合约规划与成本目标续-成本群研发成果.doc

1、合约规划与成本目标续广州-利剑- 运营(764051012) 10:47:06合约管理是咨询公司提出的名词，它是从传统合同管理深化出来的，只是不涉及合同的监督和执行深圳-万宝- 审计(260548265) 10:47:53那么：合同的监督和执行有谁来完成呢？广州-利剑- 运营(764051012) 10:48:03监督和执行属于工程口里的上海-拈字- 合约(479731957) 10:48:05工作告一段落。我来凑个热闹，也说说自己理解的合约规划上海-拈字- 合约(479731957) 10:48:21只能简单说说啊。后面工作还等着广州-利剑- 运营(764051012) 10:48:38是的

2、，没说出来会很多很大的范围深圳-青草- 成本(273216245) 10:49:42我手机上网，不便打字，先学习。有问题日后再提。 上海-拈字- 合约(479731957) 10:50:14我所理解的合约规划工作和方法，更应该是从做合约造价工作的人更好地开展自己的工作这个角度来进行，而不是从属于某个特定体系内的局部工作来理解郑州-突然- 成本(307126743) 10:50:15执行与监管要分开。郑州-突然- 成本(307126743) 10:51:19我理解合约规划是基于进度计划管理上的合同管理上海-拈字- 合约(479731957) 10:51:22作为合约造价人员，你可以今天在万科明天

3、在绿城，今天做住宅明天做酒店，后天还可能去做工业建筑甚至是基础设施的构筑物上海-拈字- 合约(479731957) 10:51:52所以作为专业人，你得有一套工作方法，来处理你工作范围之内的，大系统的工作上海-拈字- 合约(479731957) 10:52:35其中合约规划和成本目标确立，可以说是项目确立之后，合约成本管理条线起始性的工作广州-利剑- 运营(764051012) 10:52:45仅仅一个合同管理-合约规划，它只是一个指导性的纲领，它的实施执行和成果接收、检查就会分化出很多管理方式河北-于- 成本(30160732) 10:52:51我认为合理的合约规划 是为项目的顺利实施，目标

4、的实现而服务的 上海-拈字- 合约(479731957) 10:53:30这一块显然上接项目开发计划，下接工程实施落实湖南-天歌- 工程(510605176) 10:53:49橙子侧重于操作案例，拈师侧重于理论方法：）上海-拈字- 合约(479731957) 10:54:06哦。我的也不一定侧重理论上海-拈字- 合约(479731957) 10:54:29有实际的表格与案例。如果有时间，我也会象橙子一样切图上来郑州-突然- 成本(307126743) 10:54:48我个人觉得这些都是脱胎于生产类企业的。因为房地产行业本身的粗放型，需要更想精细化发展。合约规划类似于生产类企业的生产计划与原材料

5、采购计划上海-拈字- 合约(479731957) 10:55:10从项目开发的早期，应该是首先进行合约规划，而不是设定成本目标上海-拈字- 合约(479731957) 10:55:38比如，要建一个大型水坝。采用什么样的合约形式，就成为了头等大事河北-于- 成本(30160732) 10:55:54严重同意 上海-拈字-合约 观点 郑州-突然- 成本(307126743) 10:56:27是先有了类似的项目归类才会有怎么设定合约规划的问题。我不同意拈字的观点上海-拈字- 合约(479731957) 10:56:55象我们国家年代初期，刚改革开放，技术与管理都不是很到位。怎么办？是不是申请世行项

6、目？还是由国内设计国内实施？广东-老郑- 工程(130133133) 10:57:18对于特殊工程，我赞成拈师的看法，广东-老郑- 工程(130133133) 10:57:29不过，像普通工程，比如房建，不赞成，上海-拈字- 合约(479731957) 10:57:37如果让国外公司来做，是 EPC 还是 BOT，还是上海-拈字- 合约(479731957) 10:57:44老郑，房建是一样的广州-蔷薇- 成本(369933814) 10:57:45同意老郑郑州-突然- 成本(307126743) 10:57:49同意老郑的看法深圳-烽火- 成本(2476855) 10:58:14首先是投资决

