办公楼物业服务规范.doc

1、日隆物业第 0 页 共 65 页目 录环维篇环维部保洁员工作职责1环维部保洁员作业操作规程2环维部工作质量检查标准.15服务篇服务部服务员工作职责.19服务部服务员会议操作规程.20服务部工作质量检查标准.23安防篇安防部保安员工作职责.24 形象岗、大堂岗岗位职责.25 大楼外巡岗位职责.26 内勤岗岗位职责.27 安全监控员岗位职责.27 员工通道保安员岗位职责.28安防部员工工作规程.48安防部消防安全工作质量检查标准.50工程篇工程部工程人员岗位职责.52 强电主任岗位责任制.53 弱电主任岗位责任制.54 空调主任岗位责任制.55 给排水主任岗位责任制.55 变电所所长岗位责任制.5

2、7 变电所值班长岗位责任制.58 变电所值班员岗位责任制.58工程部工作人员操作规程.59 维修服务工作程序.59 维修电工操作规程.59 空调工操作规程.60 给排水系统的养护操作规程.61工程部工程员工作质量检查标准.62日隆物业第 1 页 共 65 页环维部保洁员工作职责1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；4、负责客户要求的各种清洁服务工作；5、负责辖区绿化的养护和修整工作；6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班负责；7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁

3、工作等各种清洁工作；8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部；13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；17、完成领导交办的其它的随机性工作。日隆物业第

4、2 页 共 65 页环维部保洁员作业操作规程一、 日常清洁（一）大堂清洁1、 清洁内容（1）日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹，大堂卫生间的清洁；（2）定期清洁工作：家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。2、 操作程序（1） 大堂保洁的原则是：以夜间或周六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；（2） 定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；（3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台

5、面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；（4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；（5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。（二） 、电梯的清洁和保养电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三日隆物业第 3 页 共 65 页次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。1、 清洁内容电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控

6、制板、地面、门轨、扶手、装饰；2、 操作程序（1） 打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电梯；（2） 将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；（3） 吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；（4） 清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂） ；（5） 清洁扶手、装饰、天棚灰尘；（6） 地面清洗干燥；（7） 工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行。（三）玻璃窗、镜面操作程序工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；2、按比例兑好玻璃水（与水按体积 1：20） ；

7、3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。日隆物业第 4 页 共 65 页（四）卫生间清洁1、 工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、低架、地面2、 操作规程（1） 镜面清洁用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹；（2） 洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净；（3） 马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外，

8、然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行消毒，最后把地面拖干。（4） 坐厕水箱清洁 关闭水龙头，放走水箱水； 将盖放在安全位置； 少量使用酸性溶剂； 手刷刷干净； 打开阀，清水冲； 盖好盖。（5） 尿槽清洁将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。日隆物业第 5 页 共 65 页（6） 地面清洁 放牌； 1：20 兑水（按体积） ； 刷； 热水冲； 拖干。（7） 不锈钢手纸架用干、湿毛巾清洁内外尘埃，外用不锈

9、钢清洁剂擦拭到光亮为止，厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新的外面，放在架上。（8） 交班前必须把室内清洁一遍，交班干净，设备完好，如有问题及时报告。（五）室内清洁1、 工作范围：天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；2、 操作程序（1） 根据事前工作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁剂，比如：吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等；（2） 应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之前要整个环视下房间，如果有卫生间，则应先清洁卫生间后，再清洁其它部位；（3） 架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘；如尘较多，用背式吸尘器吸尘后再抹尘；（4） 清洁四壁及家具灰尘，

10、根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂；（5） 清洁玻璃窗，先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂水器蘸玻日隆物业第 6 页 共 65 页璃清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干净毛巾抹净剩余部分水分；（6） 最后清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地毯要用吸尘器吸尘，由里到外吸尘后结束清洁。3、 注意事项（1） 工作小心，一看二干，不得将室内家具物品碰撞损坏；（2） 不随意动客人摆放的文件；（3） 不准跟人拉关系；（4） 对客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。（六）室内公共区清洁范围：公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材步骤：1、 公共走廊（1） 抹墙壁、门框上灰尘，根据需要定期打木质蜡；（

11、2） 清洁消火栓内卫生，抹去灭火器上灰尘；（3） 地毯吸尘；（4） 地面湿抹；（5） 清洁楼层指南。2、 卫生间（1） 清洁剂 1：20 兑水，抹墙面、地面、隔断板；（2） 洁厕灵清洁大、小便器后，用清水冲净；（3） 洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净，抹布抹去水迹；（4） 镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。日隆物业第 7 页 共 65 页3、 步行楼梯、扶手（1） 笤帚清扫楼梯，至上而下；（2） 湿毛巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘；（3） 拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布；（4） 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。4、 电梯间卫生清洁（1） 清洁电梯门、按钮、抹手印，必要时

12、用白钢光亮剂擦拭；（2） 清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾；（3） 理石地面用尘推推尘。（七）广场清洁1、 范围：大门外的楼宇周边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物2、 程序：（1） 日常清扫 由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑； 拾捡绿化带内杂物； 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘； 湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。（2） 特殊清洁 金属护栏、装饰打白钢光亮剂； 地面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪；加入清洁剂；如有油脂物质需附加热器。(八)垃圾的收集与处理日隆物业第 8 页 共 65 页1、 垃圾的存放各个场所应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时

13、存放垃圾的窗口；但需注意：（1） 存放容器要按垃圾种类和性质配备；（2） 存放容器按产生量放置在各个场所；（3） 存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗；（4） 有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；（5） 配合做好清运垃圾工作。2、 垃圾收集的操作程序（1） 及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯；（2） 在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；（3） 要注意安全，不能将纸盒从上往下扔；（4） 要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及飞虫；（5） 配合做好清运垃圾工作。二、特殊清洁（一） 、家具保养家具保养

14、有四种类型：一是木质家具，二是不锈钢家具，三是铜质家具，四是皮质家具。1、 木质家具：主要有桌、几、柜、床头、墙壁等操作规程：（1） 将家具抹去尘，打木质家具蜡；（2） 将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面；日隆物业第 9 页 共 65 页（3） 操作方法最好“S”型，互相重叠以免漏擦；（4） 打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上用毛巾擦净；（5） 如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦拭均匀。2、 铜质家具：主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具（1） 操作规程 将要清洁部分用毛巾除尘； 倒少许擦铜水在干无绒毛巾上； 均匀将铜水涂在铜器上； 用力擦去铜器上的污迹； 待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。（2） 铜器封漆操作规程 用擦铜水把铜器擦亮； 用干净毛巾将铜器擦干净； 将封铜漆按比例稀释； 用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上； 封漆层距互叠 2-3 毫米，以免漏封，影响质量； 封铜后铜器要达到光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果； 封闭后铜器宜放在通风的地方风干；3、 不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；（1） 操作规程 将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均匀涂在上面； 反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的部分； 如果不锈钢表面有横或竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