2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(4)-中大网校.doc

1、-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2011-2012年经济师中级房地产经济全真预测试卷(4)总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配（）。 A. 提取法定盈余公积金和公益金一弥补企业以前年度的亏损一向投资者分配利润B. 向投资者分配利润一弥补企业以前年度的亏损一提取法定盈余公积金和公益金C. 弥补企业以前年度的亏损一提取法定盈余公积金和公益金一向投资者分配利润中大网校在线考试中心D

2、. 提取法定盈余公积金和公益金一向投资者分配利润一弥补企业以前年度的亏损(2)市场经济规律的基本原则是（）。(3)两个或两个以上互相独立的不确定性因素同时变化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定性因素称为（）。A. 确定性敏感性分析B. 多因素敏感性分析C. 单因素敏感性分析D. 不确定性敏感性分析(4)房地产税收最基本的功能是（）。(5)学校用地的使用权最高年限为（）年。(6)下列关于住房贷款证券化的说法正确的是（）。A. 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于20世纪70年代的英国B. 住房抵押贷款证券化相当于广

3、义资产证券化C. 住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具D. 抵押贷款证券化又被称为一级证券化，是资本市场发展的新产物(7)出资方将自己的资产租赁给项目使用所获得的收入称为（）。 A. 技术转用或使用收入B. 资产处置收益分配中大网校在线考试中心C. 租赁费收入D. 实分利润(8)将农用地转让方案上报人民政府土地行政主管部门时，最迟可（）日内审查完毕。(9)关于业主委员会会议说法错误的是（）。A. 业主委员会应定时召开业主委员会会议，业主委员会会议的组织方式只由业主大会议事规则规定B. 经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会

4、议C. 业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所作决定必须经全体委员人数半数以上同意D. 每次业主委员会会议应当由书面记录，由出席会议的委员签字后存档(10)市场提取法是通过搜集统一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的（）计算公式，求出报酬率。A. 收益法B. 成本法C. 损益法D. 指数法(11)交易情况修正的方法主要有差额法和（）。A. 收益法B. 成本法C. 百分率法D. 百分比法(12)下列关于报酬率的说法错误的是（）。(13)住房公积金的资金来源为（）。A. 单位和个人共同缴存的公积金存款B. 个人银行存款C. 银行吸收的各类存款D. 住房资金管理中心在商业

5、银行开办账户内的存款(14)下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是（）。 A. 政策风险B. 或然损失风险C. 资本价值风险D. 周期风险(15)国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取（）方式处理。A. 转让B. 招标C. 出让D. 租赁(16)对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，步骤不包括（）。A. 确定敏感性分析财务指标B. 选择需要分析的不确定性因素C. 确定敏感性分析因素D. 选择性分析所选择的不确定因素的波动程度(17)可行性研究报告的（）部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。A. 封面B. 扉页C. 摘要D. 正文(18)对房地产销

6、售设计产品、价格、分销、促销策略及其组合属于房地产市场的（）。A. 营销目的B. 战略规划C. 营销过程D. 营销活动(19)地价的本质是（）。A. 一次性收取的若干年地租B. 买卖土地C. 自身出让土地使用权D. 土地的出让价格(20)下列关于REITS，说法正确的是（）。A. 美国政府允许满足一定条件的REITS可免征所得税和资本利得税，REITS是美国最重要的一种房地产金融方式B. REITS仅可以封闭运行C. REITS与我国信托相同，纯粹属于私募性质D. 1960年，世界上第一支REITS在英国诞生(21)某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万年，报酬率为10%。该宗

7、房地产的收益价格为（）万元。 A. 100B. 117.8C. 10.9D. 10.8(22)下列属于房地产税收特征的是（）。A. 税收体系简单B. 税源分布集中C. 收入主要归中央D. 征税对象特定(23)在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据不包括（）。A. 地方性的风土人情B. 国家相关法律法规C. 国家的宏观调控政策D. 国家和行业所规定的经济参数和指标(24)项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目周围的主要建筑物等；项目开发建设的社会意义、经济意义等都包括在（）。A. 开发建设计划的编制B. 项目总说明C. 项目概括D. 市场分析和建立模型的确定(

