房地产销售培训全集(终极).doc

1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产销售培训全集（终极） 第一章 房地产基础知识培训 一、 房地产的概念 二、 房地产的特征 三、 房地产的类型 四、 房地产专业名词 五、 房地产面积的测算 第二章 房地产市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、市场调研的方法 第三章 销售人员的礼仪和形象 一、 仪表和装束 二、 名片递接方式 三、 微笑的魔力 四、 语言的使用 五、 礼貌与规矩 第四章 电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第五章 房地产销售

2、的业务流程与策略 一、寻找客户 二、现场接待客户 三、谈判 四、客户追踪 五、签约 六、售后服务 第六章 房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策； 二、逼定的技巧； 三、说服客户的技巧； 四、如何塑造成功的销售员； 五、如何处理客户异议； 六、 房地产销售常见问题及解决方法。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 第七章 个人素质和能力培养 一、心理素质的培养； 二、行为素质的培养（A 敬业精神、B 职业道德） ； 三、专业知识的自我提升； 四、身体素质； 五、销售能力： 1、 创造能力； 2、 2、判断及察言观色能

3、力； 3、 3、自我驱动能力； 4、 4、人际沟通的能力； 5、 5、从业技术能力； 6、 6、说服顾客的能力。 第八章 员工守则及职责 第一章 房地产基础知识培训 一、房地产的概念 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和 依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两 者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、 土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等 多种经济活动的具

4、有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系， 又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程， 它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承 包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑 业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的 土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时

5、交流！ 有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系， 主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价 格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起 的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 二、房地产的特征 房地产的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。 房地产的经济特征 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性

6、 e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势 的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。 三、房地产的类型 1、按用途划分： a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 2、房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为 1-3 层 多层住宅为 4-6 层 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 小高层住宅为 7-11 层 中高层住宅为 12-16 层 16 层以上为高层住宅 3、房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签

7、订土地使用权出让合同书的用地，其土 地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱 乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 4、房屋建筑结构分类标准 类 型 内 容 编号 名称 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括 悬索结构。 2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢 筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上 建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进 施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 4 混合结构 承重的主要结

8、构是用钢筋混凝土和砖木 建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙， 或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。 如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如 竹结构、砖拱结构、窑洞等 四、房地产专业名词 1、常用名词（阴影部分应重点掌握） 五证：a.建设用地规划许可证； b 建设工程规划许可证；c. 建设工 程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a 住宅质量保证书 、b住宅使用说明书 ； 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属 的法律凭证； 房地

9、产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级 市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、 招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定 的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的 房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁 的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易

10、活动 的市场； 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地 的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法 处分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开 发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有 土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用， 经批准并补清地价后可以继续使用； 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、 煤气通及场地平整； 红线图：又叫（宗地图） ，是按一定比例尺制作的用以标示一

11、宗地 的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁 发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地 面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的 建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及 地面以各层建筑面积之和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （如：在 10 万 平方米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0） 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构

12、牢固、层高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积 之和与建设用地面积的比率；（如：在 10 万平方米的土地上，建筑 用地净面积为 8 万平方米，其建筑覆盖率为 0.8建筑密度为 80% ） 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比 率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在 10 万 平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%） 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水

13、平投影面积之和 与建设用地面积的比率； 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套 （单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元） 应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的 建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积； 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等 结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复 合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自

14、然层 数的使用面积总和计入使用面积； D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、 餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分 摊公用建筑面积。 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各 套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应 分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国 家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或 楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去

15、楼板厚度的净剩值； 公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功 能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体 水平投影面积的 50。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建 配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用

16、地的规划控 制线。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡 的地段。居室是家庭的“领地” ，讲究一定的私密性，大门一开，有 玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于 功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块 放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、 简单会客的场所。 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买 商品房时应签预售合同。期

17、房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当 前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购 房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者 在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是 指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房是指没有装修的房。 业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利 益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运 作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它 代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础

