基于背包旅游者行为特征的乡村背包旅游线路设计——以岳西县为例.doc

1、本科毕业论文（设计）题目基于背包旅游者行为特征的乡村背包旅游线路设计以岳西县为例院（系）历史旅游文化系专业旅游管理学生姓名学号09019077指导教师职称讲师论文字数完成日期2013年6月2日巢湖学院本科毕业论文设计诚信承诺书本人郑重声明所呈交的本科毕业论文设计，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本人签名日期巢湖学院本科毕业论文设计使用授权说明本人完全了解巢湖学院有关收集、保留和使用毕业论

2、文设计的规定，即本科生在校期间进行毕业论文设计工作的知识产权单位属巢湖学院。学校根据需要，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许毕业论文设计被查阅和借阅；学校可以将毕业论文设计的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编毕业，并且本人电子文档和纸质论文的内容相一致。保密的毕业论文设计在解密后遵守此规定。本人签名日期导师签名日期巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）I基于背包旅游者行为特征的乡村背包旅游线路设计以岳西县为例摘要公寓式酒店是在北京奥运会和上海世博会之后兴起的一个新的酒店经营模式,但在近几年快速发展过程中也出现了很多问题。

3、文章共分为五个部分第一部分以介绍公寓式酒店起源和定义为开头,对公寓式酒店的定义和特征作了详细分析，并将公寓式酒店与酒店式公寓作比较，更加明确公寓式酒店的内涵；第二部分对公寓式酒店产品进行SWOT分析，从而正确定位公寓式酒店的经营管理模式；第三部分挖掘公寓式酒店发展中出现的问题以及所面临的困境，提出解决方案；第四部分给出新的市场定位，公寓式酒店应当具备固定的客户群，这类客户是支撑公寓式酒店发展的重要力量；第五部分对公寓式酒店的管理提出积极建议，强调政府的宏观调控作用，公寓式酒店需要政府推出有效政策，加上酒店管理公司和投资者的共同努力，才能健康有序的发展。关键词酒店；公寓式酒店；雅诗阁酒店公寓式酒

4、店发展现状及发展方向IITHESITUATIONANDDIRECTIONOFAPARTMENTHOTELABSTRACTAPARTMENTHOTELISANEWBUSINESSMODELINRECENTYEARSAFTERTHEBEIJINGOLYMPICSANDSHANGHAIWORLDEXPOITHASMANYPROBLEMSBECAUSEOFITSEXTREMELYFASTDEVELOPMENTTHEARTICLEISDIVIDEDINTOFIVEPARTSTHEFIRSTPARTSTARTINGFROMTHEORIGINOFAPARTMENTHOTEL,ANDMADEASYSTEMAT

5、ICANALYSISOFTHEDEFINITIONANDCHARACTERISTICSFORAPARTMENTHOTELTHENMAKEADIFFERENCEBETWEENAPARTMENTHOTELSANDAPARTMENTSTOMAKETHEDEFINITIONOFAPARTMENTHOTELCLEARLYTHESECONDPART,MAKEAANALYSISNAMEDSWOTFORPRODUCTSOFAPARTMENTHOTEL,TOCORRECTPOSITIONINGOFAPARTMENTHOTELMANAGEMENTMODETHETHIRDPART,FINDPROBLEMSANDDI

6、FFICULTIESFROMTHEDEVELOPMENTOFAPARTMENTHOTELANDPROVIDESUGGESTIONSINTHEPARTOFFOUR,THEAUTHORDESIGNANEWMARKETPOSITIONINGFORHOTELAPARTMENTHOTELSHOULDHAVEAFIXEDCUSTOMERBASE,ANDTHETYPEOFCUSTOMERISANIMPORTANTFORCETOSUPPORTTHEDEVELOPMENTOFAPARTMENTHOTELFINALLY,THEAUTHORPUTFORWARDSOMESUGGESTIONSFORAPARTMENTH

