厂区物业服务方案.doc

1、*物业管理有限公司 1 *厂区 物 业 服 务 方 案 单位名称： 地 址： 联 系 人： 联系电话： *物业管理有限公司 2 物业管理服务策划书 *标准厂房 (以下简称“创业园”)实行物业管理。物业公司下 设“创业园”管理处（以下简称“管理处” ） 。管理处为物业公司内部独立核算 单位，实行企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管 理处经理负责制，直接对“创业园”和公司总经理负责。 1)公司由工程部、治安保卫部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导 检查，提供对业主的管理技术、服务保障。 2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。 主要管理职责： 负责辖区治安、交通

2、、消防管理。 负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。 负责辖区设施设备的日常维修和用户技术保障等。 总值班室:负责“创业园”节假日活动及日常各项管理事务的指挥、检查、 协调等。 第一节 拟派管理处经理管理工作经历 *物业管理有限公司 3 第二节 组织架构与员工管理 一、 组织架构 “创业园”物业管理处的组织架构，本着科学、高效、精干、务实的原则 设置，根据“创业园”厂区规模，为了完成既定的管理目标和服务承诺，我公 司将以人才为根本，配备有经验、有知识、懂技术、懂管理、具有高度服务意 识的各类人员，组建一支高素质的物业管理队伍。实行管理处经理负责制和首 问负责制的管理方式，做到相互配合，确保日常物业管

3、理服务工作的顺利进行。 二、人员配备 序号 岗 位 名 称 人员配备 1 项目经理 1 人 *物业管理有限公司 4 水电维修 1 人 3 保安队员 15 人 4 保洁员工 4 人 7 合 计 21 人 三、人员配备原则 在人力配置时既考虑为确保管理标准而必须设置的岗位及相应的人力，又 考虑为节约管理成本而必须将岗位和人力合理地压缩到最低限度，还考虑根据 不同阶段的实际需要设定相应的岗位。 四、人员管理方式 一流的管理，一流的服务，需要一流的人才。公司在人才管理上将建立三 个机制，做到公开、平等、竞争、择优，通过严格的管理和培训，充分展现员 工的才能，发挥他们的潜力。 激励机制 首先依据员工贡献

4、的大小进行收入分配，激励员工取得更好的工作业绩。 其次在员工提升上不定框框，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良好的 环境。再次，针对员工的不同状况适时做好思想工作，增强企业的凝聚力和同 心力。 考核机制 *物业管理有限公司 5 根据“*港口创业园有限公司”物业管理内容和人员现状，制定员工考 核标准。考核内容有工作能力、工作业绩、职业道德等方面。考核结果优秀者 将有提升机会，不合格则被淘汰。 淘汰机制 在选聘员工中，考核、培训、试用期不合格将被淘汰。在日常工作中采用 “末位淘汰制 ”，从而真正体现 “能者上、平者让、庸者下 ”的用人思想。 五、岗位职责 结合“*标准厂房”的厂区规模、管理要求

5、和服务标准，根 据管理处的组织架构，制定相关人员岗位的主要职责： 管理处经理岗位职责 1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩； 2、制订各类紧急事件之处理程序，对“创业园”整体物业管理负有组织 领导的具体责任； 3、处理投诉及突发事件需到现场； 4、出席各类会议，并提交会议记录； 5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录； 6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身 的业务素质和领导工作能力； *物业管理有限公司 6 7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息 反馈流畅管理工作高效； 8、制定“创业园”物业管理目标，包括一

6、系列规章制度和操作规程，制 定“创业园”全体员工的职责，并监督实施； 9、制定管理“创业园”物业管理年度、月度工作计划，并监督执行； 10、负责管理“创业园”物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费 用开支； 11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理“创业园”员工工作绩效考 评证； 12、负责审批月采购申请表 、 员工物品领用单 ，对物资的使用进行 有效的程序控制； 13、负责组织管理“创业园”物业的各项工作检查，通过检查、考核，加 强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项 服务工作的有效落实。 14、组织每日管理“创业园”员工工作例会，及时了解人员状况、工作难

7、 点，检查、总结和布置工作； 15、自觉接受“创业园”工作人员的民主监督，采纳合理化建议，并加以 实施； 16、通过与“创业园”的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工 *物业管理有限公司 7 作； 17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和“创业园”负 责； 18、以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生 活，最大限度地发挥和调动全体管理处员工的工作热情和责任感，增强集体的 凝聚力。 管理处水电维修员岗位职责 在管理处部门主管的直接领导下，对水、电进行维修养护管理和提供维修 服务，其职责如下： 1、熟悉附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况及

