物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案.doc

1、物业有限公司房屋日常维修养护方案 一、房屋本体共用部位日常维修养维 （一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期 房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。 房屋本体共用部位维修养护范围周期表 房屋承重结构部位 抗震结构部位 范围 年限（年） 基础 层面 梁、 柱 墙体 构造体 构造梁 墙 外 墙 面 公共 房屋 公共通道、 楼梯间、 公共墙面 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 注：中修 大修 （二）房屋本体共用部位日常维修养护方案 房屋本体共用部位日常维修养护方案如

2、下表所示： 房屋本体共用部位日常维修养护方案 序号 项目 内容 计划 方案 1 房屋承重及抗震结 构部位 1、 局部受损 2、 施工质量原因造成 的结构问题 每周巡查一次，发 现问题，立即处理、 维修 由于使用不当造成结构局部受 损较轻，由工程管理部按房屋 修缮规定实施维修；如局部受 损较重，应请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施 2 外墙面 1、 外墙面起鼓脱落 2、 外墙面局部渗漏 3、 外墙面大面积渗漏 每周检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部按有关修缮规程 实施 3 公共屋面 1、 隔热层破损 2、 防水层破损造成屋 面渗漏 每月检查，出现问 题，及时维修 由工程管理部按

3、相应作业指导 书实施维修 4 公共通道、门厅、 楼梯间 1、公用地面的维修改 造 2、公共通道、门厅的 墙、天棚维护 3、楼梯间墙面、扶手、 踏步的维护 每周检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部按相应技术要求 实施维修 （三）房屋本体共用部位定期维修养护方案 房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示： 房屋本体共用部位定期维修养护方案 序号 项目 内容 计划 方案 1 房屋承重及抗 震结构部位 1、局部受损 2、施工质量原因造成 的结构问题 每年对房屋基础进行 一次检查，注意白蚁 侵害、地基沉降、外 力损坏等引起的损害 由于使用不当造成结构局部受 损较轻，由工程管理部按房屋 修缮规定

4、实施维修，如局部受 损较重，应请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施 2 外墙面 1、 外墙面起鼓脱落 2、外墙面局部渗漏 3、外墙面大面积渗漏 4、外墙面翻新 1、每两年对较大面 积的渗漏外墙应局部 翻新，防止面积继续 扩大及污染墙面 2、每年两季前对窗 台进行一次密封检查， 防止雨水的侵入 由工程管理部按有关修缮规程 实施 3 公共屋面 1、 隔热层破损 2、 防水层破损造成屋 面渗漏 3、 避雷网脱焊、间断 4、 屋面积水 1、 避雷网每年刷 漆一次，防止锈蚀 2、 每年全面修补 一次屋面隔热层板； 每半年疏通一次屋面 雨水口 3、 每年对屋面防 水层检修一次 由工程管理部按相应作业

5、指导 书实施维修 4 公共通道、门 厅、楼梯间 1、公用地面的维修改 造 2、公共通道、门厅的 墙、天棚维护 3、楼梯间墙面、扶手、 踏步的维护 1、每半年对公共地 面谁护一次 2、每年维修一次通 道，门厅及楼梯间墙 壁、扶手及栏杆 3、每年全面维护一 次楼梯间踏步，对墙 面地面起鼓、开裂、 破损等进行修复 由工程管理部按相应技术要求 实施维修 （四）房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。 房屋本体共用部位维修养护标准 序号 项目 养护标准 实施效果 1 房屋承重及抗震结构部 位 1、 房屋修缮标准 2、 有关工程施工技术规范 1、 安全、正常使用 2、 功能完

6、好 2 外墙面 1、 房屋修缮标准 2、 外墙面修缮作业规程 无鼓无脱、无渗水、整洁统一 3 公共屋面 1、房屋修缮标准 2、相应修缮作业规程 1、 无积水、无渗漏 2、 隔热层完好无损 3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接 点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于 4 欧姆 4 公共通道、门厅、楼梯 间 1、 相应建筑部分修缮技术 流程 2、 房屋修缮标准 1、整洁，无缺损，无霉迹 2、扶手完好，无张贴痕迹 （五）房屋本体共用部位日常检查表 房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。 房屋本体共用部位日常检查表 名 称 编号 地址 检查人 负责人 检查时间 年 月 日 检查结果 损坏原因 检查项目