7、OTELTOSTRESSTHEROLEOFTHEGOVERNMENTSMACROCONTROLPOWERAPARTMENTHOTELMANAGEMENTREQUIRESEFFECTIVEGOVERNMENTPOLICIES,COUPLEDWITHTHEJOINTEFFORTSOFTHEHOTELMANAGEMENTCOMPANYANDINVESTORS,ITCANBEDEVELOPHEALTHYANDORDERLYKEYWORDSHOTEL,APARTMENTHOTEL,PROPERTYHOTEL目录中文摘要I英文摘要II引言11公寓式酒店的兴起及在中国的发展111公寓式酒店的涵义2111公寓

8、式酒店的定义2112国内公寓式酒店集中城市212公寓式酒店的特点3121公寓式酒店依托的背景独特3122公寓式酒店服务功能显著3123公寓式酒店成本不高3124市场定位明确3125酒店式公寓与公寓式酒店的区别313公寓式酒店在中国的发展现状4131北京奥运会及上海世博会的成功举办4132酒店性质发生变化52公寓式酒店发展过程中的问题以及解决方法521公寓式酒店发展面临的问题6211公寓式酒店的产权模糊6212缺乏统一规范6213缺乏完善的经营制度和管理体系6214个别酒店违法经营，损害住客权益622问题的对策7221建立能够联系政府和行业的组织7222整顿酒店市场，建立章法7223优化组合，提

9、升企业核心竞争力73公寓式酒店市场定位和产品设计831目标市场定位832产品（包括服务）和配套功能设计8321产品结构8322产品档次8323配套功能设计933选址94公寓式酒店的经营方向941市场策略方面942价格策略方面1043管理方面105具体案例分析1051雅诗阁简介1152上海雅诗阁11521雅诗阁地理位置11522雅诗阁服务特点11523服务对象1253雅诗阁成功经验12531品牌效应12532地理位置12533人性化的服务设施13534坚持“以人为本”，进行人力资源管理13结语13参考文献14巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）1引言公寓式酒店在二十一世纪初就已经深入中国房地产

10、市场，在当时，酒店式公寓、产权式酒店等术语早已出现在中国市场1。产权式酒店与酒店式公寓的一大特点就是住宿时间越长租金越便宜，长期发展下来就遇到了酒店租金下降的问题，经营者想要改变这种状况就只能将客房短期租给住客，以中短期租赁为主的公寓式酒店应运而生，这种方式也是国外公寓式酒店（EXTENDEDSTAYHOTEL）经营模式在中国的最初体现。公寓式酒店在中国加入WTO后，尤其是北京奥运会和上海世博会的成功举办，使得这一类酒店渐渐引起投资者和消费者的注意，发展速度非常快，并在极短的时间内成为投资者的理想对象。虽然公寓式酒店发展历史很短，但无论是酒店行业，还是房地产行业对它都比较熟悉，因为它与90年代

11、中期出现的酒店式公寓很像，如在服务方面，设施设备和产品类型上都有很大的共同点。二者只有从产权问题和经营方式方面分析才能区别。公寓式酒店为酒店市场发展趋势的必然，很多开发过酒店式公寓的开发商希望减少成本，试图将公寓楼盘直接改造成公寓式酒店，但要从众多业主手中收购产权极其不易，因此，要开发公寓式酒店市场，必须有新的开发商开发新的建筑，也就是说，公寓式酒店的市场需求还是很大的。中国加入WTO之后，以及北京奥运会和上海世博会的成功举办，充分带动了国内大中城市的旅游业，房地产开发商也不失时宜地推出了产权式公寓酒店品种。此时拥有更高可支配收入和旅行经验的消费阶层的形成，也引发了公寓式酒店的投资热，但在其快

12、速发展过程中，很多问题如违法经营，管理不善等也浮出水面。公寓式酒店在中国的发展道路还很漫长，它要健康而平稳的进步还需酒店业界等的努力。1公寓式酒店的兴起及在中国的发展公寓式酒店最早是在19世纪50年代后期的欧洲出现的，当时它以在特定游览地给旅游者提供短暂休息地方的形式存在2。这种物业形式的客人虽然只是短暂停留，但是却能享受公寓式酒店为其提供的包括酒店和公寓两方面的服务，能够满足他们住宿的需求，这就形成了公寓式酒店的雏形。公寓式酒店是由酒店式公寓发展到一定阶段而产生的，其概念很容易被混淆，研究公寓式酒店必须将其从酒店式公公寓式酒店发展现状及发展方向2寓中区分开来。11公寓式酒店的涵义111公寓式