8、管 线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。 2、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制 简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生 故障的位置。 3、维修工必须具备熟练的专业技能，在熟练专业的基础上，学习其它基 本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应厂内维修工作的需要。 4、经常巡视，掌握设施设备的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或 其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保设施设备完好、运转正常。 5、经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，确保厂区内污水不外溢。 *物业管理有限公司 8 6、必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程

9、。佩带工作牌、 穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。 7、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业； 维修给水管道，须关闭总闸方可作业。 8、爱护工具。在每次使用之后，工具入库前，必须对领出工具的性能、 机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管 处理。 9、建立健全共用部位检修及保养记录。 10、建立健全共用设备、设施运行、检查、维修、保养等记录 11、完成经理及上级交待的其他任务。 管理处保安员岗位职责 1、负责“创业园”24 小时的安全保卫管理工作； 2、负责“创业园”员工上下班门岗考勤、进出监督工作； 3、负责“创业园”来宾的登记、

10、接待、查询和管理工作； 4、负责“创业园”报刊、信件、特殊邮件的收发登记管理工作； 5、负责“创业园”出厂物资的查验工作(具体工作与“创业园”商榷后执 行)； 6、负责“创业园”进出车辆登记和停放管理工作(具体操作按“创业园” *物业管理有限公司 9 制度执行)； 7、负责“创业园”突发事件的应急处理工作； 8、负责“创业园”巡逻管理工作(巡逻路线和次数待与“创业园”协商后 再定)； 10、负责“创业园”司旗、国旗的升降； 管理处保洁员岗位职责 保洁员在管理处经理的直接领导下，负责本物业的环境卫生清扫、保洁工 作，主要职责如下： 1、负责厂区道路的清洁卫生，包括除草坪与扩建区之外的杂草清除；

11、2、负责厂房公共区域的清洁卫生；包括走廊、地面、卫生间、楼梯、各 平台及办公室的地面、办公家具，不含设备、管道等设施； 3、负责宿舍楼公共区域的清洁卫生，包括道路、公共走廊、墙壁的日常 保洁； 4、负责生活垃圾的收集，负责将厂区、办公区、生活区的生活垃圾收集 到“创业园”指定地点，对堆放区域每月进行消杀一次，垃圾桶定期清洗； 第三节 员工培训 提供培训是企业对员工创造技能提升的途径，也是保证各项管理服务工作 *物业管理有限公司 10 得到落实的基础，所以我们把员工培训视作员工的最大福利。不断地对员工进 行不同阶段的培训，是创业园管理处能够圆满完成管理目标和实现服务承诺的 重要保证。培训所要达到

12、的目的，是在管理人员中培养出既有专业知识技能， 又有现代管理水平的职业管理人员；在保安员、保洁员、维修工的队伍中培养 出有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代服务理念的劳动者。公司将 依靠这样一批人力资源，来完成”创业园”的物业管理和服务工作。 1、培训目标 培训的目标旨在加强、改进员工的工作态度、知识水平和操作技能，从而 提高员工的整体素质及管理水准，为创业园业主提供优良的服务，树立公司形 象，创立服务品牌。 2、培训方式 1） 新员工导入培训 由管理处经理负责，对新招聘员工进行培训。主要内容包括： （1）公司概况、管理理念、企业宗旨、质量方针、组织架构及主要人员 介绍。 （2）员工守则

13、，员工纪律，职业道德教育。 物业管理基础知识。 安全消防常识等。 2）岗前培训 *物业管理有限公司 11 由部门主管负责，对下属员工进行上岗前培训。 主要内容包括： A、 “创业园”管理目标和服务承诺及策划书的有关内容； B、岗位职责和物业管理运作制度； C、专业技能工作标准； D、操作规程和作业程序； E、言行礼仪训练和人际沟通技巧； F、紧急或特殊情况处理常识和方案。 3）岗中培训 主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或知识培训。 主要内容包括： （1）物业管理软件运用； （2）专业技能培训； （3）管理知识、管理技能、公共关系及公众形象； （4）消防技能训练及演习。 上述培训工作均在公

