对农商银行做好农村土地“三权分置”绿色信贷支持工作的思考.doc

1、 【调查研究】对农商银行做好农村土地“三权分置”绿色信贷支持工作的思考近年来，浙江省*区土地流转工作呈现快速推进的良好态势，新增流转土地面积稳步增加。*农商银行紧贴客户需求，通过开展调研、实地走访等形式，探索农村土地所有权、承包权、经营权的“三权分置”，试点推进农村土地流转经营权抵押贷款。同时，积极主动与区农业局对接，结合*区农村土地现状，相继制定*农村信用合作联社家庭农场贷款管理办法 *农村信用合作联社农村土地流转经营权抵押贷款管理暂行办法 （衢农信联201486 号） ，让农民的“睡眠资产”变成“活资本” ，有力地促进了家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等新型经营主体的发展，提高流转土

2、地的经营效益。一、土地流转经营权抵押贷款基本情况统计结果显示，截至 2017 年 7 月末，*区已发放农村土地经营权流转证71 本，涉及林地面积 11404.29 亩。* 农商银行结合新型农村土地经营主体特点，围绕抵押流程、还贷方式、资产处置等探索信贷支持新模式。截至 2017 年 7 月末，农村土地经营证流转抵押贷款笔数 4 笔，金额 975 万元，分别为衢州市*区华彩家庭农场 15 万元、衢州市联合巨北养殖有限公司 500 万元、徐六泉 160 万元，衢州市*区蜜之源家庭农场 300 万元。自开办以来，*农商银行累计发放11 笔、金额 1153 万元。二。创新支持农村土地流转抵押的实践凡是

3、取得农村土地流转经营权的从事农业生产经营的组织和个人均可向*农商银行提出贷款申请。但用于抵押的农村土地经营权必须符合以下条件：1.具备一定生产规模的种植（养殖）基地和设施农业、现代休闲农庄及其它符合抵押条件的农村土地。2.土地流转经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。3.土地流转经营权具备相应的抵押价值。4.经营土地不改变农业用途。流转价款按设定抵押时的同类土地平均交易价格进行确定，地上（含地下）附着物等设施按实际投资额确定，评估机构为区农业局，具体抵押价值在评估基础上由抵押人、抵押权人协商确定。抵押贷款金额一般不超过土地流转经营权抵押认定价值的 50%。例如：截至 2017 年

4、7 月末，*区莲花镇五坦村家庭农场主徐六泉及其他经营主体共在*农商银行贷款 4 笔，贷款余额 270 万元，其中，保证贷款 80 万元，信用贷款 30 万元，土地流转经营权抵押贷款 160 万元。2016 年 11 月份， *区莲花镇五坦村家庭农场主徐六泉以土地承包经营权加钢架大棚作抵押（抵押宗地 1 宗，土地流转经营权证编号*流（ 2013）0001 号，所在地*区高家镇坎高村，经营期限自2013 年 3 月 10 日至 2028 年 3 月 9 日，剩余经营年限 13 年，总面积 109 亩，土地流转经营权资产经* 区农业局评估价值 136.52 万元。衢州市*区六泉家庭农场大棚 8582

5、4 平方米，型号 GLP-832，原值 761.32 万元，经*区农业局评估价值 685.186 万元）从*农商银行获得 160 万元的经营性贷款。该笔土地流转经营权抵押贷款的顺利发放，成为农场进行扩大蔬菜水果规模的启动资金，用于搭建大棚、购买果苗、建设草莓和无花果基地，盘活土地承包权证，进一步拓宽农户融资渠道。三。农村土地流转经营权抵押推广的金融支持瓶颈（一）面临“抵押评估”难题，押品足额覆盖贷款风险存疑农村土地流转经营权的资产评估较为复杂，容易出现土地流转经营权价值评估不准的情况。由于承包经营权流转的土地租金没有明确的评估标准，缺乏相关经验与科学的合理评估依据，难以保证评估的准确性。同时，

