08年春房地产法期末复习应考指南.doc

1、第 1 页 共 21 页 08 年春房地产法期末复习应考指南 庞 瑾 秋 2008 年 6 月 23 日 第一部分 复习基本要求 本课程的考试重点包括基本知识和应用能力两个方面，主要考核学生对房地产法的基本 理论，房地产法律问题的掌握和利用相关知识应对实际房地产法律问题的分析和解决能力。 1考核方式及考试时间 考试方式：本课程为开卷笔试。 考试时间：2008 年 7 月 14 日, 考试时间为 90 分钟。 2适用范围、教材 本课程期末复习适用范围为开放教育专科法学专业的选修课程。 考试命题的教材是房地产法，揭明、张勇敏主编，浙 江 大 学 出 版 社 出 版 ， 2004 年 4 月 第 1

2、 版 。 3考题类型及结构 考题类型及分数结构大致为：单项选择题（10%） ；多项选择题（20%） ；判断分析（15%） ； 名词解释（20%） ；简答（20%） ；案例分析（15%） 。 4考试资料的使用 本课程为开卷笔试，请学员带上教材、作业复印件、期末复习应考指南。 （1） 、平时作业 平时作业与考试题型和要求基本上是一样的，根据过去考试的情况看，也有考试题就 是平时作业，所以一定要认真用好。 平时作业老师均作过评讲，作业答案也已经挂在巴南电大教学平台上，请同学们多浏 览巴南电大网络教学辅导平台。 （2） 、教材 房地产法教材。考试内容一般不会脱离书本，所以吃透教材就显得尤其重要。由 于

3、是开卷考试，考试时候务必带上教材。翻书也要注意技巧和方法，先看目录，再找到考题 所在的章节，在找考题内容。 （3） 、在线自测题 有在线自题 2 套，同学们可以进入巴南电大平台和重庆电大平台学习，哪个上面有答 案。 （4） 、 房地产法期末复习应考指南上的综合练习题 该课程是选修课程，没有期末复习指导小册子。所以， 房地产法期末复习应考指南 上的综合练习题，是重点复习内容。该课程在期末辅导课上完成后， 房地产法期末复习 应考指南要挂在巴南电大主页上的。这套综合练习题一个是对平时练习的补充，同时也是对 第 2 页 共 21 页 考试内容的补充和强调，一定要引起注意。并且综合练习习题和答案在后面，

4、大家复习很方 便。 5考试注意事项 （1） 、一定要每题都答，不能留空白，首先要回答正确、尽量多答，因文字学科即使一 时没搞得准确，答了总比不答好一些。 （2） 、案例分析的题，一定要联系实际认真分析说明，要尽量多答，千万不能答一点或 者一点都不写，否则扣分是比较多的。 （3） 、案例题有几个小问的，一定要注意不要答掉，每个问题均要回答。 （4）判断正确与错误题，一定要回答错在什么地方。 （5） 、 房地产法考试试题答题较多，一定要注意把握时间，先易后难，把好得的分 先拿到手。 （6） 、考试时资料一定要带齐，对教材复习资料一定要熟悉，到时翻查资料可以速度快 一些，以节省考试的时间。 第二部分

5、 期末复习重点 第一章 房地产法概述 一、重点名词 房地产 P1 房地产法 P7 房地产法律关系 P19 二、重点掌握 1房地产法的基本原则。P9P14 2房地产法的特征。P7 三、一般掌握 1房地产法的体系。P15 2房地产法律关系的特征。P19 第二章 房地产权属法律制度 一、重点名词 房地产权属 P31 土地使用权 P39 建筑物区分所有权 P45 房地产相邻关系 P51 二、重点掌握 1土地所有权的归属。P34 2房屋共有制度。P43 3房地产相邻关系的处理。P52 三、一般掌握 1房地产权属的特征。P31_P33 2建筑物区分所有权的特征。P45_P46 第三章 房地产开发用地法律制

