房地产估价规范(GB_T50291-1999).doc

1、第 1 页 共 18 页中华人民共和国国家标准房地产估价规范简 介 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 GB/T50291 一 1999（ 1999 年 6月 1 日 起 实 施 ） 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 GB/T50291 一 1999（ 一 九 九 九 年六 月 一 日 起 执 行 ）总则1 0 1 为 了 规 范 房 地 产 估 价 行 为 ， 统 一 估 价 程 序 和 方 法 ， 做 到 估 价 结果 客 观 、 公 正 、 合 理 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理

2、 法 、 中华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 等 法 律 、 法 规 的 有 关 规 定 ， 制 定 本 规 范 。 1 0 2 本 规 范 适 用 于 房 地 产 估 价 活 动 。 1 0 3 房 地 产 估 价 应 独 立 、 客 观 、 公 正 。 1 0 4 房 地 产 估 价 除 应 符 合 本 规 范 外 ， 尚 应 符 合 国 家 现 行 有 关 标 准 、规 范 的 规 定 。术语2 0 1 房 地 产 real estate， real property 土 地 、 建 筑 物 及 其 他 地上 定 着 物 ， 包 括 物 质 实 体 和 依 托 于 物 质 实

3、体 上 的 权 益 。 2 0 2 房 地 产 估 价 real estate appraisal， property valuation 专 业 估 价 人 员 根 据 估 价 目 的 ， 遵 循 估 价 原 则 ， 按 照 估 价 程 序 ， 选 用 适 宜 的 估价 方 法 ， 并 在 综 合 分 析 影 响 房 地 产 价 格 因 素 的 基 础 上 ， 对 房 地 产 在 估 价 时 点的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 进 行 估 算 和 判 定 的 活 动 。 2 0 3 估 价 对 象 subject property 一 个 具 体 估 价 项 目 中 需 要 估 价 的

4、房 地 产 。 2 0. 4 估 价 目 的 appraisal purpose 估 价 结 果 的 期 望 用 途 。 2 0 5 估 价 时 点 appraisal date， date of Value 估 价 结 果 对 应 的日 期 。 2 0 6 客 观 合 理 价 格 或 价 值 value 某 种 估 价 目 的 的 特 定 条 件 下 形 成的 正 常 价 格 。 2 0 7 公 开 市 场 open market 在 该 市 场 上 交 易 双 方 进 行 交 易 的 目 的 在于 最 大 限 度 地 追 求 经 济 利 益 ， 并 掌 握 必 要 的 市 场 信 息 ，

5、有 较 充 裕 的 时 间 进 行交 易 ， 对 交 易 对 象 具 有 必 要 的 专 业 知 识 ， 交 易 条 件 公 开 并 不 具 有 排 它 性 。 2 0 8 公 开 市 场 价 值 open market value 在 公 开 市 场 上 最 可 能 形 成的 价 格 。 采 用 公 开 市 场 价 值 标 准 时 ， 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 应 是 公开 市 场 价 值 。 第 2 页 共 18 页2 0 9 类 似 房 地 产 similar property 与 估 价 对 象 处 在 同 一 供 求 圈 内 ，并 在 用 途 、 规 模

6、 、 档 次 、 建 筑 结 构 等 方 面 与 估 价 对 象 相 同 或 相 近 的 房 地 产 。 2 0 10 同 一 供 求 圈 comparable search area 与 估 价 对 象 具 有 替 代关 系 、 价 格 会 相 互 影 响 的 适 当 范 围 。 2 0 11 最 高 最 佳 使 用 highest and best use 法 律 上 允 许 、 技 术 上可 能 、 经 济 上 可 行 ， 经 过 充 分 合 理 的 论 证 ， 能 使 估 价 对 象 产 生 最 高 价 值 的 使用 。 2 0 12 市 场 比 较 法 market comparis

7、on approach,sales comparison approach 将 估 价 对 象 与 在 估 价 时 点 近 期 有 过 交 易 的 类 似 房 地 产进 行 比 较 ， 对 这 些 类 似 房 地 产 的 已 知 价 格 作 适 当 的 修 正 ， 以 此 估 算 估 价 对 象的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 2.0.13 收 益 法 income approach,income capitalization approach 预 计 估 价 对 象 未 来 的 正 常 收 益 ， 选 用 适 当 的 资 本 化 率 将 其 折 现 到 估 价 时 点

