房地产估价师真题解析二.doc

1、2016 年真题解析一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差正确答案B答案解析本题考查的是房地产估价误差。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。参见教材 P10。2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。A.估价结果是通过估价活动得出的估

2、价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响正确答案B答案解析本题考查的是估价结果。B 不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。违背职业道德的行为。参见教材 P36。3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法正确答案B答案解析本题考查的是估价方法。要求在

3、估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材 P36。4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案D答案解析本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。D 物业管理改善属于投资性增值。参见教材 P67。5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A 估价对象距

4、离机场 35 公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过正确答案D答案解析本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。D 是交通情况的描述，和位置情况的描述是平行关系。参见教材 P7980。6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。A.消费者的收入水平增加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨正确答案C答案解析本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格上涨，需求减少。C

5、开发成本上升，会减少供给。成本上升传导到价格上涨，会抑制需求。参见教材 P113。7.购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m 2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付正确答案D答案解析本题考查的是名义价格和实际价格。A 延迟付款，B 给予折扣，C 也是延迟付款。名义价格都是高于实际价格的。D 贷款需要偿还利息，其名义价格和实际价格相等，都是 2

6、16 万元。参见教材 P106107。8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离正确答案D答案解析本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材 P132。9.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A.朝向 B.保温C.隔音 D.户型正确答案A答案解析本题考查的是房地产实物因素。朝向是区位因素。参见教材 P133。10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。A.只有合法的房地产才能成

7、为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格正确答案D答案解析本题考查的是合法原则。合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材 P156。11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（ ）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况正确答案B答案解析本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注

8、意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材 P163。12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为 6 万元、4.2 万元和5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正确答案A答案解析本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%11/（16%） 3057.8

9、1。参见教材 P171。13.评估建筑面积为 120m2的住宅在 2016 年 9 月 30 日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（ ）。交易实例 建筑面积（m 2） 用途 成交价格（元/m 2） 成交日期 区域 交易情况甲 120 居住 5800 2015.8.3 同一供需量 正常交易乙 105 居住 6000 2016.6.30 同一供需量 正常交易丙 140 办公 6500 2016.9.29 同一供需量 正常交易丁 115 居住 6100 2016.7.31 不同供需量 正常交易A.甲 B.乙 C.丙 D.丁正确答案B答案解析本题考查的是可比实例。可比实例是类似房地产中真

10、实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。B 是最适合的，按照现在的估价规范，A 也可以选择。但不是最佳的。参见教材 P182。14.卖方 5 年前以贷款方式购买了一套建筑面积为 85m2的住宅，贷款总额为 45 万元，期限为15 年，年利率固定不变为 6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方 50 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%。则该住宅的正常成交价格为（ ）元/

11、m 2。A.9787 B.10013C.10282 D.10539正确答案B答案解析本题考查的是统一税费负担。价值时点尚未偿还的贷款本金45（15/15）30 万元；买方实际支付 30+50=80 万元；正常负担下的价格（3050）/（16%）/851.0013 万元/m 210013 元/m 2。参见教材 P187。15.关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理正确答案D答案解析本题考查的是比较法

12、适用的估价对象。A，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；B，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；C，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；D 错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为 50 万元和 70 万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为 150 万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。A.050B.5065C.5080D.62.5

13、150正确答案C答案解析本题考查的是相邻地块合并增值。；甲乙两宗地合并后增值150（5070）30 万元；甲分享增值的部分 3050/（50+70）=12.5；土地甲的拥有者合理的要价范围应该是 50-62.5 万元；可要价范围是 50-80 万元。参见教材 P192。17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，预计持有至 5 年末出售时的总价为 6000 万元，销售税费率为 6%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价值为（ ）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正确答案A

14、答案解析本题考查的是报酬率的求取方法。持有+转售模式；报酬率 Y6%6%25%7.5%V400（130%）/7.5%11/（17.5%） 56000（16%）/（17.5%） 55061.438 万元。参见教材 P234、265。18.关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变正确答案C答案解析本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限

15、的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。A是自然寿命；B 经济寿命都是短于自然寿命的；D 更新改造后，经济寿命也可能延长。参见教材P239。19.房地产的有租约限制价值等于（ ）。A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值正确答案A答案解析本题考查的是出租人权益价值。出租人权益价值（也称有租约限制价值）；无租约限制价值出租人权益价值承租人权益价值；有租约限制价值无租约限制价值承租人权益价值。参见教材 P99。20.运用市场提取法求取

