万科物业服务-实用经验手册.doc

1、深圳万科物业服务 实用经验手册 品质管理部 2010 年 12 月 蜂巢物业论坛 1 目 录 一、客户服务部分 P718 1.1 便民手册、折页 1.2 结婚服务 1.3 为业主外出提供“便民伞“ 1.4 人性化的装修知会 1.5 客户焦点问题小组 1.6 文明宣传进信箱 1.7 制作产品使用说明书 1.8 建立客户上门拜访制度 1.9 模拟验收专业工具的引进及使用 1.10 客服宝典 1.11 销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12 入住送礼（装修光碟） 1.13 提升未入住客户满意度 1.14 协同平台“提效小秘书” 1.15 制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16 大堂出入口

2、配备多接头的手机充电器 1.17 以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18 职能部门微笑达人评选 1.19 实行二十四小时客服制度 1.20 物业服务中心成立“搬运队 1.21 社区小管家，阳光好少年 1.22 管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23 滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24 装修服务保证免之客户服务 1.25 装修管理精益流程之义务监理 蜂巢物业论坛 2 1.26 VIP 会议室的紧急联系人信息牌 1.27 电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28 如何作好业主服务需求征询问卷调查 1.29 物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分 P1845 2

3、.1 高层楼道灯开关控制方式改造 2.2 曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3 大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4 智能除湿装置 2.5 照明节电器的推广 2.6 管道压力检测/停泵装置 2.7 矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8 电梯监控图像抗干扰方法 2.9 消防卷帘门到位保护装置 2.10 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11 雨水井盖铺设假草坪 2.12 简单的设备机房防潮方法 2.13 污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14 增设“废气引导管” 2.15 小区路灯杆的除锈、改造 2.16 室外裸露电源开关加装锁盒 2.17 栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2

4、.18 供配电系统温度检测 2.19 水箱（池）报警系统 2.20 设备铭牌、资料数码存档 2.21 停电信息查询、知会措施 2.22 防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23 自制自动恒温电烙铁 蜂巢物业论坛 3 2.24 万用修补剂“魔塑钢” 2.25 蹲厕疏通技巧 2.26 消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案 2.27 门禁电源连接消防报警联动柜 2.28 防尾随设备（三辊闸、翼闸） 2.29 增加电流表刻度指针警示功能 2.30 LED 灯代替电梯雷射灯 2.31 仕诺特节水型龙头的应用 2.32 精装房开荒工具有机玻璃片 2.33 制作绿化清洁小耙子 2.34 自制新型水位

5、控制器 2.35 无负压供水系统 2.36 泳池智能监控管理联动系统 2.37 配电设备年检接地线制作 2.38 机房进水报警简易装置 2.39 电梯限速器泥油清理器 2.40 减速坡改进方法 2.41 化粪池井盖下加装防护网 2.42 维修进行中的标识牌升级 2.43 电子屏广告宣传栏 2.44 开关、插座节能环保宣传小措施 2.45 大堂墙边、角有机玻璃包边 2.46 隐蔽的移动信号放大器 2.47 排水湾的妙用 2.48 铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法 2.49 安全泄压阀 2.50 监控设备前端防雷装置 2.51 销售样板防消防防范措施 2.52 写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决

6、方案 2.53 便民服务,设立便民服务箱 蜂巢物业论坛 4 2.54 低成本方案解决车库地面起砂问题 2.55 车库污水沟巧设污水过滤网 2.56 消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案 2.57 水箱高水位溢流的报警锁控解决方案 2.58 红外 T 型支架技术创新方案 2.59 玻璃角边增加护角 2.60 电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能 2.61 门禁机械式出门按钮改成感应式开关 2.62 设备管网阀门螺杆套管加装堵帽 2.63 消防栓箱增加保险插销 2.64 巡逻安全员配简单工具 2.65 水景防护 2.66 清洁污水排放及垃圾桶放置二合一 2.67 独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及

7、形成安全岛方案 2.68 个人专用警示牌的应用 2.69 小区室外石材地面易滑的处理技巧 2.70 控制设备异常情况警示系统 2.71 解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品 2.72 金属门把手防静电措施 三、安全管理部分 P4553 3.1 部门内部安全各班组工作互控监督制度 3.2 安全出入口增加拾音器，规范岗位 BI 礼仪 3.3 固定车位加装防盗车位锁 3.4 监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示 3.5 夜间实施“安全搜寻棒”的提案 3.6 关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案 3.7 关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案 3.8 装修公司的管理 蜂巢物业论坛 5 3.

