制度改革换来了时间和空间.doc

1、制度改革换来了时间和空间。“这几年出台的调控政策被市场消化的节奏越来越快，后续的制度改革应该及时跟上，才能保持住调控的效果不被再次削弱。”全国工商联房地产商会秘书长聂梅生说。要让住房更多体现消费特性，满足老百姓的居住需求，首先要在住房供应体系的建设上下功夫。房改初期，我国曾提出“构建经济适用住房为主的住房供应体系”，然而在后期的执行过程中，却演变为市场化的商品房为主。“如果市场上只有商品房，在供不应求的情况下，必然是价高者得。”陈淮说，“住房供应相关政策必须向中低收入家庭倾斜。”“近两年国家支持大力发展公共租赁房非常好，应该增加公租房在住房供应中的比重，为转变住房供应模式寻找新的出路。”聂梅生

2、表示，当公共租赁房形成一定规模时，可以由政府背景的机构持有并出租房屋，面向中低收入和新就业人群供应，整个住房供应体系就可能演变为市场化基础上的“B to C”模式。这种模式可以将住房资源有效地分配给需要住房的人，实现住房的消费品属性。对平抑房价、增加供应、稳定预期都有巨大意义。据聂梅生介绍，随着国家对投资型购房需求的抑制，商品房市场增量型、扩张型的发展模式会走到头。已经有越来越多的房地产开发商愿意加入政府的公租房建设，公租房发展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的开发模式。一旦开发商介入，公租房建设的资金难题将迅速得以缓解。这还需要政府推动，需要加大政策支持力度，以及发展公租房建设基金。最近

3、工商联和建行等机构正在商讨，由一批龙头开发商出资成立公租房发展基金，大规模参与公租房建设，将房地产市场的资金引导进入保障性住房建设。在商品房建设方面，要更好的发挥住房的消费品特性，就必须多建设中小套型、中低价位的普通商品房，让人们既买得起，又住得舒适。2006 年我国曾出台过著名的“90/70”政策，即要求 90 平方米以下的中小户型住房建设规模不得少于 70%。政策出发点十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作层面的难度，如今已经不了了之。中国房地产协会有关专家认为，在住房中长期规划的编制中，仍应强调建设中小户型商品房，适当提高商品房小区的容积率上限，同时明确限制大户型住房的发

4、展，建议通过土地出让、财税等政策，增强可操作性。在供应端进行改革的同时，也要在需求端继续抑制投资投机性需求。聂梅生认为，当前除了信贷手段以外，抑制投资投机的还是主要靠行政手段，不利于形成稳定的预期。建议尽快明确房产税的时间表，增加投资者的持有成本，才能从根本和长远抑制投资投机性需求，从而更好的体现住房的消费特性，也能尽早给开发商和公众一个稳定的预期。“中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”国务院发展研究中心有关专家表示，“这使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。”在有关部门近期出台的“五项措施”中，已经明确提出将房地产税试点逐步推广到全国。一边努力增加公共住房和中小套型普通商品房的

5、供应，一边用经济手段长远地抑制投机需求，住房才能真正成为供老百姓居住的“家”。三部委通知要求 省级政府稳定房价不力将问责2010 年 10 月 20 日 14:28 法制晚报 郭媛丹 我要评论(2) 字号：T|T 今天上午，国土资源部官方网站发布消息，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合发文明确省级政府稳定房价不力将问责。稳定房价不力追究责任为进一步巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，

6、要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。切实增加住房有效供给三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。同时，还要求严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。另外，三部门还要求房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完

7、成保障性安居工程建设任务。加强监管 严查“阴阳合同”同时，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。开发商因限购令资金吃紧 专家称房价将下跌2010 年 10 月 20 日 09:50 南方日报卢轶 我要评论(0) 字号：T|T 漫画。

8、绘图：杨佳广州房地产律师方先生近期开始陆续接到一些退房咨询电话。通常根据购房合同，退房须赔偿开发商 10%的房款；而下定后退房，则罚没定金。而此轮退房纠纷主要是因为“限购”新政和收紧房贷造成的，因此部分买家不甘心就此成为政策调整的“替罪羊”，转而求助律师。阳光家缘网签数据显示，10 月 11 日至 17 日一周时间内，广州退房量就猛增到 58 例。而目前除了广州，还有北京、上海、深圳、杭州、南京等 12 个城市也出台了“限购令”。各大城市陆续都出现了一些退房现象。广州一周退房 58 例9 月 29 日，楼市调控新政出台，再度收紧了房贷，要求首套房首付须超三成，三套房贷全面停止。随即，广州亚运城