7、策，投资决策跟目标成本有关。基于投资决策有产品方案，产品方案的制定过程中，才有合约规划广东-老郑- 工程(130133133) 10:58:32特殊工程，确实要考虑这个 EPC 或者 BOT,因为，有些工程，在国内具备施工管理能力的单位有限，屈指可数上海-拈字- 合约(479731957) 10:58:32比如，据我所知，龙湖的甲供采购量是较大的，而世茂的甲供采购量相对小。这个显然对合约架构有很大的影响河北-于- 成本(30160732) 10:58:41我们应该再提高一个高度看待合约规划 广东-思考- 工程 10:59:07合约规化是房地产经过一定的时间积累而摸索出来的一个构架，既然有了他的

8、存在，就有一定的指导性河北-于- 成本(30160732) 10:59:15而不是单单针对成本管理 上海-拈字- 合约(479731957) 10:59:35很多人面对房建这样的“简单工程”时，第一感觉是合约规划全很雷同。而实际上每家地产公司的合约架构，都是有很大的不同的深圳-万宝- 审计(260548265) 11:00:08又是概念是的异议， “成本管理”与“合约规划”郑州-突然- 成本(307126743) 11:00:14但是相同的是基于目标成本的合约规划。津-忙碌- 运营(974410091) 11:00:27橙子的合约规划是指目标成本向控制成本转换阶段通过合约的规划讲目标成本转化到

9、具体的合约目标以便后期通过合同采购控制完成成本管控深圳-烽火- 成本(2476855) 11:00:47基于目标成本的合约规划，定位是有偏差的上海-拈字- 合约(479731957) 11:00:52总包承包范围，甲供范围的大小，指定分包的范围；各合同的承包方式等要素，地产公司很少有雷同的上海-拈字-合约(479731957) 11:01:34所以说成本目标在合约规划之前，是错误的深圳-万宝-审计(260548265) 11:01:45中小地产公司可以向标杆企业学习这一套深圳-烽火-成本(2476855) 11:02:05合约规划跟目标成本关联，并将成本目标落地于合同，这是合约规划的一种应用京

10、-通盈-成本 共享文件 1 个 11:02:14合约安排策划.xls下载 | 查看全部京-通盈-成本(975695409) 11:02:34这是一个专业的合约策划模板，上海-拈字-合约(479731957) 11:02:35另外，成本科目趋向于与会计科目接近，我个人认为，是走弯路津-清风-成本(691730491) 11:03:00我们就是向标杆企业学习，但是做了很大改动，以适应本公司的体制。津-清风-成本(691730491) 11:03:08为何？湖南-天歌-工程(510605176) 11:03:23拈师继续津-忙碌-运营(974410091) 11:03:26捻字的合约规划是指运营计划

11、管理角度，站在项目开发策略高度通过采购策略将合约采购管理通过规划分成几个阶段管理深圳-万宝-审计(260548265) 11:03:43明源的系统基于“成本科目”与“会计科目”的统一。湖南-天歌-工程(510605176) 11:04:37我们可以看看国内监理的“三控两管一协调” 上海-拈字- 合约(479731957) 11:05:42忙碌的表述，与我想要表述的比较接近。合约采购是保证项目开发计划的基础措施。就好象林彪搞军队的三三制最大效能地发挥军队班一级战斗力一样。这个基础措施不做好，出去打仗，问题多多。上海-拈字- 合约(479731957) 11:07:05我继续，说快一点啊。大家谅解

12、广州-蔷薇- 成本(369933814) 11:07:35嗯，先快点说上海-拈字- 合约(479731957) 11:08:06在项目开发计划指导下，合约规划相应设置。比如酒店工程，精装材料大部要甲供，这个在项目开发计划的时候，就是可以确定的。由此合约规划进行相应跟进湖南-天歌- 工程(510605176) 11:08:07合约采购是保证项目开发计划的基础措施。所以，我们认为合约规划是一种保障手段，而非要实现的目标，目标是进度、质量、投资上海-拈字- 合约(479731957) 11:08:23天歌这个说法虚了湖南-天歌- 工程(510605176) 11:08:40如何虚？上海-拈字- 合约