14、司培训计划的指导下进行，公司还将不定期进行集中 培训。 *物业管理有限公司 12 培训计划如下表： 培训 类别 培训 对象 培训内容 组织部门 培训方式 培训考核 公共 知识 培训 全体 员工 公司简介、物业管理基础知识、 员工守则、公司规章制度、职 业道德、安全防火教育、 ISO9002 质量体系教育、普法 知识、礼貌用语。 策划部 物业管理部 办公室 集中培训 个别培训 管理 干部 培训 管理 处员 工 物业管理岗位资格培训、经理 岗位职责培训、ISO9002 质量 体系知识、质量体系文件、现 代物业管理实务 策划部 物业管理部 外送培训 集中培训 管理 员培 训 专业 队长 或负 责人

15、物业管理岗位资格培训、岗位 职责、公文写作 策划部 物业管理部 集中培训 外送培训 集中培训 笔试通过 方能上岗 保安 员 岗位职责和保安工作手册，实 操：队列、擒拿格斗、体能、 消防灭火训练等。 维修 员 岗位职责和维修工作手册、维 修工具的使用、安全操作培训 及水电常识。 操作 层员 工培 训 （各 专业 队长 或负 责人） 保洁 员 岗位职责和清洁工作手册。 策划部 物业管理部 集中培训 笔试、实 操 考试通过 方能上岗 第四节 管理规章制度 目前，根据我公司管理工厂物业经验，结合“创业园”特点及要求，本着 *物业管理有限公司 13 科学、规范、实用的原则，暂拟定有关“创业园”管理必备的

16、规章制度，在实 践中逐步修正完善。 物品出（入）管理规定 1、物品出入，需向“创业园”管理处申报、证明、资料完备的给予办理。 2、确认物品出入品名、数量、物品出入时间。 3、交待注意事项，遵守“创业园”管理规定，严禁将物品堆积堵塞通道。 4、凭单出货，手续不齐全的物品禁止流出本物业。 5、坚决杜绝易燃、易爆物品和有毒、放射性物品进入本物业。 6、物品出入具体操作事项见物品出入管理标准作业规程 。 消防管理规定 1、管理处全体员工都应熟悉中华人民共和国消防条例和公安部工 厂消防管理规则 。 2、消防工作由公安机关实施监督，管理处全体员工都是义务消防员，管 理处经理为兼职消防监督员，应做好防火和灭

17、火工作。 3、管理处每一位员工都有责任维护消防设施，不准损坏和擅自挪用消防 设备及器材，不准埋压和圈占消防水源，不准占用防火间距，堵塞消防通道。 4、积极开展防火宣传教育，建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、 楼梯、出口等部位，要经常保持畅通严禁堆放物品。 *物业管理有限公司 14 5、按照有关电力技术规范的规定，定期对电气设备、开关、线路和照明 灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，要上报“创业园”及时维修或更换， 必须符合安全要求，并定期检查维修。 管理处总值班室工作制度 1、负责管理处日常工作间隙、夜间、周末、节假日的日常维护、管理， 并保证总值班室电话畅通。 2、熟知本物业防火、防盗、

18、防台风、暴雨的安全防范措施，应急方案， 以及处置（理）方法，在紧急情况下，指挥、调度管理处各部门值班、执勤人 员的行动。 3、灵活处置本物业内临时发生的突发事件。 4、检查掌握管理各部门执勤人员的情况，经常与他们保持联系。 5、随时接受”创业园”的服务要求，并及时有效的派遣服务人员。 6、做好值班时间的相关记录，并做好交接班。 业主投诉处理管理办法 1、范围 本办法适用于*物业管理有限公司管理区域内物业管理质量监督 工作。 2、目的 *物业管理有限公司 15 规范业主投诉的处理程序，确保业主投诉能及时、准确、合理的得到解决。 3、基本要求 （1）接待业主投诉应用语规范，礼貌得体，态度温和，耐心

19、倾听，细致 解释，件件落实，记录清晰，反馈及时。 （2）对业主投诉的一般性服务质量问题，要求各管理处在职权范围内限 时处理、反馈信息、及时汇报。 （3）建立投诉接待登记汇总月报制。 4、受理处理办法 （1）对业主的口头（电话）或书面投诉，除做好耐心听取外，应及时落 实到相关管理处，并在业主投诉处理单上作好书面记录。 （2）根据业主投诉时间、内容，按投诉处理基本要求转至相关管理处， 并督促限时整改。 （3）被投诉管理处接到督导部转告的业主投诉后，应立即与业主取得联 系。首先，向业主致歉；其次，对投诉的问题作耐心细致的解释，以取得业主 的谅解、理解；再次，对在管理处职权范围内能处理的问题，应立即采