13、酒店的定义公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。112国内公寓式酒店集中城市我国公寓式酒店主要集中在北京、上海、天津和广东的一些城市。典型代表有上海雅诗阁，南京索菲特银河大酒店等3。表11中国公寓式酒店地区分布地区代表性公寓式酒店北京北京市光明饭店有限公司、北京丽都假日饭店有限公司、京广中心有限公司、北京海派名苑、北京A派公寓上海上海海仑宾馆、华亭宾馆、上海百乐门大酒店、上海龙柏高级公寓、上海市和平饭店、上海嘉定宾馆江苏索菲特银河大酒店、苏州商旅美居酒店、苏州玄妙索菲特大酒店天津天津水晶宫饭店、天津国际大厦有限公司广东东莞华桥

14、大酒店、石龙宾馆、佛山宾馆、广州东山宾馆、广州花园酒店、汕头国际大酒店、深圳新都酒店股份有限公司、深圳阳光酒店、深圳金碧酒店、肇庆星湖大酒店、肇庆华侨大厦、中山富华酒店、珠海拱北宾馆巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）312公寓式酒店的特点121公寓式酒店依托的背景独特公寓式酒店的经营与一般星级酒店不同，它是以被分割开的每间客房产品为基础、以提供服务为支柱的管理活动，服务是公寓式酒店经营的核心。122公寓式酒店服务功能显著公寓式酒店一直致力于服务质量的提高，中国公寓式酒店的共同特点是消费者在住宿期间，为他们提供高质量服务，重点在住宿上，而餐饮、娱乐等功能相对被弱化。公寓式酒店的服务功能集中体

15、现在客房服务上，让客人在住宿期间感觉舒心、贴心。123公寓式酒店成本不高与传统的星级酒店相比，公寓式酒店的成本降低很多。传统星级酒店在餐饮、客房、休闲娱乐等方面都需要投入成本，而公寓式酒店的经营成本主要投入在客房上。开发商将楼盘出租给酒店管理公司或者出售产权给业主，再由业主出租给酒店管理公司，这种方式不仅降低了风险更减少了酒店管理公司的营运成本。124市场定位明确随着我国对外开放的不断深入发展，各国人才的交流愈频繁，他们对自己在异国的居住环境要求愈高，他们希望得到自由而舒适的居住环境，最好与自己国内的住所有某些融合的地方，而这是普通星级酒店和产权公寓所不能满足的。所以，产生了具有公寓和宾馆特色

16、相结合的公寓式酒店。比如有知名的A派公寓和北京海晟名苑，他们具有的全欧式的设计特色决定了他们的市场定位。公寓式酒店能够完全跳出星级酒店的模式，在于它两个层次的市场定位低层次的市场定位接待的大部分是商务或者国内旅游等散客；高层次的接待的大部分则是消费较高的白领和海外商务客人。125酒店式公寓与公寓式酒店的区别公寓式酒店是主营套房的酒店，它的特点在于从房间格局来看，分客厅、厨房、卧室和卫生间，与家居住房很像，不过面积上变化较大，从30、40平米到100公寓式酒店发展现状及发展方向4平米不等。另外一点和家居住房很像的是公寓式酒店配备全面的电器设备，如空调、微波炉、橱柜和淋浴等，加上星级酒店的高品质服