13、(479731957) 11:08:50合约采购是很实的。地产公司的工作，实际上是由一个个合约代理人来完成的湖南-天歌- 工程(510605176) 11:09:32一个个合约代理人完成工作的目的就是地产项目，合约是纽带，但是目标还是项目上海-拈字- 合约(479731957) 11:09:38所以给每个合约代理人设置合理的任务分派，并管理每一个合约代理人行为，在地产生产中，占据着非常重要的地位湖南-天歌- 工程(510605176) 11:10:04采购的方式要服从整体的计划，不同的项目有不同的合约规划就是这个道理上海-拈字- 合约(479731957) 11:10:35而设定代理人分判，然

14、后给分判好的代理设置相应的任务范围，是合约规划最重要的任务湖南-天歌- 工程(510605176) 11:11:18综合体、住宅、旅游项目都有不同的分判方式，分判确实重要，但是只是一种手段，上海-拈字- 合约(479731957) 11:12:04我觉得有一个地产生产的基础特点在这里一定要再强调一下。可以说，这是地产这种企业生产与其他企业生产相对，最大的本质特点上海-拈字- 合约(479731957) 11:12:23那就是地产生产，可以完全是由代理人生产的湖南-天歌- 工程(510605176) 11:12:29世贸甲供不多，龙湖在不同地区也有不同分判方式，中海分判极为细致湖南-天歌- 工程

15、(510605176) 11:13:06地产生产，基本都是代理人生产：）湖南-天歌- 工程(510605176) 11:13:32极少数向上下游延伸郑州-二狗- 成本(65749208) 11:13:36天歌 你回湖南 没在东莞了？湖南-天歌- 工程(510605176) 11:13:47我在东莞啊：）广州-蔷薇- 成本(369933814) 11:13:48现在在讨论，不要聊天郑州-二狗- 成本(65749208) 11:13:56恩 不在多说一句湖南-天歌- 工程(510605176) 11:14:19拈师继续上海-拈字- 合约(479731957) 11:14:25所以地产合约管理的任务

16、是极重的。所有这些合约代理人的寻找、确定、落实、执行，都是合约工作条线上的重点工作湖南-天歌- 工程(510605176) 11:14:52我从来不否认合约的重要，主要是合约工作的高度，可能跟拈师认识有差异上海-拈字- 合约(479731957) 11:15:59那早期的合约规划，对参与代理人进行分判，并给这些代理人预设任务，同时研判这些分判与任务分摊在项目管理上的可行性可靠性，就成为地产项目开发计划能够顺利实施的极为重要的工作湖南-天歌- 工程(510605176) 11:16:31合约不管如何分判，具体合同如何界定界面、承发包模式、款项，都是具体而微的重要工作：）湖南-天歌- 工程(510

17、605176) 11:17:27这个我严重同意，合约的目标就是项目：）而项目的成功，进度、质量、投资缺一不可，都是通过合约实现上海-拈字- 合约(479731957) 11:17:28所以合约规划，绝对不是什么跟在成本目标后面等着落实成本目标的辅助管理后段，而是地产生产的核心要害湖南-天歌- 工程(510605176) 11:18:04或者说合约是实现的基本手段，如同设计规范？湖南-天歌- 工程(510605176) 11:18:16仅对国内而言：）上海-拈字-合约(479731957) 11:18:41好了。要干活了本来想简单写一点。结果一讨论又回到基础点上去了湖南-天歌-工程(510605

