物业管理规章制度.doc

1、1物 业 管 理 制 度组织构架图各部门统一着装，管理处职责负责管理，维修、安保、保洁、 绿化，小区内招商等有关事务。同时负责街居及小区业委会协调有关工作。财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划， 报执行董事审批。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6、分管领导交办的工作。总经理管理招商部财务部综合管理部维修部 保洁部 保安部2出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交

2、纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。综合管理部职责1、员工招聘、培训， 转正、辞 职辞退、考勤、工 资、福利管理等，并建立人事档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6、负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。管理处主任职责一、负责小区日常管理工作，包括事 务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收 费率。四、处理业主的投诉，并做好

3、跟踪和回访工作。五、开展有偿服务。六、执行管理部的管理计划。七、上级交办的其他工作。楼管员职责3一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种 设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等 业主档案。二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。三、抄水、电表，分摊共用水电费，收 费和登帐工作。四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。五、巡查所管理的楼房，配合安防、保 洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生， 发现问题及时处 理，并向主任 汇报，跟踪 处理情况。六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任 处理，并跟踪、反 馈

4、。七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管职责一、制定设施设备维修保养月、季、年 计划， 负责实施。二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。四、维修人员值班和零星维修。五、组织设施设备的突击抢修。六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。七、上级交办的其他工作。维修工职责一、坚守岗位，做好值班记录。二、每日检查电房 1 次、泵房 1 次，做好运行 记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。三、按安排定期维护保养设备，做好 记录。参加突 击维 修设施设备。四、每日记录当天各共用电

5、计量表数据， 发现异常情况立即检查处理。五、每日记录当天水计量总表数据， 发现异常的立即检查水箱进水控制器、 阀门等，立即维修，并做好记录。六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。 七、主管交办的其他工作。4保安队长职责一、负责制定小区安防工作计划，并 组织实施。二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内 务管理等。三、负责安防人员的培训，包括消防培训。四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。五、负责小区车辆停放管理。六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即 报经理。八、定期组织小区安全检查，包括消防 检查。九、负责安防员的考核，向经理提出奖

6、罚方案。十、公司安防部经理交办的其他工作。保安员职责一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格 执行各项规章制度。二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行 职责；准时 上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、 裤子、敞胸露怀。四、做好来访人员和车辆的登记收发车辆出入证工作，认真查验物资出门，按出门条放行。五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人 员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。六、遇

7、突发事件应立即报告，必要时立即报警。七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自 违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。九、严格执行公司规定的考勤制度。十、班长交办的其他工作。5保安巡逻岗职责一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。 发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。五、发现广告、推销、 废品收购

8、等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防 设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并 协助处 理。*监控员职责*1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出 门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道

9、路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、 电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰 尘。2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休 闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、 单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信 报箱。3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。4、垃圾收集清运：每日 1 次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。65、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。二、文明服 务细则员工守则总则一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，

10、廉洁奉公。 三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。礼仪规范一、服务用语：敬语：您好 请 谢谢 对不起 再见称呼语：先生 女士 小朋友 问候语：您好 早上好 下午好 晚上好祝贺语：恭喜 祝您节日快乐 祝您生日快乐 欢迎语：欢迎光临 询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？请问，您有什么吩咐吗？操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。请不要客气，这是我应该做的道歉语：对不起，让您久等了 请原谅 打搅您了 很抱歉 感谢语：多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系，这是我应该做的告

11、别语：再见 您走好二、服务忌语：不行 不知道 不可以 不清楚 不可能 没有办法 你够麻烦 你意见真多 下班了，明天再来 你说 什么 声音大一点，我听不见 我正忙着呢， 现在没空三、礼貌要点：1、接电话时应先说：“您好，管理处” ；72、当业主来管理处时应说：“您好， 请问有事吗” 、“请坐”、 “请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；3、当业主表示感谢时应说：“不用谢， 这是我应该做的”；4、当业主表示道歉时应说“没关系”“ 请不要介意 ”；5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“ 对不起，打扰了”。6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“ 您好”，再进行询问或检查等

12、工作；7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；8、在小区内应主动帮助业主解决困难， 严禁视而不见。八要八不1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。2、要一切从公司整体利益出发，不得做 损害公司利益的事。3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮 、不听指挥或阳奉阴违。4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。5、要真诚老实，不准提供假情况。6、要敬业奉献，努力工作，不得作 风拖拉。7、要团结协作，不得互相扯皮、推 诿和诬陷同事。8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等 现象。第三章 管理制度第一节 劳动人事管理制度员工招聘制度一