18、设施提供业 主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其 中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾 及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影 响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。 会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私 密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的 社交场所。 入伙是指业主领取钥匙，接房入住。 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立 契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房 屋。在中国境内转移土地房屋权属承

19、受的单位和个人为契税的纳税 人。 （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠予。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2、房子的种类 安居房指实施国家“安居（或康居）工程“而建设的住房（属于经 济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的 面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售 价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠 政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

20、 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占 用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用， 收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人 的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处 置自己的房地产权利。 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业） 开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制， 所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、 代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价

21、等组成。 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、 个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、 建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属， 按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部 分出资的，拥有部分产权。 集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成 本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改 成本价格，其产权为房改成本价房。 公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政 府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的

22、住宅， 公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事 业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的 房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买 的商品房、自建房屋、集资建房等。 房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优 惠产权。 空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产 证）已超过一年的商品住宅。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 五、房地产面积的测算 1、 计算全部建筑面积有哪些？ 1）

23、 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房 屋按各层建筑面积总和计算。 2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。 3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算 面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平 投影面积计算。 4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋 自然层计算面积。 5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼 梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以上的部位， 按外围水平投影面积计算。 6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7）

24、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积 计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建 筑面积。 8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均 按其柱的外围水平投影面积计算。 9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积 计算建筑面积。 10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以 上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积 计算。 11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构 的外围水平投影面积计算。 12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为 房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据

25、或实际测 量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图 报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。 13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投 影面积计算。 14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的， 按其高度在 2.20 米以上部分的外围水平面积计算。 15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 面积。 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1） 有盖

26、无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计 算面积。 2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶 盖水平投影面积的一半计算面积。 3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一 半计算面积。 5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算 面积。 3、不计算建筑面积的有那些? 1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、 悬挑窗台等。 2） 检修、消防等室外爬梯。 3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露 台） 、游泳池等。 4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防 干道、支

27、线等。 5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间 安置箱罐的平台。 4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、 公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、 技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、 建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、 水箱间等。 5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非 机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开 放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物

28、使用的配电房； 公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 第二章 市场调研 一、房地产市场调研的含义 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市 场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进 行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营 业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调 查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳” 。 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定

29、和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1地段（地点、交通、环境等） 2公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计 等） 3基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5面积与户型（面积与户型配比情况） 6 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等； 区内包括会所、健身房等） 7 价格（起价、均价、最高价） 8 推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9 销售情况（销售率等） 10付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11客户群体（客户

30、群体分布情况） 12楼盘优、劣势等 四、调研方法 1网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2电话调查法 直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同 行调研。 3亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点-可以从销售人员口中获得有效信息； 缺点- 不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点-以同

31、行身份 可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-内容虽 然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心 态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效 果，而且可以间隔性地去调研。优点-可以用专业的语言 去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时， 你会得到楼盘的真实有效的信息。 第三章 销售人员的礼仪和形象 销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象， 在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减 少顾客的疑虑，提高亲和力，进而促使顾客产生购买行为，达成交 易。因此，销售人员应有整洁的仪表、

32、亲和力较强的仪容；有主动 积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有 流利的口才、收放自如的交谈能力等。 一、仪表和装束 女 性 公司有统一制服时必须穿工服上班 服装：女性服装以职业化为准，大方得体，不穿奇装异服，不得穿 拖鞋。 装饰：女员工要化淡妆，不得浓妆艳抹，不得留长指甲、涂色油。 忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，头发不染夸张颜色。佩 戴首饰不要多多益善，首饰选配得当，不戴炫耀饰品。 男 性 服装：男性必须穿西装打领带，夏天穿浅色衬衣配深色西裤，皮鞋 保持光亮。 头发：头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度， 不得留胡须 。 二、名片递、接方式 名片的递

