华中园装修改造项目工程管理实施规划.doc

1、华中园装修改造项目工程管理实施规划目录1 编制依据 .41.1 项目关键节点计划 .41.2 项目设计定位介绍 .42 项目概况 .42.1 项目位置 .42.2 项目定位及主要技术经济指标 .42.3 项目地块及周边环境概况 .62.4 工程标段划分 .82.5 主要参建单位信息及合约分判基本情况 .82.6 项目建设周期 .93 以往同类型项目经验分析 .104 当地建筑市场分析 .115 项目管理目标 .125.1 工期目标 .125.2 质量目标 .125.3 安全文明管理目标 .136 营销规划及配合要求 .146.1 项目营销规划 .146.2 营销配合要求 .147 客服规划及配

2、合要求 .167.1 前期介入 .167.2 工程进度信息通报 .167.3 风险检查 .167.4 交付筹备及集中交付 .177.5 维修维保 .177.6 客户满意度提升 .177.7 投诉处理 .177.8 客户关怀活动 .188 物业配合要求 .198.1 设计阶段 .198.2 施工阶段前期介入 .198.3 物业公司控制重点 .199 项目部管理规划 .269.1 项目部组织架构 .269.2 关键岗位职责 .2610 项目设计管理规划 .2910.1 公司内部的设计管控分工 .2910.2 各项设计委托的设计工作内容 .2910.3 设计图纸的管理 .3310.4 材料设备封样计

3、划 .3410.5 设计配合要求 .3511 项目合约管理规划 .3611.1 成本控制目标 .3611.2 成本对标计划 .3611.3 项目目标成本编制计划 .3711.4 合约规划 .3811.5 合约管理 .3812 项目招标管理规划 .4112.1 项目招标策略 .4112.2 项目主要工程招标采购计划 .4212.3 招标协同要求 .4312.4 履约评价管理 .4413 项目开发工作规划 .4613.1 重难点事项及应对措施分析 .4613.2 开发协同要求 .4614 项目实施管理规划 .4814.1 重难点及应对措施分析 .4814.2 项目工程进度计划管理 .5114.3

4、总平面管理规划 .5614.4 工程技术管理规划 .6014.5 工程质量管理策划 .6514.6 安全文明施工管理策划 .7614.7 营销配合规划 .8314.8 开发配合规划 .8514.9 客服及物业配合规划 .8514.10 对外合作单位管理规划 .8515 项目沟通协调管理 .8915.1 项目外部沟通 .8915.2 公司内部沟通 .8915.3 现场协调沟通 .8916 项目文件信息管理 .9116.1 文件信息管理 .9116.2 会议管理 .9117 交房管理规划 .9318 风险管理 .9418.1 风险管理概述 .9418.2 工程项目建设可能出现的风险及对策 .941

5、8.3 履约风险评估 .9618.4 交楼风险评估 .9719 后评价管理 .9819.1 质量后评价 .9819.2 计划后评价 .9919.3 安全后评价 .10019.4 合作伙伴配合 .10019.5 问题、经验教训和建议 .10120 结语 .1031 编制依据1.1 项目关键节点计划本项目拟分三期开发，其中一期包括展示区售楼处和样板间的开发，二期包括A、B 户型别墅的开发，三期包括 C、D、E 户型别墅的开发 ，具体分期时间节点参见附件 1 “华中园开发计划” 。1.2 项目设计定位介绍“华中园别墅园区“ 位于北京市顺义区潮白河畔马坡乡，东、西、北三侧被北京乡村高尔夫球场环抱，南侧

6、为北京共青林场，周围环抱着北京国际高尔夫球场，还有奥运会马术比赛场和北京乡村赛马场以及奥申委指定的潮白河水上运动场，道路通畅，自然条件得天独厚。绿意葱翠的草地，碧波荡漾的湖水，婆娑袅娜的树影，华中园别墅景观现已形成了大树相成的优美环境。华中园以其特有的田园风光和欧式风格形成宁静的欧陆乡村园区，是成功人士休闲度假、享受安逸恬淡、体味田园生活的理想住所。2 项目概况2.1 项目位置本项目位于北京顺义滨河路向阳村段 8 号乡村高尔夫球场西。2.2 项目定位及主要技术经济指标（1）项目定位由于城市豪宅分流与城市别墅截流影响下，经济型别墅产品须以总价优势承接受价格挤压的别墅首置客群。同时客户层面总价敏感