13、、招聘条件：1、符合岗位素质要求，持岗位证书。2、外来人口必须提供规定的有关证件。3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。二、员工聘用程序与审批权限：1、应聘人员应如实填写登记表、并 备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变化而8产生冗员的，及时予以辞退或解聘。试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。3、员工服务工龄，自试用之日起计算。4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并 签订劳动合同。员工培训制度三、新员工必须接

14、受岗前培训，培 训合格后方可上岗。培 训内容包括公司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出 书面申请，由公司 统一安排。四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，外派的个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。员工考勤管理制度五、工作（作息）时间每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，包括收 费、安防、保洁、 维修等人员，根据工作性 质安排工作时间 。 六、迟到1、上班以后签到为迟到。迟到 15 分钟以下的每次扣发当日工资的 30；上班迟到15-30 分钟，每次扣发当日工资

15、的 50；上班迟到 30 分钟以上的，按旷工半日处理。2、若发生以上各条情形，实属事出有因， 经上一级领导签 署后，可酌情处理。七、签到1、除公司领导外，全体员工上、下班 应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款 50 元；同年度发现 3 次以上者予以开除。2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实， 则以旷工论处并记 大过一次。3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的 30，五次以上者，每次扣发当日工资的 50。八、加班1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单， 经批准后方

16、可加班。特殊情况 应在事后及 时补办有关手续。2、加班按每 4 小时为一个计量单位计,实际加班时间应扣除每次用膳时间 3 0 分钟。3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以 计发加班费。法定节日加班以日基本工资的 300计算加班费，除当天外，另 发 2 天基本工9资。4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不 计加班费。九、假期1、法定假日：元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国 庆节 （三天）为有薪假日。2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。4、产假：女员

17、工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。十、请假1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完）。事前无法请假的， 应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以 旷工 论处。2、请假审批权限部门主管和管理处主任（含副职）以下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任以下员工请各种假的，一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准。3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等），否则按事假处理。4、若请工伤假，应由当事人或发生部门在事故发生后二十四小时

18、内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病休手续(工伤治疗期间基本工资照发)。十一、公出请假所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出的,视为旷工。十二、缺勤1、请病假：试用期员工 请病假按事假 处理；正式员工服 务工龄满一年以上（含 试用期）的，享有五天有薪病假；超过的按事假处理。员工请有薪病假一天 ,扣 发日工资（含基本工资和 岗位补贴）的 50。2、请事假：员工请事假一天，扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）。3、当月旷工半日者，扣发当日工资及当月岗位补贴；当月旷工一天以上两天以下者，10扣发半个月工资及当月岗位补贴；当月旷工两天以上或全年累计旷工三天以上者扣

19、发当月工资和岗位补贴并予以除名。员工解聘制度十三、辞职1、在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放，不作任何经济补偿。2、经劳资协商，同意辞职的员工，除发给当月实际 上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。3、在合同期内自行离职的，扣发当月工资及全部补贴，不作任何其他 经济补偿。十四、辞退公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予 经济补偿（违反劳动纪律或被辞退处分的除外）：工作满半年以上者，给予补发半个月基本工资；工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资。十五、开除开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发

20、当月工资及补贴，造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部门法办。员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职员工办理有关的离职手续。离职员工在离开本企业以前必须交还企业的一切财物、文件以及业务资料。否则，人事部 门不予办理任何手续，并追究法律责任。员工工资制度十六、公司实行“以岗定薪”的劳动分配制度。公司员工工资实行月薪制，员工月薪（工资）基本工资岗位补贴或加班费。工资按员工所担当的职务及岗位套定。职务、 岗位发生变动按新职务、 岗位套定工资；所有的工资调整均从次月 1 日起生效。基本工资标准表（附后）和岗位补贴（加班费）按规定发放。基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿的基数。十七、员工的月薪计算、发放：1、以每月 26 天计算（安防、保洁等特殊岗位除外）。2、员工日薪月薪26 天。日薪尾数以人民币角为单位，不 计“分”。3、工资于次月 15 日发放，逢节假日可予以提前，遇春节放假的第一天在 10 日左右的，提前 5 日发 50%，节 后第二天再发 50%。辞 职 和辞退人员的工资原则上在次月