8、后累 加 ， 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 2 0 14 成 本 法 cost approach 求 取 估 价 对 象 在 估 价 时 点 的 重 置 价 格或 重 建 价 格 ， 扣 除 折 旧 ， 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 2 0 15 假 设 开 发 法 hypothetical development method， residual method 预 计 估 价 对 象 开 发 完 成 后 的 价 值 ， 扣 除 预 计 的 正 常 开 发 成本 、 税 费 和

9、利 润 等 ， 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 2 0 16 基 准 地 价 修 正 法 land datum value method 在 政 府 确 定 公 布了 基 准 地 价 的 地 区 ， 由 估 价 对 象 所 处 地 段 的 基 准 地 价 调 整 得 出 估 价 对 象 宗 地价 格 的 方 法 。 2 0 17 潜 在 毛 收 入 potential gross income 假 定 房 地 产 在 充 分 利用 、 无 空 置 状 态 下 可 获 得 的 收 入 。 2 0 18 有 效 毛 收 入 effective

10、 gross income 由 潜 在 毛 收 入 扣 除 正常 的 空 置 、 拖 欠 租 金 以 及 其 他 原 因 造 成 的 收 入 损 失 后 所 得 到 的 收 入 。 2 0 19 运 营 费 用 operating expenses 维 持 房 地 产 正 常 生 产 、 经 营或 使 用 必 须 支 出 的 费 用 及 归 属 于 其 他 资 本 或 经 营 的 收 益 。 2 0 20 净 收 益 net income， net operating income 由 有 效 毛 收 入扣 除 合 理 运 营 费 用 后 得 到 的 归 属 于 房 地 产 的 收 益 。 2

11、 0 21 建 筑 物 重 置 价 格 replacement cost of building 采 用 估 价时 点 的 建 筑 材 料 和 建 筑 技 术 ， 按 估 价 时 点 的 价 格 水 平 ， 重 新 建 造 与 估 价 对 象具 有 同 等 功 能 效 用 的 全 新 状 态 的 建 筑 物 的 正 常 价 格 。 2. 0 22 建 筑 物 重 建 价 格 reproduction cost of building 采 用 估 价对 象 原 有 的 建 筑 材 料 和 建 筑 技 术 ， 按 估 价 时 点 的 价 格 水 平 ， 重 新 建 造 与 估 价对 象 相 同 的

12、 全 新 状 态 的 建 筑 物 的 正 常 价 格 。 2 0 23 物 质 上 的 折 旧 physical depreciation physical deterioration 建 筑 物 在 物 质 实 体 方 面 的 磨 损 所 造 成 的 建 筑 物 价 值 的 损 失 。 第 3 页 共 18 页2 0 24 功 能 上 的 折 旧 functional depreciation， functional obsolescence 建 筑 物 在 功 能 方 面 的 落 后 所 造 成 的 建 筑 物 价 值 的 损 失 。 2 0 25 经 济 上 的 折 旧 economic

13、 depreciation， economic obsolescence 建 筑 物 以 外 的 各 种 不 利 因 素 所 造 成 的 建 筑 物 价 值 的 损 失 。 2 0 26 估 价 结 果 conclusion of value 关 于 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价格 或 价 值 的 最 终 结 论 。 2 0 27 估 价 报 告 appraisal report 全 面 、 公 正 、 客 观 、 准 确 地 记述 估 价 过 程 和 估 价 成 果 的 文 件 ， 给 委 托 方 的 书 面 答 复 ， 关 于 估 价 对 象 的 客 观合 理 价 格 或 价 值

14、 的 研 究 报 告 。估价原则3 0.1 房 地 产 估 价 应 遵 循 下 列 原 则 ： 1 合 法 原 则 ； 2 最 高 最 佳 使 用原 则 ； 3 替 代 原 则 ； 4 估 价 时 点 原 则 。 3 0 2 遵 循 合 法 原 则 ， 应 以 估 价 对 象 的 合 法 使 用 、 合 法 处 分 为 前 提 估价 。 3 0 3 遵 循 最 高 最 佳 使 用 原 则 ， 应 以 估 价 对 象 的 最 高 最 佳 使 用 为 前 提估 价 。 当 估 价 对 象 已 做 了 某 种 使 用 ， 估 价 时 应 根 据 最 高 最 佳 使 用 原 则 对 估 价前 提 作