7、度高，追求景观资源、别墅符号及实用空间。因此项目定位：基于产品稀缺、严格总价控制下的强势景观资源下高赠送、庭院精装的经济型纯独栋别墅社区。图 2.1 总平面图（2）项目基本情况分类 面积（平方米） 附注占地面积 90805（不含城市绿带） 道路面积 约 24000 平方 绿化面积 50000 城市绿带 50 米宽绿带，约 19000 平米 总建筑面积 56,558 平方米地上 37,474 地下 19,084 别墅 49,412 地上 32748 地下 16664 会所 7,146 地上 4,726 地下 2,420 其中含配套：配电室215、电视机房 10、保安监控 10 容积率 0.41

8、层数 别墅：地上二层，地下一层总户数 93 户2.3 项目地块及周边环境概况2.3.1 项目地块概况（一）工程概况华中园别墅共计 93 套别墅中已销售 33 套，销售总建筑面积为 16,673 平米，未出售别墅 60 套，总建筑面积为 32,738 平米，其中未售地上建筑面积为 21,573 平米，地下建筑面积为 11,165 平米。另外会所总建筑面积为 7146 平米，未销售。如下表：项目 套数 总建面（平米） 地上（平米） 地下（平米）已售 33 16,673 11,175 5,499别墅 60 32,738 21,573 11,165会所 1 7,146 4,726 2,420未售小计

9、61 39,884 26,299 13,585总计 94 56,557 37,474 19,084（二）项目地质及地下管线情况概述华中园项目属于装修改造项目，主要针对别墅的外立面装修、室内装修、整体屋面工程、主体微改、二次结构、园林景观和小市政改造，不涉及主体结构荷载变化和地基基础改造工程，因此不涉及地质勘测和地勘资料。由于园林景观和小市政工程的改造，改造前对项目地下管线进行了综合物探，详见附件 2：华中园项目地下物探成果报告。2.3.2 项目周边环境概况华中园项目位于北京市顺义区，距北京市区约 30 公里，距离首都国际机场约10 公里，项目与周边的关系见图 2.2。图 2.2 项目周边情况（

10、1）周边交通距北京市中心东北 45 公里，距顺义区政府 2 公里，从三元桥走机场高速路、京顺快速路即可到达，还可从 CBD 集中的大北窑国贸中心向东通过京通快速路、通顺路顺畅抵达，更可提供舒适的穿梭巴士往返于市中心与园区之间。（2）周边社会环境北京华中园别墅座落于顺义马坡，高尔夫球场三面环抱绿化率 70%，风格迥异的别墅特色客房点缀其中，小溪湖岸、曲径通幽、环境高雅怡人。华中园别墅会所与海景戏水乐园、三高农业采摘园、乡村高尔夫球场。周边配套设施：幼儿园：顺义区马坡中心幼儿园中小学：牛栏山一中分校大学：中南海业余大学综合商场：可附特汽车零部件制造(北京)有限公司医院：北京市安康医院邮局：马坡邮局

11、银行：北京农村商业银行、中国人民银行、中国工商银行其他：北京高尔夫球俱乐部2.4 工程标段划分结合销售分期及开发商业计划书，华中园别墅项目分为三期开发。其中一期包括样板间及园林示范期展示区，二期包括别墅未售部分的 A、B 户型。三期包括未售部分的 C、 D、E 户型：图 2.3 华中园项目施工分期2.5 主要参建单位信息及合约分判基本情况表 2.2 主要参建单位信息及合约分判基本情况分期 1 期 2 期 3 期 合约分判情况监理 待定 工程监理总包 优高雅 户内毛坯交房、屋面、外墙保温、外饰面、防水、 机电、铝合金窗入户门 待定 待定 待定 群升弱电 待定 待定 待定园林 待定 待定 待定小市

12、政 待定 待定 电力、歌华有线、燃气、自来水整体屋面 曼宁家 屋面系统2.6 项目建设周期根据商业计划书，项目建设周期见表 2.3。表 2.3 华中园项目建设周期分期 楼座 建筑面积（m 2） 开工时间 竣工时间1 期 1、52、53 号楼 1045.63 2015 年 6 月 2015 年 10 月2 期 A、B 户型 5122.09 2015 年 9 月 2016 年 12 月3 期 C、 D、E 户型 14459 2017 年 3 月 2017 年 12 月3 以往同类型项目经验分析华中园项目属于既有建筑，于 1994 年开工建设，1996 年全部竣工。我司于2003 年接手华中园后，对几个样板间进行了装修改造。目前根据项目的现状对既有别墅进行结构微调、外立面改造、室内机电改造、二次装修等作业。由于该项目属于原有别墅改造项目，目前还没有可以借鉴的项目管理经验。在项目管理方面会根据项目的特殊性制定进度、质量、安全、成本的管理方案。