6、度 第 3 页 共 21 页 一、重点名词 农用地 P73 房地产开发用地 P73 建设用地 P73 土地使用权划拨 P80 土地使用权出让 P85 土地使用权出让合同 P94 二、重点掌握 1农村土地的城市化。P69 2土地利用的规划和审批。P71 3集体所有建设用地使用。P79 4国有土地使用权的划拨。P80 5国有土地使用权的出让。P85 6我国对于土地使用权出让进行控制的措施。P91 三、一般掌握 1土地使用权的划拨及终止。P82 2土地使用权出让的年限。P93 3土地使用权期满后和续展问题。P98 4国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。P99 第四章 房地产开发管理法律制度

7、一、重点名词 房地产开发企业 P101 立项管理 P111 二、重点掌握 1房地产开发的必要条件。P102 三、一般掌握 1房地产开发企业的设立。P102 2房地产开发企业的资质管理。P104 第五章 房屋拆迁法律制度 一、重点名词 房屋拆迁 P123 委托拆迁 P130 拆迁补偿 P134 二、重点掌握 1房屋拆迁的法律特征。P124 2房屋拆迁的安置和补偿 P134 3特殊房屋的拆迁补偿 P135 三、一般掌握 第 4 页 共 21 页 1房屋拆迁的基本原则 P125 2房屋拆迁法律关系 P126 3房屋拆迁的形式和程序 P130 第六章 房地产交易法律制度 一、重点名词 房地产交易 P1

8、41 二、重点掌握 1房地产交易的管理机构。P145 2房地产交易的原则 P143 三、一般掌握 1房地产交易的法律特征，P142 2房地产交易的基本制度。P147 3房地产的价格管理制度。P149 第七章 房地产转让法律制度 一、重点名词 商品房现售 P169 商品房预售 P169 房地产转让 P154 土地使用权转让 P166 二、重点掌握 1房地产转让的法律特征。P155 2土地使用权转让的条件。P167 3商品房现售的程序。P191 4商品房预售的条件。P180 三、一般掌握 1房地产转让的原则。P155 2房地产转让的条件。P157 3已购公有住房与经济适用房转让的条件。P194 4

9、已购公房和经济适用住房上市出售时土地收益分配。P195 第八章 房地产抵押法律制度 一、重点名词 房地产抵押 P198 房地产抵押合同 P206 二、重点掌握 1房地产设定抵押的范围。P202 第 5 页 共 21 页 2房地产抵押权的实现。P208 三、一般掌握 1房地产抵押的特征。P198 2房地产抵押权的效力。P202 3房地产抵押合同的生效。P207 第九章 房屋租赁法律制度 一、重点名词 房屋租赁 P212 房屋租赁合同 P216 优先承租权 P222 二、重点掌握 1签订房屋租赁合同的条件。P216 2房屋租赁合同终止的原因。P229 三、一般掌握 1房屋租赁的法律特征。P212

10、2房屋租赁合同当事人的权利和义务。P220 3房屋转租。P223 4房屋租赁合同的变更、转让和终止。P227 第十章 房屋赠与和继承 一、重点名词 房屋赠与 P234 房屋继承 P239 二、重点掌握 1房屋赠与的法律效力。P237 2房屋继承的特征。P239 3房屋遗产分割的原则。P243 三、一般掌握 1房屋赠与的条件。P235 2房屋继承的主要方式。P240 第十一章 房地产权属登记管理 一、重点名词 房地产权属登记 P247 二、重点掌握 第 6 页 共 21 页 1房屋权属登记管理。P254 2土地权属登记管理。P258 三、一般掌握 1房地产权属登记的特征。P248 2房地产权属登

11、记模式。P248 3我国房地产权属登记制度存在的问题。P251 第十二章 房地产中介服务管理 一、重点名词 房地产中介服务 P261 二、重点掌握 1法律禁止的房地产中介服务行为。P269 三、一般掌握 1房地产中介服务机构的设立管理。P265 2房地产中介服务人员资质管理。P266 3房地产中介服务管理。P267 第十三章 房地产价格管理 一、重点名词 房地产价格评估 P276 二、一般掌握 1房地产价格的构成。P271 2土地使用权出让价格的管理。P273 3房地产价格评估的内容。P277 第十四章 房地产税收管理 一、重点名词 房地产税收 P281 二、一般掌握 1房地产税收的法律特征。

