土地增值税清算案例.PPT

1、2018/10/1,1,土地增值税清算案例,一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。,2018/10/1,2,二、相关资料 永安房地产开发有限公司基本情况： 永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自

2、2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他开发项目。,2018/10/1,3,（一）征地情况,2008年1月10日，永安公司与当地国土资源局签定国有土地使用权出让合同，以“招拍挂”方式受让位于一宗土地50000平方米，土地使用权出让金总额为7500万元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2008年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当地区政府于2008年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金500万元。,2018/10/1,4,（二）项目立项、规划情况 根据2008年1月20日取得发改委关于基本建设项目的批复，该

3、宗地开发项目为“永辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目占地面积50000平米。,2018/10/1,5,一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0,2018/10/1,6,许可证取得情况如下：,1、2008年2月1日取得建设局

4、出具的建设用地规划许可证。 2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可证。（一期） 3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。（一期） 4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许可证（二期） 5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可证。（二期）,？1,2018/10/1,7,2018/10/1,8,确定“永辉花园”小区的清算对象：共四个一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场,2018/10/1,9,开发情况：,1、“永辉花园小区” 一期工程建设情况： 一期四

5、栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额1560万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为1600万元，单位成本800元/平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额2170万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2160万元，单位成本1200元/平方米。,2018/10/1,10,2、“永辉花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额4100万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预

6、付、完工结算的办法。到2010年12月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额2750万元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为3800万元（含甲方供应钢材价款1000万元），单位成本1727元/平方米。,2018/10/1,11,二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额242万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为240万元，单位成本1200元/平方米。,2018/10/1,12,销售

7、情况： 一期： 2008年8月4日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9. 二期：2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园二期，施工编号：1#、2#，住宅楼49000平方米，商业5000平方米，小区容积率2.0.截止2010年12月底所开发商品房销售情况如下：,2018/10/1,13,永辉花园一期销售情况 (已办理房产证）,2018/10/1,14,永辉花园二期销售情况 (已办理房产证）,2018/10/1,15,该单位2008-2010年部分各类收入情况汇总如下：发票收

8、入统计表 填表,2018/10/1,16,商品房销售合同收入,2018/10/1,17,说明：,1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）,2018/10/1,18,人防改车库收入300万元在一二期清算单位之间的分摊,2018/10/1,19,一二期各

9、清算单位销售收入数据汇总,2018/10/1,20,2008年-2010年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总,2018/10/1,21,说明： 与征地有关的其他业务及账务处理如下： 2008年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅（每平方米4000元）进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。共120万元,2018/10/1,22,土地价款在一二期分摊（第

10、一次分摊）,可售面积,2018/10/1,23,土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）,2018/10/1,24,土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）,2018/10/1,25,土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）,2018/10/1,26,土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）,2018/10/1,27,土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）,2018/10/1,28,土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次）计算表,2018/10/1,29,土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）,2018/10/1,30,土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅

11、分摊（第四次）,2018/10/1,31,土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表,2018/10/1,32,（八）2008年-2010年度账面前期工程费用汇总如下：,2018/10/1,33,说明：2009年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。,2018/10/1,34,分析： 1、2009年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租金165000元，应在销售费用用中列支。 2、支付煤气安装费54300元为其购房户支付已经代收的费用，要不冲收入，要不冲往来。 3、白条支付地质勘察费155000元 三项合计：374300元 不得扣

12、除,2018/10/1,35,确定前期工程费金额：一期170000元，二期210000元共同费用：3164800-3743002790500元,2018/10/1,36,5、前期工程费的分摊直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：,2018/10/1,37,直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：,2018/10/1,38,一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊,2018/10/1,39,前期工程费在各清算单位之间的汇总 计算表,2018/10/1,40,（九）2008年-2010年度账面建筑安装工程费用情况：,2018/10/1,41,分析： 1、二期预提两栋高层建

13、安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，未取得发票。 2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2010年12月31日已经全部卖出。 3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。,2018/10/1,42,（5）人防工程费的涉税处理： A人防工程建筑安装成本应在地上可售房屋类型间进行分配 人防工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。按建筑面积分摊 B一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元,2018/10

14、/1,43,计算二期商业房屋层高系数下的建筑面积，便于建安成本的分摊：住宅平均层高3米，商业平均层高5.4米，商业层高系数：5.4/31.8米。那么二期商业系数建筑面积为：5000*1.89000平方米住宅建筑面积不变,2018/10/1,44,9、建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊,2018/10/1,45,商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊,2018/10/1,46,建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总 计算表,2018/10/1,47,人防设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表,2018/10/1,48,（十）2008年-2010年度基础

15、设施费情况,？220,2018/10/1,49,基础设施费的分摊，按建筑面积 计算表,2018/10/1,50,（十一）2008年-2010年度开发间接费情况：,2018/10/1,51,（十一）2008年-2010年度开发间接费情况：,2018/10/1,52,分析：1、非工程人员工资、福利不得列支：3146520+4467123593232元2、销售人员佣金应在销售费用中列支：12460000元3、建设监理费白条支付不得列支：200000元4、推迟交房违约金为营业外支出，不得列支48000元以上合计：16301232元实际可以列支的开发间接费：3117037,2018/10/1,53,开发

16、间接费在一二期清算单位之间的分摊 计算表,2018/10/1,54,（十二）2008年-2010年度公共配套设施费情况：,2018/10/1,55,公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表,2018/10/1,56,（十三）2008年-2010年度开发成本财务费用支出情况,2018/10/1,57,说明: 1、共有两笔借款：（1）建设银行借款10000万元，年利率10%（2）担保公司借款8000万元，利率15%。 2 、财务顾问费850000元支出，系向担保公司贷款时收取的顾问服务费。,2018/10/1,58,利息支出：第一种列支方案：据实 2100万元第二种列支方案：计算 （1+2）*5%,2018/10/1,59,（十四）2008年-2010年度销售费用、管理费用情况：,2018/10/1,60,由于二期住宅有3000平方米未销售，已销售的面积是46000平方米，那么，在对二期住宅可扣除的成本费用汇总后，再对总扣除金额在已售和未售的房产中进行再次分摊。按可售面积分摊。,2018/10/1,61,（十五）2008年-2010年度税金缴纳情况（有完税证）表问题：,2018/10/1,62,计算结果？,