物业设施设备方案.doc

1、 物业设施设备方案1.物业项目整体设计概况1.1 物业项目的基本概况该项目位于天津滨海新区大港学苑路 600 号天津国土资源和房屋职业学院，临边天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。1.2 项目的工作标准1.2.1 服务理念亲 情 服 务 人 文 关 怀 依 法 诚 信 管 理 ， 竭 诚 高 效 服 务 ， 创 造 优 美 环 境 ， 持 续 不断 改 进 。2.物业项目设施设备管理人员配置2.1 设施设备人员配置的目的定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。3.设施设备人员的岗位职责3.1 设施设备的主要的岗位职责每天对公共设备设施进行一次检查；每月对消防栓、设备房内

2、的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查；完成领导交办的其它任务；检查共公设施损坏情况，落实修理；3.2 设施设备技术人员的岗位职责是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责3.3 设施设备维修人员的岗位职责1. 服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。2. 负责本物业区域维修工作，

3、熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。3. 对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。4. 积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。5. 发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。6. 定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。7. 工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原

4、则。8. 积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。9. 发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。4.设施设备人员的工作制度4.1 设施设备人员的管理制度1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进行维修管理。3.参加设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，设备管理员办理。4.根据公司生产实际情况，编制可行的维修计划，交相关人员对设备实施维修，确保生产能力和产品质量要求。5.参加设备、模具质量事故分析，对设备、安全。人身事故坚持“三不放过“。6.负责建立设

5、备技术档案资料室，完善设备资料（包括图纸、说明书、合格证）。7.定期对操作工进行正确使用设备的宣传指导和培训。8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，贯彻执行设备管理制度有关之规定。9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，督促操作者遵守有关生产设施、工装模具的使用要求。10.负责制定公司安全、文明生产等各项管理制度并进行监督检查。4.2 设施设备人员的考勤制度1.工程现场全体工作人员必须每天准时出勤。指纹打卡。工程开工后，工作时间为九小时。2.工作人员外出执行任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。3.项目经理外出需向分管副总汇报。4.病假需出示病假证明书。5.

6、事假要向项目经理申请，填写请假条，一天以内项目经理批准，两天以内分管副总批准，三天以上董事长批准。获准假后方可休息。并送行政部备案。6.因工程进度需要加班时，所有工作人员必须服从。由项目经理填写加班申请表。工作人员加班工资另计，项目经理不计加班工资。工作人员因自身原因不能按时完成自身工作任务，需要加班的，不计加班工资。7.无故旷工三次或连续三天者除名。4.3 设施设备人员的请假制度1.为建立健全公司人事管理制度，进一步规范公司的请假制度，特制定此规范。2.本规范适用于公司所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。3.公司员工请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写请假条，并在

7、总经办备案，否请假不做生效。4.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否则相关批审人员要承担相应的后果。5.员工请假，应提前办理请假手续，填写请假条，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前电话联系告知部门主管。返岗后补办请假手续。6.员工请假半天以内经部门主管批准同意：请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理批准。批准同意后，请假员工持请假条到总经办备案，否则请假不做生效。7.因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否则做旷工处理。8.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。9.员工确因生病不能坚持工作，请病假 3 天以上的，应提交医院出具的病历本或

8、病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。10.按法定结婚年龄（女 20 周岁，男 22 周岁）结婚的，可享受 3 天婚假：符合晚婚年龄（女 23 周岁，男 25 周岁）的，可享受晚婚假 15 天（含 3 天法定婚假）。试用期员工不享受婚假。11.直系亲属丧亡，可以按规定请丧假 3 天。12.按照女职工劳动保护规定常规产假为 90 天，难产增加 15 天。符合晚婚晚育年龄的女职工可享受 180 天产假，男职工陪产假期为 7 天。13.请病、事假 1 天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假 3 天以内全勤奖照常计发。14.未办理请假手续或超过请假期限不到岗的，一律作旷工处理，旷工 1 天，当月满勤奖不予计发

9、，另扣发工资 50 元/天。5.设施设备的操作规程5.1 水泵系统的操作规程及注意事项运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。操作人员必须正确地执行安全操作规范5.1.1 手动启动前的准备工作1. 检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。2. 检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。3. 检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。4. 检查水泵轴转动 3 圈，应灵活无阻滞。5. 用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。6. 特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。7. 检查填