7、完好 基本 完好 一般 损坏 严重 损坏 自然 损坏 人为 损坏 预防 保养 不善 其他 原因 1 基础 承重部件 承重墙 2 屋角 隔热层 接地面 3 内墙角 4 门 楼梯护栏 墙面 检测方法 直观法 刺探法 仪器检测法 计算法 整体质量评定 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 备 注 二、共用设施设备日常维修 （一）确定共用设施设备维修养护周期 共用设施设备维修养护周期如下表所示： 共用设施设备维修养护周期表 共用设施重大维修 工程项目 年限（年） 区内 道路 室外 照明 沟、渠、 池、井 消防 设施 批电 设备 导视牌 给排水 管道 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

8、13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 注：中修 大修 更换 （二）共用设施设备日常维修方案 共用设施设备日常维修方案如下表所示。 共用设施设备日常维修方案 序号 类型 项目 日常维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、道 牙 每周检查一遍，随坏 随修 由工程管理部按项目维修规程 实施 高柱灯 柱头灯 2 室外照明 蔵地灯 每天检查一遍，随坏 随修 由工程管理部按作业指导实施 雨水口 雨水井 污水井 化粪池 3 沟渠池井 阀门井 每周检查一遍，发现 问题，及时维修 由工程管理部按作业指导书规 程实施 变配电设备 给排水设备

9、 4 机电设备 空调系统 每天巡视检查，发现 问题，及时维修 由工程管理部组织实施 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统 5 消防设备 疏散指示 每周检查一遍，发现 问题，及时维修 由工程管理部按相关维修规程 实施 管道6 给排水管道 阀门 每天检查一遍，发现 问题，及时维修 由工程管理部按相关维修规程 实施 标识牌7 公用标识 导视 警示牌 每周检查一遍，发现 问题，及时维修 由工程管理部按相关维修规程 实施 垃圾转运站 大门 8 其他共用 设施 围墙 每周检查一遍，发现 问题，及时维修 由工程管理部按相关维修规程 实施 （三）共用设施设备日常维修标准 共用设施设备日常维修标准如下表所示。 共

10、用设施设备日常维修标准 序号 类别 项目 日常维修标准 日常维修实施效果 1 广场道路 路面、人行道、道 牙 1、路面修缮质量标准 2、人行道铺设修缮标准 平整、无坑洼、无积水、无缺 损、完好率达 99以上 高柱灯 柱头灯2 室外照明 蔵地灯 1、电气作业安全操作规程 2、灯具施工技术标准 灯泡正常使用，灯罩完好清洁， 灯杆及灯座无破损，完好率达 99以上 雨水口 雨水井 污水井 化粪池 3 沟渠池井 阀门井 1、井内无积物，井壁无皖 落 2、化粪池出口及分隔池无 堵塞 3、井盖上标志清晰 1、井盖完好率达 100，标志 清晰 2、无缺损，少污积 3、无堵塞 变配电设备 给排水设备4 机电设备

11、 空调系统 1、变配电设备保养规程 2、给排水设备保养规程 3、空调维护保养规程 无故障，设备正常安全运行 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统5 消防设备 疏散指示 1、给排水管道施工技术标 准 2、消防设施施工技术标准 1、消防设施正常有效 2、灵敏准确报警 管道 6 给排水管道 阀门 给排水管道维护规程 管道通畅，无渗漏 标识牌 7 公用标识 导视 警示牌 1、标识清楚，无污渍、破 损 2、安放牢固 1、标志设施完好率 100 2、标志无损坏 垃圾转运站 大门8 其他共用 设施 围墙 1、无破损 2、无脱落 3、外观良好 1、确保围墙的完好 2、确保垃圾转运站正常使用 （四）共用设施设备定