17、务，能够使客人享受到在家的感觉。酒店式公寓本身是一种高级公寓，且配有像星级酒店的高级服务，但它只做服务，没有与酒店经营相关的任何东西，它是纯服务公寓，实质就是住宅，只是公寓在出售前就配备有家居设备，厨卫、卧室等。投资者购买之后拥有其产权，公寓可以像普通住宅一样用来居住，也可以由业主交由管理公司以酒店的形式租出去，业主分享利润。因此，酒店式公寓既拥有公寓式的环境又具有酒店式的管理，提供住宿、餐饮、娱乐、商务、通讯等服务。通过比较我们可以总结出，二者既有区别又有联系。首先，公寓式酒店与酒店式公寓都能够为消费者提供高质量、多样化的服务；其次，二者的区别在于公寓式酒店是把酒店客房装修成住宅的样式，加上

18、酒店的服务一起销售给住客，它的实质是酒店。而酒店式公寓是将公寓销售给住客，并配有星级酒店的高级服务，它的核心是住宅4。13公寓式酒店在中国的发展现状1978年以前，中国的旅游业以外事接待为主，在当时只具备产业雏形，不算真正意义上的旅游产业5。直到改革开放后，国际入境旅游才正式从以接待入境访问的国际友人为主转变成中国的现代旅游产业。在当时，中国的旅游业发展目标是吸引华侨和国外商人投资，加强技术互动和中外文化交流，而不是促进经济发展或旅游创汇。19781988年这一阶段的中国旅游业严重缺乏购物、休闲娱乐等设施，不能最大限度的满足国际旅游者的需求，于是国家旅游局在1988年制定了旅游涉外星级酒店评定

19、标准（以下简称标准）6，将餐饮、购物、休闲娱乐等纳入标准，按照该标准来评定国内酒店是否达到评星级的水平。之后，中国酒店的建设基本上是以该文件为标准。在该标准引导中国酒店业发展了一段时间之后，开发商习惯不再主动开创新的经营模式。直到20世纪90年代，公寓式酒店在中国发展起来，这一新兴的酒店企业的出现填补了星级酒店与社会旅馆之间的空白。尤其是在北京奥运会和上海世博会成功举办之后，公寓式酒店发展速度极快。这是因为131北京奥运会及上海世博会的成功举办“两会”的成功举办吸引的更多是商务友人，而商务旅游在一定程度上要求较巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）5长时间的在中国驻足，选择入住普通星级酒店成本

20、太高，虽然星级酒店的服务质量很高，但对商人而言确实不划算。这样一来，公寓式酒店这种既有星级酒店式服务价格相对实惠的公寓式酒店渐渐活跃在人们的视线中。132酒店性质发生变化经过改良，公寓式酒店已经发生变化，实用性更强，且能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务，在我国有较光明的前景，因而引发了一阵投资热。公寓式酒店的成功转型意味着经营模式的改变。在出台前，是由房地产开发商招来很多中小投资者，再由中小投资者委托酒店管理公司进行管理并出租给房客，投资者从中收取利润以及免费入住权。出台之后的公寓式酒店，由开发商销售整栋楼盘或自己持有，委托酒店管理公司进行管理并出租给房客，开发商从中获利。图11公寓式酒

21、店经营模式变化图2公寓式酒店发展过程中的问题以及解决方法房地产开发商酒店管理公司中小投资者销售委托回报房客出租租租付费房地产开发商酒店管理公司整幢接盘者销售委托回报房客出租付费自己持有持有出台前出台后公寓式酒店发展现状及发展方向621公寓式酒店发展面临的问题211公寓式酒店的产权模糊相比星级酒店，公寓式酒店的产权很模糊，酒店每一个套房可能都有独立的业主，也就是让一个出色的酒店管理机构把房子从众多业主手里租来，并统一管理这家公寓式酒店7。所以，公寓式酒店的运营采取的不完全是商业化的经营手段。虽然经济型酒店对市场信息不敏感，也缺乏主动性，但即便公寓式酒店比经济型酒店对信息的感知度强些，也会因为它是

