桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书.doc

1、桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书项 目 名 称 ：桂 林 伍 号 公 馆 铂 尔 曼 酒 店 项 目项 目 单 位 ：桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司本 商 业 计 划 书 属 商 业 机 密 ，所 有 权 属 桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责任 公 司 与 桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 ，所 涉 及 的 内 容 和 资 料 只 限于 有 意 向 的 投 资 者 使 用 ，收 到 计 划 书 后 ，收 件 方 即 该 确 认 ，并 遵 守 以 下 规定 ：1在

2、 未 取 得 桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 与 桂 林 源 通 房 地产 开 发 有 限 责 任 公 司 的 书 面 许 可 前 ，收 件 人 不 得 将 本 计 划 书 内 容 复 制 、泄 漏 、散 布 。2收 件 人 如 无 意 进 行 本 计 划 书 所 述 之 项 目 ，请 尽 快 将 本 计 划 书 完 整退 回 。目 录第 一 部 分 ：总 论公 司 经 营 目 标 与 商 业 模 式项 目 建 设 内 容 与 规 模第 二 部 分 ：综 述企 业 及 项 目 概 况市 场 分 析项 目 选 址 与 建 设 条 件项 目 规 模 与 工 程 技

3、术 方 案项 目 组 织 与 管 理 机 构项 目 实 施 进 度目 前 投 资 价 值 及 未 来 投 资 估 算招 股 方 案 与 融 资 资 金 使 用 计 划财 务 评 价投资者退出方式结论第 三 部 分 ：附 录附 件附 图1第一部分总 论一 、公 司 经 营 目 标 与 商 业 模 式桂 林 伍 号 公 馆 铂 尔 曼 酒 店 由 桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任公 司 与 桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 共 同 开 发 。该 酒 店 定 位为 五 星 级 酒 店 ，集 旅 游 、度 假 、商 旅 及 高 端 会 员 服 务 的 高

4、 端 酒 店 。酒 店 立 足 高 品 质 服 务 为 欧 美 及 国 内 外 高 端 人 士 提 供 极 致 的 酒 店 服务 及 其 延 伸 服 务 。同 时 该 酒 店 在 建 设 期 考 量 引 进 战 略 投 资 者 ，为 酒 店 的 将 来 打下 良 好 基 础 ，所 引 进 的 战 略 投 资 者 可 以 购 买 酒 店 资 产 或 持 有 公 司部 分 股 权 。该 酒 店 建 成 后 除 提 供 高 端 的 酒 店 服 务 外 ，现 已 将 该 服 务 的 外延 进 行 了 延 伸 ，主 要 提 供 客 户 旅 游 、会 议 组 织 与 策 划 、企 业 形 象 策划 、文

5、化 产 业 的 开 发 等 项 目 、企 业 及 个 人 会 籍 的 发 展 。这 些 项 目 与该 酒 店 的 建 设 同 期 进 行 ，已 经 具 备 一 定 的 操 作 能 力 。这 些 延 伸 业 务的 开 展 将 大 大 提 升 酒 店 的 盈 利 能 力 及 拓 展 了 该 酒 店 的 服 务 功 能 。二 、项 目 建 设 内 容 与 规 模1、项 目 名 称 :桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 建 设 项 目2、项 目 承 办 单 位 ：酒 店 项 目 开 发 企 业 法 人 ：桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 ；桂 林 源 通 房 地 产 开 发

6、有 限 责 任 公 司 ；酒 店 项 目 管 理 企 业 法 人 ：桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 有 限 责 任 公 司2以 上 三 个 公 司 法 人 代 表 ：秦 晓 胜3、项 目 建 设 地 点 ：广 西 桂 林 市 桃 花 江 路 5 号 。4、范 围 与 面 积 ：根 据 桂 林 市 建 设 与 规 划 委 员 会 对 甲 山 旅 游 度 假 山 庄 规 划 定点 批 复 和 调 整 意 见 及 本 项 目 的 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 。甲 山 旅 游度 假 山 庄 范 围 与 面 积 是 ：北 以 巫 山 路 为 界 ，南 与 桃 花 江 山 庄 为 邻 ，西 以 桃

