房地产会计实务操作.doc

1、第 1 页 共 129 页房地产会计全讲房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国 2006 年颁布的企业会计准则及其企业会计准则应用指南，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外

2、汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章 房地产企业货币资金的核算第三章 房地产开发应收及预付款的核算第四章 房地产开发企业存货的核算第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算第七章 房地产开发企业负债的核算第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章 房地产开发企业收入的核算第十章 利润及其分配的核算第十一章 所有者权益的核算第十二章 会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵

3、意第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业

4、只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。第 2 页 共 129 页房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。房

5、地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。4.代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括

6、房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要

7、，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。房地产开发企业根据企业会计准则应用指南的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表 1-1。表 1-1 房地产开发企业会计科目表 顺序号 编号 科目名称一、资产类1 1001 库存现金2 1002 银行存款3 1012 其他货币资金4 1101 交易性金融资产5 1121 应收票据6 1122 应收账款7 1123 预付账款8 1131 应收股利9 1132 应收利息10 1221 其他应收款11 1231 坏账准备12 1401 材料采购13 1402 在途物资14 1403 原材料第 3 页 共

8、129 页15 1404 材料成本差异16 1405 开发产品17 1406 发出商品18 1408 委托加工物资19 1411 周转材料20 周转房21 1461 融资租入资产22 1471 存货跌价准备23 1501 持有至到期投资24 1502 持有至到期投资减值准备25 1503 可供出售金融资产26 1511 长期股权投资27 1512 长期股权投资减值准备28 1521 投资性房地产29 投资性房地产累计折旧（累计摊销）30 1531 长期应收款31 1601 固定资产32 1602 累计折旧33 1603 固定资产减值准备34 1604 在建工程35 1605 工程物资36 16

9、06 固定资产清理37 1701 无形资产38 1702 累计摊销39 1703 无形资产减值准备40 1711 商誉41 1801 长期待摊费用42 1811 递延所得税资产43 1901 待处理财产损溢二 负债类44 2001 短期借款45 2101 交易性金融负债46 2201 应付票据47 2202 应付账款48 2203 预收账款49 2211 应付职工薪酬50 2221 应交税费51 2231 应付利息52 2232 应付股利53 2251 其他应付款54 2401 递延收益第 4 页 共 129 页55 2501 长期借款56 2502 应付债券57 2701 长期应付款58 2

10、801 预计负债59 2901 递延所得税负债三 所有者权益类60 4001 实收资本61 4002 资本公积62 4101 盈余公积63 4103 本年利润64 4104 利润分配四 成本类65 5001 开发成本66 5101 开发间接费用67 5301 研发支出五 损益类68 6001 主营业务收入69 6051 其他业务收入70 6101 公允价值变动损益71 6111 投资收益72 6301 营业外收入73 6401 主营业务成本74 6402 其他业务成本75 6403 营业税金及附加76 6601 销售费用77 6602 管理费用78 6603 财务费用79 6701 资产减值损

11、失80 6711 营业外支出81 6801 所得税费用82 6901 以前年度损益调整上表列示的 82 个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资

12、产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。第 5 页 共 129 页第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那

13、么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第 20 行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。还需要说明，许

14、多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。（二）房地产开发企业的账簿设置为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。1.总分类账（也称总账）。总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账

15、通常要开设 3050 个账户，分类反映会计信息。总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。具体账页格式见表 1-2。表 1-2 总分类账账户名称： 年 凭证月 日 字 号 摘 要 借方 贷方借或贷余额2.日记账。日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。3.明细账。明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目

16、都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。如：对“应收账款”除需要在总账中开设账户外，还要专门设一本“应收账款明细账”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。还如，对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”，账内按材料的名称或类别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。第 6 页 共 129 页每一个房地产开发企业，至少要设置二、三十本明细账，以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相

17、同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表 1-3、1-4、1-5.表 1-3 原材料明细账材料名称：编号：类别： 金额计量单位：元 数量计量单位：公斤 年 收 入 发 出 结 存月 日凭证号 摘要 数量 单价 金额 数量 单价 金额 数量 单价 金额上表 1-3 的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。表 1-4 房屋开发成本明细账开发项目：公寓 单位：元 年 借 方 明 细 项 目月 日 凭证号摘要借方金额贷方金额借方余

18、额土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 表 1-5 开发间接费用明细账单位：甲开发现场 单位：元 年 借 方 明 细 项 目月 日凭证号摘要借方金额 贷方金额 借方余额 人工费 折旧费 办公费 水电费 劳保费 周转房摊销 其他（上述表 1-4、1-5 的明细账属于“多栏式明细账”）以上介绍了各种明细账簿的账页格式，为了搞好房地产开发企业的会计核算，提供出企业内部和外部所需要的会计信息，企业在建立总账和日记账以外，一定要根据需要选好各种明细账页，建好各种明细账。第二章 房地产企业货币资金的核算货币资金的核算是所有企业会计核算普遍存在的业务。货币资金是企