12、期维修方案 共用设施设备定期维修方案如下表所示。 共用设施设备定期维修方案 序号 类别 项目 定期维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、道 牙 1、每年对局部损坏严重，修补多次的 路面。道牙、人行道板进行翻新 2、路面翻新面积应控制在每年 1以 翻新工作由工程管理部 委托有关施工单位实施 内，其他控制在每年 5以内，逐年递 增 10 高柱灯 柱头灯2 室外照明 蔵地灯 1、灯杆每年刷漆一次 2、每月清洁竹具一次 3、每季度检修线路一遍 4、对于破损灯具及有化线路的灯具进 行更换 由工程管理部按相关作 业规程维修 雨水口 雨水井 污水井 化粪池 3 沟渠池井 阀门井 1、化粪池每半年清理一

13、次 2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀 3、每季度清理井内杂物一次 4、每年全面维修一次 由工程管理部按相应作 业规程实施 4 园林绿化 绿化 1、春、夏季各补换 36绿地一次， 树木春夏各补一次，每次 3 2、花木每半月修剪一次 3、草坪每月修剪一次 4、乔木每月修剪一次 5、根据病虫害发生规律，每年进行三 次大消杀 由工程管理部按相应作 业规程实施 变配电设备 给排水设备5 机电设备 空调系统 1、每周检查控制设备一次 2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固 件完好情况 3、每年保养水泵一次 4、空调主机每年保养一次 由工程管理部组织实施 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统 6 消防设备 疏散

14、指示 1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一 次 2、消防栓每半年排一次水，检修一次 3、消防系统主要设备每年联动测试一 次 由工程管理部按相关维 修规程实施 管道 7 给排水管道 阀门 1、每年刷一次管道油漆 2、每年检测一次管道固定码 3、每半年维护一次阀门 由工程管理部负责维修 标识牌 8 公用标识 导视 警示牌 1、每月清洁标识一次，并对标识安放 基础稳固情况进行检查维护一次 2、每年对标识进行维护一次 3、每 5 年更换一次标识 由工程管理部组织实施 垃圾转运站 围墙9 其他共用 设施 大门 1、每年刷油漆一遍 2、每季度检查排水沟通畅情况 3、每季度检查一次泄水孔疏通情况 由工程管理部

15、按相应作 业规程实施 （五）共用设施设备定期维修标准 共用设施设备定期维修标准如下表所示。 共用设施设备定期维修标准 序号 类别 项目 日常维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、道 牙 1、路面施工质量标准 2、人行道铺设技术标准 使局部损坏严重的路面通过翻新延 长寿命，从而使整个道路保持均衡 使用功能 高柱灯 柱头灯2 室外照明 蔵地灯 灯具施工技术标准 1、实现良好的灯具外观 2、照明系统正常有效启用 3、照明设施线路完好率达 99以 上 雨水口 雨水井 污水井 化粪池 3 沟渠池井 阀门井 1、化粪池清理作业规程 2、井盖刷漆防锈作业规程 1、池内、井内沉积物及时清理， 出口畅顺

16、2、井盖正常使用，密合 3、流水通畅，无堵塞 4 园林绿化 绿化 绿化工作标准 绿草如茵，树木青翠，剪切整齐 变配电设备 给排水设备5 机电设备 空调系统 机电设备维护保养规程 1、无故障停水、停电2、空调系统运行正常 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统6 消防设备 疏散指示 消防报警系统维护保养规 程 1、设施正常有效使用 2、外观完好，标识清楚 3、关敏、准确报警 管道 7 给排水管道 阀门 给排水管道维护修缮标准 1、管道通畅，无渗漏2、阀门灵活，不漏水 标识牌 8 公用标识 导视 警示牌 ABC 国际标识、楼层标识、 警示牌制作安装及管理规 程 1、标识清洁美观 2、按放稳固 3、标识

