创业计划望京地区区域市调报告.doc

1、望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析 （一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气， 总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人

2、气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二） WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入 WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡” ，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持， 购

3、买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从 2000 年 11 月 20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项） ，这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。 （三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重

4、大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院 18 号文件 国务院 下发的 18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业” 。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。 （四）本市房地产各项经济指标 2003 年 17 月，全市商品住宅建设完成投资 2786 亿元，其中 319 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到 4659 万平方米，比上年同期增加 713 万平方米，增长 181。经济适用住房开复工面积 600 万平方米， 为全部商

5、品住宅开复工面积的 129，比上年同期增加 150 万平方米，同比增长 251。 2003 年 8 月份房屋销售总数为 16956 套，总面积为 180 万余平方米，销售总金额 103.2 亿元人民币。其中： 商品房预售总数为 11753 套，销售面积为 135.5 万平方米，销售总金额 88.4 亿元人民币，均价为每平方米 6521 元人民币。 经济适用住宅预售总数为 2131 套，销售面积为 19.5 万平方米，销售总金额7.3 亿元人民币，均价为每平方米 3738 元人民币。 销量较 7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比 7 月份上升 10%左右。经济适用房各项指标较

6、7 月份上升 25%到 45%。 各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。 二、 北京市住宅市场趋势 1、 “非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。 三、 竞争个案分析 （一）宝星园 一、 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京 A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。 （一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的

7、住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。 （二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到 35%。 二、 产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积 40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积 15 万平方米，二期、三期待定。年月开盘，2005 年开发全部完成。 （二）建筑形态：（1）蝶形塔楼 6 栋，2 栋 18 层，2 栋 23 层，2 栋 25 层。 （2）一梯六户 （3）首层大堂挑空。 （三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料，

8、（2）16 层配高级墙面砖 （四）户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 二居 三居 四居 跃层 （五）配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：借助周边设施 （六）车位配比： （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒 三、 价格分析 （一）价格范围：5100/M2-6900/M2 (二)主力总价范围：万万 户型 面积（m2） 均价 总价 二居（毛坯） 6650 704，790 二居（精装） （精装） 6300 768600 三居 （毛坯） 5800 730800 四居 跃层 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费

9、：200/月 四、 客源分析 （1） 、月收入在 6000 元以上 CBD 工作的白领夫妻。 （2） 、私营业主 （3） 、港台、韩国等外籍人士 七、利多利空分析 优势 劣势 物业管理 IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统 首层大堂挑空、舒适大气 容积率高 3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰 亲水乐园 车位比例高，可租可售 绿化率只有 35 规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂 休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等 首层大堂播放背景音乐，舒适放松 二居价格高 三居、四居的书房面积只有 6 平米 紧邻高速公路、驾车出行方便 户型多样可选择余地大 开发周期长 2001 年开盘，2005

10、 年竣工 外飘窗 会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等 楼间距小 明厨、明卫 具有小型儿童乐园 一期周围是二期、三期工地， 环境差 Vod 视频可收CNN、BBC 等 外立面颜色时尚 小区周围没有公交车 户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今 可选择余地大 中海物业 二期没有动工， 开发实力值得怀疑 观景阳台 全部地下车库实现人车分流 小区没有商业配套 每户赠送燃气炉，用来提供24 小时热水、冬季取暖 现房发售，说服力强 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌 （二）售楼处装修风格：现代时尚设

11、计风格，内有中空小花园，温馨舒适 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅 4 套、沙发 3 套 （四）销售策略：（1）打折：一次性付款 95 折，商贷 98 折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑 （二）慧谷阳光 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河， 东南侧为第四使馆区。 一、环境分析 （一）小区环境分析：该项目绿化率达 35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。 二、 产品分析 （一） 、建筑规模：占地面积 6.2 公顷，总建筑面积 17 万平米。 （二） 、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是 9-16。 外立面：高级涂料 （三） 、建

12、筑工期：共二期、开盘时间：一期 2002 年 6 月， 二期 2003 年 8 月 2 日 入住时间： 2003.10/2005.3 （四） 、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五） 、配套设施：有会所、地下车场 三、价格分析 （一） 、价格范围：5700-6400 （二） 、主力总价范围：487200、742400 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：地上 150-300（租） 地下 400（租） 供热费：19/平米 四

13、、媒体分析 北京青年报、楼市、广播 五、客源分析 （1） 、月收入 8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生 （2） 、二次置业着 六、去化分析 一期销售率 85%，二期刚刚开盘 七、利多利空分析 优势 劣势 该区域住宅密集生活氛围重 有开放的绿地 价格高 望京地区社区成熟适合居住 保安严格 大户型少 使用率高 公共部分精装修 邻路的都是好户型 交通发达 电梯 24 小时运行 北面的河没有治理 周遍配套齐全 密度高 纯板楼南北通透 有半封闭阳台不安全 有荷花池和水景 小区内没有配套 外立面黄色涂料时尚高档 东侧是农村景色不好 有宠物沙滩 南面有高楼影响采光 进深小 10

14、. 8 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板 （二）售楼处装修风格：普通，约 100 平米。 （三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。 （三）银领国际 本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约 1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。 一、环境分析 小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为 32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。 二、 产品分析 （一） 、建筑规模：占地面积 5.64 公顷，总建筑面积 22.5 万平米。 （二） 、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为 25 层；3 栋板楼分

15、别为16 和 21 层 外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三） 、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年 8 月 13 日， 入住时间：2003 年 12 月 26 日 （六） 、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上 （七） 、配套设施：有三个底商 三、价格分析 （一） 、价格范围：4862/M2-5300/M2 （二） 、主力总价范围：583000 户型 面积（m2） 均价 总价 一居 80 5300 374560 二居 110 583000

16、三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上 200-250/月（租） 地下 450/月（租） 供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析 北京青年报 五、客源分析 （1） 、月收入 3000 元以上的白领，年龄 30 岁左右。 （2） 、二次置业人士 六、去化分析 销售率 60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约 100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。 七、利多利空分析 优势 劣势 交通便利 户型多样可选择余地大 容积率高 与一期相比价格太高顾客难以接受 望京地区社区外立面颜色时绿化率低 定位不准确 成熟适合居住 尚 周边的配套齐全 使用率

17、高 小区周边环境乱 阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好 有三个底商 楼间距小 板楼明橱、明卫 小区内有喷泉 板楼被塔楼遮挡采光不好 板楼南北通透、通风好 没有会所 小户型布局合理 没有配套 南向无遮挡景观好 售楼处与现场太远看房不方便 供暖费便宜 户型设计上浪费面积多 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板 （二）售楼处装修风格：欧式风格， （三）销售道具：沙盘、桌椅 7 套 （四）金隅丽港城 本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街 一、环境分析 小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品 二、产品分析 （一）建筑规模：本案规划

18、建筑面积 19 万平方米，2003 年 2 月开盘，2004 年 6 月入住。 （二）建筑形态： （1）板塔结合，工字形塔楼。 （2）25 层，4 板楼 10 层 （3 ）塔楼一梯 12 户、板楼一梯 2 户 （三）外立面：全部为高档面砖 （四）户型配比： 1、板楼 户型 面积（m2） 套数 比例 二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔楼 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居 92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% （五）配套设施：、会所：依靠底商 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：底商 （六）车位配比：1：0.7 （七）容积率：4 （八）无精神堡垒 五、 价格分析