珠海市物业管理条例.doc

1、珠海市物业管理条例（修订稿）第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、 广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的

2、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。第三条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善老旧住宅小区综合环境。老旧住宅小区的范围由区人民政府确定。未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。第四条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，促进物业管理的专业化、市场化、规范化。第五条

3、市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规；（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；（三）指导、协调各区物业管理行政主管部门、物业管理行业协会等依法开展物业管理相关工作；（四）负责物业服务企业的资质管理；（五）法律、法规规定的其他职责。第六条 区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市物业管理行政主管部门的业务指导。（一）研究拟定或者制定物业管理相关政策；（二）指导、协调辖区内街道办事处（镇人民政府）等依法开展物业管理相关工作；（三）负责物业服务企业的资质管理；（四）负责处理辖区内各类物

4、业管理纠纷；（五）法律、法规规定的其他职责。第七条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；（二）办理业主委员会的备案工作；（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动； （四）负责处理辖区内各类物业管理纠纷；（五）法律、法规规定的其他职责。 第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供

5、水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。第九条 本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。第十条 各级物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。各区物业管理行政主管部门应当定期组织街道办事处（镇人民政府） 、居民委员会（村民委员会）的相关工作人员以及业主委员会委员进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。第十一条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有

6、关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。提倡物业服务企业加入物业管理行业协会。第十二条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。第十三条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者街道办事处（镇人民政府）按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。第二章 物业

7、管理区域第十四条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据广东省物业管理条例第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区物业管理主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区物业管理行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业服务企业以及街道办事处（镇人民政府）划定或者确定物业管理区域不合理的，区物业管理行政主管部门应当自收到备案资料之日起 5 个工作日内提出意见。第十五条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表；(二)建设

8、单位营业执照；(三)建设用地规划许可证及附图；(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；(六)地名批复文件。第十六条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：(一)物业管理区域备案申报表；(二)物业服务合同；(三)物业服务企业资质证书；(四)建设用地规划许可证及附图；(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积；(七)地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告

9、已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。第十七条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处（镇人民政府）在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表；(二)物业管理区域四至范围说明及附图；(三)确定物业管理区域的理由和依据。前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。第十八条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割

10、方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表；(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；(三)分割方案；(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。第十九条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处（镇人民政府）应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。前两款所规定明示或者公告的内容包括：(

11、一)物业管理区域的四至范围说明及附图；(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；(三)公共车位数量和位置；(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；(六)共用设施设备名称及权属；(七)其他需要明示的场所和设施设备。第三章 业主、业主大会、业主委员会第二十条 业主应当按照中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、广东省物业管理条例等有关法律法规，依法行使权利，履行义务。第二十一条 业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。一个物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主

12、大会、业主委员会职责。一个物业管理区域应当成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。第二十二条 区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）的指导、监督和管理。第二十三条 物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：(一)占已交付使用物业业主总人数 20%以上业主联名的；(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积 50%以上的。符合前

13、款规定的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面申请后 7 日内将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于 15 日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。第二十四条 建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起 30日内将有关情况书面报告街道办事处（镇人民政府） ，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。第二十五条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。街道办事处

14、（镇人民政府）应当在接到业主的书面要求之日起 10 日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，应当在 30 日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第二十六条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表组成。筹备组成员人数应为 5 到 15 人的单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。街道办事处（镇人民政府）应当书面通知建设单位委派 1 名代表参加筹备组工作

15、，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。第二十七条 筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力；(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经 1/2 以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。街道办事处（镇人民政府）代表不符合本条第一、二项规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处（镇人民政府）应当及时更换。拟定的筹备组成员名单公示期

16、间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处（镇人民政府）提出。街道办事处（镇人民政府）应当自收到书面意见之日起 7 日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。第二十八条 街道办事处（镇人民政府）应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于 7 日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单第二十九条 筹备组成立后，街道办事处（镇人民政府）应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事