15、出 下 列 之 一 的 判 断 和 选 择 ， 并 应 在 估 价 报 告 中 予 以 说 明 ： l 保 持 现状 前 提 ： 认 为 保 持 现 状 继 续 使 用 最 为 有 利 时 ， 应 以 保 持 现 状 继 续 使 用 为 前 提估 价 ； 2 转 换 用 途 前 提 ： 认 为 转 换 用 途 再 予 以 使 用 最 为 有 利 时 ， 应 以 转 换 用途 后 再 予 以 使 用 为 前 提 估 价 ； 3 装 修 改 造 前 提 ： 认 为 装 修 改 造 但 不 转 换 用途 再 予 以 使 用 最 为 有 利 时 ， 应 以 装 修 改 造 但 不 转 换 用 途 再

16、予 以 使 用 为 前 提 估价 ； 4 重 新 利 用 前 提 ： 认 为 拆 除 现 有 建 筑 物 再 予 以 利 用 最 为 有 利 时 ， 应 以 拆除 建 筑 物 后 再 予 以 利 用 为 前 提 估 价 ； 5 上 述 情 形 的 某 种 组 合 。 3 0 4 遵 循 替 代 原 则 ， 要 求 估 价 结 果 不 得 明 显 偏 离 类 似 房 地 产 在 同 等条 件 下 的 正 常 价 格 。 3 0 5 遵 循 估 价 时 点 原 则 ， 要 求 估 价 结 果 应 是 估 价 对 象 在 估 价 时 点 的客 观 合 理 价 格 或 价 值 。估价程序4 0 1 自

17、 接 受 估 价 委 托 至 完 成 估 价 报 告 期 间 ， 房 地 产 估 价 应 按 下 列程 序 进 行 ： l 明 确 估 价 基 本 项 ； 2 拟 定 估 价 作 业 方 案 ; 3 搜 集 估 价 所 需 资料 ； 4 实 地 查 勘 估 价 对 象 ； 5 选 定 估 价 方 法 计 算 ； 6 确 定 估 价 结 果 ； 7撰 写 估 价 报 告 ； 8 估 价 资 料 归 档 。 4 0 2 明 确 估 价 基 本 事 项 主 要 应 包 括 下 列 内 l 明 确 估 价 目 的 ； 2明 确 估 价 对 象 ； 3 明 确 估 价 时 点 。 注 ： 1 估 价 目

18、 的 应 由 委 托 方 提 出 ； 2明 确 估 价 对 象 应 包 括 明 确 估 价 对 象 的 物 质 实 体 状 总 和 权 益 状 况 ； 3 估 价 时点 应 根 据 估 价 目 的 确 定 ， 采 用 公 历 表 示 ， 精 确 到 日 ； 4 在 明 确 估 价 基 本 事项 时 应 与 委 托 方 共 同 商 议 ， 最 后 应 征 得 委 托 方 认 可 。 第 4 页 共 18 页4 0 3 在 明 确 估 价 基 本 事 项 的 基 础 上 ， 应 对 估 价 项 目 进 行 初 步 分 析 ，拟 定 估 价 作 业 方 案 。 估 价 作 业 方 案 主 要 应 包

19、 括 下 列 内 容 ： 1 拟 采 用 的 估 价技 术 路 线 和 估 价 方 法 ； 2 拟 调 查 搜 集 的 资 料 及 其 来 源 渠 道 ； 3 预 计 所 需 的时 间 、 人 力 、 经 费 ; 4 拟 定 作 业 步 骤 和 作 业 进 度 。 4 0 4 估 价 机 构 和 估 价 人 员 应 经 常 搜 集 估 价 所 需 资 料 ， 并 进 行 核 实 、分 析 、 整 理 。 估 价 所 需 资 料 主 要 应 包 括 下 列 方 面 ： 1 对 房 地 产 价 格 有 普 遍影 响 的 资 料 ； 2 对 估 价 对 象 所 在 地 区 的 房 地 产 价 格 有

20、 影 响 的 资 料 ； 3 相关 房 地 产 交 易 、 成 本 、 收 益 实 例 资 料 ； 4 反 映 估 价 对 象 状 况 的 资 料 。 4 0 5 估 价 人 员 必 须 到 估 价 对 象 现 场 ， 亲 身 感 受 估 价 对 象 的 位 置 、 周围 环 境 、 景 观 的 优 劣 ， 查 勘 估 价 对 象 的 外 观 、 建 筑 结 构 、 装 修 、 设 备 等 状 况 ，并 对 事 先 收 集 的 有 关 估 价 对 象 的 坐 落 、 四 至 、 面 积 、 产 权 等 资 料 进 行 核 实 ，同 时 搜 集 补 充 估 价 所 需 的 其 他 资 料 ， 以

