创业策划2009年2月东莞房地产市场分析报告.doc

1、 土地市场1、 土地供应情况分析2009 年 2 月东莞市国土资源局挂牌上市 12 宗土地，挂牌出让 11 宗土地中包括 6 宗工业、3 宗商住、2 宗科研设计用地，另挂牌转让 1 宗工业用地，土地地面面积分别为 141010、252127.41、31379，总计供应土地面积 424516.41。本月挂牌上市的 12 宗土地已有11 宗在 1 月份由市国土资源局公告。2、 土地交易情况分析2009 年 2 月东莞市成交 19 宗土地，总计地面面积为 425777.31，总金额 35400 万元。工业土地挂牌成交 12 宗，商住用地 4 宗，科研设计用地 2 宗，仓储用地 1 宗，成交的 19

2、宗土地中有 12 宗是本月挂牌上市，另 7 宗为 1 月份挂牌上市。2 月成交工业土地 12 宗，面积 32.28 万，地面地价 540 元/。目前工业土地以大幅地块成交为主，2 月成交的 12 宗单宗面积达到 26902。2 月东莞市挂牌成交 3 宗商住用地，另有一宗流拍，这是 2009 年第 1 宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。2 月，位于大岭山连平村地块编号为 2009G001 的商住用地以底价 8250 万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。石龙的 20094001 地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江

3、晋业房地产开发有限公司以底价3187 万元成功取得，折合楼面地价为 1182 元/平米。 2009G003 与 2009G004 两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。2009G002 地块位于中堂镇工业大道东侧，面积 130124，起始价 2.1 亿元，起始楼面地价702 元/，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。3、 商住用地价格走势情况东莞市自 2007 年以来，2008 年 7 月、8

4、 月、11 月及 2009 年 1 月份无商住用地成交，至目前已连续 4 个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。2009 年 2 月成交 4 宗商住用地，面积 37873.1，地面地价 3941 元/，楼面地价 2020 元/。二级市场1、 总体市场分析据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009 年 2 月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13 万，成交面积为 35.10 万，按面积计算，2 月份全市整体供求比为 1.09：1，新增商品房吸纳率按面积为 92.05%，整体吸纳率较高。市场已经连续 4 个月实现供需平衡。价格方面，09 年 2 月商品

5、房成交均价出现二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均价 4937元/，环比有 6.08的降幅，其余各类型产品都有有不同程度的下降，但相对于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步构筑了政策底后的市场底，后市有望转头向上。存量方面，截至 2009 年 2 月 28 日，东莞商品住宅市场存量为 596.75 万，共 55504套，其中洋房存量为 487.16 万，共 45207 套。一）新增供应分析2009 年 2 月份东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009 年 2 月份共有 13 个楼盘项目有新增供应，新增供应项目依然不多。而 09 年 2 月份全市商

6、品房总供应量为 38.13 万，较去年同期上升 74.91%，而环比 09 年 1 月份上升 37.36%。其中住宅供应量为 32.53 万，同比上升 58.07%；住宅供应套数为 2855 套，同比上升 46.86%；住宅供应占到总供应的85.31，较上月上升 8.18 个百分点。供应量增加主要是因为春节长假过后，市场交投气氛回升，成交量的释放一定程度上增加了开发商上市供应的信心，从而使市场供应量上升。2009 年 2 月份新增供应项目分布图及详细情况见下图表：供应月线走势: 节后供应有所回升，但仍处于低位。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从月度供应走势看，09 年 1 月受春节长假影响

7、，新增供应锐减，而春节过后的 2 月份，随着市场交投的明显活跃，开发商供应信心逐步提升，市场供应量有所回升，但相对前期仍处于低位。2 月份新增供应以城区为主，南城供应位居首位据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从供应区域看，2009 年 2 月份新增供应以城区为主，其供应面积为 23.73 万，占全市供应比例高达 62.23，而镇区的新增供应面积为14.40 万，占全市的供应比例仅为 37.77。从城区供应来看，新增供应主要来自南城（12.98 万）和松山湖（5.29 万） ；而镇区的供应主要来自道滘、虎门和大朗，他们的新增供应量分别为 8.70 万、2.72 万和 2.12 万。新增供应住宅