7、 花 江 为 界 ，东 以 桃 花 江 路 为 界 。规 划 总 用 地 面 积 为 58315 ，规 划 总 建 筑 面 积 为 31800 。其 中 ：桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 位 于 甲 山 旅 游 度 假 山 庄 的 南 端 ，占 地 面 积22500 ，总 建 筑 面 积 29093 。5、主 要 建 设 内 容（1）主 体 工 程 ：伍 号 公 馆 酒 店 主 楼 土 建 及 装 修 、伍 号 公 馆 酒 店 副 楼 土 建 及 装修 。（2）辅 助 工 程 ：道 路 及 停 车 场 、景 观 及 绿 化 、游 泳 池 。（3）公 用 工 程 ：酒 店 备 用 电 源 （发

8、电 机 ）。（4）服 务 性 工 程酒 店 用 车 。（5）场 外 工 程酒 店 与 市 政 供 电 、供 水 与 排 水 管 网 的 衔 接 。6、项 目 主 要 经 济 技 术 指 标3主 要 经 济 数 据 与 财 务 评 价 指 标 表序号 名 称 单位 数 据 备 注 建设指标 1 项目占地面积 22500 2 总建筑面积(不含地下室) 29092.76 伍号公馆酒店主楼 18969 伍号公馆酒店副楼 10123.76 3 地下室面积： 12700.004 客房 间 220 标准间 间 153 双套间 间 42 三套间 间 25 5 容积率 0 1.29 6 建筑密度 0 56.13

9、% 7 建筑高度 m 20 8 绿化率 0 43.87% 9 项目计划建设工期 年 2 经济数据 1 总投资 万元 23674.20 建设投资 万元 22837.0 建设期利息 万元 673.17 流动资金 万元 163.13 1.1 债务资金 万元 10673.17 债务资金占总投资的比例 45.08% 1.2 资本金(自有资金) 万元 12837.90 资本金(自有资金)占总投资的比例 54.28% 2 经营收入 万元 9423.91 计算期年均值3 经营税金及附加 万元 397.38 计算期年均值4 总成本费用 万元 2027.21 计算期年均值5 经营成本 万元 1049.20 计算期

10、年均值6 利润总额 万元 5950.12 计算期年均值7 所得税 万元 1487.53 计算期年均值8 净利润 万元 4462.59 计算期年均值 财务评价指标 1 财务评价计算期 年 20 不含建设期2 总投资收益率 18.85% ROI3 项目投资财务内部收益率 18.87% 所得税前 FIRR4 项目投资财务净现值 ic= 12%万元 8880.61 所得税前 FNPV5 资本金净利润率 22.61% ROE6 资本金财务收益率 15.52%7 资本金财务净现值 ic= 13% 万元 2529.87 8 借款偿还期(含建设期) 年 5.68 按最大还款能力计算9 投资回收期(含建设期)

11、年 7.69 所得税前 Pt4第二部分综述第 一 章 企 业 及 项 目 概 况1、项 目 业 主 信 息 ：桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 基 本 情 况 ：桂林市强盛房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于 1996 年，工商营业执照注册号为（企）450300000012037，营业期限为 1996 年 9 月 16 日至 2013 年 5 月 18日，注册资 金为人民币贰仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公 司 住所 在 桂 林 市 桃 花 江 路 5 号 ，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业

12、，设置的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、 营销部、财务部、行政部等。公司的管理层均由具有相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高， 现有大专以上学历 38 人，有工程师、监理师职称的有 8人，会计师 1 人。公司的平均年龄 32 岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理团队。公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性的有：桂林市正阳步行街 21,000，桂林市总工会展览馆商业综合楼 11,000，桂林丽景5 号公馆项目一期 39,236。其中正阳步行街、市 总工会展览馆商业综合楼的项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发的是桂林丽景5 号公馆

