房产经纪人培训六.doc

1、易达网 第六部分：二手房交易典型个案详细分析 案例 1：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价 156 万元，但由于其本身已经有 2 套房 子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷 款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到 的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆 忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近 20000 元的违约金，而且 所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的 承诺，所以无法向中介公司索赔

2、。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申 请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。 张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成， 还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以 降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银 行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话， 将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋 买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约

3、定未能成功，贷款可以成为终止 合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约 定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介 公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中 介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。 否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己 能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。 案例 2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。 林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数

4、 日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知 是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自 己的上家。 林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今 为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。 分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口 相关情况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再 行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售 房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房

5、违约时得到保 障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范 畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为 诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的 话，买方也无法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自 办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提 出迁出户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事 实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产 权过户的前提条件，即先迁户

6、口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口， 否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式） ， 易达网 并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家 并承担一定的赔偿责任。 案例 3：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产， 这样的情况下方式有哪几种？ 分析：交易方式有四种：（1） 、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相 关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续 （2） 、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵 押，但双方须

7、约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日） ，最好能在拿到产权证当 是送件。 （3） 、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐 （4） 、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。 案例 4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售， 陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？ 回答：应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖 公章） ，受托人身份证，国资局批文。 若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程， 上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事

8、会决议，委托书及受托人身份证。上述手续 齐全，才能办理销售。 案例 5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为 A 公司，但 A 公 司已于 1 年前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？ 回答：该产权人为 A 公司办理过户手续需要：（1）A 公司在工商局注销登记相关资料， （2）A 公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局 的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续 案例 6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方 张某想认购该房产，孙某要求首付 50%房款后交房。但张某担心一旦价格上涨，孙某

9、毁约。 为保障双方，该协议书应如何拟定？ 回答：该协议书应体现如下几点： 产权位置、价格、面积何时交付 50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一 天。签当天支付定金签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给 中介公司，防止卖方以后悔约。同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。 案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无 故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请 定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？ （1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买

10、卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为 买方违约，特申请定金归卖方所有。 （2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候 支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。 案例 7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产 权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概 2 万左右， 后来他又说要 3 万，但卖方用了老人的年龄，2 万多也差不多，但要我们弥补该老人的损 失，另加 5 千元，这种情况下怎么办？ 分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得

11、产权，即先 向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即 易达网 买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承 担，但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖人与买受人双方约定都由受 人承担的除外。中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。 案例 8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二 手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？ 分析：根据规定，凡购买不足 2 年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住 房以其契税完税证明或契税核定证明注明

12、的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税 证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期 来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动 产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房 产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖 合同追究其违约责任。 案例 9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所 得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？ 分析：根据规定，自今年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转

13、手交易的，销售时 按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋 交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。 若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、 加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如 果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人 所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。 案例 10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书” ， 接受委托的中介公司只带

14、着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又 将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消 息，拿出当初双方签订的“看房约定书” ，将这位市民告上法庭，约定书上称： “自看房之 日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的 3.5%支付违约金。 ” 分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避 中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务， 而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公 司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的

15、责任，纯属不平等的“霸王条款” ， 依法不具备法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中 介公司的合同约定条款。 案例 11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将 房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为 96 万， 而合同虚填房价为 87 万元。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介 公司多收了他 9 万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋 成交价为 38 万元，中介公司的售房合同中却虚填为 50 万元，使买房人可从银行多得到贷 款，这番“好心”同样惹来了官司，想

16、占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给 了卖房款 12 万元。 分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的 怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人 还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。 案例 12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售 价格为 26 万元。当日，这家中介公司将这套房子出 35 万元的价格售出，高出委托价格的 易达网 9 万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知 被中介公司转手交易吃掉了 9 万元，即提起诉讼，要

17、求被告中介公司返还不当得利。 分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院的审理该案 时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。 的司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某 9 万元，案件出和解而告终。 案例 13，买房投资成功案便分析：1，成功案例一:半年时间净赚 6 万，姓名：郭小姐， 年龄：约 38 岁，职业：某贸易公司部门主管 分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于 05 年底出 24 万元购入南北 广场（位于宝岗大道）约 58 平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了 12 万元的 首期，做了 10 年按揭，

18、月供仅 1300 元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介 放租作长线投资，出 1800 元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达 9 厘。 到了今年 3 月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破 5100 元/平方米的关口，郭 小姐亦委托中介出 30 万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租 一卖就净赚了近 6 万元。像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理发的投资策略，其物 业的所的地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。 案例 14，买房投资成功案例分析： 前期租赁后期自住 姓名：黄先生 年龄：55 岁 职业：已退休 分析：投资经