8、9 在中心安装定时提醒闹钟 3.10 道路采用花箱分割 3.11 车场岗服务位置固定标识 3.12 高空作业提示单 3.13 实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度 3.14 小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示 3.15 安全团队人才梯队建设方案 3.16 项目工地分时段实行双岗 3.17“海浪”式安全检查模式 3.18 禁止噪音装修提示便贴 四、环境绿化部分 P5360 4.1 利用物理防治法防治白粉虱 4.2 制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水 4.3 种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案 4.4 清洁工具改良创新 4.5 有效的防蛇方法 4.6 关于节约绿化浇水提案 4.7 草地及小路

9、两旁加装竹篱笆（砌砖） 4.8 大理石面除锈操作的创新提案 4.9 清洁工具放置方式 4.10 小区绿化排水沟改造 4.11 消杀改良 4.12 公共区域环境装饰 4.13 犬只尿液“绝缘地” 4.14 双面玻璃清洁器 4.15 提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包 4.16 家政服务记录本 4.17 种植乔木浇水极为有效的方法 蜂巢物业论坛 6 4.18 夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护“模式 4.19 保持人过地净的创新措施 五、内部管理部分 P6061 5.1 部门应知应会 5.2 制作部门先进/优秀人员群英榜 5.3 关键影响因素模型的建立 5.4 技术人员交互式培训制度 蜂巢物业论坛

10、 7 一、客户服务部分 11 便民手册、折页 1.2、结婚服务 1.3.外出“便民伞“ 服务 项 目 便民手册、折页 附图 问题描述 客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。 解决措施 收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。 成 效 感受温馨、方便业主。 项 目 便民手册、折页 客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。 解决措施 收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。 成 效 感受温馨、方便业主。 项 目 结婚服务 附图 问题描述 小区经常有住户结婚，由于亲友较少及邻居往来不多参 与的人

11、员有限感觉比较平淡。一般在自家门上贴一张喜 字就完事，不够热闹和隆重。 营造喜庆氛围，在小区大门口、单元门口张贴喜字； 从婚车停放位置到楼栋单元口，铺设红地毯，让新人走 上红地毯，走进楼栋新房； 制作“囍”字车辆 IC 卡； 社区电子屏滚动播出新婚祝语； 赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡； 解决措施 男安全员骑车引领婚车，女安全员戴白手套为新人拉门。 成 效 关注客户感受，创造温馨氛围。 项目 便民伞服务 附图 问题描 述 有时业主外出时,走到出口才发现外面骄阳似火或正滴 滴答答的下着雨,因赶时间等原因,不愿返身回家拿，就 这样顶着烈日或小雨出行。 解决措 施 小区出入口摆放雨伞，并在伞上方便

12、且显眼位置挂写有 温馨关怀语句的钥匙扣，在业主出行有需要时主动提供， 不论烈日或雨天，都能让业主感受到服务中心的关心。 成 效 方便、贴心服务。 蜂巢物业论坛 8 1.4 人性化的装修知会 1.5 客户焦点问题小组 项 目 客户焦点问题小组 附图 问题描述 开发的新项目存在许多涉及与客户有关的重点和难 点问题；其中部分引起客户关注的焦点问题不能得 到及时有效地解决。 服务中心及时召开沟通会，集思广益，发现日常工 作当中存在的与客户有关的焦点问题 安排专人统计焦点问题，并形成专题报告，责任到 人，及时跟进并通报问题的处理情况 解决措施 定期向项目部、返修组发送客户焦点问题，组织召 开沟通会。 成

13、效 解决客户焦点问题，提高满意度。 1.6 物业宣传进信箱 项 目 物业宣传进信箱 附图 问题描述 部分业主早出晚归，与服务中心接触时间不多，对服 务中心的服务工作无法亲身体验到。 解决措施 在每月收费通知单背面将服务中心本月的工作以图文 并茂的形式进行宣传，同时，也可适当的增加文明宣 项 目 人性化的装修知会 附图 问题描述 当该单元有新的装修开工时，对该单元其他业主造成噪音干 扰，因该单元的业主不知到新业主开始装修施工造成干扰， 引发不满、矛盾。 解决措施 物业服务中心制作了人性化的装修知会，对正在和新装修的 住户，在该楼层或一楼大堂张贴该装修知会，方便业主及时 了解附近住户的装修信息。

