免费：小户型全面剖析：潍坊市场部分.doc

1、福州神五传媒有限公司潍坊分公司1关于建单身公寓可行性分析单身公寓单身公寓是早期市场对小户型的定义，主要以满足日常居住功能为主，居住氛围浓厚，价格相对略低，具有住宅的产权。那酒店式公寓：这类产品随着小户型的发展演变而来，以投资客收取投资回报为主。一般来说，项目的装修标准、室内配置以及物业服务等均仿照酒店的标准，价格较高，但长期居住功能相对较弱，一般不提供厨房及煤气设备。中小户型作为一种独立的产品概念在潍坊出现，最早应属于 03 年推出的首家酒店式公寓“都市曼哈顿” 。该楼盘的成功推出为潍坊的写字间市场开辟一个新纪元。在次后陆续推出的酒店式公寓、产权式酒店有 SOHO 新 E 城、星光国际、巴黎假

2、日、书香苑、新.城中心、风尚 100 等房产项目纷纷亮相。此时潍坊市场次类产品层次不穷，价格也高与市场同类产品。从潍坊现行市场分析：一、现有潍坊市小户型市场主要特征1、主要针对潍坊市前一个小户型市场的分析，以新盘风尚 100 为例，其主要特征有如下几个方面：项目名称开盘时间交房日期项目类别建筑面积 规划面积风尚1002005-9-132006年底商业 20000m 4090m2、客源特征：福州神五传媒有限公司潍坊分公司2南方来潍坊做生意本地中小企业办事处各地驻潍办事处部分投资者3、从项目户型面积来看，一房、二房户型 3580 平方米为主力户型。4、交房时，房屋可根据业主特殊需求做精装修处理，省

3、去业主装修苦恼。5、楼盘本身商业工作氛围大过其居住氛围，商住不分家。综述：由于该项目地处于中百商圈的黄金位置首先商业氛围浓厚且紧邻酒店式公寓“都市曼哈顿 ”因而影响较好，同时随着潍坊市经济的不断发展，对于一些要求有公司形象的企业甲级写字间租金高面积较大且缺少灵活性 二、市场选择小户型的理由1、同等地段，同等档次楼盘中，住宅用小户型较比商务写字间价格要低，同时，潍坊市商业市场中，各类小型公司入市，此类公司其工作地点等并不固定，也就是说其并不具备厂房等固定资产，在其工作性质及工作状态等各种因素作用下，选择租赁或购买写字间以完成其日常工作也成为其最直接的需求。与此同时，潍坊市各小户型楼盘适时推出，以

4、高层小户型为主，集办公、居住于一体且交房时已精装修的新型公寓在一定程度上满足了市场在这一阶段的需求，拥有了部分的市场。福州神五传媒有限公司潍坊分公司32、在多层住宅中，6070m的户型为部分客户热捧的对象，在潍坊上世纪八十年代，居民居住以此面积的户型为主，设计上多采用二室或三室的设计，此种户型多采用浪费外厅面积，增大卧室空间的设计，时至今日，此类户型仍大量存在于各个居住区，但其在整体居住上的通透性、采光度、居家私密性上都难以与现阶段户型相提并论。由于其“麻雀虽小，五脏俱全”的特征，并且面积小，总体价格低的原因，对于部分不追求生活享受，只为居住的客户来说，也是一种不错的选择。3、新型商住类小户型

5、于 04 年正式进入潍坊市场，主要面向潍坊市白领阶层，但潍坊市真正意义上的白领阶层不是很多，在人员结构上也不如其他大中型城市，客户群体的针对性有局限，但因其形态为 03年地产界十大流行之一，做为新事物强力入市，也吸引了部分的投资者。4、产权式酒店和酒店式商铺，如星光国际及巴黎假日，前者于 2003年开始对外宣传，后者于 2004 年进入市场，都以炒做一种低投入、高回报的投资途径吸引了部分经商者。综合以上几点，潍坊市小户型真正有市场的为 60100m的多层住宅，若中央丽景这样的多层住宅以 70110m进入市场，必然会引起市场的抢购热潮。soho 类高层户型并不特别适应潍坊市场的居住需求，反而一定

