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1、1各种商业形态分析1.百货公司：虽然百货公司这种传统的零售业态在全球来说都受到其他新的零售业态崛起的威胁，业态的一个很重要的主导地位，很受消费者的欢迎。赛睿顾问认为过性的百货公司，如美国的梅西百货、加拿大海湾百货或欧洲的Selfridges, EI Corte Engles 及 Galleries Lafayette 等将会成为中国百货业未来重要的国家参与者。2.综合超市/大卖场大型卖场的经营概念是以最优惠的价格，提供最齐全的商品及家居给消费者。这种业态可能是中国现时发展速度最快的零售业态。基于其受时常欢迎的程度，赛睿顾问认为在全国范围内这种业态都将是重要的市场角色，毕竟大卖场这种主力店将可确

2、保有固定的顾客群，定期重复的到访商场，特别是附近商圈的居民，将可为项目带来稳定的客源。经营大卖场商家对商场是否安排完善及足够的停车场十分的重视，因为目标消费者不会愿意拿着大量的商品于商场内到处逛。3 自行组装/家具店自行组装家具店将主要销售床上用品、家居用品、灯饰、电器及自助式的装饰材料。根据对国内生产总值的强劲的预测，全国各地居民的收入也会随着不断的增加，预计有关生活用品及改善家居生活素质的商品将有更大的需求，这将为自行组装家具店的商家提供巨大的商机。与大卖场不一样，自行组装家具店于全国各大城市的开店数量不会太多，因此这类型主力店的存在容易形成卖点。4.专营商店专营商店一般的店铺面积为中至大

3、的规模，专营特定的行业类型商品，虽然由其所带动的人流量不会那么多，但其规模、价格及多元化的商品将是很多的消费者决定是否到访的主要因素。运动用品店2与国际性的趋势一样，北京以至全国消费者对健康的意识日益提高，同时对健身中心，体育用品及运动服装的需求亦甚为殷切。现时在国内不同大城市如北京、上海、天津等地均已有多家大型运动用品店如名店运动城、运动一百等。为了增加这类型运动用品店的吸引力，使之与项目所在城市现有类似的商铺不同，赛睿顾问建议这类型的租户于租赁面积内设置一些体验型运动设施，如六人足球场，篮球场，自行车道等。这些场地可供有兴趣购买的顾客试用运动器材或纯做娱乐的用途。这类型的经营模式成为一个既

4、是零售商店又是娱乐场地的吸引点。“时尚生活”书店传统以来书店是最受欢迎的业态之一，购物中心设置一家具规模的书店，提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，与当前世界各地知名的大型书店所体现的“时尚生活”主题相类似，有市场聚合力。这些书店鼓励顾客自由自在的于店内浏览书籍，并为顾客提供一个理想的休闲地点，可在咖啡厅品尝茶点，全无被压迫购买的压力。此类书店经营理念是希望把纯粹购书这个行为改变为休闲享受的过程，而以台湾诚品、新家坡 PAGE ONE 两家大型连锁书店为例，以销售各类外文原版书籍为主，并经营一些各具特色的艺术品、手工艺品等，有些书店更是发展为复合式书店商场。这类书店，顾客有空时到来，一边于舒

5、适的环境里享受阅读的乐趣，一边放松心情。玩具店为了塑造一个商圈的范围可成功吸引市民的购物中心，必须充分照顾到儿童及年轻家庭的需要，现金的儿童对成年人选择购物中心起着越来越重要的影响力，因此大型的玩具店，作为项目的半主力店有良好的市场价值。再者，玩具店也可以有所创新，赛睿顾问鼓励有关的租户于店内创造一个互动的经营环境。例如，英国 Hamley 玩具店内，除了有多元化、齐全的商品外，还有一个很大的场地，把很多的玩具展示出来，让孩子随便接触，感受或试玩，甚至场地内可举行不同的表演和节目。这个经营手法已证明可以很有效的吸引大量的人流，他3们有些是很有目的的来购物的顾客，有些则是纯粹为了感受店内零售设施

6、的顾客，但很多时候，这些顾客都会自发的消费。5.服装店服装商家的实力将是未来项目的成败关键，因为此零售类别较其他任何零售类别所提供的可比性选择更多、更广。因此，能否成功引入多元化种类的国内外受欢迎服装品牌将是成功的重要因素。为了可成功的心音服装商家进驻项目，年轻时尚化服装旗舰店值得关注。可以是单一品牌，也可是拥有多品牌的商家或代理商经营。一些经典服饰销售较少变化商店如马莎百货（英国）或 Dehenhams（英国）都会成为选择对象。6.餐饮合适的餐饮设施可延长消费者在商业项目的逗留时间，故可惠及其它行业的整体营业额。为了确保消费者多样化的需求能够得到满足，提供多元化的餐饮包括中西式快餐、各类家乡

7、风味、咖啡店、酒吧或小型食肆、美食广场、不同种类的亚洲菜、西餐厅及大型中式酒楼，有助于扩大经营效果。美食广场在亚洲及许多西方国家，美食广场是一个成功购物中心的重要组成部分。其快捷方便的食品选择，加上价格便宜及选择多样化，可让一家大小或一斑朋友于同一环境中满足不同品位的需要。美食广场多采用较传统的概念包括一系列中西美食选择、日韩、港台及国内各地特色风味小吃等，针对家庭化、年轻化及大众化的消费者。这个组合配合周边的装饰和环境等将独自对顾客形成一种吸引力。主题、特色餐厅主题餐厅对世界各地成功的购物中心贡献很多。它们不但使这些购物中心与其他中心区别开来，更重要的是它们自己成为受当地居民和游客所欢迎的选

