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房地产评估论文.doc

1、中国房地产评估市场刍议 摘要:作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场,随着 房地产市场的不断规范,其原有的管理制度、盈利模式、行业及从 业人员的规范都必须循序渐进地进行革新,以此来保证房地产评估 市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系 的贡献效率。基于此,我们在正视现状的基础上,必须深刻认识现 有评估体系中存在的问题,继而在结合实际的前提下对其进行修正 和改进。 关键词:房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求 前言:房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地 产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以 来,全国房地产估价企业大概有 4

2、500 家,从业人员接近 30 万,建 立了以城市房地产管理法为基础的,由城市房地产中介服务 管理规定、房地产估价师注册管理办法、房地产估价师执 业资格制度暂行规定、房地产估价规范、城市房屋拆迁估 价指导意见、房地产抵押估价指导意见等组成的法律法规体 系。 一、房地产评估概述 首先,我们要澄清一个概念!房地产价格评估简称房地产评估, 我们可以将其理解成为估测房地产的价格,准确的说,房地产评估 就是由专业估价人员根据估价目的,遵循房地产价格的形成与估价 原则,按照一定程序,运用科学的方法对房地产对象进行经济价值 的估测行为。在此基础上,我们需要简单了解一下房地产评估体系 的一些需要注意的问题:

3、第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途 房地产及土地五种类型。不同的评估对象,在评估目的、方法、程 序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为,其从业人员应该具备一 定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外,房地产估价人 员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格,按规定注册,取 得房地产估价师注册证 ,才能从事房地产估价活动,未经注册的 人员,不得以估价师的名义从事相关行业,不得签署具有法律效力 的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方 向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上,而房地产评估略偏重 评估对象的财务

4、价值和资产价值。 除此之外,有关房地产评估的作用、方法的内容,这里就不赘 述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析 房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的,时间不长,其发展 背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其 形成初期,充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体 带来了很大的便利,从一定程度上促进了房地产市场的全面发展, 但是时至今日,其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了,全 新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。 在此,我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我 们保持关注。 1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在:

5、第一、从业人员的认证及管理。国内 30 万左右的管理人员中, 取得执业资格的人员其实比例比较小,保守估计在 5%左右,也就是 说,绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市 场份额来讲,我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数 字,15000 人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的,所 以,在实际事务当中,部分应由专业人员完成的工作自然而然就落 在了不具备执业资格的其他人手中,这样做的结果直接导致了我国 评估事业整体水平的低下,而评估人员及评估机构的形象也会被置 于一个非常尴尬的地位。综合说来,从实际情况看,国内大部分的 评估机构内,真正具备执业资格的人员非常少,而负责

6、评估事务的 大部分工作人员都是不具备执业资格的,这样的人员配置带来的服 务效果显而易见。 第二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管 理、收费标准与评估规程各异的情况,且机构之间缺乏必要的沟通、 协调。截至目前为止,由政府部门管理的评估部门有十多个,它们 分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖;涉及管 理对象五花八门,包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册 土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评 估员、矿业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有 多种,各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程 和规章。如以房产为主的房地产评

7、估要按建设部制定的规程和规章 进行评估,以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程 和规章进行评估,造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费, 按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估, 往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门,并且要分别交费,不 仅加重了企业的负担,也降低了办事效率。其实,各类评估专业之 间有着密切的业务联系,需要相互沟通、协调与合作。但在实际工 作中,各评估专业之间缺乏必要联系,制约了各类评估专业执业资 质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设,不利于整个评估 行业的统一规范。 第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说, 这一问题是

8、前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中,由于交 易对象的特殊性,其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及 工作人员来讲,在利益的标准和分配上有着绝对的话语权,只要我 愿意,我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这 样做,评估机构和工作人员方面,甚至不用承担任何一点的责任。 在这种思维的支撑下,没有监督、没有约束,光凭所谓的职业道德 是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。 2、评估技术落后,具体表现在: 国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目 前,国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等,这类软件在工 作模块方面相对国外来说稍显粗糙,其精度主要依赖于评估对象数 据的精

9、确性。业内的人应该比较清楚,实用的软件,必须建立在一 定的数据库基础之上,也就是说需要大量的房地产评估案例数据的 收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比 较薄弱,主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所 以,在很多评估机构中,工作人员在处理事务的时候,要么就是通 过简单的测量、甚至是目测,直接就给出了参考数据;要么就是按 照以往处理的案例,随意选择一个自以为差不多的对象,将其数据 进行带入。这样做的结果,虽然说不至于跟实际情况能造成过大的 差距,但从精度上来说,这种做事的习惯和态度,偏离了房地产评 估工作的基本准则,或者说,这本身就是一种敷衍的做法。 3、评估方法