6、程度上满足了部分商业办公类的市场。三、经过统计，潍坊近期各版块推出的小户型住宅如下：风尚 100 书 香 苑 巴黎假日 星光国际 SOHO福州神五传媒有限公司潍坊分公司4版 块 潍城 奎文 潍城 潍城 开发区地理位置 温州商贸城 西侧 健康街与潍州路交叉口 福寿街与和平路交叉口 东风街与和平路交叉口 荷欢路与北宫街交叉口规划形态 1 栋 14F 2 栋 12F 1 栋 20F 1 栋 21F 1 栋 12F产品类型 商业 商业 商业 商业 商业供 应 量 270 580 579 398 200面积（m ）4090 3545 3080 38110 4080均 价 3400 2635 3600 3

7、700 2800公 摊 50%销 售 率 20% 50% 50% 30% 70%公开日期 2005-9-13 2005-3 2005-5 2004-10 2005-8-6四、小户型可行性分析以上各小户型楼盘均以商业形态为主，没有单纯的住宅类小户型的存在，多层之所以受到欢迎，一方面是其价格低，另一方面与其单纯的住宅性质，居住氛围浓厚有密切的关系。（一） 、小户型市场现状通过对潍坊市小户型的调查分析，目前市场上的小户型供应量大约在 2027 套左右，这其中均为高层或小高层住宅，并且包括部分的产权式酒店和酒店式公寓，按照潍坊市目前的需要来看，这样的数量远远没有满足市场的需要。但是从其销售情况来看，整

8、体的销售还没有开发的一半，在调查的这几家楼盘中其整体销售率仅为 44%。而在多层住宅中，70m左右，设计上采用两室一厅设计的户型是销售最快福州神五传媒有限公司潍坊分公司5的户型，这样的销售率也说明，潍坊市目前真正稀缺的是多层小户型。虽然目前多层住宅市场紧缺多层小户型，但开发商却很少做，造成现在局面的原因有多个方面：1、开发商出于楼盘档次品质和小区居住人口结构的考虑；2、现阶段国家的部分政策也有所影响，比如一些大中城市限制小户型购房贷款的政策；3、人口居住结构的要求，大部分需要户型结构为二室二厅或三室一厅，户型要求其设计变大。中央丽景在户型设计上恰恰适合了现在的市场需要，预计开盘能够吸引潍坊的大

9、部分小户型市场。（二） 、小户型面积分析小户型在以其“低总价、低首付、低月供 ”，把众多刚刚踏入社会的年轻人吸引为有房一族的基础上，分散了市场上的部分商务需求。小户型因其小，面积更要精打细算。 在小户型越来越热的过程中，市场有一个趋势，即户型越小越好。但绝对的小既不符合居住者的正常生活需求，也绝对不会是潮流。新消费或投资趋势表明，小户型在面积大小上存在有一个黄金分割点。 在 30 至 80 平方米之间，有一个黄金分割数，正好是 50 余平方米。所以，市场上 50 余平方米的小户型热卖度超过了其他规格。 空间主要是卧室与起居，30 平方米根本无法细分任何功能区，难以满足高品质居家生活。而 50

10、多平方米是功能上黄金分割区的最小面积，即可分出 30 平方米的主体空间和 20 平福州神五传媒有限公司潍坊分公司6方米的配套空间，解决独立厨卫、阳台、储藏等各个功能。 因此，根据“黄金分割论 ”选择的小户型应该是既节省户型面积，减少投资总额，同时又能满足空间上的审美和功能需求，保证居住者的生活品质与居家情趣。（三） 、小户型现阶段购买居住状况除去部分的商业需求外，小户型的存在也满足了一定人群的居住需求。对于首次置业的人来说，选择小户型已经有了不成文的规定：便宜、好过渡、配套好、户型精致等一系列理由无不让首次置业者选小户型的决心更加坚定。例如平方米的房子可以做成小两房一厅一卫，可以基本上满足置业