12、P281 2房产税。P288 3房地产费。P293 第十五章 物业管理 第 7 页 共 21 页 一、重点名词 物业管理 P297 业主大会 P312 业主自治机构 P310 业主委员会 P315 物业管理公司 P304 物业管理委托合同 P317 二、重点掌握 1业主对于共有部分物业的权益。P308 2业主自治机构的特征。P310 3物业管理公司的义务。P319 三、一般掌握 1物业管理运作中的几项制度。P316 2物业管理的产生和发展。P297 3物业管理的内容。P299 4物业管理公司的资质管理。P305 5物业前期管理制度。P316 6物业管理服务收费制度。P322 7物业管理维修基金

13、制度。P324 第十六章 房地产纠纷的概念和特征 一、重点名词 房地产纠纷 P329 二、重点掌握 房地产纠纷的调处途径。P334 房地产纠纷的处理原则。P335 三、一般掌握 1房地产纠纷的特点。P332 2房地产纠纷的种类。P329 第十七章 房地产纠纷的行政处理 一、重点名词 房地产行政处罚 P338 听证 P347 房地产行政复议 P348 二、重点掌握 1房地产行政复议的受案范围。P348 2房地产行政复议的程序。P349 3行政赔偿。P349 第 8 页 共 21 页 三、一般掌握 1房地产纠纷行政调处的程序。P339 2房地产行政处罚必须遵循的原则。P339 第十八章 房地产纠纷

14、的仲裁和诉讼 一、重点名词 房地产仲裁 P351 房地产诉讼 P356 二、重点掌握 1房地产执行措施中强制执行的方式。P352 2房地产纠纷的处理原则。P335 3房地产诉讼与仲裁的区别。P356 4房地产诉讼的受理范围、管辖。P361 三、一般掌握 1房地产仲裁的原则。P351 2房地产仲裁程序。P354 3房地产纠纷的诉讼时效。P360 4当事人在房地产纠纷诉讼中的权利、义务。P361 第三部分 综合练习题及答案 一、单项选择题 1在我国，房地产业属于（ C ） 。 A第一产业 B第二产业 C第三产业 D未来产业 2房地产权利变动的成立要件是（ B ） 。 A转移占有 B登记公示 C签订

15、合同 D实际取得 3省级政府编制的土地利用总体规划应确保本行政区域内（ A ）不减少。 A耕地总量 B农民数量 C经济总量 D动植物数量 4国家土地所有权由（ C ）代表国家行使。 A党中央 B全国人大 C国务院 D地方政府 5农民集体所有的土地由（ B ）登记造册，核发证书，确认所有权。 A省级人民政府 B县级人民政府 C村委会 D土地行政管理部门 6集体土地所有权缺乏（ D ） 。 第 9 页 共 21 页 A占有权 B使用权 C收益权 D处分权 7当事人对土地有关争议处理不服的，可在接到处理决定之日起（ C ）内向法 院起诉。 A90 日 B60 日 C30 日 D7 日 8对于有争议的

16、集体用地，应属于（ A ）所有。 A国家 B集体 C农民个人 D无人 9教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限示是（ B ） 。 A70 年 B50 年 C40 年 D10 年 10对于已经转让的土地满（ A ）未使用的，国家可以无偿收回。 A2 年 B1 年 C半年 D3 个月 11房地产开发企业以（ A ）为目的。 A营利 B发展 C建设 D服务 12超过土地出让合同约定的动工开发日期满 1 年未开发的，可以征收出让金（ B ）的闲置费用。 A10 B20 C50 D100 13获得（ C ）示获得土地使用权的前提条件。 A商品房预售许可证 B土地出让合同 C建设用地规划许可证 D建设

17、工程许可证 14 拆迁条例是（ A ）公布的。 A2001 年 6 月 B2002 年 6 月 C2003 年 6 月 D2004 年 6 月 15 拆迁条例调整（ A ）土地上的房屋拆迁活动。 A国有 B集体 C国有和集体 D所有权不明确 16房屋建设工程的土地使用权转让必须完成开发投资总额的（ B ）以上.。 A20 B25 C30 D50 17土地使用权出让合同签订后必须在（ C ）内交付土地使用权出让金才能生效。 A90 日 B60 日 C30 日 D15 日 18房地产抵押合同自签订之日起（ C ）内当事人办理抵押登记方能生效。 A90 日 B60 日 C30 日 D15 日 第 1