10、不当,具体表现在: 从理论上说,在评估方法的选择上,国内外标准比较统一,主 要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法 等,在其中,我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上,为什 么会这样呢?简单!成本法上使用一些陈旧的数据,市场法上选择 一个时差不合理的比较对象,不需要太多的考虑和计算,就可以得 到一个不错的结果。 这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的, 要知道,在国内相当一部分地区,其房地产商品的成本、价格变化 的频率相当快,哪怕是 1 个月、2 个月,各项数据和指标就会发生 巨大的变化,评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对 象现有的市场价值,

11、只用敷衍的态度来对待每一单业务,带来的只 能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低,不是表现在 市场规模大小上,而是表现在行业服务水平高低上,我们完全可以 做到精益求精,完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加 合理,但是我们还是延续行业的老规矩,按经验办事,这于行业发 展是最不利的。 除此之外,房地产评估中还存在其他的问题,这里也不一一讲 述了,这些问题有一个共性,那就是缺乏活力、缺乏创新,人员机 构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。 三、对房地产评估行业发展的一些个人建议 一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的,本人 在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和

12、看法,具体的 实施和革新还是要具体问题具体分析。 以上谈到的问题,我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方 面 首先,从软件上来看,我们的问题出在思维上。对行业发展认 识不够,对行业的变化视而不见,坚持老观念、老办法。那么,怎 样去改变这一局面呢?。 第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员 方面,在准入上重新调整考试内容,实际上国内在资格考试内容上 还是偏重理论,我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内 容,在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定,要让准 备进入这个行业的人群深刻认识到,房地产评估工作绝不是纸上谈 兵,绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外,增加考核程

13、序, 每隔一段时间(1-3 年)对已获得资格证的从业人员进行考核,凡 是没有达到要求的,一律取消执业资格。最重要的是,对于未取得 执业资格的从业人员,对其工作范围认定、职责认定一定要建立一 个强力的监督机构;在机构管理上,由于绝大多数的房地产评估机 构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的,过于混 乱,我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中,考虑 到各地区确实存在差异,我们可以以地级市为单位,由政府主导成 立行业协会(或者之类的部门)在统一的管理条例下按一定的偏差、 比例来调整管理办法。在同一地区下,对机构施行准入制度,即同 一时间,在同一地区限定评估机构数量,进行严格的资

14、质管理,对 已有机构进行年审,在人员和业务上对其进行全方位的监督,不符 合条件者直接清除。 之所以把这样一些内容算作是软件革新,主要是考虑到这些内 容的实施不是一朝一夕,也不是通过一个两个机构试点区完成,主 要是通过立法,通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人 员,让其从思想上能够接受新的标准,从而用新的标准来界定自己 的工作内容。 第二、要想办法建立市场主体之间的沟通;一是评估机构和客 户的联系;二是评估机构所得客户之间的联系,三是房地产行业其 他机构跟评估机构之间的联系;这种沟通的特点应该具备这样几个 特点,或者说效果:市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公 开的,不存在区别对待;

15、市场主体对评估机构提供的服务水平应该 是可以客观评价的,而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的; 房地产行业之间各职能机构之间应该是保持密切联系的,对行业的 发展和态势应该保持共同关注。 其次,从硬件上来说,主要是从技术角度方面提高评估机构的 服务水平。 第一、要根据实际,革新评估方法和工具。这一点是必须要实 现的,没有水平较高的评估方法和手段,思想再怎么变也无法实施。 这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太 多,不易于把握,而且地区差异确实较大,需要按区域具体实施。 国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们 现在的情况,可以考虑在行业中逐步推广。至于评

16、估软件之类的东 西,有必要的话,强制评估机构建立符合标准的案例数据库,严格 规范评估工作的流程和工作内容。 第二、从侧面来说,鼓励现有评估机构通过各种手段,扩大规 模、提高服务水平、创建品牌,力争在国内或者区域范围内建立具 有一定影响力的“巨无霸”,通过示范性机构来带动其他机构的积 极性,形成良好的竞争机制。另外,我们也可以鼓励私营评估机构 的建立,国内房地产市场规模较大,对符合条件的私营评估机构可 以放松政策,甚至是给予一定的优惠政策,让更多的评估机构能够 提供范围更广的服务。 综上所述,以上所提建议只是个人一些不成熟的意见,也没有 具体的操作方法,主要是想提醒大家注意,房地产评估行业决不能 停滞不前,得过且过,另外也想通过大家来集思广益,共同解决房 地产评估行业革新的问题。 参考文献: 【1】曹海军 中国房地产评估方法及现状 【J】中小企业管理与科技 上旬刊 2010 (12) 【2】梁伟 国内外房地产评估手段初析【J】上海房地 2010 (3) 【3】袁绍华 翟鸣元 国外房地产评估制度及对中国的启示【J】 湖南工业职业技术学院学报 2010 (4)

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