22、在传统体制下，为满足特殊的体制利益而建立的酒店，而影响它推向市场经济的基础。212缺乏统一规范上文在对上海市公寓式酒店产品进行SWOT分析时，提到了缺乏有效的法律条款。其实不仅上海，整个中国公寓式酒店的发展皆因起步晚发展迅猛而缺乏约束性的法定文件，更缺乏统一的设施设备服务标准。213缺乏完善的经营制度和管理体系我国很多城市的公寓式酒店没有统一的管理规范。尤其是政府这一块，目前仍未制定出统一经营标准供酒店行业遵循，包括行业门槛、经营场所、培训安排、安全防范措施等各个方面8。公寓式酒店的投资热、风险低等优势引起很多消费者极大的兴趣，进而使得它的门槛越来越低。这样一来许多投资者便会产生一种错觉，“只

23、要投资建成了，就会有很好的利润”。政府需要在短时间内为该行业制定合理的标准，以便经营者可根据标准经营。214个别酒店违法经营，损害住客权益这一缺陷是公寓式酒店缺乏完善的管理体系和经营标准的重要原因。没有统一标准，门槛自然降低，使得很多没有投资经验或管理经验的“外行”闯入酒店行业。这些酒店虽然能够按照酒店经营模式经营，却不具有合格营业资质。而且，也有许多公寓式酒店没有给员工进行专业培训，且管理者的综合管理能力欠缺，导致住客权益受损。根据北京朝阳区工商局调查发现，很多公寓式酒店其实是以对外贸易公司的名义登记注册的，因此遇到客人投诉，执法部门很难查到被投诉的酒店单位。巢湖学院2012届本科毕业论文（

24、设计）722问题的对策221建立能够联系政府和行业的组织总的来说，国内公寓式酒店还是比较松散的，缺乏政府的统一领导。而政府直接管理分布不规律的公寓式酒店也比较困难，在这种情况下，建立酒店的行业组织非常有必要。行业组织可以将政府颁布的酒店管理条例统一作用于公寓式酒店，而酒店所反映的问题和消费者投诉，行业组织又能够在过滤后整理反映给政府，使公寓式酒店有序发展。222整顿酒店市场，建立章法公寓式酒店的一种有序状态，即为有统一的准入门槛，统一的经营理念，最重要的是要遵守统一的章法。只有达到这一状态，才能保证消费者的合法权益。公寓式酒店在法律法规建设方面的一个目标也就是开拓规范市场，合法经营，维护消费者

25、权益。政府旅游管理部门应该尽快建立公寓式酒店管理条例，出台相关政策，推动酒店也有序发展。据悉，国家旅游局已计划出台旅游公寓（别墅）星级的划分与评定，这将是公寓酒店规范化的指导方针之一。223优化组合，提升企业核心竞争力我国政府是引导各个行业体制改革与行政管理的主体，现今全球市场的竞争非常剧烈，为了从容应对各种国际挑战，政府必须要积极采取一系列措施，用以推动行业机制和体制不断创新，尽量在最短时间内培育与扶持企业朝着集团化的方向发展首先，积极推广互联网在各个企业中的应用，提高办事效率，降低生产成本；其次，大幅提高企业的经营管理水平，促进我国公寓式酒店产品品牌的营造；再次，对外输出企业品牌，逐步扩大

26、经营的规模，渐渐形成连锁性的经营网络；最后，扩大企业在消费者心中的影响，最大限度的抢占国内外市场。借此在核心上提高我国公寓式酒店企业在海内外的市场竞争力。目前，公寓式酒店已经成为房地产企业投资经营的主要途径之一，房地产企业能够持续发展很大程度上受公寓式酒店的影响。公寓式酒店具有收入稳定和长期经营的特性，这种特性对引进各类社会资金起着非常重要的作用。在增多房地产产品的供给、吸引大量的社会资金、优化我国房地产行业的结构方面，公寓式酒店同样功不可没，所以我们经营好公寓式酒店很有必要。公寓式酒店发展现状及发展方向83公寓式酒店市场定位和产品设计31目标市场定位国内公式寓酒店与国外公寓式酒店（EXTEN