13、项目一期。5该项目总建筑面积共 39,236 平方米，可销售面积 20,267 平方米。开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型。桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 基 本 情 况 ：桂 林 源 通 房 地产 开 发 有 限 责 任 公 司 是 一 家 拥 有 丰 富 房 地 产 开 发 经 验 和 技 术 实 力雄 厚 的 房 产 公 司 ，成 立 于 2004 年 4 月 19 日 ，工商营业执照注册号为（企）4503001105735，营业期限为 2004 年 4 月 19 日至 2014 年 4月 18 日，注册 资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司

14、法定代表人秦晓胜， 公 司 住 所 在 桂 林 市 桃 花 江 路 5 号 ，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为董事会、总 经 理 、副 总 经 理 、工 程 部 、财 务 部 、策 划 部 、前 期 部 、行 政 部 。公 司 的 管 理 层 均 由 相 关 资 历 的 专 业 人 员 担 任 ，管 理 人 员 的 文化 层 次 较 高 ，现 有 大 专 以 上 学 历 38 人 ，有 工 程 师 、监 理 师 职 称 的有 8 人 ，会 计 师 1 人 。公 司 的 平 均 年 龄 36 岁 ，凭 借 着 专 业 精 神 ，大家 齐 心 协 力 共

15、同 组 成 了 一 支 高 素 质 的 优 秀 房 地 产 开 发 管 理 团 队 。公 司 目 前 开 发 的 是 桂 林 丽 景 5 号 公 馆 项 目 二 期 ，现 已 纳 入 桂林 市 重 点 工 程 两 江 四 湖 工 程 的 改 造 范 围 。项 目 地 处 桃 花 江 路5 号 （西 山 公 园 至 芦 笛 岩 公 园 段 ），西 临 桃 花 江 ，东 依 桃 花 江 路 ，南靠 刘 三 姐 景 观 园 ，距 市 中 心 约 5 公 里 。项 目 的 地 理 位 置 得 天 独 厚 ，景 观 视 野 开 阔 ，鉴 于 桂 林 市 高 端 顶 级 市 场 的 空 白 及 本 项 目

16、 不 可 复制 的 区 位 优 势 ，公 司 将 项 目 定 位 为 一 个 世 界 级 山 水 名 城 中 心 的 现代 公 馆 区 ，以 杰 出 的 建 筑 作 品 和 独 特 的 现 代 公 馆 人 居 文 明 回 馈 甲天 下 的 桂 林 山 水 ，形 成 互 动 的 风 景 。丽 景 5 号 公 馆 二 期 将 成 为 自然 、建 筑 、生 活 三 位 一 体 的 顶 级 豪 宅 典 范 之 作 。二 期 开 发 建 设 了 酒店 、公 寓 洋 房 、独 体 、联 体 等 多 种 物 业 类 型 ，总 建 筑 面 积 约 为51,470.34 平 方 米 ，预 计 可 销 售 面 积

17、 33,363.38 平 方 米 。6桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 有 限 责 任 公 司 基 本 情 况 ：该 公 司 成 立 于2006 年 10 月 30 日 ，并 在 桂 林 市 工 商 行 政 管 理 局 注 册 申 领 企 业 法人 营 业 执 照 ，工商营业执照注册号为（企）45030000013752，营 业 期限 为 2006 年 01 月 30 日 至 2026 年 10 月 29 日 ，注 册 资 本 人 民 币壹 仟 万 元 。公 司 住 所 在 桂 林 市 桃 花 江 路 5 号 ，公 司 类 型 为 自 然 人 出资 有 限 责 任 公 司 ，经 营 范 围 为

18、住 宿 、餐 饮 项 目 筹 建 （取 得 许 可 证 或专 项 审 批 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ）。2、公 司 股 东 介 绍 ：桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 公 司 股 东 3 人 ：秦 晓 胜 、唐 仁 伟桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 股 东 数 有 2 人 ：秦 晓 胜 、唐延 绪 、唐 仁 伟 。桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 有 限 责 任 公 司 股 东 数 有 2 人 ：秦 晓 胜 、唐 延绪 。秦 晓 胜 ：桂 林 市 人 ，男 ，身 份 证 号 450303680724001，大 学 学 历 ，工