8、择。因此，主题餐厅值得广泛关注。主题餐厅特色在于餐厅的装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音、服装以及菜品等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘、或怀旧或热烈的 气氛，千姿百态主题纷呈。但这类主题餐厅所掀起的热潮的确很容4易减退，因此在考虑租户时，除组体外，必须确保其产品的质素本身已足够吸引回头客。主题餐厅最好是结合餐饮与娱乐的概念，这样的餐饮设施可同时提供两种不同功能亦是一间食肆，亦是一个娱乐的好去处，两者的功能不能分割。例如与运动有关的主题，好处在于运动节目经常播放，而且经常转变。大型餐饮餐饮在国外购物中心的确有重要的角色，但需要指出的是国外餐饮的规模整体比较小，即使一些主题

9、餐饮也往往规模有限，3000 平方米的餐饮在欧美基本上很少见。需要指出的是，中国人口密度很高，加上中国消费市场对餐饮的特殊爱好程度，所以中国大型餐饮的发展状况尤其好，规模在 1 万2 万平方米的大型餐饮在全国各地都普遍出现，而且经营状况普遍比较好，所以赛睿顾问特别提出：在中国，大型餐饮将会成为购物中心重要的主力店类型，这和欧美以百货为购物中心主力店主要选择的情况有根本的不同，本项目也需要对此进行特别关注和借鉴。7.娱乐根据赛睿顾问经验，购物中心经营成功的其中一个重要因素，在于提供零售以外的多种设施，以令顾客在周日及非繁忙时段内到访。越来越多的消费者视逛街购物为社交休闲活动，多于视之为纯粹购物。

10、娱乐设施加上餐饮设施互相配合，将可延长顾客的逗留时间，将为零售租户带来更多的额外的利益。这解释了在世界各地能不断壮大或给的经营的购物中心大多数都是一些能成功结合零售与娱乐的典范的原因。娱乐设施其实犹如经营一个旅游景点一样，并不是一般商场的运营模式，所需要的是一个很细致、全面的计划，以确保有不断充足的投资定期更新吸引景点，令顾客保持新鲜感及重复地到访。世界各地很多近期成功的大型购物中心，提供的娱乐设施基本上主要是小规模的，而且多是由租户自行经营。这样，若他们不受欢迎或概念变的落伍时，发展商则可有弹性地更换租户，而无须作出重大的资金的投入。电影院多屏幕电影院很可能是世界上购物中心最普遍的娱乐设施，

11、在一个相对低廉5的消费水平上，电影院利用不断更换片源的优势，并配合其它餐饮和零售设施，成功吸引顾客重复到访消费。赛睿顾问深信随着中国加入世贸后，每年分帐电影进口限制将逐步防开，相信定可吸引更多世界各地的院线经营者进入中国庞大市场。3DIMAX 巨幕立体电影加拿大 IMAX 巨幕立体电影系统，一般来说旅游消费者不会观看电影，但此类具有特殊震撼力性光影、音响效果的电影类型，加上上面向全年龄段的影片类型和 1 小时之内的片长，对来访游客可形成巨大吸引。3DIMAX 立体影院与大型购物中心有着良好的组合效果，在加拿大 West Edmonton Mall、日本东京高岛屋百货、国内上海来富士广场等购物中

12、心内均成功经营，并对扩大项目影响力、带动团体、家庭消费有积极帮助。虚拟现实娱乐设施除了电影院外，虚拟现实娱乐设施，如 Dava and Busters，结合餐饮和桌球、电子游戏、运动仿真器及其它虚拟现实游戏，此类概念在美国和日本都得到极大的成功。另一个与Dava and Busters 相似的概念是澳洲 Village 公司所开发的终极室内互动娱乐概念intencity。它结合一系列的电子游戏、仿真器及虚拟现实游戏，配合餐饮设施以吸引顾客。在其中一个名为“世界运动会”的游戏中，玩家可以参与包括虚拟拳击、棒球、高尔夫球、网球、保龄球以及足球等运动。如一种H yper Bowl 比一般保龄球更为刺

13、激有趣，投球者只要“拨动”在原地的保龄球，屏幕会显示保龄球在不同情境下滚动，可能是颠簸的帆船甲板、旧金山布道、或罗马神庙，是个从幼儿园到老祖母都喜欢玩的游戏。园内的深圳华强娱乐也已从 每个引如类似的娱乐设施， ，并以被北京金源和天津铜锣湾广场引入，包括“恐龙危机” 、 “环幕 4 D 影院” 、 “方特科幻世界” 、“方特儿童天地”等娱乐项目。儿童娱乐中心儿童在成人选择购物地点的决定中扮演着重要的角色。商场设有儿童设施十分的重要。因为父母可考虑暂时把孩子寄托在商场儿童设施内而轻松的去购物。同样地，孩子也希望去6一些可以让他们玩耍及好玩的地方。基于上述原因，加上综观现时国内商家多没有任何具代表性的儿童设施，因此赛睿顾问建议商业项目中要关注儿童娱乐中心。儿童娱乐中心可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一个以换领游戏券形式经营的嘉年华会摊位游戏和餐饮设施。另外儿童娱乐中心应安排于玩具旗舰店附近，以增加相互性消费及提高互利互惠的作用，并可形成一个易于辨认的主题集中点。