18、0 页 共 21 页 19房地产抵押不转移（ D ） 。 A占有 B使用 C收益 D处分 20房地产开发企业必须具备（ B ）以上专职技术人员。 A3 名 B4 名 C8 名 D10 名 21.我国房屋租赁采取（ A ） 。 A登记备案制 B公示制 C核准制 D审查制 22.房屋租赁的最长期限是（ B ） 。 A10 年 B20 年 C50 年 D无期限 23.拖欠租金累计（ B ）以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。 A3 个月 B6 个月 C1 年 D1 年半 24.房屋租赁合同应当采取（ D ）形式。 A口头 B协商 C明示 D书面 25.房屋赠与合同以（ C ）为标志。 A公示 B告

19、知受赠人 C过户登记 D批准 26.赠与人撤销赠与合同应在知道或应当知道赠与合同之日起（ C ）内行使。 A3 个月 B6 个月 C1 年 D2 年 27.对于被继承人未作处理的房产应适用（ A ） 。 A法定继承 B遗嘱继承 C不能继承 D作无主财产处理 28.房屋权属登记主管部门是（ B ） 。 A土地管理机关 B房地产管理机关 C工商机关 D公安机关 29.土地权属登记主管部门是（ B ） 。 A土地管理机关 B房地产管理机关 C工商机关 D公安机关 30.设立房地产中介机构应当向（ B ）申请。 A建设部门 B工商部门 C房地产主管部门 D公安 机关 31.现代物业管理起源于（ A ）

20、 。 A英国 B美国 C法国 D日本 32.设立物业管理公司应向( B )办理登记。 第 11 页 共 21 页 A房屋登记部门 B工商机关 C税务机关 D土地管理部门 33.（ A ）是物业的第一业主。 A房地产开发商 B第一个购买物业的消费者 C房管部门 D工商部门 34.经（ B ）以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。 A10 B20% C30% D50% 35.屋顶平台设置广告招牌的费用应属于（ B ） 。 A业主委员会 B物业维修基金 C顶楼住户 D居委会 36.以财产权争议为主的房地产纠纷是（ B ） 。 A行政纠纷 B民事纠纷 C消费者权益纠纷 D刑事问题 37.

21、对法人处以（ D ）以下罚款可以适用行政处罚简易程序。 A10 万元 B3 万元 C1 万元 D1000 元 38.房地产纠纷的审理应该依据（ B ） 。 A刑事诉讼法 B民事诉讼法 C行政诉讼法 D宪法 39.土地所有权争议协商不成的由（ B ）处理。 A法院 B仲裁机构 C人民政府 D当事人 40.涉外房地产纠纷由（ B ）管辖。 A基层人民法院 B中级人民法院 C高级人民法院 D仲裁机构 二、多项选择题 1房屋权利人对其所有的土地财产不能享有（ A D ） 。 A所有权 B使用权 C收益权 D处分权 2房地产权利的内容有（ B C D ） 。 A管理权 B所有权 C使用权 D开发经营权

22、3征用耕地的补偿费用包括（ A B C D ） 。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物补偿费 D青苗补偿费 4土地使用权出让可以采取的方式有（ A B C ） 。 A拍卖 B招标 C双方协议 D划拨 第 12 页 共 21 页 5不动产相邻关系的处理原则有 （ A B C D ） 。 A有利生产 B方便生活 C团结互助 D公平合理 6下列土地属于农村集体所有的包括（ A B C ） 。 A宅基地 B自留地 C自留山 D城市土地 7我国土地所有权的主体包括（ A B ） 。 A国家 B集体 C政府 D业主 8土地使用权终止的原因有（ A B C D ） 。 A期限届满 B根据社会公共利益的