19、业经营的起点。没有货币资金企业就第 7 页 共 129 页无法开始经营。这里所说的货币资金是企业在开发经营过程中处于货币形态的那部分资金，具体包括了三个部分：库存现金、银行存款和其他货币资金。 第一节 库存现金的核算一、库存现金的管理库存现金是指存放在企业的库存现金。包括库存的人民币和外币。库存现金的管理主要包括现金的使用范围，现金的库存限额和现金的内部控制制度等。现金主要是用于企业日常的零星开支，使用范围主要是对职工的工资、奖金支付，差旅费的支付，以及企业的零星采购等，其他大额款项的收支都应该通过银行转账进行。这样既简化核算业务，也比较安全。为安全起见，企业的库存现金不能过多，一般够 3-5

20、 天的零星开支即可。企业如果收到大额的现金，应该及时送存银行。为加强企业对库存现金的管理，企业应该制定库存现金的内部控制制度，库存现金要由出纳人员进行保管，现金保管人员不得兼记总账，要做到账钱分管；企业出纳人员保管的库存现金必须做到日清月结，并要定期与企业总账的“库存现金”账户进行核对。发现库存现金的溢缺必须及时查明原因，并按规定进行处理。二、库存现金的总分类核算库存现金的总分类核算是指库存现金在总账中的核算。库存现金的总分类核算是通过编制记账凭证进行的。（一）库存现金的支出 库存现金的支出要根据原始凭证（如原始发票、借款单、工资结算单等）编制记账凭证，根据记账凭证登记总账。例 2-1：3 月

21、 1 日李明因出差到财务部门借款 1000 元。会计人员要根据经批准的借款单，编制以下记账凭证：答疑编号 811020101：针对该题提问借：其他应收款李明 1000贷：库存现金 1000然后根据上述记账凭证登记总账。例 2-2、企业将库存现金 5000 元存入银行。答疑编号 811020102：针对该题提问对此项业务，应根据企业编制的并经银行盖章的“送款单”回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款 5000贷：库存现金 5000然后根据记账凭证登记现金和银行存款总账。（二）现金的收入例 2-3：企业为了零星开支，开出现金支票，从银行提取现金 5000 元。答疑编号 811020103：针对该题

22、提问对此项业务应根据企业开出的现金支票存根这一原始凭证，编制记账凭证如下：借：库存现金 5000贷：银行存款 5000第 8 页 共 129 页然后根据上述记账凭证登记现金和银行存款总账。例 2-4：企业销售零星材料取得现金 1000 元。答疑编号 811020104：针对该题提问根据销货发票的记账联，编制记账凭证如下：借：库存现金 1000贷：其他业务收入销售材料收入 1000然后根据记账凭证登记现金总账。需要说明，房地产开发企业由于行业的特殊性，在预售商品房或大面积拆迁安置时，会发生笔数既多、数额又大的现金收付业务，在这种情况下，为了保证现金安全和提高工作效率，建议请开户银行到现场办公，由

23、开户银行直接办理款项收付。这样，企业可不通过库存现金科目，而直接通过银行存款科目核算。三、库存现金的序时核算库存现金的序时核算，就是在现金日记账中的核算。也就是由出纳人员登记现金日记账。在记账凭证核算形式下，现金日记账的登记与总账的登记是根据相同的记账凭证同时进行的。现金日记账是由出纳人员根据记账凭证，收一笔记一笔，支一笔记一笔，每天结出余额，每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。四、库存现金的清查库存现金的清查是指对库存现金进行实地盘点，并将实存的库存现金数与现金日记账的余额数相核对，并对盘亏盘盈及时进行处理的一种方法。库存现金的清查包括了出纳人员的自查和清查组所组织的清查两种

24、情况。现金清查中如果发现现金溢缺，应通过“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”账户核算，待查明原因竟批准后再进行处理。例 2-5：某房地产开发企业进行现金清查时发现盘盈库存现金 2000 元。会计处理如下：答疑编号 811020105：针对该题提问盘盈时：借：库存现金 2000贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 2000经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 2000贷：营业外收入 库存现金盘盈收入 2000例 2-6、某房地产企业现金清查中发现现金盘缺 300 元。答疑编号 811020106：针对该题提问会计处理如下：盘亏时：借：待处理财产损溢待处

25、理流动资产损溢 300贷：库存现金 300经查，现金盘缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人员赔偿：借：其他应收款出纳员 300贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 300出纳人员用现金赔偿时：借：库存现金 300第 9 页 共 129 页贷：其他应收款出纳员 300第二节 银行存款的核算一、银行存款的管理银行存款是企业存放在银行的货币资金。凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户，企业除留存少量的现金以备零星支出外，其余货币资金都应存入银行。企业发生的各种大额的结算款项，都需要通过银行转账办理。银行存款的管理主要包括企业不能出租、出借银行账户；企业不得签发空头票据和远期支票；企业要定期、不定

