房地产集团奖金激励管理方案.docx

1、XXXX 房地产集团奖金激励管理方案（2015 年 9 月）东莞李金明 编制【欢迎交流，QQ：82392653】为全面统筹梳理公司奖金激励体系，制定适合 XXX 地产集团发展需要的激励管理制度，激发员工的工作热情，改善团队合作氛围，提高公司的运营效率和市场竞争力，保障股东收益，创造更多价值，特制定此方案。一、奖金总额核定：因房地产行业特性决定，公司的收益都来源于项目的开发运营，公司的所有人员也都在为项目服务，所以，奖金分配的总额，以项目目标利润为导向，分为新开发项目、完结营运项目和物业公司分别进行核定：（一）新开发项目：由土地摘牌开始，到经营期结束，开发周期为 3 年。奖金总额 = （预提奖金

2、额+ 项目完结奖金额） 奖金调整系数1、项目经营期的“预提奖金额”用于发放开发周期内的“关键节点奖” 、 “营销招商佣金”和“年终奖” 。预提奖金额 = 目标利润 计提比例其中：计提比例：建议为 2%；项目经营期：项目土地摘牌开始至项目结束的时间周期。2、项目结束后的“奖金总额”用于发放“项目完结奖”和提取“集团激励基金” 。（1）正常完成目标利润时：项目完结奖金额 = 实际利润 计提比例其中：计提比例根据房地产的经验，建议区间为 2-4%；（2）超额完成目标利润时：项目完结奖金额 = 实际利润计提比例 + 超额部分利润 计提比例1）超额利润为实际利润中超出目标利润的部分，比例区间在 20%左

3、右；2）超额利润按照超额利润额的不同，划分成 3 个区间，各设置不同的计提比例如下： 超额利润（实际利润-目标利润） 计提比例1 类计提 1000 万元以内的部分 10%2 类计提 1000-2000 万元的部分 15%3 类计提 2000 万元以上的部分 20%经营期实际结束时点：销售回款额达到本期目标销售额的 90%、本期工程结算完成，上述两种情况的较晚时间为经营期实际结束时点。实际利润核算原则：销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现 100%销售，则本次考核时，建造成本按配比原则、三费全额计入进行结算奖金。建造成本配比比率确认销售回款/可实现目标销售收入，可实现目标销售收入已销售合同

4、金额所有库存能实现合同金额，根据成本配比原则，核算实际利润。3、奖金调整系数：主要考虑因项目延期对项目收益造成的影响，在项目启动前，按 3 年开发经营周期，编制项目开发计划，按“取得建筑工程施工许可证 ”、 “项目首次开盘” 、“项目销售回款达 80%”三个关键节点来计算项目延期率（开发过程中，调整项目开发计划的，以原版计划为准） ，取奖金核算时完成的最近一个关键节点的奖金调整系数来计算奖金总额。（1）计划延期率计算公式： 数项 目 计 划 工 期 所 含 的 月 的 月 数数 项 目 计 划 工 期 所 含项 目 实 际 工 期 所 含 的 月延 期 率 10X（2）奖金调整系数： X15

5、对应系数：1.2 15X5 对应系数：1.1 5X5 对应系数：1.0 5X25 对应系数：0.9 25X40 对应系数：0.7 X40 对应系数：0（二）营运期项目：项目完结后进入尾盘销售和商业运营期的项目，此类项目，设置项目营销招商佣金和年终奖。营运期项目的奖金用于发放考核当年的“营销招商佣金”和“年终奖” 。营销招商佣金具体按集团佣金制度核算，集团管控佣金总额。销售类：年度佣金总额 年度签约回款目标 目标完成率 0.2%年终奖金 = 年度经营目标 年度经营目标完成率 0.3%招商类：年度佣金总额 年度招商租金目标 目标完成率 8%年终奖金 = 年度招商租金目标 目标完成率 8%其中：月度

6、经营目标是年度经营目标分解到月度的经营目标，以实际回款金额为考核依据。目标完成率 = 实际回款金额 / 经营目标额备注：经营目标完成率低于 60%时，不得计提奖金。0.6经营目标完成率1.2（二）物业公司：由集团负责管控，独立核算的物业公司。奖金总额 = 实际利润 计提比例实际利润 = 实际收缴物业管理费 计提比例计提比例：建议区间为 20%计提比例：建议区间为 10%-15%，具体根据物业费收缴率确定：物业费收缴率 100%，计提比例取 15%；物业费收缴率 80-99%，计提比例取 12%；物业费收缴率 60-79%，计提比例取 10%；物业费收缴率低于 60%，不计提奖金。二、奖金发放标

