1、1.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价5万元,运输费0.1万元, 安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行, 且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%,调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解:现时采购价=5(1+20%)=6(万元) 现时运输费=0.1(1+1)=0.2(万元) 安装、调试费=0.3(1+40%)+0.1(1+15%)=0.535(万元) 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元) 2.某上市公司欲收购一家企业,需
2、对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持 持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从 第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率 均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少? 解:前5年企业税前净收益的现值为:181.47(万元) 稳定期企业税前净收益的现值为:55/10%/(1+10%)5=341.51(万元) 企业税前净收益现值合计为:181.47+341.51=522.98(万元) 该企业的评估值为:522.98(1-40%)=313.79(万元) 3.某商业用房地产,按国家
3、规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租 期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按 等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折 现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少? 要求: (1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算; (2)写出计算过程; (3)写出正确结论。 解:(1)计算公式为: (2)计算过程: 前五年的租金收益分别为:R1=8(万元) R2=8(1+2%)=8.16(万元) R3=8(1+2%)2=8.32(万元
4、) R4=8(1+2%)3=8.49(万元) R5=8(1+2%)4=8.66(万元) 后五年的租金收益均为:R=15(万元) 折现率为:r=10% (3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中,求得 P=66.75(万元) 4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟 开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费 和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售 费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投 资利润率为10%。
5、试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解:(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为: 地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 (2)计算楼价: 楼价20002.5900045,000,000(元) (3)计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515,000,000(元) 专业费建筑费1015,000,000101,500,000(元) (4)计算销售费用和税费 销售费用45,000,0002.51,125,000(元) 销售税费45,000,0006.52,925,000(元) (5)计算利润 利润(地价+建筑费+专业费)10(地价+16,
6、500,000)10 (注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.) (6)计算利息 利息地价(1+6)21+(15,000,000+1,500,000)(1+6)11 0.1236地价+990,000 (注:地价是在两年前就投入的,故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方. ) (7)求取地价 地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地价 1,650,0000.1236地价9,900,000 地价21,810,0001.223617,824,452(元) (8)评估结果 单位地价17,824,
7、45220008912(元/平方米) 楼面价格89122.53565(元平方米) 5.某公司的一条生产线购建于 2010 年,购建成本 800 万元,2013 年对该生产线进行评估。 有关资料如下: (1)2010 年和 2013 年该类设备定基价格指数分别为 108%和 115%; (2)与同类生产线相比,该生产线的年运营成本超支额为 3 万元; (3)被评估的生产线尚可使用 12 年; (4)该公司的所得税税率为 25%,评估时国债利率为 5%,风险收益率为 3%; 要求:根据上述条件,估测该生产线的价值。 ,( 万 元 )重 置 成 本 85.1%08123成 新 率 折现率=5%+3%
8、=8% ,( 万 元 )()(功 能 性 贬 值 96.18%185-2 评估值=851.8580%16.96=664.52(万元) 6.机器设备 1 台,3 年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10 万 元,其中买价为 8 万元,运输费为 0.4 万元,安装费用(包括材料)为 1 万元,调试费用 为 0.6 万元。经调查,该设备的现行价格为 9.5 万元,运输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、30、20。求该设备的重置成本。 (保留两位小数) 解:重置成本=9.5+0.4(1+40%)+1(1+30%)+0.6(1+20%)=12.08(万元) 7.某企业