21、 及 对 估 价 对 象 及 其 周 围 环 境 或 临 路 状况 进 行 拍 照 等 。 4 0 6 完 成 并 出 具 估 价 报 告 后 ， 应 对 有 关 该 估 价 项 目 的 一 切 必 要 资 料进 行 整 理 、 归 档 和 妥 善 保 管 。估价方法5 1 估 价 方 法 选 用 5 1 1 估 价 人 员 应 熟 知 、 理 解 并 正 确 运 用 市 场 比 较 法 、 收 益 法 、 成 本法 、 假 设 开 发 法 、 基 准 地 价 修 正 法 以 及 这 些 估 价 方 法 的 综 合 运 用 。 5 1 2 对 同 一 估 价 对 象 宜 选 用 两 种 以 上

22、 的 估 价 方 法 进 行 估 价 。 5 1 3 根 据 已 明 确 的 估 价 目 的 ， 若 估 价 对 象 适 宜 采 用 多 种 估 价 方 法 进行 估 价 ， 应 同 时 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估 价 ， 不 得 随 意 取 舍 ； 若 必 须 取 舍 ，应 在 估 价 报 告 中 予 以 说 明 并 陈 述 理 由 。 5 1 4 有 条 件 选 用 市 场 比 较 法 进 行 估 价 的 ， 应 以 市 场 比 较 法 为 主 要 的估 价 方 法 。 5 1 5 收 益 性 房 地 产 的 估 价 ， 应 选 用 收 益 法 作 为 其 中 的 一 种

23、估 价 方 法 。5 1 6 具 有 投 资 开 发 或 再 开 发 潜 力 的 房 地 产 的 估 价 ， 应 选 用 假 设 开 发法 作 为 其 中 的 一 种 估 价 方 法 。 5 1 7 在 无 市 场 依 据 或 市 场 依 据 不 充 分 而 不 宜 采 用 市 场 比 较 法 、 收 益法 、 假 设 开 发 法 进 行 估 价 的 情 况 下 ， 可 采 用 成 本 法 作 为 主 要 的 估 价 方 法 。 5 2 市 场 比 较 法 5 2 l 运 用 市 场 比 较 法 估 价 应 按 下 列 步 骤 进 行 :1 搜 集 交 易 实 例 ； 2选 取 可 比 实 例

24、 ； 3 建 立 价 格 可 比 基 础 ； 4 进 行 交 易 情 况 修 正 ； 5 进 行 交 易 日期 修 正 ； 6 进 行 区 域 因 素 修 正 7 进 行 个 别 因 素 修 正 ； 8 求 出 比 准 价 格 。 5 2 2 运 用 市 场 比 较 法 估 价 ， 应 准 确 搜 集 大 量 交 易 实 例 ， 掌 握 正 常 市场 价 格 行 情 。 搜 集 交 易 实 例 应 包 括 下 列 内 容 ： 1 交 易 双 方 情 况 及 交 易 目 的 ；2 交 易 实 例 房 地 产 状 况 ； 3 成 交 价 格 ； 4 成 交 日 期 ； 5 付 款 方 式 。 第

25、5 页 共 18 页5 2 3 根 据 估 价 对 象 状 况 和 估 价 目 的 ， 应 从 搜 集 的 交 易 实 例 中 选 取 三个 以 上 的 可 比 实 例 。 选 取 的 可 比 实 例 应 符 合 下 列 要 求 ： l 是 估 价 对 象 的 类似 房 地 产 ； 2 成 交 日 期 与 估 价 时 点 相 近 ， 不 直 超 过 一 年 ； 3 成 交 价 格 为 正 常价 格 或 可 修 正 为 正 常 价 格 。 5 2 4 选 取 可 比 实 例 后 ， 应 对 可 比 实 例 的 成 交 价 格 进 行 换 算 处 理 ， 建立 价 格 可 比 基 础 ， 统 一

26、， 其 表 达 方 式 和 内 涵 。 换 算 处 理 应 包 括 下 列 内 容 ：1 统 一 付 款 方 式 ； 2 统 一 采 用 单 价 ； 3 统 一 币 种 和 货 币 单 位 ； 4 统 一 面 积 内涵 和 面 积 单 位 。 注 ： 1 统 一 付 款 方 式 应 统 一 为 在 成 交 日 期 时 一 次 总 付 清 。2 不 同 市 种 之 间 的 换 算 ， 应 按 中 国 人 民 银 行 公 布 的 成 交 日 期 时 的 市 场 汇 率 中间 价 计 算 。 5 2 5 进 行 交 易 情 况 修 正 ， 应 排 除 交 易 行 为 中 的 特 殊 因 素 所 造