7、准及发放时间：（一）新开发项目：由于开发周期较长，为体现奖金激励的及时性和有效性，将奖金总额分为五部分进行发放：1、关键节点奖：依据项目开发进度，设置三个关键节点，即“取得建筑工程施工许可证 ”、 “项目首次开盘” 、 “项目销售回款达 80%”，根据项目关键节点奖励考核情况，在达成节点后的次月，进行核算发放。关键节点奖金总额按总奖金分配比例确定，每个节点的发放比例如下：关键节点取得建筑工程施工许可证首次开盘 销售回款达 80%发放比例 30% 25% 45%2、营销招商佣金：由于营销部和招商部是公司经营目标实现的最终环节，销售回款的速度和金额直接影响到项目的成败，所以对营销和招商人员及主管总

8、监给予佣金提成奖励。每月初核算发放上月佣金。3、年终奖金：依据年度经营目标达成情况，根据年终奖发放细则核算，在每年春节放假前发放。4、项目完结奖金：项目结束后，根据实际利润及考核情况核算，在项目结束后 2 个月内发放。5、集团激励基金：主要用于公司各项员工激励措施的使用基金，使用时，根据激励方案，由董事长批准后使用。附：奖金总额分配比例表:奖金名称 分配比例 发放时间 备注关键节点奖 15% 达成节点后，随次月工资一起发放 根据关键节点奖励考核计算发放营销招商佣金 15% 每月发放上月佣金 根据佣金方案核算发放，佣金总金额不超过分配总额。年终奖金 20% 春节放假前发放 每年年底结合绩效考核计

9、算发放项目完结奖 45% 项目结束后 2 个月内发放 根据项目考核细则核算集团激励基金 5% 由董事长决定 根据激励方案要求发放合计 100%（二）营运期项目：佣金提成根据佣金方案考核发放。 “年终奖”于次年 1 月完成考核，春节前发放。（三）物业公司：只设置年终奖，于次年 1 月完成考核，春节前发放。三、奖金分配：营销招商佣金根据集团佣金管理制度核算和分配，新开发项目的佣金分配总额不超过项目奖金分配总额的 15% ，运营期项目，销售类佣金分配总额不超过项目奖金分配总额的40%，招商类佣金分配暂定为 1-2 个月的租金，根据月度销售回款计划，进行月度管控。关键节点奖、年终奖和项目完结奖按照规定

10、的核算时间，分别由集团和项目公司进行分配，分配方案如下：（一）集团与项目公司分配细则：1、集团所在城市的项目：（1）新开发项目：由集团直接管理，项目公司不设置独立的组织架构，只需设置一个项目部，项目部由工程管理中心直接管理，营销和招商方面，由集团营销中心直接负责。集团各职能部门直接负责项目各项工作的开展。集团奖金包 = 项目奖金分配总额 100%（2）营运期项目：只设置招商或营销部，集团负责管控。年终奖金分配如下：集团奖金包 = 项目年终奖总额 30%项目年终奖金包 = 项目年终奖金总额 70% ，由项目招商或营销部按奖金分配细则进行分配。营运期项目招商或营销部不参与集团其他奖金分配。2、集团

11、所在城市以外地区的项目：由集团统一管控，项目公司按集团统一的标准配置人员，实行项目公司总经理负责制，项目公司对项目的开发经营目标的实现负责，集团进行业务管控和职能支持。集团奖金包 = 项目奖金分配总额 30%项目公司奖金包 = 项目奖金分配总额 70%3、物业公司：物业公司奖金总额 = 奖金总额 100%（二）集团总部奖金包分配细则：集团奖金包总额 = 各项目奖金的集团分配额1、按公司管理层级分配奖金包：层级 高级管理层 经营管理层 执行层 操作层层级奖金分配比重 55% 25% 17% 3%各层级包含岗位说明：1）高级管理层包括：董事长（M1） 、执行副总裁（M2） 、副总裁（M3） 、总监