14、成 效 及时传递信息，增进理解。 无图 蜂巢物业论坛 9 传，确保住户宣传的及时性及广泛性 。 成效 增进了解,提升服务费的收缴率 1.7 制作产品使用说明书 项 目 制作产品使用说明书 附图 问题描述 日常维修管理中，很多客户因操作不当导致五金配件、 厨具、木门等损坏，造成业主生活不便。 解决措施 向各产品供应商收集产品使用说明书，并同通俗易懂 的语言将产品说明书翻译出来，免费赠送给业主，让 业主都能了解产品的使用技巧和保养方法。 成效 方便客户，客户满意。 1.8 建立客户上门拜访制度 项 目 客户上门拜访制度 附图 问题描述 客户报修后缺乏关怀，日子长了客户感觉得不到尊重 。 部门内部建

15、立客户上门拜访机制，制定月度拜访计划， 并且责任落实到人。 解决措施 重点关注曾经报修过问题的客户，逐户登门访谈，查 看维修后的使用情况，联络客户感情。 成效 客户满意、认同。 1.9 模拟验收专业工具的引进及使用 项 目 模拟验收专业工具的引进及使用 附图 问题描述 在项目交付时有客户对我们的验收标准提出质疑，并 要求当场重新验收，保修部无专业的验收工具，只有 传统的卷尺、测距仪等简单的验收工具，无法满足客 户需求。 解决措施 通过市场调研及比对，采购一批红外线水平仪、靠尺 蜂巢物业论坛 10 等专业的工程验收工具，提高模拟验收各项指标数据 的准确性。 成效 客户信任 1.10 客服宝典 项

16、 目 客户宝典 附图 问题描述 物业服务中心客户服务宝贵经验和服务创新，及外 部交流的先进经验没有推广的平台，缺少服务经验 积累。 解决措施 通过客服宝典，对服务创新和亮点服务，以及在其 他公司交流学习的服务经验，通过图文并茂的方式 总结和提炼，并发送全体，便于有选择的采纳，提 高整体客户满意度。 成效 活学活用，提升服务水平。 1.11 销售温热毛巾服务 项 目 温热毛巾服务 附图 问题描述 在天气炎热的时候，客户来项目参观,往往会有所不 适。 解决措施 在样板房、销售厅增设消毒柜、毛巾，及时为客户提 供热毛巾服务，使客户有惊喜感受。 成效 客户满意、惊喜。 1.12 入住送礼（装修光碟）

17、项 目 入住送礼（装修光碟） 附图 问题描述 业主装修结束后房屋的电器、室内装饰都处于保修期；由 于单位众多，业主往往因不慎而缺失联系方式，给维护带 来不便。 解决措施 在装修过程中，装修管理员在监控过程中，及时收集相应 单位联系信息，建立业主个性化资料； 蜂巢物业论坛 11 装修进入隐闭工程(管线、防水施工等)施工阶段，对施工 现场以图片记录并存入业主个性化资料中； 在业主装修结束后，物业服务中心将以上收集的信息连同 装修图纸刻录成光盘赠送给业主，以方便业主后期使用。 成效 方便客户，利于沟通。 1.13 未入住客户的满意度 提升措施 项 目 未入住客户的满意度 提升措施 附图 问题描述 客

18、户未入住、感受不到物业服务。 为客户提供无偿的增值服务（后花园草坪修剪） 结合项目实际情况策划、举办社区文化活动（游泳比 赛、钓鱼比赛、自行车 比赛） ； 解决措施 老年人、小朋友喜欢的户外活动。 成效 营造氛围、提升满意度 1.14“提效小秘书” 服务 项 目 “提效小秘书”服务 附图 问题描述 职能部门和业务部门间需要沟通的业务工作会发生 延误 解决措施 在协同平台建设“提效小秘书”栏目，进行信息提 醒，体现公司邮件形式要求各部门在规定时间内反 馈的工作，栏目直观的体现需反馈的事务名称和时 间节点，部门通过浏览任务了解详细的要求。 成效 提升工作效率 1.15 制作小小便签纸、传递万科物业

19、情 项 目 制作小小便签纸、传递万科物业情 附图 问题描述 在工作中经常有客户向岗位咨询、问路时需要记录地址、号码 等其他重要事项，岗位提供给客户的便签纸基本为空白纸张， 无图 蜂巢物业论坛 12 单调空泛。 解决措施 统一印刷有公司标识的便签纸需要达到一定数量才能印刷，可 能会造成资源浪费。简便可行的是服务中心自行打印有公司 LOGO 名称的便签纸，背面打印公共紧急联络电话。 成效 方便客户 1.16“充电器 ”服务 项 目 “充电器 ”服务 附图 问题描述 随着信息的重要性越来越受到重视，手机如今已经成为 外出办事随身必备之物，工作中经常会遇到客户反映手 机没电需要找个地方充电的需求 解决