20、取改进、 补救措施做好善后工作，并认真做好回访工作。 （4）对管理处无法解决的服务质量投诉问题，由质量督导部或会同物业 管理部协调处理。 *物业管理有限公司 16 （5）若投诉内容涉及到公司总体利益，或与管理处的经济考核目标有冲 突时，应及时上报公司总经理室，待总经理室批示后，再行处理。 （6）被投诉管理处应将质量督导部转告的业主投诉的处理结果、回访情 况以书面或电子邮件形式上报质量督导部。 员 工 守 则 一、总则 1、热爱祖国，热爱生活，热爱*物业管理有限公司（以下简称公 司） 2、遵守国家的政策和法令、遵守社会公德。 3、自觉遵守公司的各项规章制度。 二、敬业精神 1、爱岗敬业，忠实于企

21、业，钻研业务，勤奋工作。 2、尽岗尽职：在熟练掌握本岗位工作流程、技术专业知识的前提下，不 断提高工作效率和工作质量。 三、团队协作 1、紧密团结，精诚合作，工作中相互协调，相互支持，建立起融洽的人 际关系。 2、严于律己，宽以待人，相互关心，相互尊敬，开展批评与自我批评。 *物业管理有限公司 17 3、不搞小团体、小帮派。倡导同志间亲密和谐的气氛。 四、劳动纪律 1、下级服从上级是公司管理的基本原则，员工应自觉服从领导的工作安 排和调动，不得公开顶撞领导，不得无故拒绝、拖延、敷衍或擅自终止领导安 排的工作。 3、员工必须严格遵守工作纪律，不得擅离职守，不准串岗、聊天、吃零 食、嬉笑、大声喧哗

22、。 4、员工因故需申请各种假期时，应根据公司人事管理规定，有关材料和 书面申请，经批准后，方可休假。在工作中要根据要求和规定，及时请示报告 工作。在工作期间，如个人人事资料发生重要变更，如家庭地址、电话号码、 自费学习及取得新学历证明等，应及时报公司总经理办公室。 5、工作时间要专心工作、精神振作、紧张有序，不用办公电话打私人电 话、不接待亲友、不办理个人私事，更不得在办公区域内打麻将、玩扑克。不 在禁烟区吸烟。 五、着装 1、上班期间须穿公司统一制作的服装。 2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、折皱，开 线、掉扣。 3、着装应得体、光洁，系物端正，不准卷衣袖、裤腿，保证定

23、期换洗。 *物业管理有限公司 18 4、穿皮鞋上班，皮鞋应保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装， 应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。 六、仪表仪容 1、员工必须注重仪表仪容的美感，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩 带胸牌。 2、男员工发长不盖耳、不遮领，不准留大鬓角、小胡子，胡须应天天刮， 不得烫发。 3、女员工应保持清雅淡妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的 化妆品。 4、员工在岗时间里，除结婚、订婚戒指之外，不得佩带其他任何饰物。 5、经常剪指甲、保持干净，不得蓄长指甲，不得涂有色指甲油。 6、注意个人卫生，无汗味异味，上岗前不得饮酒或吃葱、蒜等辛辣食物， 保持口腔卫生。 7、坐

24、姿要上身挺直，不要弯曲，与他人谈话时双腿不要翘叠和晃动。 8、行走时保持步伐轻盈，双臂自然摆动。 9、站时应挺胸、收腹，不得叉腰、抱肩，不得依靠它物。 七、文明礼貌 1、会客应到专用会客室。 *物业管理有限公司 19 2、接待客人态度要自然、大方、热情、稳重，做到微笑服务，恰当地用 好敬语。 3、与客人相遇时，要主动让路；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘 电梯时，应让客人先上先下。 4、接待客人时，要把握好握手的分寸；握手应姿势端正，用力适度，左 手不得揣兜。 5、与客人谈话时应站姿端正，讲究礼貌，用心聆听，语气温和文雅，听 到意见、批评时能冷静对待，及时上报。 6、接转电话，要先说“您好”