18、176) 11:18:54呵呵：）上海-拈字-合约(479731957) 11:18:59各位谅解啊广州-蔷薇-成本(369933814) 11:19:08我说下我的看法，广州-蔷薇-成本(369933814) 11:19:15谢谢拈师广东-思考-工程 11:19:28谢谢拈师湖南-天歌-工程(510605176) 11:19:34谢谢拈师，其实我们的认识一致，不同点在基础A 群发言:(1974890620) 11:19:35鸿 11:19:29经拈字老师一说，明白了很多。谢谢。深圳-万宝-审计(260548265) 11:20:27谢谢拈师广东-老郑-工程(130133133) 11:22:

19、22看完了，基本了解拈师的思路，个人觉得，目前各公司的目标成本，在一定程度上，是基于合约规划确立的，但是，在各公司操作中，首先做目标成本，是公司对于建设成本总投资的一个控制需要，个人倾向于先做目标后做合约规划。广东-老郑-工程(130133133) 11:22:53不过，俺对于这两项都没有实际操作经验，路过，请各位老师继续总结，湖南-天歌-工程(510605176) 11:23:11蔷薇：）津-清风-成本(691730491) 11:24:24同意郑老师意见，先做目标成本，后做合约规划。广东-老郑-工程(130133133) 11:24:29早上好大的雨呀，本来想早点想床的，结果，一折腾到了十

20、点才起床，错过了橙子的精彩演出，真是抱憾终生呀广州-蔷薇-成本(369933814) 11:24:42我们在对一个项目的进行开发，是先要对该项目进行定位，销售预期，利润率，倒逼出目标成本，目标成本里面除了建安成本，还有其他的比如销售成本等，我们现在重点关注的是建安成本，建安成本通过目标成本分解已经有了成本目标了，然后再在这个范畴下进行合约规划，无论合约规划多么重要，我们不否认它的重要性，但它都是象天歌说的，是其中一个微而具体的手段，所以目标成本应该是先于合约规划的上海-拈字-合约(479731957) 11:25:37看来很多人接受成本目标应早于合约规划的思路广州-蔷薇-成本(36993381

21、4) 11:25:40因为无论你怎么规划，必须要在一个框架下，目标成本就是这个指导的框架广东-老郑-工程(130133133) 11:25:59其实，这段时间，我也想了一下这个倒逼成本的做法，个人不太支持，广州-蔷薇-成本(369933814) 11:26:16拈字老师，主要是我只能理解到这个层次，我说说我的看法而已广东-老郑-工程(130133133) 11:26:56倒逼成本的做法，在一定程度上，也影响了工程建设档次和定位，对于当期溢价和后期溢价，缺少了对于溢价的规划上海-拈字-合约(479731957) 11:26:59时间实在是不够，否则这个问题倒真是值得讨论一下津-忙碌-运营(974

22、410091) 11:27:02其实大家转化一下思路既然目标成本分阶段有不同版本，那合约规划为何不能分阶段呢？A 群发言:(1974890620) 11:27:01霜 11:26:58身边的房地产公司基本都是先成本后合约合约服务于成本，是实现成本控制、完成目标的一个手段广州-蔷薇-成本(369933814) 11:27:18我倒是想听听拈字老师详细的说说怎么先开始操作合约规划的例子A 群发言:(1974890620) 11:28:27霜 11:28:25荒.芷 11:27:18我倒是想听听拈字老师详细的说说怎么先开始操作合约规划的例子这个思路很感兴趣，但具体怎么操作，想听听拈师的详细讲解上海-

23、拈字-合约(479731957) 11:28:48有机会吧广东-老郑-工程(130133133) 11:28:58拈师莫走先，津-忙碌-运营(974410091) 11:29:05说一下我们的一个案例在开发策略里引入了采购计划主要分析项目采购分期、标段、风险及资源分析广州-蔷薇-成本(369933814) 11:29:40老郑大哥有什么想问的么？不然我们先听一下 忙碌 的案例了广东-老郑-工程(130133133) 11:29:45请教个问题，除了刚才你说的政府工程和甲供料比例大的工程，还有哪些项目更适合于先做合约规划后做目标成本上海-拈字-合约(479731957) 11:29:56所有项目

