1、城市地图模型介绍深圳地产项目发展部,政府资源,目标和内部环境,城市地图与战略,土地分布,竞争对手,客户细分,商品房市场,宏观经济、人口,城市规划,战 略,狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。,仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。,城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。,政府资源,土地分布,竞争对手,商品房市场,宏观经济、人口,城市规划,外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图）,广义的城市地图就是城市战略。,土
2、地分布图,片区、组团划分图,发展战略,要素1景观图,要素2医疗图,要素nXX图,城市地图(客户匹配),客户细分,城市地图形成过程,楼盘分布图,土地市场分析,评分标准,评分标准,客户细分,商品房市场分析,竞争对手分析,宏观经济、人口规划、产业政府资源目标和内部因素,地图说明,片区、组团划分及客户匹配,发展空间研究,城市发展战略研究,客户细分评分标准交通和基础设施建设各要素分布及影响范围片区、组团划分和客户匹配,土地市场商品房市场竞争对手政府资源宏观经济和人口城市规划,目标城市的经营目标内部因素分析城市战略 片区、组团发展策略,城市地图,目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、
3、片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。,城市地图提纲,评分标准,评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分，是对要素点的综合评价。影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）,城市地图组团模型示意：组团,俊园,最终成果概况各因素影响范围叠加图,由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。,最终成果概况片区组团划分图,罗湖区政府,酒店、银行等配套,怡景花园,俊园,木头龙住宅小区,
4、京基东方华都,教育新村,市公路局商住楼,翠园中学（省一级）,鸿业苑,明珠学校（国有民办）,鸿业苑,园林农科研究院,儿童公园,市人民医院,孙逸仙医院,餐饮业等配套,翠竹苑,竹园宾馆,大头岭,银汉公寓,翠园小学,组团详图,组团影响因素分析要素分布,医疗设施,商业设施,景观绿化,教育设施,地铁站点,组团影响因素分析医疗设施,人民医院心血管医院,组团医疗设施得分：10分,组团影响因素分析,组团影响因素分析商业设施,东门商圈沃尔玛购物广场万佳百货,组团商业设施得分：分,组团影响因素分析交通设施,地铁号线站点,组团交通设施得分：分,组团影响因素分析景观条件,翠竹公园罗湖文化公园儿童公园怡景花园,组团景观条
5、件得分：分,组团影响因素分析教育设施,组团教育设施得分：分,翠园小学翠园中学（省重点）明珠中学幼儿园螺岭中学,组团客户匹配,行政区片区医疗商业交通景观教育,组团编号：,编号说明：,以上比例均为参考,结论：组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐,组团土地市场分析,、近三年组团内没有土地出让记录。、组团内目前没有存量土地。、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。,教育新村,组团商品房市场分析,近年内销售项目有鸿业苑和银汉国际公寓。,组团商品房市场分析,注：鸿业苑项目、期的数据暂缺。,缺少各类因素影响范围界定的科学手段；商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳距离有不同的选择景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。,疑问,公园,设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该既有正也有负。规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做一个概图。,建议,思 考,
