评估-综合案例.docx

1、机器设备评估 机器设备评估综合案例 1： 被评估对象为甲企业于 2010 年 12 月 31 日购入的一台设备，该设 备生产能力为年产产品 100 万件，设计使用年限为 10 年，当时的设备 价格为 120 万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用， 并使设备保持在全新状态。评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备 相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人 2 人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用 4 万元。 同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年 只能生产 80

2、 万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日 起，10 年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为 0.8，评估基准 日之前 5 年内，该设备的价格指数每年递增 4%，行业内操作工人的平 均人工费用为每人每月 1200 元（含工资、保险费、福利费等） ，行业 适用折现率为 10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。 1设 备 重 置 成 本 ：120（1+4%）3=134.98 2设 备 实 际 可 利 用 率 ： 3功 能 性 贬 值 07.4%)251()804102( 256.7)(.74103.108(. 5评估值= （134.98-25-17.98=92（万元） 4

3、 经 济 性 贬 值 率= 经 济 性 贬 值 额=( 134.98-25)16.35%=17.98 机器设备评估综合案例 2： 某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6 月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资 10万元。2014 年6 月对该设备进行评估，评估基准日为2014 年6 月 30日。 调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、 2011.6、2012.6、2013.6 、2014 年6 月分别为 105%、110%，110% 、115%、120%。 被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所 在企业的正常投资

4、报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为 正常纳税企业。 经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实 际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为， 被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计 标准的80% 。 根据上述调查资料，求待评估设备的价值。 参考答案 1）估算重置成本 重置成本100120% 105%+10120%115%124.72( 万 元) 2）估算实体性贬值：实体性贬值重置成本实体性贬值率 a、加权投资年限4 114.29124.72 + 110.43124.723.75 年 b、实体性贬值率3.7560%（3.7560%6 ）

5、27.27% c、实体性贬值124.7227.27%34( 万元) 3）估算功能性贬值 a、被评估设备年净超额运营成本= -12000（125%）- 9000（元） b、功能性贬值额= -9000（P/A，10%，6）-3.92万 4）估算经济性贬值 a、经济性贬值率1 (80% 100%）0.7 100%14.46% b、经济性贬值重置成本 经济性贬值率 （124.72-34+3.92）14.46% 13.68(万元) 5）求设备价值 待评估设备的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬 值 124.7234+3.92-13.68 80.96=81(万元) 房地产价值评估 （教材案例） 评估

6、案例 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第 8号楼一层公建， 建筑面积1400 平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住 宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。 小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米， 各类住宅共1300 套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央 公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车 分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居 住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十 几路交通线路。 （

7、2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面 积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方 米。 根据滨海市政府200740号文件，该地块土地级别为六级。 目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第 188号。 （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第 8 号楼，建于 2006 年，一层为公建，8 号楼共 13 层，总建筑面积 11 000 平方米，其中一层公建 1400 平方米。 公建层高 3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设 防。8 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象 房屋的外装修为塑钢门窗，

8、西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖； 内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善 的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑 料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线 采用室外光缆。 2.评估要求 评估该房地产 2011 年 4 月 1 日的市场价值。 3.评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场 售价类比法进行评估。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类 似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的 3 个交易实例 作为参照物。 参照物 A：红光小区乙住宅号楼一层公建。 该建筑建于 2009 年,位于评估对

9、象房地产东面，中央公园的东北 角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外 墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设 施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采 用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售 价为 5300 元m2，成交日期为 2008 年 4 月，当时为期房。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。 参照物 B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。 光明小区位于红光小区东侧 500 米，南靠滨海市主要交通干道黄海南 路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位 于红光小区中部，建于 2009 年，

10、其建筑结构、装修水平及设备状况 与评估对象房地产基本相同，售价为 5 800 元m2，成交日期为 2010 年 9 月，交易情况为清盘。 参照物 C：红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于 2009 年，其建筑结构、设备 状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价 为 7000 元m2，成交日期为 2010 年 11 月。 (3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修 正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。 表 8-1 因素条件说明表 进行交易情况修正。 经分析，3 个参照物中，参照物 A 为期房，与正常交易