11、者的居住需求。这类户型的优点在于总价低，而且多数处于繁华区域，工作方便，也比较容易出租。据了解，目前在售小户型项目的客户呈现出明显的年轻化特点。一项统计数据显示，目前首次置业者的年龄几乎全部在岁之间，购买小户型的目的也几乎都是自住。小户型并不意味着不舒适，正如达芬奇所说的“人是万物的尺度”一样，建筑空间也是人的尺度的反映。所以开发商和设计界努力地设计合理舒适的小户型。对于购房者而言，房子小，不用买更多的家具，减少了浪费。只需要一张床、书桌加上一个电视柜，花点心思精心布置，同样可以营造更多家的气氛、温馨感觉。户型的大小本来不是个问题，人总是有购买力差别的，百年以后也还会有人住小房子，问题在于现在

12、潍坊的小户型住了很多想住更大房子的人。以发达国家和地区人均住房面积较高的城市的经验来看，福州神五传媒有限公司潍坊分公司7小户型住宅的典型特征是：买的不住，住的不买。换句话说，小户型是典型的投资型产品，所以对于单个购买者必定是过渡性的。（四） 、小户型发展前景预测随着投资型高档住宅市场的渐趋饱和，这部分投资也将会转向小户型市场，由于目前潍坊的小户型数量不多，因此不会带来小面积户型滞销的现象，并且对潍坊市流动人口需求的乐观预期，小户型住宅的投资型需求将会有惯性上涨，短时间内增量甚至可能超过居住型购买需求的减量。对于消费者来说，牢记小户型是投资型产品，可以更多考虑性价比和实用率加权值，同时考虑几年后

13、换房时旧房的市值。如果是投资性能差的小户型，其市场的前景预测则没有这么乐观。在 2006 年，面积在 70 到 100 平方米之间的小户型住宅将在潍坊市迎来第二春。长期以来，由于大量的单位自建房，使得潍坊市场上的住宅面积普遍偏大，在一定程度上造成浪费和生活成本的增加。而建筑面积在 4080 之间的小户型住宅一直以来在潍坊人民的心目中是筒子楼、简陋蜗居的形象。在上世纪 5080 年代，这种产品占了住宅的大多数，那时是一个不讲究舒适、不考虑功能的年代，但是，随着住宅设计理念的更新，外来高技术人才的增多，年轻人生活观念的改变以及房价的不断上涨，设计先进、功能齐全、史上新颖、生活设施配套完善的小户型住

14、宅又迎来了“第二春”。小户型住宅的总价较低，降低了置业门槛。一大批年轻人在工作几年后都有能力购买小户型住宅，张扬起自主独立生活的个性，一大福州神五传媒有限公司潍坊分公司8批子女已经成家立业的老年人也能有自己一片温馨宁静的生活空间。因此，在房地产竞争进一步加剧的 2006 年，小户型住宅将成为潍坊市房地产市场上的一大亮点。（五）、本项目发展小户型的优劣势目前，盛世豪廷地处潍坊市的黄金地段上，从整个城市的规划来看，是一个中心区域，随着居住人口的增加，房子的需求量也越来越大，做为一个高档次的大型居住社区，户型设计的全面是必需的，并且从现在各高层楼盘的开发来看，开发商也越来越倾向于小户型的设计，这是市

15、场自身调控作用的结果。拥有了良好的地段、外部环境建设以及完善区内外的配套，户型的设计比率及其市场的适应前景对于项目的成功与否起着尤其重要的作用。但是同时又应该看到一点，一个高档次的社区，内部小户型的增多，必然会给整个社区的档次高低带来影响，这也是全面性带来的负面影响。复活.秦殇前传看结局动画的方法将 Movie 文件夹里的 end.dat 文件的文件名改为 start.dat那么一进游戏就可看到结局动画 此攻略包含所有支线剧情。支线任务小提示：当你到达一个新的地点场景后，记得回村转转看，头上有棉花团的 NPC 一定不要放过！boss 不要急于去杀，需要保证按期完成所有支线任务后再过关。地图左上

