巴西东北部旅游房地产市场开发【外文翻译】.doc

1、1外文翻译TOURISMREALESTATEDEVELOPMENTSINNORTHEASTBRAZILMATERIALSOURCEADITNEAUTHORDIOGOCANTERASINTRODUCTIONTHISARTICLEISFOCUSEDONTHETOURISMREALESTATEINNORTHEASTBRAZIL,AMARKETTHATEVOLVEDSWIFTLYINTHEPASTFEWYEARSASTHERESULTOFWORLDWIDECHEAPCAPITALAVAILABILITY,IMPROVEDTOURISMDESTINATIONS,PERCEIVEDINVESTMENTPO

2、TENTIAL,AFAVORABLEEXCHANGERATEANDLOWBRAZILIANASSETPRICESTHEINFORMATION,ANALYSESANDCONCLUSIONSPRESENTEDHEREINARETHERESULTOFANEXTENSIVERESEARCHEDCARRIEDOUTBYHVSANDNEWMARKKNIGHTFRANKONBEHALFOFADITNEASSOCIATIONFORTHEDEVELOPMENTOFTHETOURISMREALESTATEMARKETINNORTHEASTBRAZILTHEASSOCIATIONSGOALISTOPROVIDERE

3、LEVANTINFORMATIONANDANALYSESTOGOVERNMENTAUTHORITIES,INVESTORSANDDEVELOPERS,INORDERTOASSISTPLANNINGANDDECISIONMAKINGTHERESEARCHINCLUDEDVASTSECONDARYDATACOLLECTION,FIELDWORKSALLOVERTHENORTHEASTERNCOSTANDMORETHAN70INTERVIEWSWITHDEVELOPERS,GOVERNMENTAUTHORITIES,BROKERS,CONSULTANTANDINVESTORSITSMAINFINDI

4、NGSWEREPRESENTEDINNORDERSTEDTINVEST2008ANINDUSTRYMEETINGTHECOMPLETERESEARCHANDFINDINGSWILLBEPUBLISHEDBYADITNESOONTHISARTICLEHASSIXSECTIONSAPARTFROMTHISINTRODUCTIONTHEFIRSTTWOSECTIONSPRESENTOURDEFINITIONOFTHETOURISMREALESTATEMARKETANDSHOWSCURRENTMARKETDATAANDPROJECTIONSOFSUPPLYANDDEMANDFORRESIDENTIAL

5、UNITSINTOURISMREALESTATEDEVELOPMENTSTHETHIRDANDFOURTHSECTIONSPRESENTTHERESORTMARKETSPERFORMANCEASWELLASPROJECTSUPPLYANDDEMANDFORRESORTDRIVERSAFFECTINGTHETOURISMREALESTATEMARKETINBRAZIL,DRAWSOMECONCLUSIONANDPROVIDERECOMMENDDICTIONSFORINDUSTRYSTAKEHOLDERSTHETOURISMREALESTATEMARKETTOURISMREALESTATEPROP

6、ERTIESARETHOSELOCATEDATDESIREDTOURISTDESTINATIONS,COMPOSEDBYSECONDHOMEUNITSANDLARGETOURISMANDLEISUREFACILITIESSUCHASHOTELS,PARKS,MARINAS,GOLFCOURSES,ETCTHESEFACILITIESENHANCETOURISTEXPERIENCE,INDUCETOURISTFLOWSANDPROVIDESERVICESTOGUESTSANDOWNERSTHEREFORE,THEYIMPROVEDESIRABILITYANDLEVERAGEPRICESANDSA

7、LESSPEEDOFRESIDENTIALUNITSALTHOUGHTHEOPERATIONOFSUCHFACILITIESMAYBEUNPROFITABLE,THEVALUETHEYADD2USUALLYINCREASESTHEPROJECTSOVERALLVALUETHEREARE48TOURISMREALESTATECOMPLEXESOPERATINGORUNDERDEVELOPMENTINNORTHEASTBRAZILTHESTOCKOFRESIDENTIALUNITSANDLANDPLOTSINTOURISMREALESTATEDEVELOPMENTSLOCATESINNORTHEA