9、转让制药生产技术,经搜集和初步测算已知下列资料: (1)该企业与购买企业共同享受该制药生产技术,双方设计能力分别为600万箱和400万箱; (2)该制药生产技术系国外引进,账面价格500万元,已使用3年,尚可使用9年,3年通货 膨胀率累计为10%; (3)该项技术转让对该企业生产经营有较大影响,由于市场竞争,产品价格下降,在以后 9年中减少的销售收入按现值计算为100万元,增加开发费以保住市场的追加成本按现值计 算为30万元。 根据上述资料,计算确定: (1)该制药生产全套技术的重置成本净值; (2)该无形资产转让的最低收费额评估值。 解:1、该制药生产全套技术的重置成本净值 3 年通货膨胀率
10、累计为 10%,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整,并根据成新率来确定净值, 由此可得该制药生产技术的重置成本净值为: 500(1+10%)9/(3+9)=412.5(万元) 2、该无形资产转让的最低收费额评估值 因转让双方共同使用该项无形资产,设计能力分别为 600 万箱和 400 万箱,确定重置成本净值分摊率为: 400/(400+600)100%=40% 由于无形资产转让后加剧了市场竞争,在该项无形资产寿命期间,销售收入减少和费用增加的折现值是转 让无形资产的机会成本,根据资料可得:100+30=130(万元) 因此,该项无形资产转让的最低收费额评估值为:412.540%+130
11、=295(万元) 8.A 企业被 B 企业兼并,需要对 A 企业自创的一项技术进行评估。据资料可知:该技术研 发时发生原材料费 10000 元,辅助材料费 4000 元,燃料动力费 1100 元,有关人员工资和 津贴 5000 元,专用设备费 1000 元,旅差费 500 元,管理费 1200 元,占用固定资产的折旧 费 3500 元,人员培训费和资料费等 1300 元,专利申请费 800 元。该技术的创造性劳动倍 加系数为 3,科研平均风险率为 6%,无形资产的贬值率为 20%。据预测,该技术使用后,B 企业每年可新增利润 90000 元。该专利技术剩余有效期限为 5 年。若提成率为 20%
12、,贴现 率 10%,求该专利技术的重置价值(计算结果保留两位小数) 。 解:(1)根据题中资料,该配方的自创成本 C 总为: C 总= (10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800)+35000(1-20%)= (234000+15000)0.8=32680.85(元) (2)该专利技术的重估价值为: P=32680.85 + 20%90000(P/A,10%,5)=32680.85+180003.7908 =100915.25 (元) 9.甲企业拟产权转让,需进行评估。经专家预测,其未来 5 年的净利润分别为 100 万元、 120 万元、150
13、万元、160 万元、200 万元,从第六年起,每年的利润处于稳定状态,即保 持在 200 万元的水平上。该企业有一笔 10 万元的短期负债,其有形资产有货币资金、存货 和固定资产,且其评估值分别为 80 万元、120 万元和 660 万元。该企业还有一个尚有 5 年 剩余经济寿命的非专利技术,该技术产品每件可以获得超额净利润 15 元。目前该企业每年 生产产品 10 万件,经分析:未来 5 年中,每年可以生产 12 万件。若折现率和资本化率均 为 10%,试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路(以万元为单位,计算结果保留两 位小数) 解:(1)该企业商誉法评估企业整体价值,再运用加和法计算出
14、企业各单项资产价值之和,最后用企业 整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 (2)计算企业整体价值 (3)计算企业各单项资产价值短期负债为 10 万元单项有形资产评估值为 860 万估算非专利技术的 评估值: 1512(0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209)=15123.7908=682.34(万元) (4)评出商誉价值 商誉=企业整体评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值短期负债)=1778.05-(860+682.34-10) =245.71(万元) 10.甲企业是一家生产家用电器的制造企业,其2001年的收益情况见利润表,表中补贴收入
15、50万元中包括了企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府专项补贴20万元;表中营业外支 出25万元为企业遭受洪灾的损失支出。经分析,预计从2002年到2005年企业的净利润将在 2001年正常净利润水平上每年递增1%,从2006年到2021年企业净利润将保持在2002年至 2005年各年净利润按现值计算的平均水平上。企业将在2021年底停止生产、整体变现,预 计变现值约为150万元。若折现率为10%,现行税收政策保持不变,试评估2001年12月31日 该企业的价值(计算结果保留两位小数) 。 利润表单位:元 项目 行次 本年累计数 一、主营业务收入 1 9 000 000 减::主营业务成本 4
16、 5 000 000 主营业务税金及附加 5 300 000 二、主营业务利润 10 3 700 000 加:其他业务利润 11 0 减:营业费用 14 300 000 管理费用 15 1 800 000 财务费用 16 400 000 三、营业利润 18 1 200 000 加:投资收益 19 0 补贴收入 22 500 000 营业外收入 23 0 减:营业外支出 25 250 000 四、利润总额 27 1 450 000 计算企业 2001 年的正常净利润:正常净利润971 500+(250 000200 000) (133)1 005 000(元) (2)计算 20022005 年各年净利润 2002 年净利润:1 005 000(1+1)1 015 050(元) 2003 年净利润:1 015 050(1+1)1 025 201(元) 2004 年净利润:1 025 201(1+1)1 035 453(元) 2005 年净利润:1 035 453(1+1)1 045 807(元) (3)计算 20062021 年的年金收益 (4)计算企业价值
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