11、相比，交易 价格偏低 10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物 B 为清盘房， 与正常交易相比，交易价格偏低 5%，交易情况修正系数为： 100/95；参照物 C 为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。 经分析，滨海市 2011 年 4 月该类房地产的市场价格与 2008 年 4 月、2010 年 9 月和 2010 年 11 月相比分别上涨了 15%、5%和 3%。则 参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的交易日期修正系数分别为： 115/100、105/100、103/100。 进行区域因素修正。 将参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的各区域因素

12、分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最 后得出参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的区域因素修正系数分别为： 100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表 8-2。 进行个别因素修正。 将参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的各个别因素分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最 后得出参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的个别因素修正系数分别为： 100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表 8- 3。 表 8-2 区域因素直接比较表 区域因素 权

13、重 评估对象 参照物 A 参照物 B 参照物 C 商务繁华度 0.15 100 100 105 103 离市中心距离 0.13 100 100 101 100 交通便捷度 0.12 100 100 103 105 道路通达度 0.11 100 100 102 105 土地级别 0.07 100 100 100 100 环境质量优劣度 0.10 100 100 100 100 绿地覆盖度 0.08 100 100 100 100 基础设施完善度 0.10 100 100 100 100 公用设施完备度 0.09 100 100 100 100 规划限制 0.05 100 100 100 100

14、比较结果 1 100 100 101.5 101.6 表 8-3 个别因素直接比较表 个别因素 权重 评估对象 参照物 A 参照物 B 参照物 C 小区内所处位置 0.12 100 98 100 105 临街状况 0.15 100 99 101 105 新旧程度 0.10 100 100 100 100 朝 向 0.07 100 100 100 100 建筑结构 0.13 100 100 100 100 建筑质量 0.10 100 100 100 100 建筑物用途 0.09 100 100 100 100 权力状况 0.06 100 100 100 100 装修水平 0.02 100 100

15、 100 103 设备状况 0.05 100 100 100 100 物业管理 0.03 100 100 100 100 比较结果 1 100 99.6 100.2 101.4 计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算 过程见表 8-4。 表 8-4 房地产价值计算表 项目 参照物 A 参照物 B 参照物 C 实际成交价格（元/平方米） 5300 5800 7000 交易情况修正 100/90 100/95 100/100 交易日期修正 115/100 105/100 103/100 区域因素修正 100/100 100/101.5 100/101.6 个别因素修正 100/

16、99.6 100/100.2 100/101.4 比准价值（元/平方米） 6799 6303 6998 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物 A、参照物 B 和参照物 C 分 别给出不同的权重 0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象 房地产的单价为： 6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元/平方米） 4.评估结果 房地产单价：6760 元/平方米。 房地产总价：14006760=9464000（元）。 企业自由现金流量估价模型的运用 大江公司 2010 年的息税前利润为 5.32 亿，资本性支出为 3.1 亿，折旧为 2.07 亿，销售收入为 72.

17、3 亿，营运资本占 销售收入的比重为 20%，税率为 25%，税前债务成本为 9.5%， 负债比率 50%。5 年后公司进入稳定增长期，稳定增长阶段 的增长率为 5%，公司 bata 值为 1.2，税前债务成本为 8.5%， 负债比率为 25%，市场平均风险报酬率为 6%。无风险报酬 率为 6%。假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。 参考答案： 1.自由现金流量的计算见下表： 项目 2010（基期） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 销售收入 72.3 81.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 营运资本占收入 比重 20% 20% 20%

18、20% 20% 20% 20% 所得税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 增长率 12% 12% 12% 12% 12% 5% EBIT 5.3 6.0 6.7 7.5 8.4 9.4 9.8 EBIT（1-t） 4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折旧 2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 运营资金投资 14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加运营资金 1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 资本支出 3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由现金流量 1.6 1.8 2

19、.0 2.2 2.5 4.2 2.加权平均资本成本的计算见下表： 项目 2011 2012 2013 2014 2015 2016 税前债务成本 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 8.50% 税后债务成本 7% 7% 7% 7% 7% 6% 债务比例 50% 50% 50% 50% 50% 25% 股权成本 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% 13.20% WACC 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 9.8% 3.企业整体价值评估见下表： 项目 2010（基期） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 自由现金流量 1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 WACC 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 10.2% 9.8% 折现系数 0.908 0.824 0.748 0.679 0.616 预测期现值 7.41 1.43 1.46 1.48 1.51 1.53 后续期现值 54.11 87.79 企业整体价值 61.53 2016 年至永 续的价值。