16、角-北，地图右上角-东，地图左下角-西，地图右下角-南福州神五传媒有限公司潍坊分公司9第一章-劫缘故事开始的地方还是四十年前封魔战神的出发点-瓦当镇。身负重伤的你被村长沈万山救回来了，昏迷了一段时间后，你醒了，故事就这样拉开了序幕在村子里，你第一次见到了怪医泊祁，主宰你以后一段时间的命运的神秘人物。在村子里走走看，发现了沈万山的孙女沈云，可爱的小姑娘说爷爷出去找药了，但去了很久还没回来，于是你自告奋勇去找他。出了村子往东走是聚义庄，从聚义庄的出口出去是古战场，再从出口出去可以到达落马坡，在这里找到一代大侠沈万山，和他说话后进入战斗模式，估计你现在不太可能打赢他，所以只要不停地逃跑并躲避他的攻击

17、即可，时间一到，战斗结束，沈万山加入队伍同行。他杀敌的经验值全归主角所有，这时候可以多多利用他升级。在落马坡上找到山洞进入，一路杀入，最后的魔头其实是北斗七星的天将玉衡，干掉他后得到需要的药回村。后面泊祁开始利用主角了！他要求你去南面的隐峰山找四十年前的封魔剑神取得玲珑心以斩妖除魔。你到达隐峰山，见到老英雄说明来意后，老英雄要求你证明自己是顺应天意，你必须找到天意的证明。回村后，泊祁告诉你需要从北面的冰火沼上九天池找到血参，并告诉你飞天之法。到了九天池后，需要不断跳跃以躲避冰箭，要找的东西不难，地图上有标识，很快到手。回来以后，你再去找老英雄，他沉吟一番，把玲珑心交给了你。泊祁告诉你：魔头正在

18、紫凤坪害人，你毫不犹豫地出发了。从村西出去，经过炎炀关后来到紫凤坪，最后进入片头动画中的宝塔，一路杀上塔顶，消灭会飞的天将-天机。第一幕的主线任务完成。支线任务：寻找铁蛋：大嫂正急得团团转呢，赶紧去帮她！在聚义庄到古战场的出口处，别出去，往上走，是不是可以找到铁蛋了呢？回村后再去找铁蛋，可以进入养鸡场任务，在规定时间内杀光所有的鸡，可以得到凡品璞石一块。福州神五传媒有限公司潍坊分公司10寻找蜀水：铁匠需要蜀水才能打造神兵利器，他可是关系到镶嵌孔啊，一定要帮他！从冰火沼左边的出口进入堰兵冢，在地图的右上方可以找到。回来后增加一个镶嵌孔。铁匠还会为你提供“神秘洞”的任务，建议你去过第一幕的所有场景

19、，见过所有怪物后再去打。否则有可能被中途送回，当然，以后还可以去。神秘洞的最后一个怪物是“超级雪地巨人”，在凝气洞里会见到。凝气洞在紫凤坪场景的左上方，要去的话可别进紫凤坪大门。打完神秘洞之后增加一个镶嵌孔。为崔娟报仇：崔娟的家人都被怪物杀死了，去为她报仇吧。在古战场左方的一个地方找到魔头杀掉，得到猪心回去交给她就可以了。和郭百万的交易：千年玄冰柱在冰火沼踢冰块得到，冰晶石木在冰火沼右边出口外的的宣风林地踢冰块得到。就这几个场景，地图很容易走到。救回张珊：在炎炀关进门后往右下方走，地图上一红一蓝的两个点就是了。打倒附近的小妖后，单挑魔王战象并获胜，救出张珊。第二幕-涅磐你和泊祁，沈云，沈万山来到了南方的芭蕉村继续斩妖除魔。从泊祁那里得到了摇光的消息，于是出发去消灭它。首先向西走来到明光寺，见到老和尚后从左上方的出口出去到达风火林，5 秒钟后就死了。怎么办？回去后泊祁告诉你要找到避火珠。从明光寺右上方的出口出去到达日落河，发现桥断了，无法前进。回村找石青修桥，当然，你得帮他赶走伐木场的妖魔。修好桥后继续前进到达火妖洞穴，建议多装备几个防火的珍珠，当然是在保证能打人的前提下。进去后直接杀向红点标记的嗜火小妖头目，杀之得到避火珠。避火珠放到乾坤袋里，以后进入风火林就没有时间限制了。在风火林进入洞穴，杀掉第三员天将-摇光，回到村庄复命。