17、清晰 垃圾转运站 大门9 其他共用 设施 围墙 垃圾转运站及围墙维护标 准 1、设施完全正常使用 2、完好美观 （六）共用设施设备日常检查表 共用设施设备日常检查表如下表所示。 共用设施设备日常检查表 名 称 编号 地址 检查人 负责人 检查时间 年 月 日 检查项目 检查结果 损坏原因 完好 基本 完好 一般 损坏 严重 损坏 自然 损坏 人为 损坏 预防 保养 不善 其他 原因 1 区内道路、路灯 2 沟、渠、池、井、上下水主管道、 室外消防设施 3 机电设备 4 公用标识导视、其他共用设施 检测方法 直观法 刺探法 仪器检测法 计算法 整体质量评定 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 备

18、 注 二、工程维修养护方案 下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。 一、房屋本体维护管理计划和实施 （一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。 房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。 房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及 抗震结构部 位 每月巡查一次，入 驻期间每天巡视， 发现问题，立即处 理 1、由于使用不当造成结构局 部受损较轻由工程管理部按 房屋修缮规定实施维修，如 局部受损较重请专家“会诊” 提出方案，委托专业公司实 施 2、因施工质量原因造成结构 问题，请开发单位

19、处理 1、安全牢固，正常使用 2、功能完好 2 外墙面 每月检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部按有关修缮规 程实施 1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹 2、无违章，边角线齐整 3、整洁、无污迹、锈迹 3 公共层面 每天检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部按相应作业规 程实施维修 1、无积水、无渗漏 2、隔热层完好无损 3、避雷网无间断、缺损 4、屋面水箱无破损，无渗漏 5、无违章、无乱堆放 4、 公用照明 每月检查一次，发现问题，及时维修 由工程管理部按相应作业规程实施维修 1、线路无乱搭接 2、照明灯具正常有效 3、开关、箱体完好，无缺损 5 本体消防设 施 每月检查一次，发 现

20、问题，及时维修 由工程管理部按相应技术作 业规程实施维修 1、箱体完好，标识清楚 2、设施能有效使用 3、灵敏，准确报警 6 公共通道、 门厅、楼梯 间、会议室、 会展厅、架 空层 每天检查一遍，发 现问题，及时维修 助理室、工程管理部和清洁 管理部负责组织实施 1、墙体、地面、窗户、顶棚完 好，无缺损 2、室内设施齐全 3、整洁、无灰尘、无霉迹 4、无违章、无乱堆放 7 卫生间、茶 水间 每天检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部按相应技术作 业规程实施维修 1、墙体、窗户顶棚完好，无缺 损 2、设施、设备完好，无缺损 3、整洁，无污迹，无积尘，无 积水 4、无堵塞，无异味 8 上、下

21、水管 道 每天检查一遍，发 现问题，及时维修 由工程管理部负责维修 1、上、下水管道畅通，无渗漏， 无堵塞 2、无污渍，无锈蚀 3、无违章，无私接，私断管道 9 冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚 每月检查一次，发 现问题，及时维修 由工程管理部负责维修 1、完好，无破损，无开裂 2、线路畅通，使用正常 （二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案 房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。 房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及 抗震结构部 位 每年对房屋基础进行一次检查，防止 虫害及腐蚀

22、性液体的侵害 工程管理部负 责组织实施 1、结构安全，正常使 用 2、结构性能完好 2 外墙面 1、每年对外墙面清洗一次 2、每 3 年对较大面积的渗漏及损坏， 维修无效的，进行局部翻新 3、每 3 年对外窗台进行一次安全性检 查 工程管理部负 责组织实施 1、平整、无渗水、无 裂纹 2、整洁统一 3 公共层面 1、每年粉刷避雷网一次 2、每年全面修补天面隔热层一次 3、每年对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新老化部分 4、每半年疏通屋面雨水管一次 5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一 次 工程管理部与 清洁管理部协 同实施 1、屋面无积水、无渗 漏 2、隔热层完好 3、避雷系统完好 4、水箱水