33、接也是非常有讲究的，下面我们就来讲诉一下有关名片的 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 递接： 1首先，我们来讲诉一下接名片，当客户主动给你递名片时您要面 带微笑双手去接过客户给你的名片并说谢谢！将接过的名片在短时 间内注视一下名片上的公司名称和客户姓名及职务时间不宜过长。 男士看完后将放在上衣口袋，女士如果衣服没有口袋的将名片放在 随身携带的笔记本或资料夹里千万不能掉在地上，切记不要拿着客 户的名片在手里捏来捏去。 2在递名片的过程中,先检查随身是否配带名片夹。不要想到了再 去办公室或去销售前台去拿，你要主动的给

34、客户递名片不要等到客 户主动向你要就不好了并面带微笑的说您好！双手拿着名片二角正 面朝上字体要正面对着客户这样一来可以让客户在第一时间内认识 你。千万不能将字体弄反。先生或小姐（女士）我姓张请多指教， 不知有什么可以为您效劳等礼貌用语。 三、微笑的魔力 销售员首要具备的条件是一副亲善的笑容及一份对工作客户的热诚。 诚挚热情是打破客户之间障碍的唯一良方，礼貌亲切的笑容散发出 的化学作用，会使销售员如有如天赋神力。使客户做出认购决定。 即使客户不能成功认购，相信也会留下信任及难忘的印象，为下次 认购铺垫了管线。 笑容能给工作带来方便，家庭带来幸福，给生意带来兴隆。你对别 人皱的眉头越深，别人回报你

35、的眉头也就越深，但如果你给对方一 个微笑的话，你将得到 10 倍的利润。在一个恰当的时间、恰当的场 合，一个简单的微笑可以制造奇迹。微笑绝不会使人失望。获得特 别的“微笑知识”的话，有几条简单的规则： 1) 当你不想笑的时候就笑，把烦恼留给自己，让别人相信 你是快乐的； 2) 和别人分享你乐观的思想，微笑是会蔓延的。当你笑的 时候，人们会认为你感觉很好，就会快乐； 3) 用你整个脸微笑，一个成功的微笑是包括整个脸让人看 起来很高兴，微笑布满整个脸，可以点燃别人的自信心，可以引起 别的信赖； 4) 把眉头舒展开来，微笑时眉头是舒展的，如紧着眉头笑 是苦笑，要从心里笑，看上去一脸开朗的、快乐的微笑

36、； 5) 运用你的幽默感，幽默感不是指那种低格调的笑话，或 是寻别人开心的恶作剧，而是指那些好的真正有趣的故事，当玩笑 开在你身上的时候你只要跟着笑，对别人微笑，但永远不要冷笑。 6) 大声地笑出来，假如微笑是具有魅力的，那么发自肺腑 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 的大笑就具有超级魅力，大笑是会传染的。 7) 笑容，是向对方传达爱意的捷径； 8) 笑，具有传染性。所以，你的笑会引发对方的笑或是快 感。你的笑容越纯真、美丽，对方的快感也越大； 9) 笑，可以轻易除去二人之间厚重的墙壁，使双方门扉大 开； 10)

37、 笑容是建立信赖的第一步，它会成为心灵之友；没有笑 的地方，必无工作成果可言；笑容可除去悲伤、不安，也能打破僵 局；将多种笑容拥为己有，就能洞悉对方的心理状态； 11) 笑容会消除自己的自卑感，且能补己不足； 12) 笑容会增加健康、增进活力。 四、语言的使用 （一）提高语言的表达能力 人交往的目的，就是为了沟通思想、情感，明确交往的主题，达到 自己的意愿。通过语言的交谈，使双方思想趋于接近、感情融洽、 排除误会和干扰，实现各自的意愿。在与客户进行交谈时要注意以 下三个原则：语调要和缓，表达要热情，语气要充满信心。 与客户谈话的目的是为了感染客户、打动客户。销售人员通过语言 表达向客户传递一系