23、需要提前收回 C土地灭失 D因逾期开发而被无偿收回 9下列土地使用权出让最高年限为 40 年的是（ B C D ） 。 A工业用地 B商业用地 C旅游用地 D娱乐用地 10划拨土地使用权不得（ A B C D ） 。 A转让 B出租 C抵押 D进入市场 11房地产开发企业以（ A B ）为营业范围。 A开发 B经营 C公益 D社会发展 12房地产开发规划管理的“一书两证”是指（ B C D ） 。 A土地出让合同 B建设用地规划许可证 C建设工程许可证 D核发选址意见书 13房地产开发项目的配套环境设施必须与主体工程（ A B D ） 。 A同时设计 B同时施工 C同时检验 D同时投产使用 1

24、4在已经确定属于拆迁范围的房屋应暂停以下活动（ A B C ） 。 A新建 B改建 C扩建 D出租 15拆迁安置费用包括（ A B C D ） 。 A搬迁补助费 B临时安置补助费 C停产补助费 D停业补助费 16房地产交易的形式包括房地产（ B C D ） 。 A出让 B转让 C抵押 D租赁 17房地产价格评估的原则是（ A B C ） 。 A公平 B公正 C公开 D公示 18商品房销售中开发商的免责事由不包括（ A B C ） 。 第 13 页 共 21 页 A不可抗力 B技术障碍 C施工单位延迟 D情势变更 19房地产抵押权的范围包括（ A C ） 。 A房屋所有权 B土地所有权 C土地使

25、用权 D抵押权设定后新增房屋 20房地产抵押权实现的方式有（ A B C ） 。 A拍卖 B折价 C变卖 D转让 21.房屋租赁是（ A B C ）的民事法律行为。 A双务 B要式 C有偿 D诺成 22.房屋出租人的义务包括（ A B C ） 。 A按照约定交付房屋 B修缮房屋 C瑕疵担保 D妥善保管房屋 23.房屋承租人有以下权利（ B C D ） 。 A收取租金 B按照合同行使承租房屋使用权 C优先购买权 D优先承租权 24.房屋登记的主管机关包括（ A B ） 。 A土地管理机关 B房地产管理机关 C工商机关 D公安机关 25.房屋赠与合同属于（ A D ）合同。 A实践性 B诺成性 C

26、双务 D单务 26.下列房产不能继承的有（ A B C D ） 。 A依法被征收的 B公告决定拆迁的 C未经全体共有人同意的共有房屋 D土地使用期限届满未经续展的 27.房屋继承的第一顺序人包括（ A B C ） 。 A配偶 B父母 C子女 D兄弟姐妹 28.我国现行房产登记制度的特点有（ A B C D ） 。 A不同机关分别登记 B属于权利动态登记 C采取审查登记制 D具有公信力 29.未经登记的房屋不得（ A B C ） 。 A买卖 B出租 C抵押 D使用 30.房地产中介服务管理包含（ A B C ） 。 第 14 页 共 21 页 A机构设立管理 B从业人员资质管理 C业务管理 D跨

27、多机构服务 31.物业由以下部分构成（ A B C D ） 。 A建筑物本体 B附属设施 C公共设施 D建筑地块 32.属于物管企业常规服务的有（ A B D ） 。 A安全防卫 B绿化美化 C室内清洁 D相关资料的保管 33.可以出席业主大会的有（ A B C D ） 。 A居住业主 B物业使用人代表 C当地派出所 D房管局人员 34.房地产纠纷的处理方式有（ A B C D ） 。 A协商 B调解 C仲裁 D诉讼 35.听证会的参加人有（ A B C D ） 。 A调查人员 B案件当事人 C利害关系人 D委托代理人 36仲裁机构可以受理的房地产争议案件有（ A C D ） 。 A房屋使用权

28、争议 B涉及落实政策的房地产纠纷 C房屋买卖争议 D房屋所有权争议 37违章建筑作为标的引起的纠纷可能由（ A B ）管辖。 A行政机关 B人民法院 C仲裁机构 D业主委员会 38有权进行房地产争议行政复查的机关包括（ A B ） 。 A该行政机关 B该行政机关的上一级主管机关 C该行政机关本级政府 D该行政机关上一级政府 39.房地产诉讼与仲裁的区别有（ A B C ） 。 A管辖权不同 B处理制度不同 C自愿程度不同 D法律后果不同 40以下房地产纠纷只能由人民法院受理的有（ A B C ） 。 A经过公证机关公证后发生的房地产纠纷 B涉及离婚的房地产纠纷 C房屋所有权的争议 D房屋修缮的