20、措施 在出入口配备多功能的手机充电器或者万能充。 成效 方便客户，提升满意度。 1.17 装修负责人的装修管理宣传 项 目 装修负责人的装修管理宣传 附图 装修负责人在与业主接触之初就开始给业主进行违章搭 建的设计，以促使自己接到更多的业务，同时在每一笔 业务中赚取更多的利润。 装修负责人在日常装修管理中与服务中心打游击，采取 各种方式违章搭建。 装修负责人对装修工人管理不严，对小区产生安全隐患 及客户投诉。 问题描述 装修负责人对小区装修管理的要求了解不彻底，对违章 搭建抱有幻想。 召开装修负责人大会，向所有装修负责人详细讲解公司 装修管理的要求及规范。 解决措施 请政府部门工作人员参加会议

21、，并现场向装修负责人强 调违章搭建可能造成的严重后果，强调政府部门将坚决 蜂巢物业论坛 13 拆除违章搭建的决心。 服务中心从管理的角度强调若违反装修管理可能导致的 后果，强调服务中心愿意为所有配合服务中心工作的装 修负责人合法、合理赚钱提供一切便利。 与装修负责人签订装修负责人承诺书 ，获得其书面 的承诺，并严格落实实施。 成效 有效防范装修违章 1.18 职能部门微笑达人评选 项 目 职能部门微笑达人评选 附图 问题描述 职能部门在日常工作中，服务意识有所降低，未能给一 线同事做最佳表率。 在职能部门前台设置“微笑达人”评比信箱，在公司范 围发送邮件，号召一线部门对职能部门同事的服务表现

22、和微笑动作进行投票。 解决措施 为减少投票的随意性，对每一票都要有真实的服务故事 支撑。 成效 提升职能部门服务意识 1.19 二十四小时客户服务 项 目 二十四小时客户服务 附图 问题描述 业主下班后到服务中心前台办理相关业务，正好是服务 中心前台的非上班时间。 解决措施 安全班班组长利用业余时间到服务中心学习相关的前台 业务，前台工作人员下班后，当班的班组长能够办理相 关的业务。 成效 方便客户、提升满意度 1.20 “搬运”服务 蜂巢物业论坛 14 项 目 “搬运”服务 附图 问题描述 高层电梯轿厢较小，业主搬家过程中经常会遇到床垫、沙发、 大型家具搬不上去。 解决措施 服务中心成立搬运

23、队，在业主搬家时候为业主提供服务，给 业主留下了良好的第一印象。 成效 为客户解决实际困难，受到业主好评。 1.21 社区小管家活动 项 目 社区小管家活动 附图 问题描述 小区养犬等不文明现象时有发生。 经常有中小学生到服务中心要求参加社区实践活动， 出具社会实践证明。 解决措施 由服务中心在暑期出具“社区小管家，阳光好少年” 的招募通知，招募“小管家”协助物业服务中心对小 区内不文明现象进行劝告、制止，参加活动达到一定 次数后，可由服务中心出具暑期社会实践证明。 成效 有效制止社区不文明行为发生。 1.22 客服热线和投诉邮箱 项 目 客服热线和投诉邮箱 附图 问题描述 服务中心不能及时有

24、效地了解客户所反馈的问题点及状 况，从而无法监控问题点的具体落实情况及实施效果 服务中心公布统一的投诉热线和客服投诉邮箱，并设立 分级投诉窗口。 对客户投诉的问题点及时反馈给相关责任人落实整改， 确认完成时间，进行结果及效果确认，并对处理情况进 行回访 解决措施 每周进行回访，聆听客户心声，并跟进反馈问题，加快 蜂巢物业论坛 15 问题的解决速度并监督完成质量。 成效 加强沟通，及时解决客户关注问题 1.23 邮件和短信群发服务 项 目 邮件和短信群发服务 附图 海边度假小区，管理费收缴率一直不高问题描述 大多数的业主没有居住在小区，服务中心和业主的沟通没有 很好的开展。 解决措施 设定固定格

25、式的短信和电子邮件，通过网络发送管理费清单 给业主。 成效 信息传递及时，效果好。 无图 1.24“高空抛物”宣传 项 目 “高空抛物”宣传 附图 小区经常出现高空抛物、不文明养犬情况；问题描述 不文明宣传活动做了很多次，效果不够明显。 解决措施 利用小区空地或草地，安装用滚珠灯做的字“高空 抛物危机生命”或“请文明养犬，关爱好邻居”等， 随着路灯一起亮，夜光下从楼上阳台或房间向下看 非常亮眼，可以起到非常好的宣传效果。 成效 营造良好社区氛围 1.25 装修保证金业主免之客户服务 项 目 装修保证金业主免之客户服务 附图 问题描述 保证金的目的是为了保证装修没有质量问题，及对公共设 施损害的