6、土地受土壤、地力、环境的导致价格呈现较大差异，倘若土地流转经营权的评估价值与实际出现较大偏差，将直接影响抵押物对贷款风险的覆盖能力。（二）面临“市场流转”难题，押品及时变现代偿本息存疑从实际情况看，当地土地流转经营权体系尚未真正建立，对经营权抵押变现时的贷款受偿率带来不确定因素，影响了土地经营流转证抵押贷款的实际担保效果。一方面，土地经营权转让缺乏流转平台，一旦土地经营者无法实现债权，需要出让经营权实现债权时，因土地经营权无法与一般商品比，交易范围受局限，非多数人能接受，将导致经营权无法及时转让的情况，因此，成立全国性的土地经营权转让平台迫在眉睫。另一方面，土地流转服务保障有待加强。如果乡镇土

7、地流转服务中心流于形式，工作没有正常开展，将直接导致土地流转信息发布的渠道不畅，土地供需双方不能实现有效对接，给流转双方增加了难度。（三）面临“风险控制”难题，押品保值以及法律保障存疑银行机构缺乏熟悉土地流转经营权专业知识的信贷人员，而且由于土地流转经营权特殊性以及地方政策因素，客观上加大了土地经营流转证抵押贷款的风险控制难度。一是土地承包经营权抵押贷款尚无明确的法律保障和细则。现仅有物权法的第四十四条，且条款只是提及可以抵押，缺乏依据和平台，使得贷款违约处置“模棱两可” 。如土地经营权抵押贷款无法收回进入法律程序后，相当多的工作需要村协助才能完成，法律规定土地经营权的流转须经发包方同意，发包

8、方同意应解释为经村民会议或者村民代表同意，如村一级集体组织在法律上没有一定的约束力，难以实现土地经营权再次流转。二是土地经营权贷款过程中，农户与经营者签订的流转合同，一般按每年对流转款给予缴付。当经营者未按合同要求付款时，流转合同就产生了风险。而农商银行在此过程中，不能及时发现风险点，给资金安全造成了一定的风险，同时抵押登记制度系统化运用能力不足，重复抵押难以防范。三是土地流转组织化程度有待提高。流转工作的组织化程度目前仍然偏低，委托村集体流转的比例只占约 20%，多数仍然由农户自行流转，不利于扩大流转，且农户自行流转所签订的流转合同，往往过于简单，规范性欠妥，不利于有效地保护双方的权益，容易

9、发生合同纠纷。四。有关建议一是健全科学评估机制。建议地方农业部门大力培养具备大宗土地经营权评估资格的资产评估师，建立农用土地评估机构，参照土地质量，实行科学定价，进一步完善土地流转经营权评估标准和流程，做到科学、客观、公正地资产评估。二是健全土地经营权流转市场。由政府牵头成立农村土地流转收储中心，规范引导农村土地承包经营权流转和抵押，建立农用土地评估、登记、抵押管理机构，配套措施，指导土地经营权流转抵押工作，协调处理各方关系，破解土地经营权押品再流转的限制性障碍。同时，规范土地流转合同，建立规范的土地流转抵押制度，在平等互利的基础上，签订书面的流转、抵押合同，明确流转的形式、位置、数量、等级、

10、土地用途、期限等条件和双方的权利、责任以及义务，为保障出、受让双方的权益。三是健全风险防控措施。出台完善农业保险的办法，鼓励保险公司配套开发土地经营权保险业务，地方政府建立土地经营权政策性保险制度，由财政出资给予新型土地经营主体一定的保险补贴，减少土地经营权投融资风险，弱化抵押人的生产风险、信贷风险。同时，地方政府建立贷款风险补偿专项基金或担保基金，解决土地经营权流转证抵押贷款面临的非预期风险隐患，进一步激发银行开展此类贷款的积极性。四是提高客户经理业务能力。选用业务能力强和精通法律知识的客户经理，从事土地经营权抵押贷款的管理。加强客户经理专业知识学习，既要掌握专业金融业务知识，更要熟知土地的现场勘察技窍、土地质量的构成要素和简单的评估流程及标准，了解农村农作物的良种选育、引进、繁殖、栽培、生长调节等农业知识。同时，加强贷款审核监督，审查贷款的可行性，第一还款来源，风险预警处置措施，最高抵押额等，严格审批发放，层层过滤信贷风险。定期进行贷后管理与维护，密切注意抵押人的经营动态、资金动态、交往动态，便于及时发现问题，处置问题。明确评估机构的评估责任，确立评估工作中的最小误差底线，尽可能的增设评估人担责赔付条款，确定赔付额度，尽量减少评估失误。