拆迁宝典--房屋征收实战攻略.doc

1、拆迁宝典房屋征收实战攻略作者：有何良策 1979大雪飘，扑人面，朔风阵阵透骨寒。彤云低锁山河暗，疏林冷落尽凋残。往事萦怀难排遣，荒村沽酒慰愁烦。定场诗一首，讲的是八十万禁军教头豹子头林冲风雪山神庙的故事。与本文无关。经常上网的朋友一定知道，近年全国各地血拆不断，因拆迁自焚者有之、锒铛入狱者有之、家破人亡者有之。但是在高喊反对强拆的同时，谁也不能否认其实拆迁也是一个百姓可以发财的机会，很多朋友盼星盼月亮盼着自己的房子被列入征收范围。国人对拆迁实是又爱又恨，爱他可以让人一夜暴富，恨他不给够价钱就让你房倒屋塌。不可否认拆迁是邪恶的，是赤裸裸侵犯人权的。但我们生在这个国家，房子也在这个国家，实在是没有

2、办法。与其指天咒骂，不如安下心来仔细研究，把拆迁这个洪水猛兽彻底转化成一条勤劳致富的通天大道。笔者位于市中心手续齐全的两居室楼房拆迁，与开发商及政府各部门斗智斗勇半年，情节跌荡起伏，堪比国内一流电视连续剧。几经艰辛，终于得到了理想中合理的拆迁价位，鞭敲金蹬响，齐唱凯歌还。当然，有人可能对我多拿钱就算胜利的观点嗤之以鼻。也许又要讲人权、物权，其实我也想讲，我也想站在那高喊“给多少钱老子也不拆” ，可这些都是不现实的。比如您可以移民美国，您也没必要看我写的这个东西看到现在。接受现实吧，我这里只是教您怎么多拿钱，给多少钱都不拆的主看到这里就可以结束了，不好意思，耽误您时间了。言归正传，讲拆迁：一、

3、心里价位、现实条件。很多写拆迁的文章都太虚，当初我看的就一头雾水，事到临头根本用不上。咱们就可最实际的写，这两点很重要。房屋征收的消息一出来，你就要考虑好这两点。一就是我到底想要多少？二就是我有没有条件要这些？别认为这两点没用，我们本市有一家有个报废的蔬菜大棚，来征收了，他张嘴 5 千万，现在耗 1 年半了。这 5 千万您认为现实吗？答案就是不可能。但是 5 千万僵持久了就变成真事了，在被征收户的心里就内化成了现实，他就认为真的值 5 千万了。后果可想而知，强拆在等着他。再举个例子，还是我们本市楼房拆迁。有一家签完协议，打听打听别人家比他家拿的多，这家男人想不开就跳楼了。我举的这两个例子，都是

4、开始没做好“想要多少”的思想准备。一个太多，不可能实现。一个根本没准备，受不了打击。2011 年国务院颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例上要求各市自己定一个补偿标准，说实话这个实在坑爹。本来就是市政府、区政府征收，还让他们自己定个标准？这不扯淡嘛。就像您拿钱去买菜，但是卖菜的没权利标价，看您心情，麻烦您老给我的菜定个标准、定个价钱。2012 年我市“响应中央号召”马上就出台了补偿标准，按照原面积加送 5 米，其他的面积自己花钱买。我住的是 5 层的楼房，这次动迁直接变成 24 层的高层，就送我 5 米，其他花钱买。送的 5 米不够公摊面积，我还得花钱买公摊面积，把所有动迁费都添进去还不够。我辛

5、辛苦苦搬来搬去，花好几万块钱，过几年回来一看新房子还没以前的老房子大。这就是现实，估计其他城市自己定的标准也比我们这高不多少。所以要在自己心里先定一个自己认为合理的标准价位。别狮子大开口，也别亏着自己，合适就行。我就要这些，拿到手咱就庆祝，事后发现少了也不跳楼。再说就是你有没有这个条件拿钱，您是不是公务员啊？是不是事业编制单位的工作人员啊？家里是不是上有老下有小啊？这些都是不利条件。其实这条我就是告诉您，开发商什么事都干得出来，要有充分的心理准备，必要时还要付诸于行动。您越没有负担，开发商就越没地方下手，您就越容易多拿钱。二、行政复议、起诉。现在大部分人对抗拆迁的办法都是一样，我就是不签字，我

6、就是不走。你有千条妙计，我有一定之规，就是摆开肉头阵。所以说可怜之人必有可恨之处，低价签的、挨打的、被恐吓的、被强拆的全是这样的。认为自己条件不足、心里承受能力不足、手里筹码不足的朋友要仔细看这条了，这条做好了，一定比他们开出的条件要拿得高了。我没学过法律，所有法律相关都是这次拆迁现学的。所以方家内行就别鄙视了，咱现学现卖，管用就行。首先要明确一件事情，这就是现在的拆迁都是由政府出面，叫“土地上房屋征收” ，和以前的开发商“拆迁”不一样。征收要先由政府下达一个房屋征收决定 ，这个决定下达之日起 60 天内您都有“行政复议”和“行政诉讼”的权利。说是“权利”其实是“限制” ，要记住，法治永远是“