8、STBRAZILAMOUNTAPPROXIMATELY1,900UNITSINTHEPASTTHREEYEARS,SALESSPEEDRANGEDFROM20TO100UNITSANNUALLY,PERPROJECTSALESWEREPHASEDINBLOCKSOF100TO300UNITSMOSTFREQUENTLYFROM100TO150SECONDHOMESALESPRICESPERSQUAREMETEROFBUILTAREARANGESFROMR2500,00TOR3500,00FORMIDMARKETPRODUCTSORPRODUCTSINLESSDESIREDLOCATIONSFR

9、OMR3500,00TOR5000,00FORUPSCALEPRODUCTSANDFROMR5000,00TOR7000,00INHIGHENDPRODUCTSCOMPARINGTOOTHERCOUNTRIES,NORTHEASTERNBRAZILPRICESARESTILLLOWALTHOUGHINACCORDANCEWITHTHENATIONALREALITYASDEMONSTRATEDINPICTURE2LANDSALESPRICESPERLINEARBEACHFRONTMETERSVARYSIGNIFICANTLY,ASSHOWNINPICTURE3DESTINATIONATTRACT

10、IVENESSANDSTAGEOFDEVELOPMENTEXPLAINPARTOFTHEPRICEVARIATIONSSOMEOFTHEMOSTATTRACTIVEANDEXPENSIVEDESTINATIONSINNORTHEASTBRAZILAREPIPARNPORTODEGALINASPEMARABAITACARBAANDTRANCOSOBADURINGTHEPASTSEVENYEARS,THEREHASBEENAGREATINCREASEINLANDSALESPRICECURRENTLYTHEPERCEPTIONISTHATPRICESAREOVERVALUED,GIVENTHEEXP

11、ECTEDREVENUEANDSALESSPEEDOFRESIDENTIALUNITSINTOURISMREALESTATEPROJECTSSUPPLYANDDEMANDFORECASTINTHEFIRSTHALFOF2008,THEAGGREGATEANNOUNCEDSUPPLYOFPLANNEDTOURISMREALESTATEPROJECTSTOTALEDOVER78THOUSANDRESIDENTIALUNITSWEESTIMATE,HOWEVER,THATONLYABOUT7THOUSANDUNITSWILLBEBUILTBY2014OURFORECASTSARESUBJECTTOT

12、HEFOLLOWINGASSUMPTIONS1AVERAGEANNUALGDPGROWTHOF4TO5ANDACHIEVEMENTOFINFLATIONTARGETSTHROUGHOUTTHEPROJECTIONPERIOD2RESUMPTIONOFNORTHAMERICANANDEUROPEANECONOMICGROWTHINTANDEMWITHTHEENDOFTHEFINANCIALCRISIS,STARTINGINTHESECONDHALFOF20093ABSENCEOFNEWDOMESTICORINTERNATIONALECONOMICCRISES4MAINTENANCEOFBRAZI

13、LSCURRENTTOURISMDEVELOPMENTSTRATEGYINFEDERALANDSTATELEVELADDITIONALLY,OURFORECASTSTOOKINTOCONSIDERATIONTHEFOLLOWINGINFORMATION1EXISTINGSUPPLYTOOK30YEARSTODEVELOPEDAMOUNTONLY1900UNITS,ANDSALESSPEEDINTHEPASTYEARSWASSOMEWHATLIMITEDASSTATEDPREVIOUSLY,EVENWITHVERYFAVORABLEMARKETCONDITIONS32ALTHOUGHTHEREH

14、ASBEENANINCREASEINFOREIGNDEMAND,ITHASBEENSIGNIFICANTLYLOWERTHANMOSTEXPECTATIONS,EVENINAFAVORABLEENVIRONMENTINTHESHORTTERM,THEREAREFACTORSSUCHASTHEINTERNATIONALFINANCIALCRISISTHATWILLHINDERFOREIGNDEMANDINTHEMIDTERM,FOREIGNDEMANDSHOULDINCREASEAGAIN,BUTTHEREARENOSIGNSTHATSUCHDEMANDWILLBEMUCHHIGHERTHANT

15、HEPREVIOUSLYOBSERVEDORHIGHENOUGHTOABSORBTHEANNOUNCEDSUPPLYOFRESIDENTIALUNITS3TRADITIONALLY,LARGEDEVELOPMENTSTAKESEVERALYEARSTOBUILDANDSELLALLRESIDENTIALUNITS,ASTHEYAREUSUALLYDEVELOPEDINSMALLPHASESIFANYPHASEUNDERPERFORMSSELLSSLOWLYORATLOWPRICES,SUBSEQUENTPHASESARESUSPENDEDUNTILMARKETCONDITIONSIMPROVE