38、列有关自身、产品、公司的信息，让客户感觉 到销售人员对自己、对产品、对公司的信心。对于生意人来说，有 一句俗话：不怕货卖不出去，就怕话说不到家，可见表达能力之重 要。所以，销售人员要不断提高自己的表达能力。加强自己的表达 能力，须注意以下几点： 1声音洪亮：销售代表一定要注意自己的声音大小，切不可声音太 小，让人听不清楚； 2避免口头禅：每个地方都有方言，每种方言都有自己的口头禅， 语言表达时应尽力避免这种口头禅； 3避免语速过慢：表达时要掌握好语速，语速过快，别人听不清楚； 语速过慢，就会给别人充分的准备时间； 4避免发音出错：例如，在南方有许多销售代表对“十”和“四” 两个读音区分不清楚，

39、这会酿成大错。 五、礼貌与规矩 礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，应从五 个方面多加注意，以形成良好的交往习惯。 1你是否善于聆听他人的发言 优秀的销售人员首先是耐心的听众，善于从他人的言谈中捕获有价 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 值的信息，根据客户的要求随时调整自己的策略。打断他人的发言 是一种不礼貌的行为，容易引起他人的反感和不满，应尽量避免。 专注聆听是重要的，其表现是要尽量保持与对方目光的接触。当别 人滔滔不绝，而你却游目四顾，试想，对方的心境如何呢？这不仅 是一种粗鲁无礼，更会使人

40、感觉你不尊重他且缺乏诚意。对方在投 入地讲话时，你要做出相应的表情和简单的应答以强调你真正在听。 你可以加上微笑、惋惜和点头、摇头等各种体态语言让对方感应。 在聆听的同时，你还要注意对方的神态、表情、姿势以及声调、语 气的变化，尽量让自己听懂这类非语言符号传递的信息，以便比较 准确地了解对方的话外之意。 2你是否言谈中经常流露出对自己的雇主、公司、朋友或熟人有不 尊敬或不满意的态度 表面上看起来，跟别人谈到这些问题会显得坦诚相待，但实际上别 人会对这种言行很不屑，会认为你不忠诚，不可信赖，这将直接影 响到你的销售业绩。 3你是否具有幽默感，谈话风趣 在与客户交谈时，可以适当地开一些玩笑，但要注

41、意把握好分寸， 不宜过头。适度的玩笑和幽默，其本意绝非取笑他人的无知、错误 和动作，而是怀有好意的感情交流。在销售中，有效地运用幽默， 可以给你带来灵感，使销售工作更顺利。但是，若玩笑过分、低级， 则适得其反，会让人认为庸俗。 4你是否对公司和产品充满信心 与客户交谈时，特别是介绍自己的公司和产品时，要尽量做到放松 和自信，让客户感觉到你对自己公司和产品充满信心。 如果此时表 现得紧张，缺少自信，则很难让客户下定决心购买你的产品。 5你最好在客户面前不吸烟 在客户面前尽量不吸烟，因为抽烟会分散注意力，影响交谈的效果。 另外，烟是有害的，在不抽烟的客户面前抽烟也是不礼貌的。 第四章 电话礼仪及技

42、巧 一、接听电话规范要求 1、销售人员应在电话铃响三声内拿起听筒，并首先亲切问候：“您 好！花园！” 2、销售人员在接听电话时应面带微笑，声音清晰、自信而亲切，耐 心、细心的回答客户所提出的问题，主动询问对方知道的途径，通 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 话结束时应诚恳邀请对方前来参观，挂断电话时应听到对方的挂断 声方可放下电话。 3、接听过程中可运用赞美或第三者赞美之词，使对方消除戒备。 4、接听电话中不要太注重使客户接受所推物业，只需要尽量说服客 户来现场看楼即可。 5、如接听电话对方是明确表明是同行调研时