12、/副总监（M4） 、总裁助理（M5） ；2）经营管理层包括：部门经理（M6） 、部门主持工作的副经理（M7） 、部门主持工作的主管（M8） ；3）执行层包括：专业技术岗位（P1-P2） 、专业主管（A1） 、专员/会计（A2） ；4）操作层包括：出纳（A3） 、司机（A4） 、文员/资料员（A5） 、收银员（A6） 。2、按职务系数分配层级奖金包： 高级管理层各职务系数：岗位名称（岗级）董事长（M1）执行副总裁（M2）副总裁（M3）总监/副总监（M4）总裁助理（M5）系数 1.5 1.3 1.2 1.1 1 经营管理层各职务系数：岗位名称（岗级）部门经理（M6）部门副经理（M7）部门主管（M8

13、）系数 1.1 1 1 执行层各职务系数：岗位名称（岗级） 工程师（P1）专业主管（A1）专员/会计（A2）助理工程师（P2）系数 1.5 1.5 1.2 1 操作层职务系数：岗位名称（岗级）出纳（A3） 司机（A4） 文员/资料员（A5） 收银员（A6）系数 1.1 1.1 1.0 1.0备注：在公司担任多个职务的人员，取最高职务的系数。3、经营管理层、执行层和操作层在分配层级奖金包时，考虑各部门系数：部门 工程管理中心 成本管理中心 营销管理中心 财务管理中心 采招管理中心系数 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1部门 总裁办 运营管理中心 审计监察中心 投资管理中心 项目研究拓展中心系

14、数 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0部门系数仅用于经营管理层、执行层和操作层。（三）项目公司奖金包分配细则：1、按项目公司管理层级分配奖金包：层级 高级管理层 经营管理层 执行层 操作层层级奖金分配比重 45% 30% 20% 5%各层级包含岗位说明：1 高级管理层包括：项目总经理（M1） 、项目副总经理（M2） 、总监/副总监（M3） 、2 经营管理层包括：部门经理（M4） 、部门主持工作的副经理（M5） 、部门主持工作的主管（M6） ；3 执行层包括：工程师（P1） 、专业主管（A1） 、专员/会计（A2） ；4 操作层包括：出纳（A3） 、司机（A4） 、文员/资料员（A5） 、收

15、银员（A6） 。2、按职务系数分配层级奖金包：1 高级管理层各职务系数： 经营管理层各职务系数：岗位名称（岗级）部门经理（M4）部门副经理（M5）部门主管（M6）岗位名称（岗级）项目总经理（M1） 项目副总（M2）项目总监/副总监（M3）系数 1.4 1.1 1.0系数 1.2 1.1 1.0 执行层各职务系数：岗位名称（岗级） 工程师（P1） 专业主管（A1） 专员/会计（A2）系数 1.4 1.4 1.0操作层职务系数：岗位名称（岗级）出纳（A3） 司机（A4） 文员/资料员（A5） 收银员（A6）系数 1.1 1.1 1.0 1.0备注：在公司担任多个职务的人员，取最高职务的系数。3、经

16、营管理层、执行层和操作层在分配层级奖金包时，考虑各部门系数：部门 工程管理部 营销管理部 招商管理部 财务部 行政人事部 其他部门系数 1.1 1.1 1.1 1 1 1部门系数仅用于经营管理层、执行层和操作层。（四）个人奖金分配额，参照考核制度具体核算。计算公式如下：1、高级管理层： 集团个人奖金 = 集团层级分配奖金包总额 （个人职务系数/集团层级职务系数和） 个人绩效考核系数 项目个人奖金 = 项目公司层级分配奖金包总额 （个人职务系数/项目层级职务系数和） 个人绩效考核系数2、经营管理层、执行层和操作层： 集团个人奖金 = 集团层级分配奖金包总额 （个人职务系数 + 所在部门系数）/（层级职务系数和 + 部门系数和） 个人绩效考核系数 项目个人奖金 = 项目公司层级分配奖金包总额 （个人职务系数 + 所在部门系数）/（层级职务系数和 + 部门系数和） 个人绩效考核系数备注：个人绩效考核系数 1四、奖金考核细则：（详见XXX 集团绩效管理制度 ）五、现有项目奖金分配测算，见附件。编制： 审核： 批准：