XXXX滩项目研究报告.doc

1、我们的观点:XX 写字楼市场刚刚起步,目前市场存在的大多个案同质化较高;营销手段相对落后;XX 滩政府倾注了大量的财力,发展看好。重点关注个案:世界贸易中心博泰 江滨威尼斯1XX 滩项目调查报告XXXX 利房地产服务有限公司2004-10-27目录第一部分：XX 简介地理位置/交通/ 辖区/经济第二部分：XX 市规划及发展方向城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局2第三部分：XX 滩规划XX 滩新区简介/XX 滩规划原则 /XX 滩用地性质/XX 滩规划布局/XX 滩优势第四部分：XX 房地产市场分析房地产市场简析/XX 滩房地产市场分析 /XX 写字

2、楼市场分析第五部分：XX 滩个案列表XX 滩楼盘分布图/XX 滩个案(随此报告附上世贸中心资料)第一部分：XX 简介一、地理位置XX 地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积 7402.36 平方米公里，人口 432 万。3二、交通XX 承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320 、316 国道纵贯 XX；4D 级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。三、辖区XX 市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里 5 区和 X

3、X、新建、进贤、安义 4 县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个 5 万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。四、经济2003 年全年实现生产总值（GDP）641.02 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.5%。其中：第一产业增加值 52.82 亿元，比上年增长 4.4%；第二产业增加值 324.16 亿元，增长 18.9%；第三产业增加值 264.04 亿元，增长13.1%。2003 年城镇居民人均可支配收入 7793 元。第二部分：XX 市规划及发展方向一、城市总体规划方向XX 是江

4、西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。城市发展的总体目标是将 XX 建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。近期规划到 2010 年，中心城市人口规模4发展到 260300 万人，城市建成面积达到一个新的水平 260300 平方公里。二、城市规划总体布局根据 XX 经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大 34倍。在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。把经济

5、发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产生活为一体的综合性功能区。中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括

6、牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。三、城市远景发展构想到 21 世纪中叶将 XX 建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设5施，高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。四、城市建设用地发展方向及布局（一）2010 年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。XX 市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。（二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以

7、工业为主，莲塘片区为综合性片区。XX 市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。（五）至 21 世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。第三部分：XX 滩规划一、XX 滩新区简介地处昌北赣江之滨的 XX 滩新区由红角洲、X

8、X 滩和凤凰洲三大片区组成，6与 XX 市中心隔江相望，区域面积 50 多平方公里，规划建设用地 40 多平方公里，规划人口 40 余万人，绿地面积 144 万平方米。XX 滩新区将是体现 XX未来、展示“一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域，要建设好XX 滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立“规划是财富、规划是生产力”的意识，还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理，实现效益的最大化，使其鲜明的个性走向全国、走向世界。作为 XX 未来的行政中心，XX 滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出 428 平方公里的 XX 中央商务区和 6

9、平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到 45以上，主干道在48 米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为 XX 滩绿地广场，占地面积 39 公顷。临江路内侧规划 80 米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有 10 至 100 米宽的绿化带，使 XX 滩尽展亮丽城市容颜。二、XX 滩规划原则（一）坚持以人为本, 高标准、高起点地规划建设。建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区，促进一江两岸城市格局的形成。（二）建成体现 XX 二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据，完善城市总体

10、布局，结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置，布置 XX滩新区的公共活动中心。（三）与山水自然环境紧密联系，在空间景观上与历史文脉相呼应。主轴线: 行政中心XX 滩广场滕王阁。主轴线体现出城市历史与7未来，人文与自然山水的有机结合。沿江临江路东侧规划 60200 米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设施及城市滨江广场。三、XX 滩用地性质（一）性质：将 XX 滩新区建设成为面向二十一世纪，具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区。（二）用地主要功能：行政办公: 将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至 XX 滩新区,以严谨合理的布局, 构成

11、高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理, 环境优美，体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区。四、XX 滩规划布局XX 滩新区位于 XX 市赣江西岸临江处。其用地范围南靠 XX 大桥, 东濒赣江, 西接长陵乡镇企业城, 北至省建筑工程学校, 与江南三大名楼之一滕王阁隔江相望。该地南北全长 2700 米，东西平均宽度 1000 米，用地面积约2.97 平方公里。另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入, 则总面积近 4 平方公里。（一）两个功能区: 即行政中心, 滨江居住区。行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约 445 亩, 配套会展中心、接待中心

12、、新闻中心、购物中心等公共设施。滨江居住区：由个居住小区组成，占地约公顷。居住人口约万人。8（二）道路交通规划 XX 滩新区, 规划“三横六纵”道路网结构。三横：临江路，生活性主干道，宽 50 米;红滩中路, 支路, 宽 30 米;龙腾大道, 交通性主干道, 宽 50 米;六纵: XX 大桥引线: 城市快速路;红滩一路: 次干道, 宽 40 米;红滩二路: 支路, 宽 30 米;红滩三路: 支路, 宽 30 米 ;长 征 路: 次干道, 宽 40米;红滩四路 : 支路, 宽 30 米;在红滩四路西侧规划公交停车场一处, 占地 1.5 公顷。（三）居住区由个居住小区组成, 每个居住小区面积 20

13、30 万平方米。规划住宅以多层住宅(56 层)为主, 可适当布置高层住宅和少量别墅。居住总人口约 6 万人,设置中学一所、小学三所, 要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施。（四）绿化景观XX 滩新区规划绿地 96.6 万平方米，绿地率达 36.6%。 公共绿地: 规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处, 面积 3.7 万平方米, 纵向布置四条公共绿带, 可与小区通向滨江的步行系统结合, 形成林荫步道, 四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整, 具体确定。滨江风景绿化休闲带：面积 50 万平方米，其中，在行政中心东侧滩地(正对滕王阁)规划成为

14、XX 滩绿地广场（面积 35 万平方米） ，沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则。临江路内侧规划 50米宽的公共绿带, 安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。9道路绿化：XX 滩新区规划 4050 米宽的道路两侧各控制 10 米宽绿化带, 30 米宽道路两侧各控制 8 米宽绿化带。（五）临江发展控制用地: 为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息, 考虑对沿江建筑项目严格控制, 以及今后一些不可预见项目需要安排, 在沿江布置进深在 140 米的发展控制用地。五、XX 滩优势优越的区位交通条件：XX 滩新区地处昌北前沿，西部紧靠长陵乡镇企业城，依托 XX 经济

15、技术开发区，区域位置优越，且对外交通格局正在形成，连接昌 XX 北的环路（临江路）正在实施。今后其对外交通出入口南接 XX 大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。优美的自然环境：XX 滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园、砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心” ，西北倚梅岭群峰，形成XX 滩新区的绿色背景, 依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地。第四部分：XX 房地产市场分析一、XX 房地产市场简析2004 年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。4月 25 日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高 7.5%，锁定商业银行 1100亿元；4 月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由 20%提高到 35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投产项目。与此同时，中国银监会派专人分赴全国