16、THUS,THEMARKETMECHANISMSPREVENTSUPPLYGROWINGFASTERTHANDEMANDINNORMALTIMES4BASEDONTHISINFORMATIONANDONTHEINDIVIDUALANALYSISOFALLEXISTINGPROJECTS,WEDEVELOPEDAFORECASTOFSUPPLYANDDEMANDFORASEVENYEARPERIODTHISTIMESPANREFLECTSOURESTIMATIONOFTHEPERIODREQUIREDFORPROJECTSUNDERDEVELOPMENTTOFINISHATLEASTTHEIRF

17、IRSTORCURRENTPHASEGIVENTHECLOSERELATIONSHIPBETWEENSUPPLYANDDEMAND,WEEXPECTFUTUREDEMANDFORTOURISMREALESTATERESIDENTIALUNITSINNORTHEASTERNBRAZILWILLBESUFFICIENTTOABSORBTHEPROJECTEDSUPPLYTHISEXPECTATIONBASESCENARIOISREPRESENTEDBYTHEBLUELINEINPICTURE5THISPICTUREALSOPRESENTSDEMANDFORECASTSFORTWOEXTREMEAL

18、TERNATIVESCENARIOSTHEOCCURRENCEOFTHESESCENARIOSISSUBJECTTOTHEBEHAVIOROFTHEFOLLOWINGVARIABLESEXCHANGERATES,AIRTRAVELACCESSIBILITY,FINANCINGAVAILABILITY,THEINTERNATIONALPROMOTIONOFBRAZILSTOURISMINDUSTRYTHEOPTIMISTICSCENARIOASSUMESTHEEXCHANGERATEWILLRISEANDSTAYATRELATIVELYHIGHLEVELS,MAKINGTHEBRAZILIANP

19、RODUCTCHEAPERFORINTERNATIONALBUYERSTHISINCREASEDCOMPETITIVENESSALONGWITHINVESTMENTININFRASTRUCTUREANDMARKETINGWILLINCREASEATTRACTIVENESSANDAIRTRAVELACCESSIBILITYSIMULTANEOUSLY,THEENDOFTHEINTERNATIONALFINANCIALCRISISANDRESUMPTIONOFINTERNATIONALGROWTHWILLFOSTERTHEAVAILABILITYOFFINANCETHEPESSIMISTICSCE

20、NARIOASSUMESTHEOVERVALUEDLOCALCURRENCY,THELACKOVERINVESTMENTININFRASTRUCTUREANDPROMOTION,ANDTHEABSENCEOFFINANCINGOPTIONS,WILLMAKEBRAZILUNATTRACTIVEFORINTERNATIONALBUYERSCONSEQUENTLY,THETOURISMREALESTATEMARKETBECOMESEXCLUSIVELYDEPENDANTONTHEDOMESTICDEMAND,WHICHWOULDRISEASTHERESULTOFTHEEXPECTEDECONOMI

21、CGROWTH4译文巴西东北部旅游房地产市场开发资料来源ADITNE作者DIOGOCANTERAS引言这篇文章重点讲述的是巴西东北部的旅游房地产市场，这是一个在过去几年迅速演化为全球化的廉价资本的可利用性市场，这个市场很好的改善了旅游目的地，让人们意识到投资的潜力，以及有利的汇率和较低的巴西资产率。这个信息是HVS和NEWMARKKNIGHTFRANK代表在ADITNE（在巴西东北部的一个发展旅游房地产市场的协会）分析总结的。该协会的目标是提供有关信息结果和分析，以政府主管部门，投资者和开发商，以协助规划和决策。这项研究包括广大的第二元数据采集，遍布东北的各个地方和与70多个开发商，政府机关，