8、为主，普通住宅供应比例上升至 83.56据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从在供应结构上看，2009 年 2 月份东莞商品房供应依旧以住宅为重点，其中普通住宅新增供应占商品房供应比重为 83.56%，成为供应主力，别墅供应大幅降低，占比仅为 1.76。二）需求分析09 年 2 月东莞地产交投明显活跃，成交量大幅回升。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009 年 2 月商品房累积成交面积（含撤案数据）为 35.76 万，环比上升 31.96%，同比上升 270.19%；共成交 3465 套，环比上升31.30%，同比上升 218.18%。其中住宅成交 32.96 万，合共 2262 套，环

9、比上升约 3 成，同比上升达 250，而非住宅成交 2.80 万，共 325 套。交投明显比前几个月活跃，在成交量上也得到了很好的体现。东莞市商品房 2009 年 2 月份成交总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从元宵期间的市场销售量也可以看出，09 年元宵后量周的商品房销售套数和面积同比 08 年均有不同程度的上升，而相比 07 年，也有所上升。说明东莞楼市节后反弹行情正在展开。成交月线走势：09 年 2 月放量明显，淡季不淡。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从月线走势图可以看出，自国家去年 10 月启动房地产新政以后，东莞市场成交量稳步上扬，在 08 年年末形成了一波较好的上

10、升势头。而进入 09 年 1 月份，由于受春节长假影响，市场购房意愿明显下降，导致 09 年 1 月份商品房成交量冲高回落。但最新的 2 月份数据显示，经历了 1 月的平静，2 月的东莞楼市重新焕发了活力，出现了淡季不淡的良好局面，无论同比去年还是同比前年，都有较大幅度的上升，而其成交量也仅仅比去年的旺季成交量稍低，可以说 09 年农历新年后取得了开门红。城镇成交比重较合理，镇区成交大户型偏好明显。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009 年 2 月份，东莞商品房镇区成交面积占比为56.26%，较 1 月份下降约 2 个百分点，而 2 月城区成交占比为 43.74%，上升了约 2 个百分点

11、，城镇成交比重依然较为合理。而从户均成交面积看，城区户均成交面积为 97.79，而镇区的户均成交面积为 106.85，比城区高出 9.06，尽管比 1 月份有所减低，但镇区大户型偏好依然明显。成交以普通住宅为主，自住需求释放明显。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009 年 2 月新增商品住宅的成交主要以普通住宅为主，按成交面积计算，其成交占比高达 83.19%，较上月上升了 5.44 个百分点，其次是公寓成交占比 5.59%，别墅成交占比仅为 5.42%，比上月均有不同程度的减低，尤其以别墅最为明显，下降幅度达 5.37 个百分点。市场自住需求释放明显。三）供需分析2009 年 2

12、月整体供应 38.13 万，消化 35.10 万，总成交金额 19.783 亿元。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009 年 2 月份，全市新增商品房供应面积为38.13 万，累积成交 35.10 万，合共 3418 套。按面积计算，2 月份全市整体供求比为1.09：1，新增存量 3.03 万，月度累积成交金额为 19.783 亿元。09 年 2 月份新增商品房吸纳率按面积为 92.05%，整体吸纳率较高。供求月线走势：市场连续 4 月出现供需平衡。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，进入 2009 年以来，出于政策刺激作用所释放的住房需求加之未来地产开发预期不明朗的影响，市场供应量有所

13、抑制，而市场需求量则温和放量，形成了供需平衡的良好局面。加上 08 年的 11 月和 12 月，市场连续 4 月出现了供需平衡，预计未来几个月市场的供应将有所增加，但供需平衡的局面相对稳定。四）价格分析09 年 2 月商品房均价 5636 元/， 结构性下调明显，市场价格二次探底。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009 年 2 月份商品房均价为 5636 元/，同比08 年下降 10.01%，环比有 11.19%的降幅；而洋房均价为 4888 元/ ，同比 08 年下降14.40%；公寓均价为 5675 元 /，同比 08 年下降 2.02%，而非住宅类产品同比均有较大幅度的下降。 0