27、DEDSTAYHOTEL）的目标市场相同，主要是针对在某地需逗留较长时间和追求居家式环境的旅游者。根据目前中国市场旅游消费者的特征，产权式公寓酒店的主要目标市场如下（1）海外跨国公司总部派到设立在中国各城市的分公司和合资企业短期工作的中高级管理人员、技术人员。（2）海外分公司到设立在国内某城市的跨国公司总部参加短期培训、学习的职员。（3）国外、港澳台来内地商务考察，谈判，会议，展览等活动，需逗留一周以上的旅游者。（4）出差、会议和培训学习等需要在外地逗留一个星期以上的旅游者。（5）国内外来目的地一周以上的中高档自费旅游者。（6）因其它目的需要逗留一个星期以上的旅游者。32产品（包括服务）和配套

28、功能设计321产品结构从目前我国的公寓式酒店的产品结构来看，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室一厅（60100平方米）、二室一厅（90120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（40平方米左右）户型因投资少，容易被接受而租赁情况最好。因此，公寓式酒店的产品设计，以市场供求关系，消费者的消费倾向和投资者的承受能力来分析，应该以小面积的一室一厅（60平方米左右）为主，配备大面积公寓房，如两室一厅、三室一厅等9。322产品档次国内产权式公寓酒店也可以借鉴美国公寓式酒店（EXTENDEDSTAYHOTELS）的方法分成三个档次。但从目前国内酒店星级越高、客

29、房出租率越高的现象来分析，酒店业的中高档市场比较吃香。因此，目前国内产权式公寓酒店的产品应以高档为巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）9主，其公寓客房的装饰标准和设施设备应达到四星或五星级酒店的水平。323配套功能设计美国公寓式酒店（EXTENDEDSTAYHOTELS）产品的创新与美国全套房酒店（ALLSUITESHOTEL）的概念出现有相同之处。全套房酒店是因相当一部分商务和度假客人并不会使用高规格酒店里的会议厅、宴会厅、餐厅和休闲设施等，而把这些设施缩小分配到各个房间去，这样每个房间便能升级为套房。加之，在客房面积比传统酒店大的情况下，价格上又与传统酒店相当，其市场竞争力自然比传统酒店

30、强。公寓式酒店（EXTENDEDSTAYHOTELS）是在全套房酒店的客房基础上再增加了独立的厨房，形成完整的公寓房，给客人营造住家的感觉。在服务功能配套上除客房功能外只提供简单的餐饮服务，因此更易于管理，其利润率比传统的高档酒店更高。另外，根据前面对国内星级酒店的功能配套和经营状况分析，国内酒店业的市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代。因此，国内产权式公寓酒店的产品设计重点应该放在公寓式的客房上，配套设施的设计应从非赢利的角度上考虑，或者寻求社会上相关功能的配套。33选址公寓式酒店的选址不仅要求交通便利，也要求周边配套设施齐全。因此既可以像传统酒店一样，选择交通发达的城市商务，金融和商业

31、中心等地区，也可以考虑选择交通发达，配套设施齐全的成熟社区周边。4公寓式酒店的经营方向国外信息技术的不断提高，国内产业经济和行业政策等因素的不断变化，以及企业和个人对旅游产品消费方式和消费行为的改变，酒店行业的传统管理模式和市场销售模式面临越来越大的挑战。我国公寓式酒店因起步晚发展快，缺乏统一的行业规范，因此管理上不够专业化，现就该点提出几点关于管理上的意见。41市场策略方面与传统的星级酒店不同，公寓式酒店应把重点放在公寓式客房经营上。因此，公寓式酒店发展现状及发展方向10应尽快建立以公寓式客房为特色、中短期商务、旅游度假等为目标市场的市场营销网络。同时也应考虑到作为一个新的酒店产品投放到市场

32、需要一定的时间被行业内部和消费者所接受（1）利用房产开发商的销售广告向社会介绍其产品特色。（2）采取销售人员直销方式向所在地潜在的国内外企事业单位用户销售。（3）通过中介商，如国内外定房网络，旅游公司，房产中介商等。（4）建立自己的网站，通过网页展示其产品特色，和网上定房。（5）以业主为核心，逐渐成立会员卡优惠制。（6）各类媒体广告，招牌广告等。42价格策略方面公寓式酒店产品的直接竞争对手，除同档次的公寓式酒店外，还有具有相同档次客房产品的星级酒店和酒店式公寓。根据国际公寓式酒店协会规定，客房居住时间越久房价越便宜。与同档次的星级酒店比较，以居住时间少于一周计算，其价格略高或一样；以居住时间一

