创业策划中信泰富项目可行性分析简报.doc

1、中信泰富项目可行性分析简报敬启者中信泰富於香港注册成立，现于香港联合交易所上市，並为恒生指数成份股之一。中信泰富之最大股东为中国国际信托投资( 香港集团)有限公司，是北京中国国际信托投资公司的全 资附属公司。中信泰富有限公司(“中信泰富” )的业务集中在香港及广大的内地市场， 业务 重点以基建为主，包括基础设施( 如桥、路和隧道)、能源項目、环保項目、航空以及电讯业务。另外，本集团亦有透过其全资附属机构大昌贸易行有限公司及慎昌有限公司进行贸易及分销业务。该集团在港拥有多项物业项目，包括大型住宅及优质商用物业。于一九九七年，公司的总部大楼“ 中信大廈”更于中区海旁落成，为香港海滨的重要标志。 (

2、摘自中信泰富网站)中信泰富经过较全面调查、分析，对扬州城市的发展前景充满信心，认为房地 产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。因此，中信泰富拟引入国内外高尚居住社区开发理念，在扬州规模性发展中信泰富的品牌居住社区中信泰富花园。我们期待着社会、企业各界的共同参与，把中信泰富花园开发建设为扬州市第一高尚名牌住宅小区，为扬州市民创造出卓越美好的生活居住环境。中信泰富花园（XXX）项目组2005 年 4 月 12 日中信泰富花园（XXX）项目组成员名单：项目组组长：徐立华南京 XXX 置业顾问有限公司 董事总经理项目组成员：游 泳南京 XXX 置业顾问有限公司 董事副总经理陈卫国南京 XXX 置业顾问

3、有限公司 策划三部经理李万国南京 XXX 置业顾问有限公司 销售一部经理刘光旭南京 XXX 置业顾问有限公司 策划师徐 慧南京 XXX 置业顾问有限公司 策划师朱敬龙南京 XXX 置业顾问有限公司 首席设计师孙 硕南京 XXX 置业顾问有限公司 市场研究部主管项目组顾问：林彬海清华大学建筑设计院深圳分院 所长第一章 扬州房地产市场综合分析一. 扬州 2004 年房地产市场概述1. 开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004 年全年市区累计完成房地产开发投资 35.16 亿元，与 2003 年相比增幅 33.3%。按用途分，住宅投资 29.78 亿元，2003 年为 20.25 亿

4、元；办公用房建设投资 0.33 亿元，2003年为 0.94 亿元；商业用房投资 4.10 亿元，2003 年为 2.67 亿元。20.2529.782.67 4.10.94 0.33051015202530亿 元住 宅 商 业 办 公2003年 -2004年 投 资 金 额 比 较 图2003年2004年市区 2004 年 1-12 月份累计房屋竣工面积 139.47 万 m2，同比增长 23.3%。9.6 6.98 7.55 11.03051015亿 元第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度2004年 房 地 产 投 资 情 况 图投 资 额其中住宅面积 118.8

5、8 万 m2，办公用房 2.42 万 m2，商业用房 16.59 万 m2，其他用房 1.58 万 m2。而 2003 年全年累计房屋竣工面积万 113.08m2，其中住宅101.02 万 m2，办公用房 2.99 万 m2，商业用房 6.41 万 m2，其他用房 5.64 万m2。比较图如下：020406080100120住 宅 商 业 办 公 其 它2003年2004年【结论】 从比较图可以看出，2004 年房地产的投资量与 2003 年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是 2004 年第四季度开发投资金额比以往都高。在 2004 商业的投资及竣工面积都比 2003 年有大幅度增长

6、。2004 年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。2. 土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004 年 1-12 月份共出让土地 266.46 万 m2，成交金额 16.91亿元。2003 年扬州市区出让土地达到 481.4 万 m2，则 2004 年比 2003 年减少了 214.94 万 m2，同比减少 44.6%。【结论】自 2004 年 4 月 29 日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 ，全省在宏

7、观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。2004 年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的 38%。3. 销售情况2004 年度销售备案登记情况表（单位：m 2）季度 总体 商业办公 别墅 住宅2003 年全年批准预售 1688900 199600 147900 12976002003 年全年销售 1153100 162678 73975 9164472003 年全年销售率 68.28 81.50 50.02 70.632004 年全年批准预售 202.28 万 37.12