23、质清洁，无 污染 4、 公用照明 每年检查一次线路和灯具，更换老化 线路和损坏灯具 由工程管理部 按相应作业规 程实施维修 1、线路无老化 2、灯具正常使用，照 明完好 5 本体消防设 施 1、每半年进行一次烟感试验 2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒 一次 3、每年对消防疏散标志进行一次维护 工程管理部负 责组织实施 1、设施完好率 100 2、报警系统灵敏，有 效 6 公共通道、 门厅、楼梯 间、会议室、 会展厅、架 空层 1、每半年对公共地面进行一次维护 2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护 3、每 3 年对通道、门厅、墙面、天棚、 扶手、栏杆进行一次全面维护 4、每年对公共窗户进行一次全

24、面维护 由工程管理部 按相应技术作 业规程实施 1、美观完好，无缺损 2、整洁、清爽 7 卫生间、茶 水间 1、每年对卫生用具进行一次全面维护 2、每年对水、电设施进行一次全面维 护 3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次 全面维护 由工程管理部 按相应技术规 程实施维修 1、完好，无缺损 2、使用正常 3、整洁，清爽 8 上、下水管 道 1、每年粉刷管道一次 2、每年检修一次，并坚固管道固定码 3、每年雨季前检查一次雨水口，更换 不合格部分 由工程管理部 按相应技术规 程实施维修 1、美观完好 2、上、下水通畅 3、无渗漏 9 冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚 1、每年对冷、暖气管道进行一次全面

25、 维护 2、每年对顶棚进行一次全面维护 3、每年对通信线路进行一次全面检修 由工程管理部 负责组织实施 1、完好，无损环 2、线路畅通，使用正 常 二、机电设备设施的管理维护方案 （一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准 1、每日巡视保养项目 每日巡视保养项目如下表所示。 每日巡视保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 外壳 1、查低压母线2、检查壳体 低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹 温度计 1、 检查是否完好2、 观察温度指示 显示正常、无损坏、温度不超过 140 声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音1 电力变 压器 （干式） 变压器室 1、 检查门

26、窗、地面、四壁 2、 检查通风道、通风设施 3、 检查室内照明设施 4、 检查室内消防设施 无杂物、不渗水、能防止小动物进入， 干净整洁、功能正常、通风良好、无锈 蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能 正常 2 低压开 关柜 柜正面 1、 清扫（擦拭）柜正面 2、 检查仪表指示及运行参数 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 电压在正常范围，工作状况符合运行要 3、 检查空气开关 4、 检查闸门开关、操作机构 5、 检查分闸、合闸指示灯 求，指示灯指示正常 柜背面 1、 观察母线、连接点、引出 线 2、 检查电度表 连接良好、接点无发热变色，电度表铝 盘转动正常 柜正面 1、 清扫（擦拭）柜正常

27、 2、 检查仪表指示及运行参数 3、 检查自动补偿器 4、 检查各组电容指示灯 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 电压在正常范围，补偿器功能正常，指 示灯完好 3 电容器 柜 柜内 1、 观察电容器壳体、套管 2、 检查导线及其连接点 3、 检查柜内温度 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无 过热变色、无热熔现象，柜内温度不超 过 45 机身 清扫机身及周围地面 无灰尘、无杂物 控制房 1、 检查信号指示2、 检查各控制形式、状态 机组处于正常备用状态，符合运行规程要求 蓄电池 1、 检查浮充电压、电流值2、 检查蓄电池液比重及液位 浮充电压 261V，浮充电流 12A（观 察充电电流表）

28、，电池液比重 1.261.30（采用吸式比重计） ，液位不 低于极板 冷却水箱 检查水位 水位在正常刻度范围 储油箱 检查油位 保证储油至少能供机组运行 24 小时 润滑油 检查润滑油位 润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内 4 柴油发 电机 通风 检查机房通风设施 风机运行正常、室内通风良好 5 强电井 强电井室 1、 检查房顶、四壁、地面、 门 2、 检查室内照明设施 3、 检查电缆、母线槽 无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动 物进入，干净整洁，开关、灯具功能正 常，无损伤、无放电痕迹、无 2、每周保养项目 每周保养项目如下表所示。 每周保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 完成每日巡视保