9、的购房者李先生发现自己陷入了一个进退两难的困境。9 月 28 日他下定的一套 88 平方米的房子原本可以享受首付二成，而现在他所筹备的房款并不足以缴付三成首付款。退房定金泡汤了，不退又意味着得在短时间内再筹集大约 10 万元房款。李先生很是苦恼，他继而发现，类似他这样的亚运城购房者还有不少，他们甚至建群打算共同找开发商退房退定。其实，亚运城的退房现象并非个案，近期广州部分楼盘均一定程度出现退房退定的现象。而随着“929”新政收紧房贷以及随后北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口、三亚、大连 13 个城市出台“限购令”，因政策变化而导致认购书或购房合同无法继续执行的退房

10、现象近期在各大城市开始涌现。广州阳光家缘网签数据显示，“929”楼市新政出台的近三周时间以来，广州已经有 69 次退房记录。其中，10 月 11 日至 17 日这一周时间内退房量达到 58 次，而前两周退房量分别为 4 次和 7 次。其中退房量最大的是 13 日至 15日，在“穗四条”出台的 15 日广州退房达到 12 次，然而 13 日和 14 日分别有20 次和 23 次。10 月 16 日，南京市住房局也公布称，自 9 月 17 日至 10 月 16日，南京市新增退房量达到了 48 套，达到了今年月度退房量最高峰。而此前 7月、8 月、9 月的退房量仅分别为 25 套、18 套和 28

11、套。综合来看，当前由政策变化而导致退房的主要有几种情况。一是由于新政要求首套房首付须超三成，三套房贷全面停止。部分原本购买 90 平方米以下首套房的购房者，首付从两成增加到了三成；而原本可以五成首付的三套房购房者现在则无法再贷到款。突然增加的首付款令不少购房者只能选择退房；二是“限外令”可能导致部分外地购房者无法继续购房；三是由于“限购令”规定无论已有几套住房，只准再购买一套住房。但由于目前市面上不少大户型都采取“双拼”的形式，因此导致购买这类住房的购房者突破了“限购令”的要求，也不得不选择退房。由于不少城市均明确“限购令”出台前签约均采取老办法，因此相比之下因为房贷收紧而导致退房的现象占到了

12、大多数。退房或大面积出现？除已登记在案的退房案例，有业内人士指出，实际上目前受新政影响的房产还有很多，在此后的一段时间内，“退房潮”可能出现。深圳中原地产市场部总监王世界推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9 月深圳二手房成交 15000 套，9 月最后一周的新房成交量约为 2000 套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过 3000 套，约占年度成交总量的十分之一。中国房地产信息集团分析师薛建雄则分析，上海 10 月 1 日到 12 日的住房成交量大概有 7000 套，其中大部分是在 10 月 1 日7 日认购的，但并未签约。这些交易中，有约 5%属于二套及以上购房。

13、他推断目前上海可能发生的退房比例大概在 5%左右，退房可能会有 400 套。在北京，中原地产市场总监张大伟介绍，按照最近 3 个月合计 2 万套商品房期房成交中 50%为首套房计算，最少有 5000 套以上购房者需要补交一成首付，所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。不过，针对退房究竟会否成潮，不少业内人士也有不同意见。合富置业首席分析师龙斌表示，拿得出首付的购房者基本上有足够能力购房，买越贵的房子的人越富有，新政不会对已有买房举措的购房者产生太大影响。他认为限购令对楼市产生的影响只是短暂的，市场不久以后会恢复原型。还有业内人士也指出，今年 4 月楼市调控出台后，也曾出现一拨退房现象。