26、期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。二、银行存款的总分类核算银行存款的总分类核算，就是银行存款在总账账户中的核算。银行存款的总分类核算是根据原始凭证，通过编制记账凭证进行的。（一）银行存款收入的核算房地产开发企业银行存款的收入主要是来自收取房地产的销售款、租金以及企业将库存多余的现金送存银行等。例 2-7、2007 年 3 月 1 日某房地产企业将库存多余现金送存银行 10000 元。答疑编号 811020107：针对该题提问根据企业编制的经银行盖章的送款单回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款 10000贷：库存现金 10000例 2-8、2007 年 3 月 1 日企业收到银行收款通

27、知，收到某客户购房款 80000 元。答疑编号 811020108：针对该题提问根据银行收款通知，编制记账凭证如下：借：银行存款 80000贷：主营业务收入房屋销售收入 80000（二）银行存款支出的核算银行存款支出，包括的项目很多，如企业从银行提取现金，购入材料及设备，购建固定资产，开发土地支出，支付工程款、支付各项税金、支付水电费等。银行存款支出是通过编制记账凭证进行。例 2-9、2007 年 3 月 2 日企业管理部门报销差旅费、办公用品费 8000 元。通过开具现金支票支付。答疑编号 811020109：针对该题提问根据原始发票和企业开出的现金支票存根，编制记账凭证如下：借：管理费用

28、8000贷： 银行存款 8000（注：有关房地产开发费用的支付，将在房地产开发成本一章进行介绍。）例 2-10、2007 年 3 月 2 日企业从银行提取现金 60000 元，备发职工工资。答疑编号 811020110：针对该题提问根据企业现金支票存根，编制记账凭证如下：借：库存现金 60000贷：银行存款 60000三、银行存款的序时核算第 10 页 共 129 页银行存款的序时核算就是通过设置和登记“银行存款日记账”进行的核算。银行存款日记账由出纳人员根据记账凭按业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行登记的账簿。银行存款日记账要每天结出余额，以随时反映银行存款的收支动态和结存的金额。在记账凭证记

29、账程序下，银行存款日记账是与总分类账根据相同的记账凭证，同时进行登记的。根据上述例 2-7 到 2-10 的银行存款收付业务，银行存款日记账的登记情况如下：答疑编号 811020111：针对该题提问银行存款日记账 2007 年 凭 证 银行结算凭证 月 日 号数 种类 号数 摘 要 收入 支出 结存3 1 月初结存 350001 现金送存 10000 1 银票 315 收售房款 80000 1 本日合计 90000 1250003 2 现支 913 支付管理费 8000 2 现支 914 提取现金 60000 2 本日合计 68000 57000四、银行存款的清查银行存款的清查就是要查明企业在

30、银行存款的实存数，查清企业银行存款日记账的记录是否正确。银行存款的清查是通过将企业银行存款日记账的记录与银行对账单相核对进行的。银行定期要为企业的银行存款编制“银行对账单”。企业收到“银行对账单”后，要将企业的银行存款日记账与“银行对账单”逐笔进行核对。在会计实务中，企业的“银行存款日记账”余额，与“银行对账单”的余额经常出现不一致的情况。这种情况的发生，除了记账可能有错误以外，更主要的是由未达账项所造成。所谓未达账项，就是因为凭证传递的时间先后而造成的银行和企业之间一方已收到凭证登记入账，而另一方尚未接到凭证而没有入账的情况。企业对银行存款的清查，首先要查明未达账项。未达账项的存在通常有四种

31、情况：1.企业送存银行的各种款项，企业已经入账，但银行由于未办完有关的手续而尚未入账。2.企业已开出支票等付款凭据，并已付款入账，而银行尚未收到凭证或未办完有关手续而尚未入账。3.企业委托银行代收的款项，银行已收到并已入账，但企业尚未收到银行的收款通知而尚未入账。4.银行为企业代付的款项，银行已付款入账，但企业尚未收到银行的付款通知而尚未入账。由于上述未达账项的存在，就会造成企业的银行存款日记账与银行对账单的余额不一致。所以企业必须将未达账项进行调节，将调节后的银行存款日记账的余额与调节后的银行对账单的余额进行核对。如果双方记账无误，调节后的余额是应该相符的。对未达账项的调节是通过编制银行存款余额调节表进行的。在银行存款余额调节表中，要把双方的未达账项补充登记齐全，然后计算出调节后的余额，再进行核对。例 2-11：某房地产开发企业 2007 年 12 月 31 日银行存款日记账的账面余额为 59900 元，银行对账单上的企业银行存款的余额是 66400 元。经逐笔核对后发现有以下几笔未达账账项。1）企业于月末将从其它企业收到的转账支票 5000 元已送交银行，企业已入账，银行尚未入账。2）企业于月末开出转账支票 6000 元，企业已付款入账，但持票人尚未到银行办理转账，银行尚未入账。