27、成 的 可比 实 例 成 交 价 格 偏 差 ， 将 可 比 实 例 的 成 交 价 格 调 整 为 正 常 价 格 。 有 下 列 情 形之 一 的 交 易 实 例 不 宜 选 为 可 比 实 例 ： l 有 利 害 关 系 人 之 间 的 交 易 ； 2 急 于出 售 或 购 买 情 况 下 的 交 易 ； 3 受 债 权 债 务 关 系 影 响 的 交 易 ； 4 交 易 双 方 或 一方 对 市 场 行 情 缺 乏 了 解 的 交 易 ;5 交 易 双 方 或 一 方 有 特 别 动 机 或 特 别 偏 好 的交 易 ； 6 相 邻 房 地 产 的 合 并 交 易 ； 7 特 殊 方

28、式 的 交 易 ； 8 交 易 税 费 非 正 常 负担 的 交 易 ； 9 其 他 非 正 常 的 交 易 。 注 ： 1 当 可 供 选 择 的 交 易 实 例 较 少 ， 确需 选 用 上 述 情 形 的 交 易 实 例 时 ， 应 对 其 进 行 交 易 情 况 修 正 ； 2 对 交 易 税 费非 正 常 负 担 的 修 正 ， 应 将 成 交 价 格 调 整 为 依 照 政 府 有 关 规 定 ， 交 易 双 方 负 担各 自 应 负 担 的 税 费 下 的 价 格 。 5 2 6 进 行 交 易 日 期 修 正 ， 应 将 可 比 实 例 在 其 成 交 日 期 时 的 价 格

29、调 整为 估 价 时 点 的 价 格 。 交 易 日 期 修 正 直 采 用 类 似 房 地 产 的 价 格 变 动 率 或 指 数 进行 调 整 。 在 无 类 似 房 地 产 的 价 格 变 动 率 或 指 数 的 情 况 下 ， 可 根 据 当 地 房 地 产价 格 的 变 动 情 况 和 趋 势 作 出 判 断 ， 给 予 调 整 。 5 2. 7 进 行 区 域 因 素 修 正 ， 应 将 可 比 实 例 在 其 外 部 环 境 状 况 下 的 价 格调 整 为 估 价 对 象 外 部 环 境 状 况 下 的 价 格 。 区 域 因 素 修 正 的 内 容 主 要 应 包 括 ：繁

30、华 程 度 ， 交 通 便 捷 程 度 ， 环 境 、 景 观 ， 公 共 配 套 设 施 完 备 程 度 ， 城 市 规划 限 制 等 影 响 房 地 产 价 格 的 因 素 。 区 域 因 素 修 正 的 具 体 内 容 应 根 据 估 价 对 象的 用 途 确 定 。 进 行 区 域 因 素 修 正 时 ， 应 将 可 比 实 例 与 估 价 对 象 的 区 域 因 素 逐项 进 行 比 较 ， 找 出 由 于 区 域 因 素 优 劣 所 造 成 的 价 格 差 异 进 行 调 整 。 5 2 8 进 行 个 别 因 素 修 正 ， 应 将 可 比 实 例 在 其 个 体 状 况 下 的

31、 价 格 调 整为 估 价 对 象 个 体 状 况 下 的 价 格 。 有 关 土 地 方 面 的 个 别 因 素 修 正 的 内 容 主 要 应包 括 ： 面 积 大 小 ， 形 状 ， 临 路 状 况 ， 基 础 设 施 完 备 程 度 ， 土 地 平 整 程 度 ， 地势 ， 地 质 水 文 状 况 ， 规 划 管 制 条 件 ， 土 地 使 用 权 年 限 等 ； 有 关 建 筑 物 方 面 的个 别 因 素 修 正 的 内 容 主 要 应 包 括 ： 折 旧 程 度 ， 装 修 ， 设 施 设 备 ， 平 面 布 置 ，工 程 质 量 ， 建 筑 结 构 ， 楼 层 ， 朝 向 等

32、。 个 别 因 素 修 正 的 具 体 内 容 应 根 据 估 价对 象 的 用 途 确 定 。 进 行 个 别 因 素 修 正 时 ， 应 将 可 比 实 例 与 估 价 对 象 的 个 别 因素 逐 项 进 行 比 较 ， 找 出 由 于 个 别 因 素 优 劣 所 造 成 的 价 格 差 异 进 行 调 整 。 第 6 页 共 18 页5 2 9 交 易 情 况 、 交 易 日 期 、 区 域 因 素 和 个 别 因 素 的 修 正 ， 视 具 体 情况 可 采 用 百 分 率 法 、 差 额 法 或 回 归 分 析 法 。 每 项 修 正 对 可 比 实 例 成 交 价 格 的调 整