14、当时主要是由于楼市调控导致购房者预期房价下降，因而出现了恐慌性退房。但此轮退房与上一轮完全不同，主要是因为“限购”新政和收紧房贷造成的，随着这些退房纠纷的解决，退房现象也会逐渐平息。此外，某大型开发商销售经理林先生告诉记者，针对新政开发商也有一些策略应对，如部分首次置业者增加的一成首付的问题，很多开发商采取了无息垫付的办法；而针对三套房贷遭拒的情况，其实还是有一些空子可以钻。“但从我们自己卖的盘来看，出现这些问题的购房者往往自己会去寻求解决办法，真正求助于开发商的并不多。”“而实际情况是，退房的不能说没有，但还是极少数的，认购书或购房合同的相关条款对购房者有很大的约束性，毕竟谁都不愿意白白损失

15、一笔钱。”新闻纵深 资金吃紧开发商面临洗牌“929”新政及各大城市“限购令”出台的影响，远不止“退房潮”隐现这么简单。除了成交量锐减外，尽管房价短期内仍未出现松动，但从开发商近期的举动来看，资金链已开始见紧。有专家分析，房价下跌只是时间问题。阳光家缘统计显示，广州新政细则出台首日 10 月 16 日楼盘网签 688 套、10 月 17 日楼盘网签 307 套；而此前一周(10 月 9 日至 10 月 15 日)网签日均突破 1000 套。特别是 10 月 15 日楼盘网签 1973 套，相比之下，新政首日下跌 65%。世联地产 10 月 18 日发布的深圳上周成交数据显示，深圳一手房市场共成交

16、 507 套，与前周比继续大幅下滑，环比大跌超 6 成，达 63.8%；成交均价为19275 元/平米，结束了连续 4 周的上涨步伐，环比下跌 13.9%；二手房市场共成交 1399 套，是近 26 周来周成交的最低值；北京房地产交易管理网数据也显示，整个 10 月上旬(10 月 1 日10 月 11 日)，全市共成交新房住宅 2700 套，环比下滑 48.1%，日均签约仅为 245 套；二手房方面则更为惨淡，全市二手房住宅仅成交 2590 套，“十一”期间有几天的成交量甚至只有个位数，环比降幅达 49.3%。虽然经过“金九”的小幅反弹，近期 10 几天的成交下跌并不会对开发商造成太大影响，但

17、种种迹象表明，部分开发商已出现了资金吃紧的现象。10 月 18 日，招商地产三季报显示，销售毛利率为 20.74%，同比下降 3.56%；净利率为 14.48%，同比下降 5.17%；经营活动现金流量净额为-22.38 亿，同比下降 143%，现金流已逐渐吃紧。为缓解资金的压力，公司不得不进行长期贷款，从而导致筹资现金流扩大到 41.79 亿元，由于长期借款大幅增加，公司利息支出更高达 9604 万元，同比增 339%。同日，恒盛地产公告称已通过信托计划成功集资 16.7 亿元，同时公布其发行优先票据计划，募集资金用作新增及现有项目资金及一般公司用途，而公司已申请票据于新加坡交易所上市。这也是

18、时隔半年后，恒盛重启海外融资之路。此外，中粮地产 18 日也公告称，公司拟向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请 7 亿元人民币委托贷款。显然，随着调控的深入和成交的下跌，开发商资金链捉襟见肘的情况还将恶化。著名财经评论家叶檀指出，在资金链的逼迫下，中国房地产开发商面临生死大洗牌。业内人士指出，下一步，市场观望将逐渐加剧，开发商资金回笼速度变慢，投资客割肉抛盘的现象也很可能出现，房价必将下跌，甚至是快速大幅地下跌。经济学家谢国忠甚至指出，房地产熊市或许会持续五年。在最低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江

19、，土地价格可能下跌八成。南方日报记者 卢轶京为例，根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至 14 日，北京新建住宅期房网签总成交量达到了 6355 套，其中住宅 5244 套，已经占到 8 月成交量的 94%。除去经济适用房和限价房外的期房住宅总成交量为 3641 套，超过上月八成的成交量。根据统计，期房及现房住宅合计成交量 4323 套，也已达到 8 月的 78.4%。而二手房方面，全市网签成交量为 7263 套，其中住宅成交 6797 套，分别占到上月成交量的 52%和 53%。“虽然最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量在地量上的反弹，这些数据的调整，更多是因为部分刚性需求没