29、养项目 无灰尘、无污迹 1 电力变 压器 接地线 1、 检查接地线2、 检查连接点 无断股，无锈蚀，接触良好 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 2 低压开 关柜 柜背面 1、 检查闸刀开关 2、 检查自动开关 3、 检查保险丝具 4、 检查电缆及电缆头 5、 检查母线支撑固定装置 不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢 固不松动，接线桩头无发热变色，无焦 糊异味，容量符合规定，固定可靠，无 破损，无松动 地下电缆 室 1、 检查室内环境 2、 检查电缆托盘 3、 检查电缆 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序 整洁无杂物，固定可靠 无损坏，无放电痕迹 完成每日巡视保养项目

30、柜正面 手动（用转换开关）逐组投切电容器 控制正常功能良好，指示仪表及信号正确 接地 检查接地线 无松动、无断股3 电容器 柜 柜内 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线 接触良好、无过热、无损坏 完成每日巡视保养项目 冷却水系 统 1.检查冷却水箱水位 2.检查各管路及连接部位 水位距注水口约 50 毫米 连接良好，无渗漏 燃油系统 1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转）连接良好，无渗漏 润滑系统 1、 检查油尺、油位2、 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质 空气流阻 指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 4 柴油发 电机

31、控制系统 手动空载试运行 1、 按操作规程手动启动机组 2、 检查发电机控制屏上各类 仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响 电压、频率正常，信号灯指示正常，油 压、水压正常，油温、水温正常 3、年度保养项目 年度保养项目如下表所示。 年度保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹 变压器 1、全面清扫、擦拭 2、全面紧固螺栓连接部分 3、测量烧组直流电阻 4、测量线圈绝缘电阻 5、测量相间绝缘电阻 清扫、无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均 值的 4%，线间差别不大于三相平均值的 2%） ， 采用 2.5kv 兆欧表，限值

32、将舍有关规定 电气连接 1、 调压连接片 2、 一次电缆接头 3、 二次母线槽接口 调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接 口紧固、良好 1 电力变 压器 变压器室 1、 全面清扫 2、 清扫、检查高压负荷开关 3、 检查修理室内照明、通风、 消防设施 清洁、无蛛网、积尘 清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障 完成每日巡视保养项目 2 低压开 关柜 仪表 校验仪表、校验电度表 柜内 1、全面清扫灰尘 2、整理二次线，补齐、更换二 次线接线号 3、检修闸刀开关 4、检修自动开关 5、全面检查紧固螺栓连接点 6、补刷相位漆 无灰尘、无油质、无杂物 整齐、美观、清晰 三相网期到位、

33、接触面（线）大于 2/3 以上， 刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作 可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定 地下电缆 室 全面清扫、整理 无垃圾、无杂物，电缆排列整齐 完成每日巡视保养项目 柜内 1、 全面清扫灰尘 2、 整理二次线，更换字迹不 清晰的接线号 3、 检修控制元器件 无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠 3 电容器 柜 电容器 1、 检查电容器壳体及瓷瓶 2、 测量电容器二极对外壳及 二级闸绝缘电阻 3、 测量电容容量，更换失效 的电容器 壳体无凹凸，无破损 绝缘电阻值不做规定，使用 1000V 拭表用微 法表测量或用电压流量表测量 容量不

34、超过额定值的10% 完成每日巡视保养项目 1.检查紧固各连接部分螺栓 2.检查连接导线 3、更换冷却水 4、更换机油滤清器，检查机油 油质，老泥油变黑，应更换机 油，清扫或更换油水分离器， 更换或清洗柴油滤清器 无松动 连接完好 手动试机，观察各种参数是否符合运行规程 燃油系统 1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转）连接良好，无渗漏 润滑系统 3、 检查油尺、油位4、 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质 空气流阻 指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 4 柴油发 电机 控制系统 手动空载试运行 3、 按操作规程手动启动机组 4