33、不 得 超 过 20%， 综 合 调 整 不 得 超 过 30%。 5 2 10 选 取 的 多 个 可 比 实 例 的 价 格 经 过 上 述 各 种 修 正 之 后 ， 应 根 据 具体 情 况 计 算 求 出 一 个 综 合 结 果 ， 作 为 比 准 价 格 。 5 2 11 市 场 比 较 法 的原 理 和 技 术 ， 也 可 用 于 其 他 估 价 方 法 中 有 关 参 数 的 求 取 。 5 3 收 益 法 5 3 1 运 用 收 益 法 估 价 应 按 下 列 步 骤 进 行 ： 1 搜 集 有 关 收 入 和 费 用 的资 料 ； 2 估 算 潜 在 毛 收 入 ； 3 估

34、 算 有 效 毛 收 入 ； 4 估 算 运 营 费 用 ； 5 估 算 净收 益 ； 6 选 用 适 当 的 资 本 比 率 ； 7 选 用 适 宜 的 计 算 公 式 求 出 收 益 价 格 。 注 ：潜 在 毛 收 入 、 有 效 毛 收 入 、 运 营 费 用 、 净 收 益 均 以 年 度 计 。 5 3 2 净 收 益 应 根 据 估 价 对 象 的 具 体 情 况 ， 按 下 列 规 定 求 取 ： l 出 租型 房 地 产 ， 应 根 据 租 赁 资 料 计 算 净 收 益 ， 净 收 益 为 租 赁 收 入 扣 除 维 修 费 、 管理 费 、 保 险 费 和 税 金 。 租

35、 赁 收 入 包 括 有 效 毛 租 金 收 入 和 租 赁 保 证 金 、 押 金 等的 利 息 收 入 。 维 修 费 、 管 理 费 、 保 险 费 和 税 金 应 根 据 租 赁 契 约 规 定 的 租 金 涵义 决 定 取 舍 。 若 保 证 合 法 、 安 全 、 正 常 使 用 所 需 的 费 用 都 由 出 租 方 承 担 ， 应将 四 项 费 用 全 部 扣 除 ； 若 维 修 、 管 理 等 费 用 全 部 或 部 分 由 承 租 方 负 担 ， 应 对四 项 费 用 中 的 部 分 项 目 作 相 应 调 整 。 2 商 业 经 营 型 房 地 产 ， 应 根 据 经 营

36、 资 料计 算 净 收 益 ， 净 收 益 为 商 品 销 售 收 入 扣 除 商 品 销 售 成 本 、 经 营 费 用 、 商 品销 售 税 金 及 附 加 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 和 商 业 利 润 。 3 生 产 型 房 地 产 ， 应根 据 产 品 市 场 价 格 以 及 原 材 料 、 人 工 费 用 等 资 料 计 算 净 收 益 ， 净 收 益 为 产品 销 售 收 入 扣 除 生 产 成 本 、 产 品 销 售 费 用 、 产 品 销 售 税 金 及 附 加 、 管 理 费用 、 财 务 费 用 和 厂 商 利 润 。 4 尚 未 使 用 或 自 用 的 房

37、地 产 ， 可 以 照 有 收 益 的 类似 房 地 产 的 有 关 资 料 按 上 述 相 应 的 方 式 计 算 净 收 益 ， 或 直 接 比 较 得 出 净 收 益 。5 3 3 估 价 中 采 用 的 潜 在 毛 收 入 、 有 效 毛 收 入 、 运 营 费 用 或 净 收 益 ，除 有 租 约 限 制 的 之 外 ， 都 应 采 用 正 常 客 观 的 数 据 。 有 租 约 限 制 的 ， 租 约 期 内的 租 金 宜 采 用 租 约 所 确 定 的 租 金 ， 租 约 期 外 的 租 金 应 采 用 正 常 客 观 的 租 金 。利 用 估 价 对 象 本 身 的 资 料 直