29、争议 第 15 页 共 21 页 三、判断分析题 1我国实行土地公有制，所以房屋和土地的所有权是一致的。 错 P3 2房产和地产是一种从属关系，房产从属于地产。 错 P5 3地价是房地产制度的核心问题，对于城市房地产和乡村房地产而言都很重要。错 P6 4消费者在房地产法律关系中居于主导地位。 错 P19 5房地产法律关系的客体是房产、地产及其附属物，行为不能成为客体。错 P19 6部分农村用地比如自留地，可以由农民个人私有。错 P36 7不能证明是按份共有还是共同共有的共有房产，一律按按份共有认定。错 P44 8国有土地使用权和国有土地所有权可以依法分离，确定给直接使用土地的法人或者 个人。正

30、确 P45 9省级以上人民政府才有权对国有土地使用权进行划拨。错 P81 10国有土地和集体土地使用权可以有偿出让。错 P91 11一级房地产开发企业注册资本不得少于人民币 1000 万元，从事房地产开发经营要 3 年以上。错 P104P105 12超过土地出让合同约定的动工开发日期满 1 年未开发的，可以无偿收回土地使用权。 错 P98 13房地产开发项目需要配套建设的环保设施可以在主体工程完工后再进行建设。错 P116 14拆除临时建筑一律不予以补偿。错 P134 15对于产权不明的房屋，可以先拆除再办理拆迁许可证。错 P135 16对国有土地上的房屋进行拆迁一律适用拆迁条例 。正确 P1

31、23124 17在房地产交易中，房屋所有权和土地使用权必须同时转让或者抵押。正确 P147 18共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。正确 P157158 19对于预售商品房的再转让（“炒楼花” ） ，我国目前没有明确规定禁止或者允许。 正确 P184185 20房地产抵押以公示为成立要件。错 P199 21作为租赁标的的房屋只是房屋本身。错 P213 22房屋转租可以由承租人自行决定而不必经原出租人同意。错 P224 23房屋赠与合同一旦成立，赠与人无权撤销。错 P238 第 16 页 共 21 页 24房屋赠与合同可以采取书面和口头方式。正确 P235 25我国法律允许他人以自己的名

32、义从事房地产中介服务。错 P269 26经过业主书面授权的业主亲属享有业主的被选举权，可以成为业主委员会的成员。 错 P312 27前期物业管理应以业主委员会成立为限。正确 P316 28房管部门作出的营业性处罚超过 5 万元的才举行听证。错 P347 29单位职工对单位分房决定有意见可以向法院起诉。错 P362 30当事人在房屋买卖时约定纠纷以仲裁方式解决，则法院无权受理该纠纷。错 P355 四、名词解释题 1.房地产法律关系 P19 2.土地使用权 P39 3.建筑物区分所有权 P45 4.农用地 P73 5.建设用地 P73 6.土地使用权划拨 P85 7.土地使用权出让 P85 8.土

33、地使用权出让合同 P94 9.委托拆迁 P130 10.拆迁补偿 P134 11.商品房现售 P169 12.房地产转让 P154 13.房地产抵押 P198 14.继承 P239 15.优先承租权 P222 16.房地产权属登记 P247 17.房地产中介服务 P261 18.物业管理 P297 19.业主大会 P312 20房地产仲裁 P351 五、简答题 1哪些建设用地的土地使用权可以划拨取得？ 答：（1）国家机关用地和军事用地。 （2）城市基础设施用地和公益事业用地。 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 （4）法律、行政法规规定的其他用地。 2我国对于土地使用权出让进行控

34、制的措施有哪些？ 答：（1）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。 （2）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 （3）土地使用权出让，必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。 （4）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。 第 17 页 共 21 页 3房地产开发的必要条件是什么？ 答：（1）房地产开发主体具备相应的营业执照； （2）房地产开发主体具备相应的资质等级证书； （3）依法立项； （4）取得建设用地规划许可证； （5）依法取得房地产开发用地的使用权； （6）依法取得建设工程规划许可证； （7）在规定期限内按规定用途动工开发房地产。 4对于设有抵押权的房屋如何