19、过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于 6 层的单位 内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近 1 万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还 有一部分的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄 氏夫妇可以为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上 6 楼 仍能胜任，但是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活 跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。 去年年中黄氏夫妇以 92 万元购入帝景苑 138 平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家 电后，现以 7000 元/月的价

20、格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近 9 厘。 地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上 展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充 实的保守型投资者。 案例 15，周女士今年 3 月份购买了一套面积为 133 平方米的住房，就想把原来的老房 子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政， 这套 40 万的房子，如果按照 46 万卖出的话，可能要多交 1.5 万元的税费，周女士觉得划 不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等到房子满了两年之后，再 到国土房管局最后交易，以避

21、过缴纳营业税。 分析：这样的购房相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是 按原来规定的价格买卖。双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会 有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市 场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方 会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的 营业税：46 万5.5%=2.53 万元，省钱数额 2.53 万元。 案例 16，黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于 脱手黄先生就按照原来购买的价格 64.

22、5 万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳 5.5%的营业税，黄先生就要缴纳 35475 元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先 以租赁的方式入住，每月月租为 1500 元，到了两年之后双方再交易，当然租费就计入房价， 到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约 61 万元即可拥有 易达网 此套房屋的所有权。 分析：采用方法：双方可以的确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产 权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已 付的租金当作房款。由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签 的价格与两年之后该

23、房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金 也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需 缴纳的营业税：64.5 万5.5%=3.5475 万元，避税后缴纳的营业税 0，省钱数额 3.3 万- 1.2 万=2.1 万=3.5475 万元。 案例 17，胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为 108 万，因为刚 买了 1 年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出 价 120 万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失 1 万多元，他心有不甘，而 且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家

24、商量好先去了公证处公证，愿意以 60 万的价格卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的 60 万元双方 则私下交易。 分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易 登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。 通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由 于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨 的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税: 120 万5.5%=6.6 万元，避税后缴纳的营业税=60 万5.5

25、%=3.3 万元，省钱数额=6.6 万-3.3 万=3.3 万元。 案例 8，市民张女士手头有套房子价值 45 万，有买主愿意出 60 万买下这套房子，但是， 新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少， 于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。 分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样， 房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生 市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗 交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定

26、付款方式，就是一 个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金， 也对出售方没有约束力。此外，我国合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承 担责任。 ”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买 家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“ 赠与”的方式承担风险相对 较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款， 对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：605.5%=3.3 万元， 假赠与需缴纳的营业税：0 元，省钱数额=3.3 万元。 案例 19，客户通过某中介公司与

27、卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金 20000 元，双方在合同补充条款中还约定“于 3 月 28 日前签订房地产买卖合同 ”，同时支付不低 于总房价 30%的首付款（含购房定金） 。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联 系询问筹资进展，由于首付款项高达 50 万元，又恰逢 26 日和 27 日两天系双休日，银行无 法提款，买主遂与中介公司联系确认于 28 日按约支付首付款，得到默认。但至 25 日中介 公司却告知买主，房东限其 27 日晚 12 点前必须付清首付款， 28 日上午 9 点前不来签约， 即属违约。因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即 28 日）从银行提

28、款后， 即于当日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“ 已超过规定时间 ，违约了， 首付款不收了” ，且“即已违约，20000 元定金不予退还” 。买主弄不懂： “我按居间合同 易达网 规定于 28 日来交清首付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是28 日前！” “28 日前” ，究竟是否包括“28 日”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持 认为并不包括 28 日，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方 各执一词，调解无效已告终止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户， 如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执

29、的发生，即已给 大家提了个醒，即目前因房价变动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日 趋增多，即便对“28 日前”究竟是否涵盖“28 日”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可 能“豁边” ，故执笔签订各种条约合同时，不妨再“多此一举”：在诸如“日前”后再 添上一笔“含日” 。 案例 20，2003 年 12 月 8 日，赵某（买方） ，李某（卖方） 、房地产中介公司 3 方签订 了一份房地产转让合同 （下称转让合同 ） 。 转让合同 约定，买方向卖方购买价格 为人民币 31.6 万元的商品房一套，首付 7.6 万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支 付定金 20000 元后，可入住该

30、房并应在入住后 10 天内付清首付款；其中第十条约定，如专 访在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要 求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。2004 年 1 月 5 日，赵某将定金 2 万元交付约李某后 入住该房。13 日，赵某携首付款至中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。 2004 年 3 月 13 日，李某以赵某拒不交付购房首付款，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请， 请求解除转让合同并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首 付款无法支付，过错在于李某，请求继续履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交 付首付款的事实。 仲裁庭审