33、周以上计算，其价格比星级酒店低20至30。与同档次的酒店式公寓比较，以居住时间在三个月以内计算，其价格比酒店式公寓高20至30。43管理方面除按照传统酒店正常的管理模式外，公寓式酒店还需根据所有权形式来确定管理者，公寓式酒店由开发商、个人投资者和酒店管理公司三方组成，由此可见，公寓式酒店的管理是由这三方组成的一种投资理财方式的管理，包括酒店各部门的管理、面对市场竞争的管理和开发商与投资者内部关系的管理。其中，个人投资者作为酒店客房的拥有者，也需对酒店的日常经营以及酒店经营模式转变进行管理。5具体案例分析公寓式酒店虽然起步晚，但它具备良好的经济环境和市场环境，尤其是在中国沿海地区，为公寓式酒店的

34、发展提供了良好的环境和机遇，因此其前景非常广阔。目前，公寓式酒店在中国的发展越发稳健，尤其是中国沿海经济发达城市公寓式酒巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）11店规模已日趋成熟。无论是传统的星级酒店，还是最近几年出现的经济型酒店和产权式酒店，其客房主要是以标准间和套间为主，因此，对公寓式酒店不构成威胁。相反，公寓式酒店将抢占许多以前在此类酒店居住的中短期客户以及追求居家环境的消费者，也就是说传统的星级酒店与新型的公寓式酒店的消费群体基本是不同的。本文以上海雅诗阁酒店为例，详细探讨公寓式酒店在上海的发展，并就其成功的经验模式进行分析研究。51雅诗阁简介雅诗阁连锁酒店是一家专营公寓式酒店的饭店集

35、团（世界排名第二），雅诗阁集团成立于1984年，总部设在新加坡，在新加坡证券交易所上市，是亚洲最大的上市房地产公司之一的嘉德置地集团旗下的公寓式酒店经营发展公司。该集团是整个亚太地区豪华品牌服务公寓酒店开发管理集团。多年来，雅诗阁集团旗下各物业在全球各地获得荣誉，连续两届获得由商旅杂志读者评选的“亚太最佳服务公寓”和“最佳服务公寓品牌”、“中国公寓式酒店100强”评选第一名。在2004年度新加坡报评选中，雅诗阁集团更是一举多得“最佳年报奖”和“最佳营运及财务报告奖”。雅诗阁麾下有三个知名品牌THEASCOTT（雅诗阁）、SOMERSET（盛捷）和THEHERITAGE（度假村品牌）10。雅诗阁

36、酒店在中国共有两家，分布在北京和上海。从文中总结的公寓式酒店目标市场看，THEASCOTT雅诗阁主要针对中长期国际旅游者。52上海雅诗阁521雅诗阁地理位置雅诗阁位于浦东新区浦东大道3号，地理位置优越，交通便捷。酒店顶层为复式楼层，站在顶层可观望黄浦江江景。酒店内部结构多样，有一间房型、两间房型和三间房型。房价从770元/天到1800元/天，有会员价，连续居住超过2天可优惠。522雅诗阁服务特点（1）客房设施QUEENSIZEBED或KINGSIZEBED，斜躺椅，有线电视，因公寓式酒店发展现状及发展方向12特网接口。每个房间都有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。（2）服

37、务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。（3）配套设施不同品牌的酒店，其房间大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如STUDIOPLUSDELUXESTUDIOS品牌的起居室有450平方英寸，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而CROSSLANDECONOMYSTUDIOS品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。523服务对象上海雅诗阁集团的服务对象主要是长时入住客户，公寓式酒店的目标市场主要是针对在某地需要逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上），入住的客人平均居住时间是十天左右。典型的客户群包括因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评