10、料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。8. 检查地脚螺栓是否松动。9. 水泵附近不得放置任何杂物。10.确定旋转方向是否正确；5.1.2 启动水泵1、合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。2、水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔 3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。3、如果启动成功，水泵运转 5min 以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：A）电机电流不允许超过铭牌额定电流。B）电机电压波动范围控制在额定电压的 5%，短时间可在正负 10%范围内运行。C）电机温升，不得超过 70，如超

11、过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。D）泵轴承温度不得超过65。E）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规定，一 般振动值应符合下表数值：电机额定转数(转/分) 3000 1500 1000振动值（双幅度）(mm ) 006 0.1 0 135.1.3 水泵运转1.确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)。2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停

12、止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。3.控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。5.运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过 1020 滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过 12 滴为宜。7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，重新检查达到合格为止。8.注意水池水位变化

13、，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。如发现水位器失灵，必须检修。9.注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查： 电流表波动较大，或电流超过额定值时； 水泵有明显振动或异常声响时；10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。11、各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。12、水泵及其它设备的巡视检查，每 2 小时巡查一次，记录一次。5.1.4 水泵停止1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，

14、关闭水泵的进出水闸阀。2.为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。一般停 5 分钟以后才能再次启动。3.每半个月应对备用机组进行手动运行 3 分钟的时间，以防水泵生锈卡死。4.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。5.将停泵时间记入运行记录。6.对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。5.1.5 注意事项1.非有关人员不得随意进入机房。2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常

15、应立即停机检查。4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过 80，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过 75，否则应停机检修。6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。10. 每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢

16、固。11. 应及时排除集水坑内积水。12. 消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态。5.2 电梯系统的操作规程电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检验，经检验合格并对安全检验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。5.2.1 电梯技术人员在电梯运行前1、在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；2、开启轿厢内照明；3、每天开始工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；4

17、、层门关闭后，从层门外不能用手扒开；当层门、轿门未完全关闭时电梯不能正常启动；5、注意平层精确度应无明显变化；6、经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。5.2.2 电梯技术人员在电梯运行时1、在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅门关闭锁好；2、监督控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；3、不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才可装运；4、严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态，也不允许用检修操作来

18、代替正常电梯运行操作；5、电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作用；6、不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件；7、在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；8、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物；9、 在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行；10、 载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和避免在运行中倾倒；11、 不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；12、 关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗

19、留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；13、 下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表。5.2.3 电梯发生故障当电梯发生下列故障时，应立即按急停按钮或警铃按钮停止使用，并报电梯安全管理人员和通知维保人员及时进行修理：1、层、轿门关闭后电梯不能正常起动行驶；2、电梯运行速度显著变化时；3、层、轿门关闭前后电梯自行起动行驶时；4、行驶方向与选定方向相反时；5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时 (驾驶员应立即揿按急停按钮)；6、发觉有异常噪声，较大振动和冲击时；7、当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；8、安全钳或夹绳器误动作时；9、接触到电梯的

20、任何金属部分有麻电现象时；10、 发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。5.2.4 电梯发生紧急事故时的操作1、因电梯安全装置动作或外电停电而中途停机时，一方面告诉乘客不要惊慌，严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助；2、电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断裂而使轿厢堕落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，操作人员首先应按揿急停按钮，断开电源，就近停层。如电梯继续运行，则应重新接通电源，操作按钮使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，操作人员应保持冷静，等待安全装置自动发生作用，使轿厢停止，切勿跳出轿厢，同时告诉随乘人员将

21、脚跟提起，使全身重量由脚尖支持，并用手扶住轿厢，做好承受因轿厢急停或冲顶、蹲底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、以防止轿厢冲顶或蹲底而发生伤亡事故；3、发生电气火灾时，应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，在有关部门前来抢救前，用干粉、1211 或二氧化碳等灭火机进行补救；4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；遇井道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除掉，以防止触电事故；5、发生地震时应立即就近层停止运行；6、电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施(如 110、警铃按钮、通讯电话等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；7、电梯发生事故，操作人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。