35、、 检查发电机控制屏上各类 仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、 频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正 常，油温、水温正常 接地线 检查接地线螺栓及连接情况 紧固良好 接地体 检查接地体焊接头 焊接良好、无锈蚀 5 供配电 接地系 统 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电 阻 接地系统的接地电阻小于 10 （二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 1 各类指示灯（含电源、 信号） 直观目测 指示灯指示正常 1 个 月

36、 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 1 个 月 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 4 各电器元件接线端子 及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，无烧损 半年 5 各电源、信号 如有轻微破损或烧焦现象， 用绝缘胶带包扎，严重时 更换 导线无破损、烧焦现象 半年 6 控制台内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 消 防 控 制 台 7 控制台表面除尘 用干净布、毛刷除去表面 灰尘 无尘 每日 1 指示灯 直观目测 “Acpower”（绿色）指示 亮，其余指示灯不亮 1 个 月 2 电源电压 在按下内部电源电压/后 备电压（或外部“Ba

37、t tery Test”健）切换健 前后，目测指示灯是否正 常 指针指示24V（5V） 1 个月 3 报警功能 按下“Fme Tegt”健 “Zone Alam”指示灯和 “Switch Care”指示灯亮 几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个 月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎，破损或老化严重 时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 集成 报警 器 7 报警按钮盒 直观目测 按钮盒完好、无松动 1 个 月 1 指示灯 直观目测 “Acpower”（绿色）指示 亮，

38、其余指示灯不亮 1 个 月 2 电源电压 在按下内部电源电压/后 备电压（或外部“Bat tery Test”健）切换健 前后，目测指示灯是否正 常 指针指示24V（5V） 1 个月 3 报警功能 按下“Fme Tegt”健 “Zone Alam”指示灯和 “Switch Care”指示灯亮 几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个 月 集中 报警 器 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎，破损或老化严重 时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 1 烟感探头 用力吸一口香烟，

39、在距离 探测器 20处喷向探头 红色指示灯 半年烟感 探头 2 温感探头 用 750W 电吹风在距深测 器 50处向深测器吹热 风 区域报警器上相应位置的 报警指示灯亮 半年 1 控制箱内部各电器触 点 如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 2 控制箱内部各电器元 件接线端子及端子排 端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 3 机械部分（齿轮、锋 条） 如有锈损用煤油清洗，然 后加润滑油 无锈损且表面涂有润滑油 1 年 4 卷帘门门体 用煤油清洗锈损部分 无锈损 1 年 5 电机接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动 半年 防火 卷帘 门 6 报警按钮盒 直观目测 完好

40、无损 1 个 月 1 防火门门体 直观目测 完好无损、无变形 半年 2 防火门弹簧铰链 有损坏更换备件，若无损 加机油 完好，弹性适度 半年 防 火 门 3 消防通道、防火门 直观目测，关开关防大门 消防通道通畅，防火门开 闭自如 1 年 1 排烟风机表面除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个 月 2 控制柜内各接线端子 及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 3 控制柜内部各电器触 点 有烧损现象，拆下后用砂 纸打磨或更换 触点完好，控制启停正常 半年 4 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯泡 电源指示灯指示正常 1 个 月 排烟阀微动开关及内 部接线端子 用螺丝刀紧固 端子

41、无松动，微动开关固 定良好 1 个 月 排烟 系统 5 排烟阀复按钮、导轮、 钢丝、转轴 用油壶给导轮、钢丝、转 轴加油 复位按钮控制无误，排烟 窗开启灵活 1 年 1 加压送风机除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个 月 2 控制柜内部各电器触 点 如有烧损，拆下后用砂纸 打磨 触点完好，控制启停正常 半年 加压 送风 系统 3 控制柜内各接线端子 及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 4 各送风口百叶窗 直观目测 送风口百叶窗位置正常 3 个 月 5 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯泡 电源指示灯灯亮 1 个 月 1 控制柜上电源指示灯 及各类开关 直观目测 电源指示正

