房地产开发工作内容及流程.doc

1、1房地产开发工作内容及流程主要工作内容 工作部门主 项大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注现状图市场深度调研市场调查，进行地 块周边及辐射范围内的客户分析、 产品分析、市场竞 争分析等；项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项 目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性方案。成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发周期及付款计划根据土地的开工条件、市场 情况，制定开发节奏。项目方案确定节点工作阶段 土地价值深判可行性研究报告现金流测算2房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等竞争性楼盘

2、调查 项目周边竞争性楼盘详细调查对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进 行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。区域市场调研同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分

3、析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量完成公建部分业态选择与数量确定市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 完成公建类配套定位经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算开发计划： 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 结合市场现状完成 项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求规划设计阶段项目定位项目发展报告资金流： 根据工期制定工程款支付计划

4、； 制订配套费及土地款支付 计划。3主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。成设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。设计前期工作制定设计组织计划方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核,设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；制定

5、交工标准，对 主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。结合项目地块的基本素质、成本 测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标）修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图规划设计阶段方案设计组织景观概

6、念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。4主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注项目成本指标确定对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同业态经营客户需求，提供有关配套 设备设施种类、数量建议；项目前期、工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程：制定工期。项目指标确认年度考核指标调整营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；工程：制定工期考核标准。施工图、建筑设计

7、院选择与合同签定进行设计招投标；对结构方案、 设备选 型进行评估；合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。结构方案及设备选型研讨及确定针对不同结构方案进行经济测算，选优；结构方案及设备选型研讨。地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审施工图会审，审核 对成本影响较大的 项目，提出 优化意见

8、；对施工图的完整性、 设计选材、 选 型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图规划设计阶段施工图设计组织施工图成果编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；图纸优化变更；对设计选材、选型的合理性、经济 性及施工的可行性进行审核。5主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注综合管网方案设计 提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计 成本核算及费用控制规划设计阶段施工图设计组织 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化设计方案(含

9、总平面图)申报表土地出让合同修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：审定前，提交 10本规划设计方案，电子文件 1份）规划方案及市政方案送审申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 建筑设计方案申报表1/500 现势地形图 1 份土地出让合同投资计划建筑设计方案 2 份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型建筑方案送审申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资计划 配套消防施工准备阶段建设工程规划许可证取得许可证人防6主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电

10、子文件准备相关文件首层平面图出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护现场工程放线现场保护与移交移交施工单位建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的 1/3 以上准备相关文件项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表安全措施施工许可证质量监督手续安全施工措施登记表规划成果企业投资项目备案 大配套临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电 送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关 费用和成本。“三通

11、一平”场地平整施工组织方案勘察单位桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商施工准备阶段开工前期工作招投标、签订合同沉降观测7主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案确定备选单位、提供招 标资料及备 案合同；确定合同约定的各项条款。组织监理、施工单位一起对图纸进行会审施工图会审会同设计院进行会审，签定图纸会审记录设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录办理质检委托质量监督手续办理安全检查委托项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续施工准备阶段开工前期工作环卫

12、、环保等相关报建手续办理施工人员暂住手续开工 施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置。规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线试桩施工，确定桩基施工标准桩基施工桩基全面施工委托桩基检测单位桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告土方工程支护工程项目开工开 槽降水工程地基备案地基处理混凝土垫层地下防水基础施工混凝土基础承建单位自评工程建设阶段基础施工基础验收备案 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查8监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。主

13、要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注审核施工方案、施工组织设计施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程钢筋混凝土工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋重要分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题的发现及分析图纸问题解决设计变更施工质量问题、事故的调查分析处理方案的制定、审核、审批主体施工施工质量问题、事故处理处理方案的实施设计变更 完成设计变更；核定变更成本

14、影响。工程变更技术经济分析工程变更申请现场进行变更签证；测算变更对成本的影响， 对可行性判断。变更签证 工程变更设计变更核定成本影响工程进度的确认工程款申请表审批 按合同约定审核付款比例。工程建设阶段工程款支付 工程款支付 审核工程价款单及发票，付款。9施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收主体验收 主体验收备案签定建筑工程分部工程（主体）验收表主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注公司营业执照房地产开发资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划(计委批文)建设工程规划许可证建设工程施工许可

15、证公用基础设施配套证明准备相关文件获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程施工达到办证要求的形象进度 按规定达到相应的形象部位获取面积计算成果表面积计算及图纸项目总平面图销售许可证获取商品房网上销售数据录入合格证明产品策略：根据项目定位、市 场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；根据产品推广排期，提供具体产品的房型 图、 户型卖点、专业设计人员 支持、 讲解产品等。价格策略：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；提供产品成本，提出售价建议。推广策略：项目推广策略的讨论，提出合理化建议， 实现推广效果的最大化；提供设

16、计院背景、 产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。推盘策略确定招商策略：整合外部资源，根据 项目销售需要，制定项目全程招商策略。广告公司寻找及确定制作公司寻找及确定项目销售阶段项目亮相前准备确定外部资源媒介公司寻找及确定根据目标客户群的日常生活、行为习惯 ，选择和确定有效的媒体形式，监控、反 馈媒体 实施的效果。10活动公司寻找及确定活动公司的沟通，各个阶段活动组织 的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活 动营销的内容。主要工作内容 工作部门主 项节点 工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门备注项目名称、组团名称项目核心推广理念确定项目推广定位确定Slogon

17、确定根据对产品的理解提出合理建议。根据对市场客户的理解提出合理建议。Logo 确定项目核心识别系统确定 VI 系统及延展方案确定亮相前项目知识系统培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训提供相关政策培训法：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风 格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部 图纸资料等； 提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进 度、入住时间、交工 标准等 资料。销售分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场 相关销售道具制作。现场房型手册（亮相版） 提供各单体户型图和楼层平面图、小区 摆位 图等。售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）提出装饰及指引系统的合理化建议；组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工；核算售楼处装修成本， 进行合同审批和付款工作；提供装修及包装所需资金支持。样板间及样板环境指示说明系统协商决定样板间建造的具体户型；组织招标确定施工单位并施工，组织样 板间 施工和节点支持；样板间装修成本核算及合同审批工作；项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准备沙盘（概念）模型、