25、 ，再报上公司名，声音要温和，一律用文明 用语。需要记录的，要准确无误。 八、美化环境 1、爱护公司的一切财产，节约用水、用电、办公用品及消耗品，不准私 自乱动拿用。 2、养成讲卫生的美德，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头及杂物，不乱 涂乱画，如在公共场所发现纸屑，杂物等应随手抬起来，以保护公司环境的清 洁。 3、创造优美的办公环境，不得损坏公司配置的各种器具、设施。不得随 意乱堆乱挂各种物品。与办公无关的物品，不得带入办公现场。 4、保持办公环境的肃静，不得在办公场所内喧哗、聊天或随意制造噪音。 *物业管理有限公司 20 5、保持清洁卫生，及时清理办公用品。处理完毕的文件、资料及时销毁 或存档

26、，不得堆积在办公现场。 6、办公区域严禁吸烟，若吸烟请到会客室或卫生间。 7、办公物品实行定位置管理，以利于提高工作效率。 九、清正廉洁 1、遵守职业道德，不贪污受贿，自觉抵制社会上的不正之风。 2、不得利用职务和工作之便向他人索取钱财或为个人亲友谋私利。 3、不得挪用公司的财物，更不得利用职务之便公司财物化为己有或转送 他人。 十、安全保密 1、要随时随地注意防火安全，发现不安全隐患要及时报告处理。每个人 员都要熟知防火设施的位置和使用方法。 2、不得将贵重物品、现金存放在办公室内。办公室无人时要随手关门。 3、严守机密，公司的机密文件资料要及时归档，妥善保管，严格借阅手 续的。任何人不得向

27、外界泄露、传播公司的机密（包括经营决策、市场推广方 案、规划设计方案、财务收支情况、预概算标准、施工订货合同、员工收入数 额等） ，做到“不该说的话不说，不该问的事不问” 。作废的资料、单据要及时 用碎纸机粉碎。 *物业管理有限公司 21 十一、奖惩条例 奖励 公司每年将评选一次优秀集体和优秀个人。对于有特殊贡献的员工，公司 将酌情给予奖励，奖励分为精神奖励（通报表扬、记功） 、物质奖励（奖品、 奖金）以及晋职和晋级四种。 （一） 有下列事迹之一者，给予通报表扬，并酌情嘉奖。 1、工作表现优秀，认真负责，工作成绩突出者。 2、爱惜公物、厉行节约，成绩显著者。 3、发现事故隐患，及时采取措施，防

28、止重大事故发生者。 4、对外服务创造良好声誉者。 5、关心公司发展，提出合理化建议，经采纳实施有显著成效者。 6、为保护公司财产及人民的生命安全，见义勇为事迹突出者。 （二） 根据实际考核情况，每年年终举行评选优秀员工（特等、一等、 二等、三等奖） ，及优秀管理者（特等、一等、二等、三等奖） ，发放奖励金的 标准由公司总经理办公会确定。 （三） 有下列事迹之一者，给予记功、嘉奖并申报晋职、晋级。 1、积极开拓经营范围，创造可观的经济效益。 2、解决重大经营难题，使工程项 目得以顺利实施。 *物业管理有限公司 22 3、对项目方案提出合理化建议，经实施为公司节省大量资金。 4、保护国家和公司财产

29、利益不受侵害，并做出突出贡献。 5、对改革公司管理、扩大公司信誉、提高服务质量有重大贡献。 6、发现事故苗头，采取有力措施，防止重大事故发生。 7、在减少浪费，降低成本方面的措施效果显著。 8、对提高公司整体经营，管理水平有突出贡献。 惩罚 惩罚分为通报批评、严重警告、记大过、辞退、除名五种。 （一）有下列情况之一者，给予通报批评处分。 1、无故迟到、早退。 2、不按规定着装或着装不整洁。 3、无正当理由不参加公司组织的各项活动。 4、不按规定佩带胸牌。 5、公共区域大声喧哗。 6、随地吐痰、乱丢废弃物。 7、上班带小孩。 8、语言不文明。 *物业管理有限公司 23 9、工作时间吃零食。 10

30、、工作作风拖拉散漫。 （二） 下列情况之一者，给予严重警告处分，并予以罚款（标准为月浮 动工资的 10%-100%，浮动工资为薪酬的 10%） 。 1、通报批评两次以上者。 2、工作时间同事之间或与外人发生争吵。 3、不旅行请假手续，擅自离岗。 4、工作时间看小说等与工作无关的书籍。 5、在非吸烟区吸烟。 6、多次不按时完成上级布置的工作、工作进度不及时汇报。 7、工作中脱岗办私事。 8、被上级有关部门检查出工作问题。 9、因服务不周被客人投诉到员工所在部门。 10、超越职权范围，擅自作出决定或对无关本职事宜随便作答，造成影响 和损失的。 11、违反规定经常在办公区存放个人物品及现金。 12、