38、 接 推 算 出 的 潜 在 毛 收 入 、 有 效 毛 收 入 、 运 营 费 用或 净 收 益 ， 应 与 类 似 房 地 产 的 正 常 情 况 下 的 潜 在 毛 收 入 、 有 效 毛 收 入 、 运 营费 用 或 净 收 益 进 行 比 较 。 若 与 正 常 客 观 的 情 况 不 符 ， 应 进 行 适 当 的 调 整 修 正 ，使 其 成 为 正 常 客 观 的 。 5 3 4 在 求 取 净 收 益 时 ， 应 根 据 净 收 益 过 去 、 现 在 、 未 来 的 变 动 情 况及 可 获 收 益 的 年 限 ， 确 定 未 来 净 收 益 流 量 ， 并 判 断 该 未

39、 来 净 收 益 流 量 属 于 下列 哪 种 类 型 ： 1 每 年 基 本 上 固 定 不 变 ； 2 每 年 基 本 上 按 某 个 固 走 的 数 额 递 增或 递 减 ; 3 每 年 基 本 上 按 某 个 固 定 的 比 率 递 增 或 递 减 ； 4 其 他 有 规 则 的 变 动情 形 。 第 7 页 共 18 页5 3 5 资 本 化 率 应 按 下 列 方 法 分 析 确 定 ： l 市 场 提 取 法 ： 应 搜 集 市 场上 三 宗 以 上 类 似 房 地 产 的 价 格 、 净 收 益 等 资 料 ， 选 用 相 应 的 收 益 法 计 算 公 式 ，求 出 资 本

40、化 率 。 2 安 全 利 率 加 风 险 调 整 值 法 ： 以 安 全 利 率 加 上 风 险 调 整 值 作为 资 本 化 率 。 安 全 利 率 可 选 用 同 一 时 期 的 一 年 期 国 债 年 利 率 或 中 国 人 民 银 行公 布 的 一 年 定 期 存 款 年 利 率 ； 风 险 调 整 值 应 根 据 估 价 对 象 所 在 地 区 的 经 济 现状 及 未 来 预 测 、 估 价 对 象 的 用 途 及 新 旧 程 度 等 确 定 。 3 复 合 投 资 收 益 率 法 ：将 购 买 房 地 产 的 抵 押 贷 款 收 益 率 与 自 有 资 本 收 益 率 的 加

41、权 平 均 数 作 为 资 本 化率 ， 按 下 式 计 算 ： R= M?Rm 十 （ 1-M ） Re（ 5 3 5） 式 中 R -资 本 化率 （ % ） ； M-贷 款 价 值 比 率 （ %） ， 低 押 贷 款 额 占 房 地 产 价 值 的 比 率 ；Rm-抵 押 贷 款 资 本 化 率 （ %） ， 第 一 年 还 本 息 额 与 抵 押 贷 款 额 的 比 率 ； Re-自 有 资 本 要 求 的 正 常 收 益 率 （ %） 。 4 投 资 收 益 率 排 序 插 入 法 ： 找 出 相 关 投资 类 型 及 其 收 益 率 、 风 险 程 度 ， 按 风 险 大 小 排

42、 序 ， 将 估 价 对 象 与 这 些 投 资 的风 险 程 度 进 行 比 较 ， 判 断 、 确 定 资 本 化 率 。 5 3 6 资 本 化 率 分 为 综 合 资 本 化 率 、 土 地 资 本 化 率 、 建 筑 物 资 本 化 率 ，他 们 之 间 的 关 系 应 按 下 式 确 定 ： RO=L*RL+B*RB（ 5 3 6） 式 中 RO-综合 资 本 化 率 （ %） ， 适 用 于 土 地 与 建 筑 物 合 一 的 估 价 ； RL-土 地 资 本 化 率（ %） ， 适 用 于 土 地 资 本 估 价 ； RB-建 筑 物 资 本 化 率 （ %） ， 适 用 于

43、建 筑物 估 价 ； L-土 地 价 值 占 房 地 产 价 值 的 比 率 （ %） ； B-建 筑 物 价 值 占 房地 价 值 的 比 率 （ %） ， L+B+100%。 5 3 7 计 算 收 益 价 格 时 应 根 据 未 来 净 收 益 流 量 的 类 型 ， 选 用 对 应 的 收益 法 计 算 公 式 。 5 3 8 对 于 单 独 土 地 和 单 独 建 筑 物 的 估 价 ， 应 分 别 根 据 土 地 使 用 权 年限 和 建 筑 物 耐 用 年 限 确 定 未 来 可 获 收 益 的 年 限 ， 选 用 对 应 的 有 效 年 限 收 益 法计 算 公 式 ， 净 收