31、理后，根据转让合同第十条的约定作出终局裁决：解除 3 方签订的转 让合同 ，申请人在解除合约后应双倍返还定金。 分析：所谓“定金”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行在法律规定的范围 内，一方向另一方预先交付的一定金额的款项。 “定金”分为 “成约定金” 、 “违约定金” 、 “解约定金”等。本案中转让合同第十条约定的定金性质即是解约定金。解约定金是 指在定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同； 收受定金的一方则以双倍返还定金为代价而亨有解除主合同的权利。由于房产价格的波动， 在房地产交易中经常出现卖方为了追求更大的利润究竟，宁肯双倍返还定金也不愿按合同

32、卖房的情况，更有甚者为了逃避双倍返还定金的法律责任，在买方履行相关义务时不予接 受，事后又以买方违约为由要求解除合同。为了避免灯似本案的纠纷出现，建议在签订合 同前应仔细阅读合同条款，明确自己的合同权利和义务；在订立合同时尽量提高定金的金 额（最高为主合同标的额的 20%） ；在履行合同时应保留好相关单据，出现纠纷应及时收集 证据。 案例 21，A 先生通过中介选定了一套房，就在去中介公司办理下定手续的一刹那突发 奇想，认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也 无异议，他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日 期。没想到了那一天，A

33、 先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业 主不肯，并以毁约为由，将其定金全部没收。 分析：假若 A 先生当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公 司不但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两方面的 利益。此事通过中介机构，至少可有以下两种解决方法：（1 ）办理银行按揭。没有中介的 参与，买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的，即买方不可能愿意以原业主的名字办 理房屋抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会愿意先将房产过户，以至房款 没收到， 房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎刃而解。由于中介公司与银行 易达网 签有

34、协议，可以按照以下程序：买方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后， 中介公司拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续，然后以 新的房产证抵押贷款贷款额为房价的剩余部分） ，所贷钱款交原业主。这样，风险得到控制， 双方利益均可保障。 （2）中介公司垫支。如 A 先生确实困难，而业主又急于收到房款，中 介公司会考虑在收取一定手续费和办理全权委托的前提下，替 A 先生垫钱支付，以解燃眉 之急。这也是给那些跳开中介私下成交的一个教训。 案例 22，B 先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金， 并约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买

35、家又看好了其它的房而毁约， 并且因为损失了定金而不愿配合 B 先生办理撤件手续，这下可害苦了 B 先生，由于没有见 证人，各种撤件手续办下来花了几个月，耗费两万多。 分析：据统计，80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而 且买卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定， 交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得 明白，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先 付款，付多少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。中介公司在整个交易过程中 实际上还扮演了一个风险承担人的角色

36、，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一 个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比 如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公 司依法交涉。同时，对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一 清二楚，基本不会发生什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。 案例 23，王先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高， 于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是王先生下了定 金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知 15 个工作日再去办手续

37、，谁知 到时一看，已是人去楼空。 分析：这样的事情在 1993 年、1994 年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房 屋动辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的 中介公司由于生意，不得已铤而走险，使颃出现了一些亚意“ 吃定”行为，即他们刻意制 造一些小借口，以买方银纸为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受 损失就“全身而退” 。对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里 虽然佣金不打折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌： “占小便宜吃大亏” 。 案例 24，2005 年 4 月，客户赵某和

38、中介公司达成口头协议，购买一套价格为 21 万元 的二手房，由住 佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。 2005 年 6 月 23 日，按约定赵某 将首付款 15 万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳， 并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费 580 元。2005 年 9 月 23 日，赵某向中介缴纳了 2100 元中介佣金。 2005 年 12 月 27 日，赵某领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下 来。今年 5 月，赵某才发现银行根本不知道他要办理贷款的事， 15 万首付款未交到银行， 卖主也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15 万元房款在中介存放

39、了近一年，贷款没有办下 来，证件复印件以及相关材料被丢失，这让赵某怎么也想不通。因此，他决定终止交易， 要求中介退回自己所缴纳费用并赔偿相应损失，但中介只退还了 145800 元（扣除 4200 元 作为中介佣金） ，并拒不赔偿损失。 分析：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，而赵 某和中介不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书面的形式体现。因此，按照其口 易达网 头协议，其一，中介完成了产权过户过程，赵某应该承担相应的中介服务费；其二，按揭 贷款过程没有完成，中介应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，中介对赵某的证 件复印件及相关村料具有保护的义务，赵某的

40、证件复印件及材料丢失，不论是银行丢失与 否，应属于中介的过错，应由中介承担相应损失。 案例 25，蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为 110 万元，由于 是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生支付 39 万元房款， 张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后 3 日内，由张先生协助办理产权过 户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有 产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。 分析：案例中交易双方所签订的购房合同应当受到当选保护，虽然根据相关规定，没 有产证的房屋不能转让，但是双