31、擅自开启或使用非工作范围内的设备、仪器或设施等。 *物业管理有限公司 24 13、发现公司物品被偷或设备被破坏，不及时上报。 （三）有下列情形之一者，给予记大过并罚款（标准为浮动工资的 10%- 100%） 2、不服从领导管理造成不良影响。 3、拨弄是非，挑拨离间，影响员工团结。 4、因工作服务质量差，被客人投诉到公司。 5、随意用、拿公司物品。员工的管理 6、私自挪用公款。 7、不爱惜公物及设备，损失金额较大。 8、工作时间在公司打麻将、下棋、打扑克。 9、利用职权报复他人。 10、工作疏忽大意，造成公司财产和名誉损失。 （四） 有下列情形之一者，予以辞退并立即解除劳动合同。 1、经常完不成

32、工作任务，不胜任担当的工作。 2、连续旷工三天以上或一年内累计旷工七天。 3、工作时间饮酒滋事、打架斗殴。 4、受二次以上严重警告处分者。 *物业管理有限公司 25 5、拒绝接受任务，不服从正常调动，经劝说无效。 6、蓄意破坏公司设备。 7、滥用职权，玩忽职守，不负责任或不遵守操作规程，给公司造成较大 的经济损失者。 8、利用工作之便索取他人财产或任何形式的贿赂。 9、有贪污、盗窃、诈骗等不良行为者。 10、有严重违反公司规章制度的行为。 11、因自身原因被新闻单位曝光，影响较坏，造成公司声誉损失较大者。 12、传播散布黄色刊物、录象等。 13、受国家治安条例处罚，被罚款 2000 元以上，扣

33、留 7 天以上者。 （五） 有下列情形之一者，予以除名。 1、背叛公司，向外界泄露公司机密材料。 2、严重违反劳动纪律造成重大经济损失或人身伤亡事故。 3、违反国家计划生育政策。 4、严重违反劳动合同有关条款。 5、严重贪污行为，在开除同时被追究法律责任者。 6、严重违反公司其他规定造成严重后果。 *物业管理有限公司 26 7、严重违背社会公德，给公司名誉事业极坏影响. 8、背叛刑、劳教者。 十二、操作程序 1、公司所有员工均有互相监督，向上级汇报或检举揭发的权利和义务。 2、各级管理人员具有如下相应的监督和处理权限。 （1）主管有权对管辖范围内的员工签发工作过失记录，并将情况报部门 经理。

34、（2）部门经理：有权对本部门内的员工签发过失记录，提出通报批评的 意见，并向部门或主管领导反映情况。 （3）总经理级管理人员：有权监督检查公司所有员工的言行，并作出处 理决定。 3、奖励申报程序。 （1）通报表扬由公司根据员工的工作态度和业绩进行评选， （2）记功嘉奖每年一次，由公司提名附事迹材料报公司总经理办公室审 核，并报总经理批准。 （3）晋级晋职每年进行一次，程序同上。 （4）各项奖励情况均由总经理办公室公布，并计入员工档案留存。 4、惩处申报程序。 *物业管理有限公司 27 （1）公司主管以上管理干部采取口头方式直接进行批评，并将当时情况 记录于当日工作日记上。 （2）通报批评：由公

35、司人事主管完成报批手续并执行。 （3）严重警告：由当事人的所在部门提出，公司综合实际情况提出书面 材料和处理意见，报总经理批准后执行，记入该员工档案。 （4）辞退、除名：由当事人的所在部门和总经理办公室作出书面材料和 处理意见，报总经理办公会批准后执行，记入该员工档案。 5、关于奖励金和罚款。 （1）嘉奖员工资金，经公司总经理审批后交财务部发放。 （2）罚款：通报批评所涉及的罚款数额，公司劳动人事主管制出明细交 财务部在工资中扣除。 （3）奖励及罚款金的标准：部门应本着适度激励、纪律严明的原则，根 据实际情况制定。 十三、附则 1、本细则与劳动法相抵触，按劳动法执行。 2、未尽事宜由总经理办公