22、经纪，顾问和投资者。其主要研究发现发表于NORDESTE投资2008（一个行业会议）。完整的研究和调查结果将由ADITNE很快发表。文章总共分为六个部分，第一和第二部分主要阐述了我们对旅游房地产市场的定义，并且显示当前的市场数据，以及供给和需求的推算，和旅游房地产住宅单位的发展。第三和第四部分阐述度假市场的表现，以及这个度假圣地项目中客房的供应和需求。第五和第六部分讨论司机对旅游房地产市场的影响，从而得出一些结论，并且提供业内人士的建议。旅游房地产市场旅游房地产是指那些位于理想的旅游目的地，组成的第二个家和大型旅游休闲设施，如酒店，公园，游艇码头，高尔夫球场等，这些设施，大大的提高旅游体验，诱

23、导旅游人群的流动和向客人提供良好的服务。因此，他们充分提高住宅单位的可取性，以及灵活的价格和销售速度。尽管这些设施很可能无利可图，但是新增的价值通常会提高项目整体的价值。这里总共有48个旅游房产的复合经营或者未发展的房产在巴西东北部。住宅的股票单位和旅游房产的旅游用地在位于巴西东北部的发展约有1900个单位。在过去的三年来，每年每个单位每个项目的销售速度介于20至100个单位之间销售额为分阶段在100至300个单位（最频繁的从100到150）二手房销售价格每平方米建成区范围从R2500，00至R3500，00为中端市场的产品或者需求比较少地区的产品。价格从R3500，00到R5000，00属于

24、高档产品，相比于其他国家价格从R5000，00至R7000，00属于中高档产品。巴西东北部价格依然比较低（尽管根据国家现状来说）每线性海滩土地销售价格变化是关键，目的地的吸引力和阶段发展也是价格变化参考的一部分。一些最有吸引力和最5昂贵的目的地是在巴西东北部的PIPARNPORTODEGALINASPEMARABAITACARBAANDTRANCOSOBA。在过去的七年，土地的销售价格出现了大量的增长。目前人们普遍的认为价格被高估了特别是在旅游房产的预期收入和销售方面。供给和需求预测在2008年上半年，旅游房产供应计划公布了房产项目总额超过78万住宅单位。而然我们估计只有7000个住宅单位将在

25、2014年前完成。我们的预测是符合以下假设的1巴西国内生产总值年平均增长4至5，以及通货膨胀目标完成在整个预测期内。2北美经济的恢复和欧洲经济增长配合，共同合作将会开始与2009年的下半年，因为那时候金融危机逐渐过去。3缺乏新的国内或者国际经济危机。4维护巴西当前旅游业发展战略在联邦和州的水平。除此以为，我们的预测还考虑到以下信息1现有的供给实现了30年的发展仅1900个单位，以及在过去几年的销售速度也是十分有限（如前所述），即使有非常有利的市场条件。2尽管国外的需求一直在增加，但也显着低于最大的期望，即使在一个很有利的环境下面。在短期时间内，有些因素（例如国家金融危机）将阻碍国外的需求。在中

26、期，国外的将会增加，但还没有迹象这种需求将远高于以前观察到的，或者不够高去吸收已经公布的住宅供应单位。3传统意义上，巨大的发展需要花几年去制造和销售所欲的住宅，因为他们通常是小阶段开发。如果任何阶段表现不佳（销售缓慢或者价格低）后续阶段被暂停知道市场条件改善。因此，市场机制防止供给增长速度快于在正常情况下的需求。4在此基础上的信息和所有先有项目的个人分析，我们开发了供应和需求预测为期7年。这个时间跨度反应了我们对一个未开发的项目至少完成它第一个阶段所需的时间的估计。由于供应和需求之间的紧密关系，我们预期将来巴西东北部地区对旅游房产的需求足够吸收项目的供应。图片5中蓝色的线代表这个预测。这个图片也展示了对另外两个可供选择的方案的预测。这些方案受制于下列可变因素的行为汇率，航空旅行的可达性，资金的可用性，以及巴西旅游业在国际上的宣传。乐观的场景假设汇率将会升高，并且停留在一个较高的水平。他使巴西的产品对国际买家来说更加便宜。对基础设施投资和市场发展的投资将会增加吸引力和航空旅行的可解进行，这些增加了巴西的竞争力。同时，在全球金融危6机快结束的时候，资金的可用性得以推动发展。悲观的场景推测被高估的当地货币，缺少基础设施和宣传的投资，以及缺少资金选择，巴西将会对在国家上不是很具有吸引力。因此，旅游房产市场会变得单独依靠国内市场需求。