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二手房买卖的十大风险及应对策略.doc

1、1、买二手房中介要求交诚意金的风险 问题提出:想要终止房屋买卖合同,可是中介不退诚意金。 应对策略:如遇中介要求交诚意金,付款之前应与中介签协议明确约定:若交 易不成的,中介应全额退还诚意金;交易成功的,诚意金自动转为佣金。 2、一房多卖的风险 问题提出:看到房价涨得过快,或有人愿意以更高的价格买该房子,卖房人毁 约的风险。 应对策略: (1)如双方签订的购房意向书只约定定金,这种情况按合同法的定金 法则处理,即收受定金一方毁约的,要双倍返还定金给守约方。律师特别提醒: 只有约定“定金”时适用双倍返还定金法则,“订金”、“诚意金”均不适用 双倍返还法则,只能全额返还。 (2)如双方签订的购房意

2、向书具备房屋买卖的主要条款:如有房屋的基 本情况、房价、支付方式、交付时间、违约责任等约定,买房人也按约定支付 部分或全额购房款,如出现卖房人毁约的情形,违约方的违约成本将很高,承 担返还已付购房款及银行同期贷款利率四倍利息(买房人要求合同特别约定), 赔偿损失,并可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、买房人按揭款迟迟未能办理下来的风险 问题提出:由于双方未在合同约定买房人按揭款办理完成的具体时间,如迟迟 未能办理下来,对卖房人来说将是漫长的等待,而又不能轻易违约。 应对策略:房屋买卖合同中双方明确约定买房人办理按揭款的具体时间,若逾 期未能办理,超过一定期限的,卖房人有权单方解除合同

3、,并不需承担任何违 约责任。 4、房屋产权登记的所有权人未出现,只是让家人或其他代理人代签房屋买卖合 同的风险 问题提出:房屋登记的所有权人反悔、想毁约,或收到定金、首付款后逃之夭 夭。 应对策略:买方要求房屋登记的所有权人亲自到现场,出示身份证、房产证、 国土证原件,并在房屋买卖合同上签字捺手印。如果仍由疑问,可对签订房屋 买卖合同事项进行公证。 5、卖房人只是房屋共有人之一,且未征得其他共有人同意的风险 问题提出:其他房屋共有人提出房屋买卖合同无效。 应对策略:要求买房人出具其他共有人同意出卖的书面证明,如果卖房人已婚 的,同时要求其配偶在房屋买卖合同上签字。 6、房屋有抵押、查封的风险

4、问题提出:无法办理过户手续 应对策略:先到房管部门查询该房屋有无查封、抵押信息,及查封、抵押的情 况,了解解封或消除抵押的条件,从而决定是否购买该房屋。 7、房屋承租人主张优先购买权的风险 问题提出:卖房人未将房屋出售情况告知承租人,或者已告知,但承租人未放 弃优先购买权。 应对策略:要求卖房人出具该房屋承租人放弃优先购买权的书面说明。 8、买房人交付购房款、办理过户后,未能实际使用该房屋的风险 问题提出:根据合同法买卖不破除租赁原则(在租赁合同中,出租房屋的 转让不应影响租赁关系的效力),原承租人依据租赁合同约定,可以继续承租 使用该房屋,直至租赁合同到期为止。 应对策略:要求卖房人在合同约

5、定时间内交付房屋,否则构成违约,支付相应 违约责任。 9、二手房买卖税费承担的风险 问题提出:是否需缴纳 5.5%的营业税,谁来承担? 应对策略:买房人先了解该房屋产权证办理在卖房人名下的时间,以确定是否 需缴纳营业税(从办理房产证之日起 5 年后出售的,不需缴纳营业税)。并在 合同约定购房款已包含本次房屋出售所需的所有税费,买房人不需再承担任何 费用。 10、买房后,迟迟不能落户的风险 问题提出:买房人把房子住上了,由于原房主一直未迁走户口,买房人迟迟未 能落户。 应对策略:在合同中约定卖房人迁出户口作为支付尾款的前提条件,一旦户口 未迁出,则尾款转为违约金。同时,还可以约定若卖房人不迁出户口并超过一 定期限的,则买房人有权单方解除合同,卖房人需支付总房款 20%的违约金。

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