7、治民” 。为什么是限制呢？因为你只有60 天的权利，过了 60 天你就没权利了，对不起，你违法了。99%的人会选择无视这个权利，甘愿受限制，这也是我前文提出的“可怜之人必有可恨之处” 。这也是钉子户“违法”的最佳途径。要当钉子户我们就要当个合理合法的钉子户，要当个理直气壮的钉子户，起来！不愿做奴隶的钉子户！第一步要做的是在 60 天内提交行政复议 ，现在的征收决定一般由区政府下达，我们需要向上一级政府提交行政复议，也就是市政府法制办的行政复议处。行政复议写什么呢？千万别写补偿不合理、给钱少、给面积少一类的，人家把市里的补偿决定一拿出来你就完了，还落下个敲诈政府的口实。要记住，从今以后千万别提补

8、偿，别提你要多少钱，我多少钱都不要，就是不搬。为啥？因为你征收不合法。哪里不合法？参照中华人民共和国国务院令 第 590 号国有土地上房屋征收与补偿条例 ，政府在操作上不合法的地方太多了，我写行政复议的时候一下就列举了 10 条。主要就是目的不纯、程序错误，毛病有都是。不会写的请参见（国有土地上房屋征收与补偿条例律师注释制胜三十六招作者：王优银） ，然后再去百度找一找行政复议格式。行政复议一定输，也必须输。你找市政府告区政府，你想赢？做梦，你找斯伟江、浦志强写也没用。必须输也必须写，为什么？以时间换金钱。一般征收一开始就有很多胆小怕事的人陆续开始签署协议了，大约 40%的被征收户在征收开始的两

9、三个月就签字了。这段时间你想要多的钱或面积是不现实的，所以起诉之前必须要让行政复议替我们合理合法的拖延三个月时间。同时对区政府和开发商做出一个警告，告诉他们，想叫我签字是要付出代价的。好了，三个月后你接到通知了。意料之中，败了，征收是合法的。收到行政复议裁决书后你有 15 天时间去起诉立案，这是你的权利，也是对你的限制。这里你可以选择，是自己写诉状还是请律师写诉状？其实谁写都一样，无所谓，还是败。但是起诉的地方你一定要找准，中级人民法院，不是区法院。行政诉讼的目的是什么？其实就是把政府的麻烦推给法院，就是本来两家打架，你非要拉个第三方加入。第三方当然不想蹚浑水，你俩打你俩的，别拉上我，但是不蹚

10、还不行，咋办？调解。就是拉架。看到这明白点没？就是说法院会尽量不宣判。立案可以，开庭可以，但是争取把双方弄到一起商量商量。因为宣判一定是我们败，败了就会上诉，上诉就不是告政府了，就是告法院。 “刁民”会把无穷无尽的麻烦带给法院，谁愿意找这个晦气？再有就是强拆之前区政府也是会把你告到法院的，其中理由之一就是你在合法的诉讼期内没有诉讼，等同于默认征收，但是你还不搬、不签字，你违法了。所以行政复议和行政诉讼使你合法，使你合理，又拉进来个中级人民法院帮你拉架调解。合适吧？法院办事绝不雷厉风行，放心，在他判决或调解以前我们有大把时间进行其他计划。如果你胃口不高的话，法院调解后的数字就能使你满意了。想多要

11、点？没关系，继续往下看。三、 依法维权、鸡犬不宁。天道酬勤，无论是资本主义还是社会主义，乃至帝国主义想多拿钱都是需要付出辛勤的劳动的。也许您不认同我的观点，皇帝坐等吃穿，他劳动个屁。其实不然，人家祖辈付出劳动了，而且还是高风险职业-反贼。不同工当然不同酬，人家祖先的劳动所得就够后辈子孙吃上几百年。所以在房屋征收中，我们也需要付出劳动，正所谓一分耕耘一分收获。如小标题所说，我们的劳动是“依法维权” 。法当然就是以国有土地上房屋征收与补偿条例为主，以物权法为辅的相关国家法律法规。都怪基层地方政府不争气，为了赚几个钱嘛，什么条例、法规这些乱七八糟的当然没必要遵守了，我们就是要抓这个小辫子。征收期间断

12、水、断电，又或者建筑垃圾堵塞交通，这些是最容易发生也是不可避免的。好，发生了，政府违法了，我们有工作了。当然，也许这些事情没发生，但是还会有很多很多相关的违法、违规，具体你想抓哪条，就自己去条文里找吧。书中自有颜如玉，书中自有黄金屋。我们在劳动的时候要造成一个什么声势呢？当然不可能是学习雷锋做好事不留名。说句题外话，雷锋也是扯淡，他不做好事，名也留下了。我们劳动的时候就要像小标题所说，要“鸡犬不宁” 。依法维权只是手段，鸡犬不宁才是目的。房屋征收工作中上至政府下至开发商，其实谁都不想找麻烦，但是没办法，这就是个麻烦活，所以他们会尽量把麻烦降到最低点，遇见一个天不怕地不怕还懂法的钉子户他们是很头