43、，销售人员不得敷衍， 但不能向其透露销售机密。 7、 接听电话后，销售人员应立即详细填写电话登记表 。 二、电话跟踪技巧 做为一个从事销售岗位的从事人员首先个人的业绩决定着销售人员 的能力和个人的收入。下面我们就要讲诉一下有关电话跟踪的技巧： A、电话跟踪中客户与时间的选择？ 1、 客户一般分为两大类：上班族、无业族。 上班族：上班族客户不要选择早上电话跟踪，因为早上是上班族最 忙的时候一般来说他（她）们都不会和你用心在交谈。中午也不是 最佳的时机，由于中午休息的时间比较短而且都在急急忙忙的赶回 家吃饭，所以通常都不选择在此时间段跟踪。那什么时间是最佳时 间段了？根据从事多年的销售员经验在这一

44、类的客户上他（她）们 通常在晚 上 78 点钟是比较闲的时候，因为他（她）们在忙碌着 一天的工作下终于可以在家放松一天紧张的神经。这时候如果你给 他（她）电话他（她）都会和你用心交谈。 无业族：一般来说无业族客户早上都在睡懒觉这时你给他电话他 （她）们都敷衍你几句。晚上也不是很好的时间因为晚上通常都是 约了一帮朋友在一起喝酒聊天不会和你聊这些问题。那么什么时间 比较合适了？午后的时间是他（她）们比较闲和理自的时候。这个 时候交谈较佳。 B、电话约见要达到的目的？ 在给客户电话之前首先要明确自己的意图和目的。切记千万不要拿 起电话不加思考的就给客户打过去。 C、电话约见的要求？ 在给客户打电话时

45、，必须事先精心设计好自己的开场 白，要做到谈话的时间短、口齿清楚、语调平稳、言辞恳切、理由 充分、陈述约见事由时，简明扼要、切记心浮气躁、口气逼人、尤 其是客户不愿接见时，更要心平气和、好言相待，在约定的时候要 积极、主动、不给客户拒绝、托辞的机会。 D、电话约见语言艺术有以下几点： 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1表达自己丰富的感情：当自己融入妙语之中，所产生的力量才会 凝聚起来，如演员的表演一般，说妙语也是如此，必须带着丰富的 感情，将自己的体会一并传达给你的听众，否则“妙语”只是一句 话，或是一则文章而

46、已，没有任何作用。 2。避免说教的口气：妙语就是巧妙的语言及文词在传递个人的思想 与观念。因此，不要带有任何说教的语气，以免破坏了妙语应有的 功能。 3擅用肢体语言：虽然手势、眼神、微笑是无言的一种动作，却散 发着无比的魅力，能抓住听众的眼光，让听众在不知觉当中随着你 的手势或是微笑了解你所要表达的意念。记住，肢体语言的表达在 说妙语的时候占有 80%以上的重要性，所以请不要吝啬活动的双手， 双脚及眼、耳、鼻、口、舌。 4。谁是听众：有人听，妙语才能起作用，但是谁要听？听什么？必 须对事物有一个概括性的了解，以确保妙语能够产生预期性的效果。 掌握住这些基本概念，从现在开始马上进入学、做、教的学

47、习方法 之中，假以时日，你将是一位说妙语的高手。 第五章 房地产销售的业务流程与销售策略 第一节 寻找客户 一、客户的来源渠道 要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许 多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销 活动、上门拜访、亲友介绍等。 二、接听热线电话 1基本动作 1) 接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候： “你好！花园！” ，而后再开始交谈； 2) 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、 进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品 的卖点巧妙地融入； 3) 在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：客户的 姓名、地

48、址、联系电话等个人背景情况的资讯。客户能够接受的 价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 方式的确定最为重要。 4) 最好的做法是，直接约请客户来现场看房； 5) 马上将所得资讯记录在客户来电本上。 2. 注意事项 1) 接听电话时，要注意按公司的要求做（销售人员上岗前， 公司要进行培训，统一要求） ； 2) 广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对 客户可能会涉及的问题； 3) 广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听 电话应以 2 到 3 分钟为限，不宜过长； 4) 接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问； 5)