14、9 年 2 月份商品房价格的二次探底，主要原因有：第一、农历新年后，发展商开年促销力度加大，以价换量意图明显；第二、随着价格的回调，市场中低端产品销售占主，其价格带动了市场整体均价下行；第三，政策作用逐步显现；第四，去年 10 月进入政策底后，市场逐步进入市场底部。普通住宅价格月线走势房价二次探底，构筑市场底，后市有望转头向上。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，自 2008 年 10 月以来，东莞普通住宅（包括洋房和公寓）成交均价出现了温和上升的趋势，连续 4 个月稳步上升。进入了 2009 年 2 月，市场开年由于以价换量意图明显，促销力度相对较大，而且市场上中低档楼盘项目销售良好，反中高

15、端楼盘由于总价高，高端置业人群出于生意周转，储备资金抗击金融风暴的原因，纷纷抑制置业需求，造成了中低端项目唱主角的局面，从而使市场出现了短暂性的结构性下调。同时，由于前期政策的影响开始显现，此番二次探底有望真正构筑市场底，而且因为此番探底得到了成交量的有效配合，这是去年 10 月的政策底部时所没有出现的情况，因此后市价格走势有望转头向上。成交 5000 元/以下洋房项目比重回升。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，09 年 2 月有成交项目 157 个，其中 5000 元/项目 105 个，占总体的 68.88%，2 月低价格项目比重提升主要有两个原因。首先，年末有多个高素质项目上市，加上经过

16、一年的促销活动，在售楼盘的剩余单位的素质也好，成交价格都较高；其次，经过 08 年的冷淡市场，卖方在 09 年也积极的以走量为主，对价格的要求有所降低，这两种原因使到 2 月 5000 元/以下项目比重增加明显。2 月成交项目价格集中，洋房成交项目以 3000 元/-4000 元/增长最为明显。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2 月洋房成交项目中 3000 元/-6000 元/的项目最多，占总项目成交的 80.2%。经过 08 年的价格调整，在 2 月洋房成交中可以看到低价格的项目占有比重大，在各个项目价格段成交比重中可见，3000 元/-4000 元/的增长最为明显。从成交套数来看，30

17、00 元/-4000 元/ 2 月成交 731 套，占总成交的 25.89%，4000元/-5000 元/本月成交 1034 套，占总成交的 36.61%，这两个价格段的成交单位最多。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009 年 2 月普通住宅成交单套均价排名前三的区域是茶山、莞城、松山湖，单套价格分别达到 97.7 万元、77.5 万元、67.5 万元，茶山主要由于新世纪丽江豪园五期大面积户型的销售，其他区域中，长安单套价格为 64.1 万元，东城 58.5 万元，南城 52.0 万元，万江 44.5 万元；按照市场成交均价排名，长安、莞城、虎门居前三位置。据东莞中原地产研究中心监测数据

18、显示，2009 年 2 月普通住宅成交价格同比增长区域 6 个，同比下降区域 21 个，销售量同比增长区域 23 个，下降 4 个，大多区域量价表现出价跌量升状况。2 月份，长安、大朗、东城、虎门、麻涌、黄江、桥头、石排、万江等区域表现较好，同比增长幅度均超过 5 倍，这些区域市场价格同比均下跌 10%以上，其中长安、大朗、黄江区域市场成交价格同比下降 30%至 40%。表现较差的区域包括莞城、石碣，区域市场价格比较坚挺，同比下降幅度不大，但销售量大幅缩减。五）存量分析商品房市场存量 712.54 万，累积销售率提高，存量减少，但消化压力依然巨大。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，目前东莞商

19、品房的累积供应量为 1952.97 万，累积销售量为 1240.43 万，累积可售存量为 712.54 万，累积销售率为 63.52%，连续 5个月呈上升态势。而目前东莞住宅存量为 596.75 万，共 55504 套，其中洋房存量为487.16 万，共 45207 套；别墅存量 61.06 万，共 1600 套；公寓存量 48.52 万，共8697 套。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，自去年 10 月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量温和上升，而累计销售率则从去年 10 月份以来摆脱了单行向下的趋势，调头向上，说明市场销售率正在逐步回升；另一方面，市场可售存量逐步走缓，并有缓慢回落的趋势。市场在新增供应的逐步理性抑制下，市场成交量作出了有效的配合，使得东莞地产市场销售率提高，高库存逐步解压，供需逐步平衡的良好局面，但客观来讲 712.54 万的市场库存还是巨大的，消化压力依然较高。六）潜在供应分析