20、有期待到价格的明显下调而仓促入市。”中原地产市场部人士分析认为。根据统计，新政后取得预售许可证的住宅项目签约率仅为 44.7%，其中九成项目的成交价低于预期价格，大部分都低于 10%-20%，差价最高的近 40%。但值得注意的是，数据同时显示，仍有 31 个楼盘此间呈零成交。这意味着，楼市并非真正“回暖”，房价仍有可能在高位运行，还并未达到调控预期。 数据也再次印证“回暖”中的房价假象。根据中原地产最新统计数据，9月北京市预计开盘项目大幅提高，但开盘价格也屡创新高。比如位于王府井核心地段的豪宅项目霞公府，均价高达 11 万/平方米的高端公寓，一举刷新了北京高端房价纪录；位于朝阳公园西侧的公园地

21、产 Park 北京，虽然体量不大，但据消息人士透露其价格也将达到 60000-80000 元/平方米。除此之外，远洋万和城、禧瑞都等传统豪宅项目推出的后期，价格也仍然保持在高位，价格弱市不弱的特征明显。调控新政蓄势待发在市场出现量升价未降“回暖”假象的同时，楼市调控的政策层面仍在逐步发力，首当其冲的是对开发商资金链的收紧。虽然三大行澄清了开发贷停贷的传闻，但开发商的贷款却已趋严。多家大型房地产开发商公司表示，目前他们的贷款没有受到很明显的影响，但相关的贷款审批异常严格。其中，又以中小型开发商受此影响最大。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流，不得不转向民间高利贷。与此同时，在北京等地

22、的个人按揭贷款也再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在八五折左右。而此前北京拟出台商品房预售款监管的政策，目前的征求意见阶段也已结束，有望近日出炉，将规定开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。据国家统计局的数据显示，1-8 月，房地产开发企业本年资金来源 44363亿元，同比增长 35.0%，但国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款的增速在放缓，企业自筹资金的比例也再次超过 50%的增幅。社会特别关注的房产税也渐行渐近。9 月 7 日，工业和信息化部发布的中国工业经济运行 2010 年夏季报告指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中，要选择好房产税征

23、收政策出台的合适时机。而这也是近一个月来，明确提及房产税征收的第三个部委。上月底，发改委相关负责人表示，继续推进房产税改革。随后，财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示，下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。这被业内解读为，若本轮调控尚未达到预期的效果，房产税的开征将不可避免。“目前有些地方房价还是存在偏高的问题，中央调控的政策肯定还会继续下去。”中国房地产协会副会长朱中一建议，在对投机、投资行为进行遏制的同时，也要考虑夹心层的问题，通过建造公租房来满足老百姓有房的目标；另外，一些制度也要完善，包括商品房预售以及土地征收税的预算方面。人民时评：百姓希望看到的是房价

24、真正降下来2010 年 09 月 21 日 00:52 人民网 我要评论(4) 字号：T|T 人民日报联手人民网启动“2010 年网上万人房价问卷大调查”。截至 20日零时整，参与调查人数已经达到 11691 人。真是说不尽的房子，说不清的房子，不得不说的房子。远的不去说，就说这回被称之为“史上最牛的调控”吧，说句实话，至今仍是扑朔迷离。看这几天媒体吧，有说仍在涨的，有说已在降的，嘈嘈杂杂，煞有介事。特别是又有什么“金九银十”大关临近，中秋国庆联袂到来，一时又成了绝好的忽悠机会。当然，有唱红脸的，也有唱白脸的，有唱盛的，也有唱衰的，据说热热闹闹总要好过死寂，就像演艺明星总要隔三差五地弄出些绯闻

25、之类的响动以“营销造势”一样。无论如何，我们当务之急是要盯紧高房价！是要调控高房价！调控调控，是调还是控，是调了还是控了？国土部前几个月提出的“7 月督察、8 月约谈、9 月问责”是公布了的，值得期待。其实，这是一开始宣布“调控”时就定下来的。老百姓真心关心的是这个！关心的，是督察结果如何，哪些地方房价仍居高不下，为什么；关心的，是约谈了谁，如何约来的，谈的如何；关心的，是何时问责、如何问责，问责了谁。小平同志等中央领导一直将“人民高兴不高兴、人民满意不满意、人民答应不答应”作为是否真正为人民服务的标准。调控高房价，人民满意、高兴、答应了吗？百姓还是希望令行禁止，还是希望看到结果。高房价解决了，才是最有说服力的。