36、室负责解释。 3、本奖励细则自公布之日起试行。 *物业管理有限公司 28 管理处管理人员文明服务准则 1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立”业户至上， 服务第一”的宗旨和全心全意为“创业园” 服务的思想。 2、上班时间穿戴整洁，佩戴工作卡，保持仪表端庄，精神饱满，不得在 上班时间穿拖鞋，短裤或赤身赤脚，以及做不雅观的举止。 3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清 楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。 4、在工作中坚持原则，秉公办事，不循私情。自觉抵制不正之风，严守 法纪，不以权谋私。 5、遵守管理规章制度和岗位责任制度，精简办事程序，明确分工，各

37、司 其职，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。 6、当用户有无理言行时，应尽量容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情， 不以恶言相待，更不允许与用户发生打骂行为。 7、对投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上汇报。做到事事有 着落，件件有回音。不能推诿、扯皮，推卸责任，更不允许有打击报复现象发 生。 管理处员工办公制度 为加强管理、严明纪律、发挥效 益、创一流服务质量，特制定以下规 *物业管理有限公司 29 定： 一出勤：一月内迟到或早退二次扣一天工资。 二请假：必须要有请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。 一天以上由管理处经理批准，三天以上要报公司批准。擅自离开者

38、，按自动辞 工处理，扣发七天工资。 1请事假扣发当天工资。 2请病假，必须要有医生证明，方可带薪休息。 3旷工者除扣当天工资外，年终奖加扣一天工资。 4请假一天以上者必须提前申请。 5上班时间内，必须坚守在自已的工作范围内，如检查不在岗位范围内， 则按未上班处理，扣半天工资。 三、坚持工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不 能胜任工作，客户反映较大意见者，管理处有权作出辞退处理。 四、如损坏管理处及”创业园” 财产，视损坏程度扣奖金或照价赔偿。 五、管理处的工具、机器、设备未经办公室同意，不准外借。 六、上班时间不得看报、闲聊，不得用通讯设备聊天，有多余时间应努力 学习业务知

39、识。 七、工作时间不得在厂区内从事本职工作以外有偿劳务。 *物业管理有限公司 30 八、严禁发生向业主索取财物、吃、拿等不良行为。 九、热情、周到、主动、高效为”创业园” 服务。 管理处档案资料管理制度 一、管理处经理负责管理处所有文件（通知、命令、公函、总结、报告、 通报、会议纪要等）及资料（技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案、 市府法规等）的存档、收集和保管。 二、任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。 三、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的 人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。 四、职员、员工个人档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，

40、也不准将这些 资料擅自给他人过目。 五、文件资料等要进行合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分 类，无论是按字母顺序还是按内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找 迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。 六、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料，要及 时清理，无保存必要的材料，经公司领导批准可做销毁处理。 七、档案整理分类： *物业管理有限公司 31 （1）技术资料 （2）保安、保洁、保绿、水电维修管理工作资料记录 （3）管理处文件、通知、资料、历次活动记录 （4）管理规章及内部管理制度 管理处防火安全检查制度 一检查方式 1定期检查：由保安班长负责组织实施，每月

41、进行一次。管理处每半年 组织一次。 2突击检查：由管理处安排组织，具体实施由保安部、维修部参与，有 针对性的进行。 二检查内容 1消防通道安全疏散标志是否完好。 2消防设施包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵 及气体灭火系统等是否可正常运行。 3用火用电方面。火源的控制情况，电气设备安装是否符合安全要求。 4是否按规定用电、动火等情况。 *物业管理有限公司 32 应急处理程序 1、盗窃、匪警应急处理程序 （1）保安员在值勤中遇到（或接报）有人公开使用暴力或其他手段（如 打、砸、抢、偷）等强行索取、毁坏公共财物，威胁人身安全的犯罪行为时， 要切实履行保安员职责，设法制止犯罪。 （

42、2）当发生突发案件时，保安员要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即 通过对讲机等通讯设备呼叫救援。 （3）持对讲机的保安员在听到救援信号后，要立即赶到现场，然后视情 况配合和处理，迅速拨打”110”电话报警并及时向有关领导汇报。 （4）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、 身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告公安机关。 （5）有案发现场的（包括偷盗、抢动现场）要注意保护现场，不准任何 人擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头及犯罪器具等， 不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不能 离开。 （6）记录所提供的情况，记录被抢（盗）物