41、方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时 办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合 同。 案例 26，客户秦先生通过中介看好一套二手房，并在承购意向书中同意房屋总价 为 36 万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了 1 万元诚意金。但是一 周以后，秦先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他找到中介公司表 明有了自己的赣，要求退回一万元的诚意金。秦先生认为，没有签定正式的购房合同，交 易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。 多方索要未果后愤怒的秦先生把这家中介告上了法庭。 分析：

42、秦先生根据意向书付了 1 万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出 明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购房违约不买或不依约履行，则诚 意金由出售方没收” 。议价是否成功二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，诚意金的处理 不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。对诚意金的约定及上下家 议价是事成功是诚意金应当返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面 终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应 承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说， 上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金

43、法律关系 。这意味着任何一拒绝交易，都 按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。一是诚意 金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不 能擅自把诚意金转为定金。 案例 27，客户何某日通过学习中介联系看房并达成购买意向，当天向中介会了诚意金 1 万元。当何某美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主 确认房屋买卖事宜时，业主却要求提高房价，何某不同意 ，中介也只得通知何某，请他另 换其他房屋，或取回诚意金。何某认为：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在 说不卖就不卖，道理上如何说得过？何某提出如果把这次

44、买卖无法达成，要求中介公司承 担违约责任。经多次协商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法 则“承担赔偿责任。令他失望的是，最后法院却并没有支持他的赔偿要求。 分析：中介并不能保证买卖成功最近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或 者是改卖房为租房等，于是象何某遇到的情况在二折交易里面出现的频率也一下增多。买 家认为既然与中介签证了委托合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预 付了部分房款，最后却未能买到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购 纠纷” 。买房不成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是像何某这样的主张法院是不 能支持的。中介服务属于

45、居间服务，是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是“居间 性” ，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为， 易达网 不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居 间不成，根据我国合同法的规定，中介不得向委托人收取报酬。何某交纳的诚意金卖 家没有收取，而且双方对楼价也没有达成统一，因此何某也只能是拿回诚意金。 案例 28，吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订 了房地产买卖合同 。合同签订当天吴某付了定金 1 万元，上下家对交房、付款等条款作 了约定。签约一周后，吴某从购买房屋的街坊邻居等多处得到消息

46、说该房了“不吉利” ，虽 然喜欢这套房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴某向中介发出书面通知，指 出上家隐瞒了该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重在误解， 要求以此为理由解除买卖合同。经中介沟通协商后，卖家同意解除买卖合同，但却不同意 返还定金。事情一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。 但这时候，吴某终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。 分析：吴某认为，自己购买房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而 卖家没有主动告知自己，让自己产生了误解，合同最后的解除责任在卖家。卖家却反驳说， 生老病死属从之常理，吴先生没有

47、询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴先生。 （1）除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。 （2） 没有证据证明上家或中介有欺诈行为。 （3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行 为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的 意思相悖的情形。案例 29，马某为改善居住条件，将其滨江东睡一套二手房委托中介挂牌 出售，并与中介公司签订了居间合同。双方在合同中约定，马某委托中介为其提供居间服 务，以不低于 28 万元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视 作合同成立，应按房屋成交价格的 2.5%计收中介

48、。但是，居间合同签订后不久，中介发现 马某与中介推荐的客户王某私下已经达成了房屋买卖的交易，也就是说，马某逃避了应该 向中介交纳的费用。中介找到马某交涉，马某这时候却不承认他和中介之间的委托合同了， 他辩称：房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订了居间委托合同是无效合同， 并以此为由拒绝向中介支付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭， 要求按居间合同的约定支付中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判 决马先生支付约定的中介费。 分析：马某存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但最后还是输了官 司。依法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介

49、费，体现了合同的严肃性 及国家法律法规的强制性。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋若 未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不 能如此简单认定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务，马某私自成交逃避中 介费，难以得到法院的支持。 案例 30，张某于 2001 年与王某签订卫份二手房买卖，在契约中双方约定：张某将个人 位于城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币 28 万元整。 但到房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王 某要求退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全 部房款及相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于 1983 年 企业分的福利房，根据和单位的协议，20 年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约 是一份无效合同，张某返还王某的购房款 28 万元整，利息不予支持。 分析：由于产权的问题，在现实中存在几种不能交易的情况：1、福利分房。有的单位 职工参加工作时，分到了一套房，并签订了协议。协议规定个人在单位工作 15 年或 20 年 后，房子才可以自由出售。2、共有产权。房屋产