42、常，开关处于 开启或自动状态 1 个 月 2 控制柜内各电器触点 如有烧损，拆下后用砂纸 打磨 触点完好、无松动 半年 3 各电器元件接线端子 及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固、无烧损 半年 4 电源（信号）线 如有破损用绝缘胶带包扎 导线无破损或老化现象 半年 消防 系统 控制 柜 5 控制柜除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 每日 1 指示灯 直观目测 指示灯亮且处于等待状态 1 个 月消防指示 牌 2 指示灯 按测试键 按测试键后指示灯亮 1 个月 1 主机各电源信号、控 制信号及音量调节键 直观目测 信号指示正常，音量调节 位置合适 1 个 月 2 各切换器、控制器 通电试验

43、 转换工作正常 1 个 月 3 各放大器 放音试听音质、音量 音质、音量良好 1 个 月 4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有 破损，用绝缘胶带包扎 端子无松动，各导线完好 1 年 5 压带轮主导轴，磁带 机磁头 用清洗带清洗 表面无粉尘 3 个 月 6 各层扬声器接线是否 牢固，纸盒是否完好 如松动，用螺丝刀紧固 各扬声器接线牢固，纸盒 无破损 半年 消 防 应 急 广 播 系 统 7 主机柜内除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 1 机房卫生 用拖布、帚把、擦布打扫 设备房地面 机房整洁、干净 1 个 月 2 机房内照明、电话 开关电灯、通话检查 照明完好、电话通话正常 1 个 月

44、 设 备 机 房 3 地漏 排水试验 地漏排水通畅 1 个 月 1 推车式灭火器 直观目测 完好无损，压力在正常范 围 1 个 月 2 干粉灭火器 直观目测，并用手摇动瓶 体 压力正常，指针指示在绿 色安全区内 1 个 月 灭 火 器 材 3 手提式 1211 灭火器 直观目测 压力正常，指针指示在绿 色安全区内 1 个 月 喷 淋 1 水泵 手动盘车 转轴转动灵活 2 个 月 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时不漏水 半年 3 水泵加润滑油 更换并添加润滑油 水泵转动灵活 半年 4 阀门 添加盘根或更换垫片，清 洁阀杆 开启自如，不漏水，阀杆 无锈蚀 半年 5 水泵和电机 用擦布和毛刷除尘

45、无尘 1 个 月 6 各信号阀 直观目测 在区域报警器上的相应位 置无报警信号 1 个 月 7 各水流指示器 放水试验 消防值班室相应的指示灯 亮，并发出报警 3 个 月 系 统 8 喷淋头 直观目测 喷淋头表面油灰不可过多 半年 （三）电梯的定期维护及检修方案 1、曳引机的保养 （1）减速箱 箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。 润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。 应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新 油。 应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，

46、应采取措施减少轴承的轴向游隙。 应使轴承的温升高于 60，箱体内的油温不超过 85，否则应停机检查原因。 当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。 当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异 签中心距或换掉蜗轮蜡杆。 （2）制动器 应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要 时可加石墨粉润滑。 制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过 0.7 毫米，当间隙过大时，应调整。 制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。 当发现制动瓦磨损导

47、致铆钉头外露时，应更换制动瓦。 （3）曳引轮 应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。 对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于 2 毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮 轴厚度不应小于曳引绳直径。 （4）曳引电动机及速度反馈装置 应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等 部分的灰尘。 对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。 当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。 应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下 （

48、主机线圈 0.5 兆欧，其他部分 0.25 兆欧） ，应采取措施提高绝缘性能。 2、曳引绳和绳头组合的保养 （1）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差 应在 5%以内） 。 （2）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面 薄薄地涂一层润滑油。 （3）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准， 应立即停止使用，更换新绳。 （4）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。 （5）在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺

49、，切不可马虎从 事。 （6）应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过 小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇 头。 3、限速器与安全钳的保养 （1）应保证限速器转动灵活，对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油 一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。 （2）应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。 （3）应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。 4、导轨和导靴的保养 （1）对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出 量及保持清洁。 （2）滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过 1 毫米（双侧） ，