43、品及价值，了解是否有任何 线索、怀疑对象等情况。 （7）若是运动过程作案，没固定现场的，对犯罪分子遗留下的各种物品、 作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机 *物业管理有限公司 33 关处理，切不可将保安人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。 （8）若现场有人员受伤，应立即采取措施尽快送医院抢救医治。 （9）保安员应做好现场记录，并写出书面报告报管理处。 （10）若公安人员已在现场，应配合公安人员做好上述工作。 2、发现斗殴的处理程序 （1）在执勤中，发现有人争吵、斗殴的现象时，要及时制止。 （2）制止原则 劝阻双方住手、住口； 劝阻争吵或斗殴的双方或一方离开现场

44、 应先制止持有器械斗殴的一方； 如有伤员，先劝伤员去医院救治。 （3）在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。 （4）发生严重斗殴甚至流血时，应立即向”110”报警并及时向管理处报 告。 3、执勤中发现可疑分子的处理程序 （1）执勤中发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件人员禁止进 入厂区。 *物业管理有限公司 34 （2）巡逻保安在执勤中如发现可疑分子时，要查验其证件，必要时带到 门卫室进一步查问。 （3）发现有推销业务和散发广告的要制止，盘问清楚，记下证件号码。 （4）发现有作案嫌疑人要严格审查，必要时应送到公安机关审查。 （5）在处理各类可疑人员时，不允许自己处理放人，

45、更不允许借机敲诈、 勒索、私自罚款。 4、发现醉酒闹事或精神病人等处理程序 （1）醉酒者或精神病人如失去正常的理智，处于不能自控状态，易对自 己或其他人员造成伤害，保安员应及时对其采取控制和监督措施。 （2）及时通知醉酒者和精神病人家属，让他们派人领回。 （3）若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行为，应即拨打”110”报警 或上报管理处将其强制送到公安部门处理。 5、值班保安在执勤中，如遇到强行不愿出示证件人员进入、强行在不准 停车的地方停车、强行在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方 法： （1）纠正违章时，要使用规范礼貌服务用语，以理服人。对不听劝阻者， 要如实记录并向管理处汇报

46、。 （2）发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则。若遇到蛮横 无理，打骂值班人员的，可上报管理 处，由管理处出面妥善处理。 *物业管理有限公司 35 （3）若社会上闲杂人员来厂区故意扰乱，不听劝告、自行其事，情节严 重的，积极协助厂方报公安机关依法处理。 6、发生刑事案件和恶性事故的处理程序 （1）保安员应在第一时间向管理处报告和向公安机关报案。 （2）保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、 物证，影响公安人员勘查现场、收集证物和线索。 （3）登记发现人的情况，抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故 发生、发现的经过，收集群众的反映和议论，做好记录。 7、火警、

47、火灾处理程序 （1）保安员在接到火警、火灾报告或发现火警时，应迅速赶赴现场查看。 （2）如火情确属、且无法自救，即拨打”119”报警，向管理处经理和有 关领导汇报，同时严守自身岗位。 （3）保安员当管理处经理未赶到厂区火灾现场之前，受权指挥所有的保 洁工、维修工参加扑救抢险。 （4）管理处经理接到火警后，立即赶到现场，指挥保安等有关人员共同 做好抢救人员、保护现场秩序。当公安消防队赶到后，应积极配合现场救火。 （5）保安员接到火警后，除一人留在厂区大门口做好报警、联络工作外， 所有人员应迅速赶到现场，并带好工具，如：水桶、灭火器、黄沙、对讲机等， *物业管理有限公司 36 投入扑救工作。如火势

48、已失去控制，当公安消防队赶来之际，保安员要向公安 消防队介绍火灾现场情况，并做好向导工作，积极配合公安消防人员做好灭火 工作，限制无关人员进入火灾现场。 （6）维修员工接到报警后，要密切和保安、公安消防人员加强联络，准 备随时切断电源。当公安消防人员需要了解物业基本情况，积极做好配合工作。 （7）厂区所有员工应保持镇静，根据火灾现状，力所能及地协助保安和 公安消防人员做好疏散人员、抢救物资等工作。 （8）当火灾现场有人被围困，应本着”先人员、后财产”的原则抢救。 若室内无人，也无钥匙开门，则由公安、消防等部门决定是否破门进入房间扑 救。 （9）扑救完毕后，管理处经理应积极配合当地有关部门做好厂区善后工 作和清理火场，并分析原因，制定相应防火措施。 （10）管理处应做好事故记录，用书面形式向上级和地区主管部门报告。 8、遇急症病人的处理程序 （1）第一时间赶到病人所在现场。 （2）如情况危急，速打”120”