35、进行拆迁补偿？ 答：（1）债务人提前清偿全部债务，使房屋抵押关系消灭； （2）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁补偿； （3）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补偿。 5.商品房现售的程序是什么？ 答：（1）签定商品房买卖书面合同； （2）根据规定或当事人的约定，将商品房买卖合同办理公证手续； （3）买卖双方持房地产权属证书、买卖合同和合法身份证明等文件到房地产所在地 的房地产管理部门申报买卖价格，申请办理产权过户手续； （4）双方根据规定缴纳契税、营业税、土地增值税、交易手续费等税费； （5）办理产权过户登记手续，购房人领取房地产产权证。 6简述商品房的预售条件。 答：（1）已交付全部土地使用权出让

36、金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （4）向县级以上人民政府地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 7哪些房地产不得设定抵押？ 答：（1）权属有争议的房地产； 第 18 页 共 21 页 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 （6）依法不得抵押的其他房地产。 8签订房

37、屋租赁合同的条件有哪些？ 答：（1）出租人必须是符合法律规定的人 （2）承租人必须是符合法律规定的人 （3）出租的房屋必须不属于法律规定不得出租的房屋。 9哪些行为属于法律禁止的房地产中介服务行为？ 答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不 正当的利益； （2）允许他人以自已的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律、法规禁止的其他行为。 10业主自治机构的特征有哪些？ 答：由于业主自治机构是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有民主性、 自治性、公益性的特

38、征。具体表现在以下几方面： （1）业主自治机构是民主性的组织，其成员在机构的地位是平等的，能够根据自己 的意见发表建议，提出看法。 （2）业主自治机构是自治性的组织，其成员是对物业享有所有权人，进行的是自我 服务、自我管理、自我协商、自我约束。 （3）业主自治机构是公益性组织，其自治的目的不是为了个别成员的利益，而是要 维护物业管理区域内的整体利益。 六、案例分析题 案例分析题（一） 1997 年 10 月，某市甲房地产开发公司与市土地管理局签定了 200 第 19 页 共 21 页 亩土地使用权出让合同，地价为 10 万元。甲受让土地后，未经任何开发的情况下，将其所 获土地使用权转让。199

39、8 年 4 月，甲与乙房地产开发公司签定房地产转让合同，将其所获 得的 200 亩土地，以每亩 12 万元的价格转让给乙公司，合计地价款 2400 万元。1998 年 6 月某市土地管理部门下达了处罚决定书，没收甲房地产公司 400 万元的非法收入。请回答： （1）甲与乙签订的转让合同是否有效？为什么？ （2）某市房地产管理部门的处罚是否有效？ 答：1甲与乙签订的转让合同无效。主要法律依据： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总投资的 25% 以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设

40、用地条件。 甲公司的行为属于典型的非法炒卖土地。 2某市房地产管理部门的处罚有效。主要法律依据：违反法律规定转让土地使用权的， 由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得的，可以并处罚款。 案例分析题（二）：某工厂为扩大生产规模，投资 80 万元建一分厂，向某县人民政府 申请用地 2 亩（以出让方式取得土地使有权） ，经县人民政府批准使用城市规划区内属于 A 村集体所有的土地（非耕地）2 亩。为保证按时使用土地，工厂与 A 村签订了土地使用权合 同。合同规定 A 村向工厂出让土地 2 亩，土地所有权出让金 30 万元，土地用途为工业用地， 土地使用权出让年限为 70 年。有关合同的其他内容均参

41、照国家出让土地使用权的标准合同 写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地 70 年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ 答：1该合同无效。主要法律依据：我国法律规定，城市规划区内的集体所有的土地 只有在被征用变为国有土地以后方可出让。 2不合法。主要法律依据：工业用地土地使用权出让的最高年限为 50 年 3首先应将该集体所有的土地依法征用，变为国有土地；然后由工厂交纳土地出让金， 并经过权属登记方可取得土地使用权。 案例分析题（三）：1999 年 8 月 A 工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目 建设，并于同年 12 月经县政府批准，同意其征用小巷村土地 10 亩，其中耕地 5 亩，非耕地 第 20 页 共 21 页 5 亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困 境