碧桂园新项目4.0标准化.doc

1、新项目标准化 4.0 工作节点示意图前策产品部【1 摘牌前】核心内容：1、科学定位，2、取地征询；主要目的：1、投资、设计、营销群策力拟定可研报告、强排方案实现精准拿地；2、在传统定位基础上开展真实客户验证，科学定位，助理营销。C1.1 取缔前策意见征询C1.2【 主线 】科学定位执行【2 摘牌至展厅开放】核心内容：1、制定户配，2、苑区设置；主要目的：1、根据地块指标与以科学位结果制定项目户配，货值最大化；2、合理设置示范区、售楼处，打造客户良好的现场体验，契合客户预期，实现产品溢价。C2.1【 主线 】户型配比建议C2.2 产品力自检C2.3 示范区设置建议C2.4 售楼部设置建议C2.5

2、 架空层（泛会所）设置建议C2.6【 主线 】货量区交付标准确【3 展厅开放至开盘前 45 天】核心内容：1、交付确认，2、风险规避；主要目的：1、配合宣传需要作为商品房买卖合同上与客户的约定，完成规划示意图、间隔示意图、合同图、合同装修标准等公示给客户；C3.1 科学定价指引C3.2【 主线 】房屋合同交付标准制定【4 开盘前至示范区开放】核心内容：1、价格输出，2、苑区验收；核心目的：1、前期价格工作筹备，付款方式、车位推售方案制定；2、各阶段合理的输出价格口径，确保最大化的吸引客户，实现蓄客；3、对示范区单位进行严格验收，确保来访参观客户现场体验感，实现溢价；4、房源一房一价表备案，考虑

3、货值最大化与销售最大化双重角度，实现利润最大化。C4.1 车位推售方案制定（车位成本分摊及车位券确定）【5 示范区开放至开盘】核心内容：1、 价格策略，2、 成果评估；主要目的：1、 通过对前期已认筹客户进行摸排，制定合理的开盘价格策略，实现最大化房源走量，同时对新项目的阶段性的营销成果进行评估，做好风险预警及计划铺排等工作。C5.1【 主线 】价格策略及制定C5.2【 主线 】新项目营销成果阶段性评估【6 开盘至二次开盘】核心内容：1、 借势热销，2、 顺势调价；主要目的：1、 利用首开热销氛围形成对观望客户挤压，合理制定二次开盘价格，实现客户氛围及价格双重逼定，促进加推大卖；C6.1 后续

4、货量定价/调价/促销C6.2 在销售项目第 N 期地块户型配比定及调整C2.7 装修材料变更及配送部件销售管理部【1 摘牌前】 【2 摘牌至展厅开放】核心内容：1、 预算编制，2、 供需铺排。主要目的：1、 及时反馈费用使用情况，提供项目费用管控依据；2、 明确买卖双方及银企双方的权利义务；3、 公众场所只顾责任风险转嫁保险公司；4、 对项目的全年销售计划及库存量铺排有整体性、前瞻性的预判和把握。X2.1【主线】制定全年供需计划及销售计划X2.2【主线】全年费用编制【3 展厅开放至开盘前 45 天】核心内容：1、 文书准备，2、 按揭筹备；主要目的：1、 明确告知客户安全疏散、项目及单位情况、

5、车位情况、降低公司风险；2、 确定按揭业务的流程及资料准备；3、 通过售楼系统操作整个销售流程。X3.1【主线】优居公告的准备和公示X3.2 车位推售方案制定X3.3 安全疏散示意图的准备和公示【4 开盘前至示范区开放】核心内容：1、 启动派筹，2、 开盘准备；主要目的：1、 确定开盘人员，物料，场地准备；2、 完成派筹前的准备工作，为后续顺利派筹工作做好基础。X4.1【主线】开盘方式的确定X4.2 派筹方案的确定X4.3 派筹前完成的准备工作X4.4 销售系统用户权限设置X4.5 售楼系统用户权限设置X4.6 筹纸设置【5 示范区开放至开盘】核心内容：1、 下定认筹，2、 推售筹备；主要目的

6、：1、 规范下定认购流程、规范开展签约、按揭工作；2、 完成推售前的准备工作，为后续的顺利开盘做好基础。X5.1 下定认购X5.2商品房买卖合同及附件签署X5.3 按揭办理X5.4【主线】推售前 2 天完成的工作X5.5 推售当天完成的工作【6 开盘至二次开盘】核心内容：1、 合同审核，2、 开盘评估；主要目的：1、 规范合同审核、备案及归档流程，并加强楼款回笼管控与规范收楼流程；2、 做好项目开盘后评估，可供后续的人员宣贯与借鉴学习；3、 完善销售中心每月专项培训机制，为后续供货做评估分析，确保后续供货节奏。X6.1商品房买卖合同的审核、备案、归档X6.2 楼款回笼X2.3 营销费用管控X2

7、.4 按揭银行及公积金的引入X2.5【主线】销售法律文书及相关物料准备X2.6“公众责任险”的投保X3.4 确定按揭业务的操作及办理流程X3.5 代理合作方案申请和培训X3.6 凤凰会开通X4.7 获取相关资料进行售楼系统设置X4.8 文件套打设置X4.9 政府网签系统设置X4.10 售楼系统新增项目X4.11 线上选房协议设置X4.12 分销准备工作X5.6 微信选房准备测试工作X5.7 开盘预留工作X5.8 微信选房准备开盘工作X6.3 每月专项培训考核结果反馈X6.4 开盘后货量评估X6.5 分销管理市场管理部【1 摘牌前】核心内容：1、 推广调研，2、 案名拟定；主要目的：1、 进行推