8、 万 8.62 万 117.18 万2004 年全年销售 1330705 211097 117638 100197153.2979.7133.23100.2304080120万 m2第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度2004年 各 季 度 土 地 出 让 情 况土 地 出 让2004 年全年销售率 65.79% 56.87% 136.47% 85.50%0100000200000300000400000商 业 办 公 31665 62890 36842 79700别 墅 43729 26266 12702 34941普 通 住 宅 167395 280947 243

9、197 310432第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度从 2004 年的批准预售及 2003 年的批准预售情况分析，2004 年全年市区的批准预售总量比 2003 年上涨了 19.8%，并且各类物业的实际销售面积比 2003的销售都有所增长。2004 年批准销售的商业用房比 2003 年增长 85.9%，给销售带来了一定的销售压力，2004 年商业用房销售率为 56.87%，则有一大部分留在 2005 年的市场；别墅项目在 2004 年销售量达到 11.68 万 m2，是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，2004 年的批准预售量比 200

10、3 年减少 41.72%，在 2004 年别墅的需求量增大，销售情况好。2004 年扬州普通住宅批准销售量比 2003 年减少 9.7%，实际销售面积 2004年比 2003 年增长 9.3%，2004 年经济实用房的批准预售量比较大。【结论】 总的来说，2004 年扬州房地产市场发展比较火热。2004 年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在 2004 年也推出了不少楼盘；2004 年商业推出量更大，给 2005 年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在 2004 年需求旺盛，前景看好。4. 价格走势扬 州 市 区 普 通 商 品 住 宅 （ 含 限 价 商 品 房 ） 总

11、体 价 格 趋 势29631943 19832468 25592689 27552920 295518502150245027503050335002年 4季 度 03年 1季 度 03年 2季 度 03年 3季 度 03年 4季 度 04年 1季 度 04年 2季 度 04年 3季 度 04年 4季 度元 /m2【结论】 统计分析普通商品住宅的价格走势 2004 年 4 季度相比 2003年 4 季度上涨了 274 元/,由于 4 季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4 季度价格比上季度略有上升，为 2963 元/，总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。二. 2004 年房地产土地出让分

12、析1. 2004 年土地出让总结招商时间 商业金融办公 住宅 商业住宅 其它 合计2004.2.27 130 131 22004.3.4 132 12004.3.18 133 12004.4.13 135 12004.5.12 139 137、140、141、142、143136、138 82004.7.30 145、148、149 146、147、 52004.9.20 151、152、153、 150、 155 52004.11.12 158 12004.11.26 159、160 22004.12.10 161、162、167、170、171、163、172 165、166、168、16

13、9、112004.12.24 173、181、182、183A、183B、185、186176、187、188、189、190177、178、179、18016从 2004 年的土地出让来分析，上半年只是出让 13 块地，而下半年则出让了 40 块地。从出让地块上来看同 2003 年地 49 块地大致在数量上持平。2. 土地出让分区域分析区域 东区 西区 南区 北区 中心区地块130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163

14、、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、177、178、190155、158131、143、146、151、168、182132、169、170面积 724991 1203330 207113 421928 109847比例 27.18% 45.12% 7.77% 15.82% 4.12%从上表明显可以发现，东区地土地出让比例在增大，东区的土地出让面积已经占到 27。北区的土地出让面积也达到 16。总体统计分析 2004 年全年土地出让面积约在 267 万平方米，同去年的 399 万平方米有一定的差距，但是中间的差距正好同京华城中城的 135 万平

15、方米相当。因此排除京华城中城的特例，总体上出让土地面积今年同去年大致相当。3. 土地出让分用途分析出让性质 住宅 商住 商业金融 其他131、137、140 136、138、1 130、132、133、135、1 155地块、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、19050、165、166、168、169、177、178、179、18039、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186面积 1346397 563

16、428 752681 4703比例 50.48% 21.12% 28.22% 0.18%2004 年的商业金融土地出让达到 75 万平方米，按照最小的容积率 1.2 计算，则粗略计算就有 90 万平方米，考虑到众多的商业地块容积率都达到23。则实际推出的量将大大超过这个数据。另外还考虑到商住用地大约还有15以上的商业面积，按照商住用地的粗略容积率 1.4 计算，则在商住用地上还有 1020 万平方米的供应量。而分析近两年扬州的商业营业用房的销售量都不超高 20 万平方米。则 2004 年的商业供应量就需要扬州消化 5 年以上。三. 2005 年扬州房地产市场预测分析扬州 2004 年房地产的情况，同时根据国家及扬州的政策影响，预计2005 年扬州市房地产市场会出现以下趋势： 1. 土地控制更加严格2004 年末，国务院下达了关于深化改革严格土地管理的决定。国土资源部