16、的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（ ）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整正确答案B答案解析本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材 P265。21.某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.9

17、9 B.495.53C.695.53D.800.00正确答案C答案解析本题考查的是剩余技术。建筑物年收益建筑物现值建筑物的资本化率20012%24；土地的年收益602436；土地的价值36（P/A，6%，30）361/6%11/（16%） 30495.53。房地产价值200495.53695.53 万元。参见教材 P277。22.某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.5

18、1D.986.84正确答案C答案解析本题考查的是重新购建价格成本。V200500503%V6%V（200500503%V）15%；V952.512 万元。参见教材P298。23.某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建价格为每平方米土地面积 3000 元，建筑物重新购建价格为2800 元/m 2，建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为 94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m 2。A.4870 B.5020C.5340 D.5520正确答案A答案解析30000.94/1.2280090%4870

19、元/m 2。24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（ ）。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费正确答案C答案解析本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。不包括：抵押贷款还本付息额、房屋折旧费、改扩建支出、所得税。参见教材 P253。25.某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000 元/m 2和 3500 元/m 2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8

20、 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元，若土地报酬率为 6%，则该住宅的成本价格为（ ）万元。A.115.91 B.117.00C.134.91 D.136.00正确答案B答案解析本题考查的是成本法。房地产价值土地重新购建价格（成本）建筑物重新购建价格（成本）折旧（50003500）1605000080000600001170000 元。参见教材 P299。26.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降正确答案A答案解析本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能

21、不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。A 功能落后的折旧；BD 都是物质折旧；C 是经济折旧。参见教材 P312。27.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（ ）。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率正确答案C答案解析本题考查的是后续开发的应得利润。A 错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定房地产开发期望利

22、润率（平均利润率）；B 错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；D 错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材 P348、351。28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后 3个月开始建设，建设期 1 年，假设建成后 3 个月一次售出，同类住宅现行市场价格为 8000 元/m 2，预测未来 2 年内同类住宅价格每年递增 5%。若折现率为 12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（ ）元/m 2。A.7262 B.7380

23、C.7500 D.8670正确答案A答案解析本题考查的是开发完成后的价值。8000（15%） 1.5/（112%） 1.57261.84 万元29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C 经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠正确答案D答案解析本题考查的是后续开发经营期。D 在预售的情形下，建设期和经营期有重叠。参见教材 P347。30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.

24、移动平均法D.指数修匀法正确答案A答案解析本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。参见教材P388。31.关于路线价法的说法，错误的是（ ）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐正确答案A答案解析本题考查的是路线价法。选项 A 错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材

25、P365。32.某工业用房占地面积 5000m2，容积率 1.5，土地单价为 2400 元/m 2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为 5600 元/m 2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。A.1000B.3000C.3800D4400正确答案答案解析本题考查的是补地价的测算。新容积率（50001.52500）/50002；补地价56002（2400/1.5）1.550004400 万元；参见教材 P382。33.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。A.未定事项假设B.背离事实假

26、设C.不相一致假设D.依据不足假设正确答案B答案解析本题考查的是估价假设。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材 P419。34.关于价值时点的说法，错误的是（ ）。A.价值时点可以是过去、现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致正确答案C答案解析本题考查的是价值时点原则。选项 C 错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时

27、点一致。参见教材 P162、403。35.关于估价师声明的说法，正确的是（ ）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明正确答案B答案解析本题考查的是估价师声明。A 估价师声明不是免责声明；C 未参与估价过程的估价师肯定不能签名；D 估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证，不涉及估价结果成立的条件。参见教材 P418。二、多项选择题1.关于房地产估价要素的说法，

28、正确的有（ ）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复正确答案ABD答案解析本题考查的是估价目的。选项 C 错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项 E 错误，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材 P30-33、395。2.评估一套单元式住宅的抵押估价，若未

29、做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发正确答案CD答案解析在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项 CD 均属于定着物；选项 A 属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。BD 均属于动产，可以拆卸移动，因而不在抵押价值评估的估价范围之列。参见教材 P405。3.关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（ ）。A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价C.市场

30、价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格正确答案ABDE答案解析本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。选项 C 错误，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P87、89。4.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得

31、利润C.在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值正确答案ABC答案解析本题考查的是价值类型。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。现状利用为最高最佳利用，现状价值=市场价值。不是合法利用，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。参见教材 P92-93。5.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（ ）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E

32、.心理因素正确答案ADE答案解析本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。BC 是内部因素。参见教材 P121。6.下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（ ）。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平正确答案AE答案解析本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收益法