8、广调研，分析市场、竞品情况合理的、针对性的制定项目营销推广方案；2、 延续集团标准化案名，或从当地文化挖掘、案名沿袭等拟定项目案名S1.1 项目前期定位报告S1.2 品牌导入户外广告投放方案报批及落实S1.3【 主线】确定案名【2 摘牌至展厅开放】核心内容：1、 品牌包装2、 拓客执行主要目的：1、 前期品牌及推广投放准备，确保摘牌后品牌落地执行；2、 前期输出品牌信息，以品牌形象形成市场的高度占位，同时树立项目的形象定位；3、 部分媒体渠道铺排品牌价值信息，塑造品牌认知，为后续项目产品输出奠定基础；4、 拓客前期物料的筹备，以便支撑后续全面拓客执行所需，最大化实现助力拓客；并进行阶段拓客分析

9、，广泛开拓渠道，拓展客户，储备充足有效客户。S2.1【 主线】LOGO 及 VI 定稿【3 展厅开放至开盘前 45 天】核心内容：1、 强势拓客2、 广告造势主要目的：1、 展厅开放后，含物料准备、推广渠道的铺排及日常暖场活动提报等工作；2、 配合线下拓客工作须做好项目造势活动，并配合线上线下媒体的传播渠道进行整合宣传，实现最大化拓客的效果；3、 对阶段性的拓客进行效果分析与日常盘客，并根据各区域项目各自实际情况制定客户定级与筹货比指标设置、转化率设置等，定期做好盘客。S3.1 拓客阶段性成果分析S3.2【 主线】展厅开放/B-BOX 活动验收【4 开盘前至示范区开放】核心内容：1、开放筹备2

10、、阵地包装主要目的：1、强化项目核心价值输出、拔高客户期望，储备充足有效客户；2、强化项目阵地包装，对来访客户线下接触点进行包装方案的提报，做好合理规划和氛围营造。S4.1 产品发布会S4.2 示范区开放活动方案提报S4.3 开盘广告定稿S4.4 推广费用使用效果监控及动态调整S4.5 营销全策略二次提报【5 示范区开放至开盘】核心内容：1、 环境体验2、 洗客落地主要目的：1、 以现场强有力的体验感契合客户预期，实现产品溢价，并借助线上线下媒介渠道释放开盘信息，广而告之；2、 对前期积累的客户进行一轮轮的洗客及做好客户挤压和合理落位，并做好开盘前货量进行优化，确保开盘货量的合理性，确保开盘货

11、量去化；S5.1 综合楼开放活动预先体验S5.2【 主线】示范区开放活动执行与验收S5.3 开放报广及户外投放效果 验收【6 开盘至二次开盘】核心内容：1、 开盘总结2、 二次拓客主要目的：1、 对前期开盘进行总结，做好 SWOT 分析，以此制定后续的营销推广策略；营造热销紧迫氛围，为下阶段推货进行客户储备。S6.1 开盘后推广预算计划表报批及落实S6.2 开盘物料出街效果验收S6.3【 主线】开盘总结及后续策略S6.4 月度营销总结提交S6.5 工地开放日S6.6 二次拓客全面启动S1.4 推广调研报告S1.5 品牌影视制作S1.6 筹备期户外、围挡设计及上画执行S1.7 品牌接待点装修设计

12、及包装费用方案上报S1.8 品牌立势期工地包装方案上报S1.9 品牌软文设计S2.2 摘牌新闻发布会S2.3 筹备期与立势期推广预算计划表报批及落实S2.4【 主线】全年推广费用编制S2.5 影视拍片创作与制定S2.6 影视剪片制作S2.73D 影视制作S2.8 城市展厅/B-box 悬念活动方案提报S2.9 拓客物料设计定稿及制作S2.10 新闻及自媒体输出S2.11 建立集团网标准页面S2.12 首次媒体采风S2.13 拓客方案制定S2.14 营销策略首次提报S2.15 展厅模型方案报批S3.3 品牌立势期工地围挡和接待点包装执行验收S3.4 展厅开放后日常暖场活动提报S3.5【 主线】导

13、视系统包装方案上线S3.6 体验馆方案上报S3.7【 主线】板房区包装方案上报（看楼通道泛会所、工法板房）S3.8 综合楼包装方案上报S3.9 商业街整体包装方案上报S3.10【主线】销售中心模型方案报批S3.11 发布会广告制作S3.12 开放系列广告定稿S3.13 开楼巴士租赁执行S3.14 凤凰通平台使用S4.6 开盘推广预算计划表报批及落实S4.7 整体示范区包装执行S4.8 认筹启动活动方案提报S5.4 二次媒体采风活动S5.5【 主线】认筹及开盘物料设计及制作（认筹、开盘购房流程、房源表等）S5.6【 主线】开盘活动方案提报与执行S2.16 项目品牌价值炒作S2.17 项目地段价值炒作S2.18 凤凰通平台开通S2.19【主线】销售中心视频联网监控预留准备S2.20【主线】 “乐听”智能电话采购及安装