38、估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。这一点与国外EXTENDSTAYHOTEL的代表性酒店万豪公寓式酒店很像。53雅诗阁成功经验上海雅诗阁集团以全面而优质的服务，严格而高效的管理和超群的经济效益在同行中享有盛名，并在很短的时间内成为中国最大的国际服务公寓业主和运营商。雅诗阁酒店集团的成功得益于其不断创新的管理模式和各方面的努力，主要体现在以下几个方面531品牌效应雅诗阁是国外EXTENDEDSTAYHOTELS在中国的延伸，其经营时间远比中国长，且具备良好的口碑，当消费者面临相似产品的选择时，品牌往往能够决定结果。就这一点而言，雅诗阁无疑是国内外旅

39、游者尤其是商务客人的理想选择之一。532地理位置上海地处中国沿海，且上海市人口众多，分布密集，雅诗阁位于上海市最繁华巢湖学院2012届本科毕业论文（设计）13的浦东区，交通便利，酒店又提供班车，方便出行，优越的地理位置是是公寓式酒店选址的最佳选择。533人性化的服务设施雅诗阁酒店集团的成功经营有赖于其具有特色的服务设施。上海雅诗阁结合公寓式酒店的特点，充分利用资源，针对不同消费者设立多样设施，如针对儿童设立的游乐室、游泳池等；针对商务客人设立专门的会议室、多功能厅等。534坚持“以人为本”，进行人力资源管理雅诗阁集团所经营的饭店基本都在经济发达地区，他们非常重视人力资源管理，始终贯彻以人为本的

40、员工管理战略。首先，集团拥有庞大的人才库，他们把在酒店经营和服务方面表现优秀的员工名单记录下来，分配至各酒店，上海雅诗阁管理团队人才济济为酒店的持续发展做出了很大贡献。另外，雅诗阁坚持业务监督，总部和区域管理人员通过不断巡视检查，了解各地酒店管理人才的工作水平和能力。结语旅游既是广大社会大众参与各类社会活动的行为，也是提高生活质量的时尚消费。自从中国加入WTO以来，与国际接轨，经济交流日益频繁，也促进了中国出入境旅游的发展。中产阶级日益壮大，在资金闲置的情况下急切寻找风险小，利润高的投资方式，酒店业发展到一定阶段的产物公寓式酒店成为投资者的宠儿。因此，公寓式酒店的发展是必然。公寓式酒店在我国光

41、明的发展前景吸引了众多投资者，但是要很好的经营一家公寓式酒店，需要开发商树立正确的利意观念，也需要管理者和投资者具有敏锐的市场观察力和投资决策的魄力。在投资与开发的同时，及时发现酒店经营规范和管理模式中存在的缺陷，扬长避短，这样才能获得预期收益。公寓式酒店发展现状及发展方向14参考文献1李侃拨开云雾看酒店式公寓J现代商业2008,11781002李双宇浅谈酒店式公寓的设计J黑龙江科技信息2009,2241341403肖洪磊昆明酒店式公寓开发现状与对策研究J曲靖师范学院学报2010,4344王莹浅析公寓式酒店的现状及发展J中国科技财富2010,16256615彭玲酒店服务业的全面质量管理J商业经

42、济文荟2005,41231406邵远中国酒店管理业的发展及其模式研究D杭州浙江大学200517207潘勇长沙酒店式公寓发展现状及对策研究J现代企业文化2008,15590988刘厚良，朱要武上海酒店式服务公寓发展的困境与对策J城市2004,141091119国家旅游局中国旅游统计年鉴19962002Z中国旅游出版社,20038910雅诗阁中国五年战略规模翻番J饭店现代化,2011,39091巢湖学院本科学生毕业论文（设计）指导教师评阅表内容包括学生写作态度、科研作风，论文选题的理论意义和实践价值，论据是否充分、可靠，掌握基础理论、专门知识、研究方法和技能的水平，写作的逻辑性、技巧及其他优缺点。成绩指导教师签名年月日巢湖学院本科学生毕业论文（设计）综合评定意见表答辩委员会评定意见终评成绩答辩委员会主席签名年月日院系意见院长（主任）签名年月日