26、赔偿保证，业主退还时多有不便，引起业主强烈 不满。 解决措施 经分析评估，决定取消对业主收取装修保证金，避免因收 取保证金而影响客户满意度。 蜂巢物业论坛 16 成效 方便客户 1.26“装修义务监理”服务 项 目 “装修监理”服务 附图 问题描述 业主认为服务中心管理限制太多，总是这禁止那不行 的，服务体现的较少。 解决措施 对现有装修管理流程进行梳理，突破装修管理的局限， 提供义务式监理，替没有时间的业主发现问题，促使 解决问题。并建立每户装修电子档，以备日后家政维 修提供依据，让业主一开始接触物业就能感受到贴心 的服务。 成效 提升装修工程质量，客户放心。 1.27 VIP 会议室的紧急

27、联系人信息牌 项 目 VIP 会议室的紧急联系人信息牌 附图 问题描述 视频会议室，往往客户需求会比较多，但会务员和技术员 不能一直固定在会议室内服务。 解决措施 会务员和技术员的照片和电话打印，制作成 VIP 会议室的 紧急联系人信息牌。 成效 节约人工，方便联系。 无图 1.28 去除电梯轿厢异味方法 项 目 去除电梯轿厢异味方法 附图 每一年的霉雨季节，服务中心都会收到住户们对于电梯轿 厢内留有发霉和异味的投诉； 电梯使用频率较低，导致通风不畅，易产生异味； 问题描述 养犬户喜欢带着宠物一起乘坐电梯，轿厢内存有宠物身上 的特殊味道； 蜂巢物业论坛 17 尝试过对通风系统进行改造，但最终效

28、果并不明显。 解决措施 购买盒装空气清新剂放置在轿厢进风口，通过风扇将香味 覆盖住轿厢内的异味 成效 方便、实用、经济 1.29 提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措 项 目 提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措 附图 问题描述 新项目收集业主服务意见征询安排于入伙当天收集，由于入 伙当天业主较多及业主未抽出更多的时间配合物业服务中心 服务意见调查，导致未及时、全面地收集到业主服务需求及 意见，未能为业主提供更好的服务需求。 与客关中心沟通，在发送入伙通知书时随同物业服务中心拟 定的业主服务需求意见征询表寄送予业主； 在业主服务需求意见征询表中提示业主办理入伙当天， 把此表交予办理入伙现场

29、工作人员； 每天入伙下班前收集业主服务需求意见征询表 解决措施 入伙完毕后，统计分析业主服务需求，做到在业主入住前就 为其制定相应服务措施，以便达到“量身定制”效果。 成效 时有效收集客户信息 无图 1.30 采用 POS 机收取物业服务费 项 目 采用 POS 机收取物业服务费 附图 未能为客户提供高效、便捷、简单的缴费服务问题描述 未能控制大额收费的现金风险。 解决措施 引用无线 POS 机收费，为住户提供上门服务 成效 提升收缴率 蜂巢物业论坛 18 二、设备设施部分 2.1 高层楼道灯开关控制方式改造 项 目 附图 问题描述 高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手 动关

30、闭。即浪费人力又耗电。 解决措施 楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为 三路，其中两路改为人体感应开关，提高了业主出入的方便性； 另外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关，在感觉灯光不足 的情况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭 的麻烦，从而有效的降低了耗电量。 成效 方便业主，节约成本。 无图 2.2 绘制电力运行负荷曲线 项 目 绘制电力运行负荷曲线 附图 问题描述 用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表 直观显示电力运行负荷情况。 解决措施 利用 C 语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天 2 次 抄表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生

31、成曲线图并 保存图片即可输出曲线图，简单、明了。 成效 利用监控、方便工作 2.3 大堂门电插锁改进措施 项 目 大堂门电插锁改进措施 附图 问题描述 电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（大堂门 向里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔 ） ，带来很多安全隐 患。 解决措施 在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔； 蜂巢物业论坛 19 把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调大一点即可。 成效 节能、减少维修工作量。 2.4 智能除湿装置 项 目 智能除湿装置 附图 问题描述 接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故障频繁或使用 寿命弱化，特别是设备接线端子受潮后很容易生锈，造成

32、设备 故障。 解决措施 在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探 测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气 蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保 持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保护， 延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。 成效 减少设备故障风险，延长设备使用寿命。 无图 2.5 照明节电器的推广 项 目 照明节电器的推广 附图 问题描述 小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的 10%，如能节 约电费，将运营成本降低。 解决措施 公共照明中，常开的灯具位于地下车库，半开的灯具为小区 路灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都