13、疼的。因为一个拆迁，又创造出几个崭新的上访户，这是他们不愿意看到的。好，我们就是要创造这个氛围，制造这个声势，看好了，一个大陆行货全国联保的上访户就要诞生了。社区、街道、派出所、区信访局、区政府、市信访局、市政府这些为人民服务的衙门在向我们招手，我们来了。记住，要拿好材料，不打不闹，不谈补偿。不以解决问题为目的，叫他们烦您这才是终极目标。这些地方去完以后，还要上网。网上有省信访局、国家信访局、民政部信访、纪委信访都可以在线投诉。别跟我说这些没用，您的目的就是折腾，您忘了？就是要鸡犬不宁。当您闹到这个程度的时候，这些被您骚扰得够呛的各级政府机关就多多少少会给征收你的区政府施加压力了，没办法啊，你

14、这也不消停啊。当然，区政府是不会在乎你的，他直接把压力甩给了街道，甩给了开发商。我们的目的达到了，您已经声名大噪，街道和开发商已经正视你的问题了。是给你钱叫你走人呢？还是叫你继续这么折腾？这是个问题。四、 初生牛犊不怕虎，乱拳打死老师傅。“不怕”这是关键。前面写过，开发商什么事都干得出来，最简单的就是砸玻璃、堵锁眼、门上泼大便、半夜放鞭炮等等吧。您要是连这些都无法承受，您还就真没资格当钉子户，没资格拿这个钱。对付这些其实有个最简单的办法，就是以其人之道还治其人之身。但由于和谐的原因，这里就不主力推荐了。躲不是办法，面对这些要大义凛然、无所畏惧，让暴风雨来得更猛烈些吧。打人家一拳就得防备人家一脚

15、，我们这时候就要使用乱拳、组合拳了。标语、报警、上访、散布假消息。玻璃被砸了没关系，买几张主席像糊上。门被泼大便了不怕，咱制作点条幅挂上，油漆刷标语也行，反正房子早晚得拆。报警，随时随地报警。当然，我们没证据，没法认定就是开发商就是政府干的，但人民警察是我们花钱养的，不使唤他使唤谁？不行就坐派出所痛苦的聊，就和他们说，我也做好鱼死网破的准备了，菜刀家里好几把，他们要敢进屋我一定往脑袋上砍，必须放倒俩。再告诉警察，我准备去北京上访了，这样我没办法活了，过几天就走。别信他们吓唬你，什么拘留什么的，要脑袋不？不要脑袋我就去。满世界放消息吧，我要去北京了。邻居钱都给我凑好了，我是民意代表，我们凑上十个

16、八个人就走了。社区、街道这必须让他们知道，就这几天了，马上走。闹到这程度就有意思了，您每天得接几个电话，社区的、街道的、派出所的，就怕你上车。其实行政复议、起诉、信访、包括往死里折腾这些政府机关，都只有一个目的，让这些相关单位给开发商施加压力，解决你这个大麻烦。毕竟最后出钱的是开发商，和人家这些人没关系。但是你直接找开发商要，人家是不会给你的，凭什么啊？你也没付出劳动。举个例子，我一哥们的同事，家里也是房屋征收。征收的范围很大，征收了四年多还没完事。他就是典型的肉头阵，我不做任何动作，我也不签字。前阵子人家开发商就派些人，去他家直接把窗户、门、家具都砸了。他老人家倒好，眼看着没敢做声，就是打个

17、电话报警。警察来了，人家砸的也走了。我就和我哥们说，你这个同事没资格当钉子户，他凭什么多拿钱？不走法律程序、不折腾不闹，骑脖子上拉屎都没反应。就他还想多拿钱？这回好了，开发商看他也没啥本事，直接把他起诉到法院了。最近这一阵子没打听他的消息，估计也快被强拆了。开发商的钱也是钱，不会平白无故的给你。拿出您的毅力，一顿乱拳，先打蒙他。五、 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。您经过这么多的努力，我相信开发商也该找您谈一谈了。如果您不是狮子大开口的话，我相信现在也是庆祝的时候了。把这些招数都用了还没有效果，那就有点悲催了，要不就是您要得实在太多了，又或者是您真的遇见了极品开发商。别灰心，拆迁就是心理战。也许今天您还绝望到山重水复，忽然的一个电话就叫您柳暗花明了。不是您崩溃就是开发商崩溃，随您选择。在中法我们立案了，他需要审理，需要宣判。不服判决还有权利上诉，再不行还能申诉。只要你不放弃，只要你有信念，我们这套组合拳就可以一直打下去。还有个好消息，劳教要取消了，我相信去北京上访的大军又会增加了吧？但是说实在的，按照以前的方法稳健的实施，我还真不太相信会把您逼到去北京。有一些重点不得不重复说明一下：两次诉讼机会，一个是拿到“征收公告”60 天，一个是拿到“补偿决定”90 天。如果放弃两次诉讼机会，强拆就在眼前。“折腾”的过程要“找事别找钱” 。顾名思义，我是依法来找你