44、 益 中 不 应 扣 除 建 筑 物 折 旧 和 土 地 取 得 费 用 的 摊 销 。 对 于 土 地与 建 筑 物 合 一 的 估 价 对 象 ， 当 建 筑 物 耐 用 年 限 长 于 或 等 于 土 地 使 用 权 年 限 时 ，应 根 据 土 地 使 用 权 年 限 确 定 未 来 可 获 收 益 的 年 限 ， 选 用 对 应 的 有 效 年 的 收 益法 计 算 公 式 ， 净 收 益 中 不 应 扣 除 建 筑 物 折 旧 的 土 地 取 得 费 用 的 摊 销 。 对 于 土地 与 建 筑 物 合 一 的 估 价 对 象 ， 当 建 筑 物 耐 用 年 限 短 于 使 用 权

45、 年 限 时 ， 可 采 用下 列 方 式 之 一 处 理 ： 1 先 根 据 建 筑 物 耐 用 年 限 确 定 未 来 可 获 收 益 的 年 限 ， 选用 对 应 的 有 效 年 的 收 益 法 计 算 公 式 ， 净 收 益 中 不 应 扣 除 建 筑 物 折 旧 和 土 地 取得 费 用 的 摊 销 ； 然 后 再 加 上 土 地 使 用 权 年 限 超 出 建 筑 物 耐 用 年 限 的 土 地 剩 余使 用 年 限 价 值 的 折 现 值 。 2 将 未 来 可 获 收 益 的 年 限 设 想 为 无 限 年 ， 选 用 无 限年 的 收 益 法 计 算 公 式 ， 净 收 益

46、中 应 扣 除 建 筑 物 折 旧 和 土 地 取 得 费 用 的 摊 销 。 房 地 产 收 益 法 公 式 V=(a/r)1-1/(1+r)n V： 房 地 产 价 格 a： 房 地 产 年 纯 收 益 r： 折 现 率 第 8 页 共 18 页n： 剩 余 收 益 年 期 注 意 ： （ 1+r)n 是 （ 1+r)的 n 次 方 ， 不 是 （ 1+r)乘 n 5 4 成 本 法 5 4 1 运 用 成 本 法 估 价 应 按 下 列 步 骤 进 行 ： 1 搜 集 有 关 成 本 、 税 费 、开 发 利 润 等 资 料 ； 2 估 算 重 置 价 格 或 重 建 价 格 ； 3 估

47、 算 折 旧 ； 4 求 出 积 算 价格 。 5 4 2 重 置 价 格 或 重 建 价 格 ， 应 是 重 新 取 得 或 重 新 开 发 、 重 新 建 造 全新 状 态 的 估 价 对 象 所 需 的 各 项 必 要 成 本 费 用 和 应 纳 税 金 、 正 常 开 发 利 润 之 和 ，其 构 成 包 括 下 列 内 容 ： l 土 地 取 得 费 用 ； 2 开 发 成 本 ； 3 管 理 费 用 ； 4 投 资利 息 ； 5 销 售 税 费 ； 6 开 发 利 润 。 注 ： 开 发 利 润 应 以 上 地 取 得 费 用 与 开 发 成本 之 和 为 基 础 ， 根 据 开

48、发 、 建 造 类 似 房 地 产 相 应 的 平 均 利 润 率 水 平 来 求 取 。 5 4 3 具 体 估 价 中 估 价 对 象 的 重 置 价 格 或 重 建 价 格 构 成 内 容 ， 应 根 据估 价 对 象 的 实 际 情 况 ， 在 第 5 4 2 条 列 举 的 价 格 构 成 内 容 的 基 础 上 酌 予增 减 ， 并 应 在 估 价 报 告 中 予 以 说 明 。 5 4. 4 同 一 宗 房 地 产 ， 重 置 价 格 或 重 建 价 格 在 采 取 土 地 与 建 筑 物 分 别估 算 、 然 后 加 总 时 ， 必 须 注 意 成 本 构 成 划 分 和 相 互 衔 接 ， 防 止 漏 项 或 重 复 计算 。 5 4 5 求 取 土 地 的 重 置 价 格 ， 应 直 接 求 取 其 在 估 价 时 点 状 况 的 重 置 价格 。 5 4 6 建 筑 物 的 重 置 价 格 重 建 价 格 ， 可 采 用 成 本 法 、 市 场 比 较 法 求 取 ，或 通 过 政 府 确 定 公 布 的 房 屋 重 置 价 格 扣 除 土 地 价 格 后 的 比 较 修 正 来 求 取 ，也 可 按 工 程 造 价 估 算 的 方 法 具 体 计 算 。 建 筑 物 的 重 置 价 格 ， 宜 用 于 一 般 建 筑物 和 因 年 代 久