33、是感性负 载，功率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具 在合适电压下工作来达到节电目的。对于安装地点有一定要 求，要求线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主， 能有效节电。 成效 节能 无图 2.6 管道压力检测/停泵装置 蜂巢物业论坛 20 项 目 管道压力检测/停泵装置 附图 问题描述 消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网和漏水， 当采用限制压力的方法测试后，可将管网压力限制 在设定的值以下。 解决措施 为防止消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网 并造成漏水影响其他设备的正常使用，在水泵出口 管网处安装压力表检测装置，当管网压力超过安全 压力时自动停泵，从而保护管网及其他设

34、备。 成效 减少风险 2.8 电梯监控图像抗干扰方法 项 目 电梯监控图像抗干扰方法 附图 问题描述 由于电梯运行干扰，监控易存在“雪花”状干扰现象，电梯 静止时图像效果良好，在运行时图像被严重干扰。 解决措施 将电梯随行电缆和井道中的监控双层视频线外层屏蔽网接地， 可解决了电梯监控“雪花”状干扰故障，图像效果在电梯运 行时达到了良好状态，满足了监控及录像要求（使用加强的 电梯专用双 PVC 双屏蔽电缆也可以解决上述问题，但成本较 高） 。 成效 节约成本、满足使用要求。 无图 2.9 消防卷帘门到位保护装置 项 目 消防卷帘门到位保护装置 附图 问题描述 在卷帘门开到位、关到位的位置上限位开

35、关容易老化， 造成限位失控卷帘门损坏。 解决措施 为防止消防卷帘门到位后出现失灵的故障，在卷帘门开 到位、关到位的位置上安装限位门磁，起到限位保护的 作用。 蜂巢物业论坛 21 成效 低成本，效果好 3.2.10 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 项 目 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 附图 问题描述 污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球长时 间在水中浸泡容易进水导致触点接触不良和老化，容易 出现进水导致触点接触不良，更换频度大、维护成本和 故障率高，影响水泵正常使用。 解决措施 将目前浮球控制的水泵启动改成磁力开关控制启动，利 用原闲置/或没有用的水池大浮球作为磁力

36、开关的浮力 载体，推动磁体上下运动，在到达设定高水位报警点时 报警。此改进简单，费用低廉（磁力开关不到 10 元/个） ，使用寿命长，基本不用更换 。 成效 可靠、节能 2.11 雨水井盖铺设假草坪 项 目 雨水井盖铺设假草坪 附图 问题描述 由于雨水井盖颜色与小区整体的绿色搭配不协调，破坏 绿化的整体观感。 解决措施 在小区的雨水井盖上铺设假草皮，与周边绿化环境协调 一致，可以起到绿化和美化小区的用作。 成效 美观 2.12 设备机房防潮方法 项 目 设备机房防潮方法 附图 问题描述 深圳天气潮湿，设备机房一般采用排风机使机房内空 气流动防潮，此方法收效甚微，且产生风机设备损耗 及电能损耗。

37、 地下室设备因潮湿绝缘下降容易出现 运行故障。 蜂巢物业论坛 22 解决措施 在设备配电柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防 潮，效果较好且可循坏使用，经济性高。 成效 经济、实用 2.13 污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 项 目 污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 附图 问题描述 污水井和雨水井在蚊虫滋生时节经常会有蚊虫飞出， 对水井管道进行消杀时也会有蚊虫和蟑螂从井盖跑 出来，影响卫生环境。 解决措施 在污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸，封住蚊虫 和蟑螂的出口，同时将防蚊虫闸做成斜面的，不影 响地面雨水等排入下水道。 成效 有效防止蚊虫蟑螂爬出，管道消杀时可一网打尽。 2.14 增设“废气

38、引导管” 项 目 “废气引导管” 附图 问题描述 高层楼宇污水排放较为集中时，光靠存水弯的水是无 法封闭管道内的臭气的，臭气会以气泡的形式流露出 来。 解决措施 排污主立管旁增加一条排气管与排污管相连，以解决 废气排放，进而解决地漏返臭难题（注意废气排放的 方向，不能过于靠近住户，甚至被风吹进住户家） 。 成效 简单、实用 2.15 小区路灯杆的除锈、改造 项 目 小区路灯杆的除锈、改造 附图 问题描述 由于路灯底座周边是草皮，而草丛中水份较多，不易 挥发，时间长久，杆底部锈蚀严重，存在严重的安全 隐患 蜂巢物业论坛 23 解决措施 将路灯底座周围用水泥硬化，微微脱出路面积水不能 淹没的位置即