19、程 师 ，毕 业 于 华 中 理 工 大 学 工 业 与 民 用 建 筑 专 业 。1987 年 9 月至 1994 年 3 月 桂 林 市 综 合 设 计 院 从 事 结 构 设 计 工 作 ，1994 年 3 月至 1997 年 初 任 桂 林 市 建 筑 承 包 公 司 经 营 科 长 、副 总 经 理 ，1998 年1 月 任 桂 林 市 综 合 设 计 院 副 院 长 ，2004 年 4 月 至 今 任 桂 林 市 强 盛房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 、桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 董事 长 ，桂 林 思 源 生 态 农 业 科 技 开 发

20、 有 限 责 任 公 司 、桂 林 江 河 水 电 开发 有 限 责 任 公 司 董 事 。2001 年 获 桂 林 市 第 一 届 十 大 杰 出 青 年 称 号 。唐 延 绪 ：桂 林 市 人 ，男，身 份 证 号 ：450103471117203，大 学 学 历 ，毕 业 于 广 西 师 范 大 学 。1975 年 起 先 后 担 任 灌 阳 县 电 化 厂 厂 长 ，南7宁 市 电 石 厂 厂 长 。现 名 下 有 控 股 企 业 十 几 家 ，业 务 范 围 涉 及 冶 炼 、水 电 及 宾 馆 餐 饮 。2004 年 4 月 19 日 成 立 桂 林 源 通 房 地 产 开 发 有

21、 限责 任 公 司 ，曾 出 任 该 公 司 第 一 任 董 事 长 。唐 仁 伟 ：桂 林 市 人 ，男 ，身 份 证 号 ：452327197001050012，大 学学 历 ，毕 业 于 武 汉 体 院 。1991 年 至 1995 年 在 武 汉 体 育 器 材 用 品 厂任 办 公 室 主 任 ，供 销 部 经 理 ，1995 年 至 2004 年 在 广 州 市 赵 秀 体 育器 材 有 限 责 任 公 司 任 副 总 经 理 、总 经 理 ，2004 年 至 现 在 为 广 西 桂林 市 灌 阳 县 秀 海 园 大 酒 店 所 有 人 ，广 西 桂 林 市 思 源 生 态 农 业

22、 科 技开 发 有 限 责 任 公 司 执 行 董 事 、桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公司 董 事 。2004 年 至 2005 年 获 灌 阳 县 优 秀 企 业 家 荣 誉 称 号 。以 上 三 位 股 东 皆 为 亲 属 关 系 ，故 以 上 三 公 司 为 关 联 公 司 。3、项 目 的 提 出 与 过 程桂 林 伍 号 公 馆 酒 店 ，是 桂 林 甲 山 旅 游 度 假 山 庄 的 一 部 分 ，位 于桂 林 市 桃 花 江 路 5 号 原 甲 山 饭 店 位 置 。2003 年 11 月 4 日 ，由 自 然人 唐 延 绪 通 过 公 开 拍 买 取

23、 得 甲 山 饭 店 的 部 分 土 地 ，2005 年 10 月 8日 ，由 桂 林 市 强 盛 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 通 过 出 让 的 方 式 取 得桃 花 江 路 5 号 部 分 土 地 使 用 权 ，继 而 开 发 了 甲 山 旅 游 度 假 山 庄 项目 。桂 林 甲 山 旅 游 度 假 山 庄 在 不 同 的 批 文 或 报 告 中 又 曾 称 ：桂 林旅 游 休 闲 度 假 山 庄 、甲 山 产 权 式 旅 游 休 闲 度 假 山 庄 。2002 年 2 月 8 日 ，桂 林 市 发 展 计 划 委 员 会 向 桂 林 市 强 盛 房 地产 开 发 有 限 责 任 公 司 下 发 了 关 于 桂 林 旅 游 休 闲 度 假 山 庄 项 目 立项 的 批 复 ，【市 计 投 字 200226 号 】。2002 年 3 月 28 日 ，桂 林 市 环 境 保 护 局 对 甲 山 旅 游 度 假 山 庄（一 期 ）审 批 了 建 设 项 目 环 境 影 响 登 记 表 。