24、深圳-万宝-审计(260548265) 11:30:11合约规划基于这个项目首先采用什么模式？是 BOT 还是和政府 37 制或者成本加酬金，这个是大的方向。在这个大方向的前提下，再来设立目标成本，然后是以目标成本为依据来进行合约规划（合同的制定）。我是这样理解的。比较趋向于拈字老师。广东-老郑-工程(130133133) 11:30:12额，看来，还得消化下你的思路，谢谢，津-忙碌-运营(974410091) 11:30:25同意拈字对合约规划的一个延伸广东-老郑-工程(130133133) 11:30:52不好意思，占用了位置，津-忙碌-运营，你继续，上海-拈字-合约(479731957)

25、 11:31:58具体到地产公司，你甲供范围多大，总包分包拆多少包，这些早期定下来，下来才好做成本目标。而且这个成本目标的科目设置，应该与拆包方式相匹配，而不是硬性地跟着会计科目走广州-蔷薇-成本(369933814) 11:31:59津-忙碌 您说说广东-老郑-工程(130133133) 11:32:02不过，我觉得这个讨论，有点类似于先有鸡还是先有蛋的争议，都有一定的可操作性，津-忙碌-运营(974410091) 11:33:03我的理解不应该将争论停留在目标成本与合约规划前后顺序方面，而是应是拈字对合约规划的定义已经延伸深圳-万宝-审计(260548265) 11:33:05用一些案例来

26、说明一下，也许好一点上海-拈字-合约(479731957) 11:33:12举个例子，幕墙工程决定指定分包，但是石材甲供。这就是一个大合同下的小合同。按管理设置，应该各设置一个科目来控制，才是合理的广州-蔷薇-成本(369933814) 11:33:44同意 忙碌 的观点，我们讨论了一个早上，感觉基点都不一致上海-拈字-合约(479731957) 11:34:00但现在石材指定，不再甲供了。幕墙整体分包出去，那幕墙工程宜设置一个管理科目，这样才合理三亚-合约-成本(190375006) 11:34:20石材可以甲指乙供广东-老郑-工程(130133133) 11:34:24拈师，你能不能举例说

27、明一下，如果没有甲供料的时候，这个合约规划先行的案例，上海-拈字-合约(479731957) 11:34:52老郑是才江湖了，怎么会想不到分包呢？津-忙碌-运营(974410091) 11:35:11我的理解合约规划入职站在是将目标成本向可控转变的工具定义有点窄了上海-拈字- 合约(479731957) 11:35:49普通房建，机电给总包和不给总包单独分包，这是二种不同的合同模式。到底哪个更合理，难道不值得在工程实施前规划一下吗？广东-老郑- 工程(130133133) 11:35:58谢谢拈师，基本明白你的思路，广东-老郑- 工程(130133133) 11:36:22目前有哪些企业是合约

28、规划先行呀？广州-蔷薇- 成本(369933814) 11:36:35拈字老师，就龙湖的来说，它的建安控制科目下，只有 建筑工程，安装工程，户内装修工程，再下一级就是合约规划了，我觉得这个科目设置能够很好的解决你说的问题广州-蔷薇- 成本(369933814) 11:37:08因为无论你到底是甲供的还是乙供的，反正只要你有合同，就直接挂在建筑工程科目后面了，湖南-天歌- 工程(510605176) 11:37:21如果是合约往前延伸，基本把控底线是我的总投资，不管如何分判广东-老郑- 工程(130133133) 11:37:25我插一句，拈师的思路，很好的解释了昨天橙子和天歌对于目标成本科目的争议 ，广州-蔷薇- 成本(369933814) 11:37:30不涉及会和已设置科目矛盾的情况上海-拈字- 合约(479731957) 11:37:31国内成型的地产企业，象万科等，在合约管理上已经上升到战略级别了。合约规划相当固定，所以看不出先行。但实际上升战略这个级别，本身就说明它已经先行到什么程度，以及它的重要性了津-忙碌- 运营(974410091) 11:37:35去吃饭了大家先聊