39、可。 成效 防水、牢固 2.16 室外裸露电源开关加装锁盒 项 目 室外裸露电源开关加装锁盒 附图 问题描述 室外电源箱内开关操作把柄有部分是裸露，开关的位置较低， 所以大人和小孩都可以轻易的将开关拉下来，又没有相应的 保护措施。 解决措施 将现有的所有电源位置较低的开关，加装一个锁盒，防止人 员将正在运行的设备关掉，防止意外的事情发生。 成效 有效果防止开关电源，减少安全隐患。 无图 2.17 栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 项 目 栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 附图 问题描述 新建小区停车场安装的都是防止行人通过的栅栏式道闸， 但栅栏式道闸有一缺点就是无法安装防止栅栏意外动作 导致砸

40、车的压力波保护装置。 解决措施 根据车场栅栏杆道闸的实际工作情况, 为防止道闸地感 误动作导致栅栏杆落下砸到车辆，在道闸旁边的车道上 安装一对主动红外探测器，将红外信号串接在带压力波 装置的光电开光与道闸控制盒上。 成效 安全、可靠，能有效规避砸车风险。 2.18 供配电系统温度检测 项 目 供配电系统温度检测 附图 问题描述 用电负荷大的配电设备容易发热，对过热的设备，设 备维护人员只是凭手摸来感觉温度，或者是用红外测 温仪进行检测。而要经常用红外测温仪检测设备温度 蜂巢物业论坛 24 不太现实。 解决措施 采用示温贴片，直接粘贴在设备上，示温贴片有 “60、70、80”三个温度探测点，达到

41、那个温度点， 那个点就由白变黑，提示检查人员关注该设备。 效果：有效检测设备温度，预防性设备管理的重要措 施。 成效 方便、实用 2.19 水箱（池）报警系统 项 目 水箱（池）报警系统 附图 问题描述 现在的水箱报警系统使用的触发器件均采用浮球控制，但 浮球长时间浸泡在水中容易进水，造成触点接触不良，影 响报警。同时试验报警触发信号也不方便。 解决措施 不用浮球触发报警，改造方法：从水箱水位计处引一根出 水点，在出水点处加装一透明软管，使透明软管的水位与 水箱水位同步。在软管里面放一带有磁铁的浮标，该浮标 将跟随水箱水位的变化而上下浮动。在设定的高、低报警 水位处安装一磁控开关，在浮标上下浮

42、动到达高、低报警 水位处就触发磁控开关，磁控开关就将信号传回中心报警。 同时在软管下部安装进水和出水阀门，通过开、关进、出 水阀门，就可方便的测试报警系统。该报警系统触发器件 由于不和水接触，使用寿命理论上可无限长，并且稳定性 很高。 成效 可靠实用，节约成本，预防性设备管理的重要措施。 2.20 设备铭牌、资料数码存档 项 目 设备铭牌、资料数码存档 附图 问题描述 设备在维修时，经常遇到铭牌资料不清楚，无法找到 产地、型号、具体参数，造成配件购买困难，维修不 蜂巢物业论坛 25 便，特别是在水下、地下的设备，由于设备的铭牌磨 损，丢失等原因，造成设备资料不全，维修困难。 解决措施 在新项目

43、前期介入或入伙时，对所有的设备，用数码 相机拍下相关的铭牌资料进行存档，需要时能及时查 询。 成效 方便保存，建立档案库可永久保存。 2.21 停电信息查询、知会措施 项 目 停电信息查询、知会措施 附图 供电局为保障正常的供电安全，根据各变电所的供电负载情 况，定期会对一些供电线路开关进行停电检修。 对于停电检修涉及供电线路的停电信息，虽然供电局一般都 会在报纸、网站等媒体进行公布，但停电涉及的用户往往都 很难准确掌握自身供电线路的停电信息。 供电局每次公布计划停电检修时间一般都在一周以上，涉及 的停电范围较大，停电线路较多，用户往往很难注意到停电 信息中自身的供电线路 问题描述 供电局对于

44、计划停电检修也会进行时间更改、推移或项目取 消，用户一般都很难及时、准确掌握自身供电线路的停电信 息，对顾客造成比较大的影响。 解决措施 向供电局开通自动接收停电信息的业务，申请办法为：写明 所属大厦/小区的供电线路（XX 站 XX 线） 、供电范围、直线联 系电话（或手机） 、直线传真机号码，盖上公章，回传到深圳 供电分公司（FAX：25593491）即可。此项业务开通后，所属 大厦/小区的供电线路需进行计划停电检修时，会自动收到供 电局的计划停电信息。 无图 成效 有效预防停电事故造成的影响 2.22 防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 蜂巢物业论坛 26 项 目 防烟门、天台门、设备

45、机房按类别安装通锁 附图 问题描述 每个楼层防烟门、天台、电梯机房各有一串钥匙，所有防烟 门、天台、电梯机房钥匙不能通用，就防烟门钥匙有上千把， 给钥匙管理带来困难，同时不方便日后维护和巡查。 解决措施 建立以后新项目将防烟门、天台门、按专业分的机房（如电 梯机房、供配电机房等）改为通锁，一把钥匙可开所有天台 门，方便、快捷。将电梯机房门锁改为通锁，一把钥匙可开 所有电梯机房门，给排水、供配电机房门等安装为通锁。 成效 实用、方便。 无图 2.23 自制自动恒温电烙铁 项 目 自制自动恒温电烙铁 附图 问题描述 普通电烙铁在电子维修时无自动恒温功能,使用时长期加热易 造成烙铁头氧化,缩短使用寿

46、命、消耗电能，同时因温度过高 易造成元件损坏。 在普通电烙铁内安装一只干簧管（带常闭触点） ，通过一只普 通整流二级管与干簧管并联后串入烙铁电源回路，在干簧管的 常开触点接入一只发光二级管用于保温指示，自制一烙铁架， 并在架上烙铁搁置的干簧管位安装一磁铁石。 解决措施 在维修电子设备时烙铁离开烙铁架时干簧管常闭触点接通，烙 铁全功率加热，此时可进行元器件焊接，当电烙铁搁置于架上 时干簧管常闭触点自动断开整流二级管工作，此时烙铁半功率 加热保温，同时保温指示灯点亮。 成效 实用、方便、节能 无图 2.24 万用修补剂“魔塑钢” 项 目 万用修补剂“魔塑钢” 附图 问题描述 业主家中洗菜盆周边漏水

47、，常用维修方法打玻璃胶， 玻璃胶的凝固最佳粘接力是 7 天,每次维修完,业主都 要用水,而且玻璃胶遇水易变黑.保持的时间都不长， 蜂巢物业论坛 27 而且时间一长玻璃胶变黑。 解决措施 使用魔塑钢就能解决问题,因魔塑钢固化时间为一小时, 不变色（铸铁、钢材质管道漏水、沙眼等都可以用此 修补） 。 成效 操作方便、牢固、实用 2.25 蹲厕疏通技巧 项 目 蹲厕疏通技巧 附图 问题描述 蹲厕经常被丢一次性水杯堵塞,疏通起来特别难,不小心蹲厕被 有打破的危险；水杯口刚好比下水管口大一个圈,每次水杯都 堵在管口,疏通时,弹簧就在水杯里打转。 解决措施 把弹簧前端打磨成针一样尖,疏通时弹簧就能把水杯扎

48、破,再拉 出水杯。 成效 小成本解决大问题 无图 2.26 消防管油漆翻新施工材料选用的创新 项 目 消防管油漆翻新施工材料选用的创新 附图 小区消防管脱漆严重，影响现场品质； 消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，维护人力成本高 消防管为镀锌材质，表面光滑，不利于油漆附着 问题描述 前期选用油漆质量不好 解决措施 采用海虹牌环氧脂底漆（E13140-51320）进行涂刷。 成效 色泽可以保持 4-5 年不变，成本节约效果明显 2.27 门禁电源连接消防报警联动柜 项 目 门禁电源连接消防报警联动柜 附图 项目门禁系统电源均为单独设置，火灾状态下无法联动开启， 存在违反消防相关法律规定 问题描述

49、 门禁电源单独设置，消防联动柜无法控制，导致火灾发生需 无图 蜂巢物业论坛 28 人工手动开启。 在消防报警主机信号输出端（消防联动柜）增设一继电器、 模块，将门禁电源输入端接至此，由消防联动柜直接控制 （规避了法律风险，法律规定天台门、单元门、防火门均不 能上锁。 火灾等紧急情况下，项目门禁系统如天台门、单元门、防火 门将打开。 解决措施 改造费用基本为零，消防联动柜内一般会留有备用继电器或 信号模块，用上即可。 成效 规避管理风险 2.28 防尾随及报警装置 项 目 防尾随及报警装置 附图 防尾随三辊闸，高度为 82 厘米，无障碍通道的栅栏高度 96 厘米，部分外来人员、住户为图省事跨栏翻越三辊闸和 无障碍通道。 问题描述 跨越时间很短，岗位未能及时发现和制止。 解决措施 在三辊闸上方 1.5 米处位置，安装一对红外报警对射，连 接到门禁系统，当顾客正常刷卡通过时