8、25)从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。下列不属于该价值高低的取决因素的是（）。(26)在互斥方案进行评价时，考察哪个方案相对最优，又称为（）。 A. 绝对经济效果检验B. 相对经济效果检验C. 相对经济效益检验D. 绝对经济效益检验(27)项目投资现金流量表也称（）。A. 项目投资现金流量总表B. 全部投资现金流量表C. 项目资本金现金流量表D. 项目各方现金流量表(28)当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于（）家资格预审合格的投标申请人。A. 5B. 8C. 10D. 15(29)根据景观因素，合理确定楼盘的定价是属于（）。(30)下列有关盈亏

9、平衡分析错误的是（）。A. 盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛B. 盈亏平衡分析又称量本分析C. 盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较D. 对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析(31)房地产保险合同的形式不包括（）。(32)下列不属于招标文件内容的是（）。A. 工程情况介绍B. 技术规格和图纸C. 投标人须知D. 合同的通用条款(33)以下说法错误的是（）。A. 征收个人住宅的，应当保证被征收人的居住条件B. 货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的使用人C. 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权

10、，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为D. 拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿(34)房地产价格与房地产需求呈（），与房地产供给呈（）。 A. 负相关正相关B. 正相关负相关C. 负相关负相关D. 正相关正相关(35)收益法一般适用于（）的估价。(36)下列关于住房贷款证券化的说法错误的是（）。(37)下列不属于房地产开发中的现金流入的是（）。A. 租金收入B. 自营收入C. 资本利得D. 房地产增值(38)下列不属于房地产税收特征的是（）。A. 税收体系复杂B. 税源分布零散C. 收入主要归中央D. 征税对象特定(39)征用的直接目的旨在（

11、）。A. 维护公共利益B. 得到补偿C. 获得所有权D. 获得使用权(40)不属于房地产金融特点的是（）。 A. 安全性B. 长期性C. 证券化D. 非盈利性(41)房地产的不可移动性的实质是（）。A. 房地产周围的环境固定不变B. 房地产的自然地理位置固定不变C. 房地产的外部配套设施固定不变D. 房地产的产权固定不变(42)在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（）。(43)购买房地产的投资，在资金流出上主要包括（）。(44)某县人均耕地为2.5亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为（）。A. 每平方米10-15元B. 每平方米8-40元C. 每平

12、方米6-30元D. 每平方米5-25元(45)以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是（）。A. 协议当事人是特定主体B. 协议签订有严格的时间限制C. 拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人D. 协议签订有相对的强制性(46)工期计划的主要工作不包括（）。 A. 确定项目活动之间的逻辑关系B. 根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间C. 按照总进度目标编制详细进度计划D. 构思工期网络计划图(47)按规模可将（）分为相同规模和不同规模。(48)（）是房地产营业推广中运用最多的方法。 A. “噱头”促销B. 价格折扣C. 抽奖促销D. 变相折扣(49)年限法中最主要的是（）。 A.

13、 双倍余额递减法B. 年数总和法C. 工作量法D. 直线法(50)下列不属于房地产保险作用的是（）。(51)按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是（）。(52)判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的（）出具证明。(53)下述房产税的特点正确的是（）。A. 区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳；对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳B. 属予财产税，但征税对象不仅限于房产C. 按年征收、一次性缴纳D. 税率由于地区不同而各异(54)建设用地使用权出租的程序是（）。(55)下列不属于建立价格可比基础的为（）。A. 统一付款方式B. 统一付款期限C.

14、统一面积单位D. 统一面积内(56)下列关于业主大会的说法不正确的是（）。A. 业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案B. 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力C. 业主可以委托代理人代理事项，同时也可以委托代理人代理业主身份D. 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加会议(57)属于房地产开发项目管理根据管理者的不同，进行分类的是（）。A. 工期管理B. 质量管理C. 工程咨询项目管理D. 合同管理(58)投资方案单位投资所获得的净效益由（）说明。(59)在测算投资利息时需把握的应计息的项目不包括（）。 A. 未知、需要求取的待开发

15、房地产的价值B. 取得待开发房地产的税费C. 开发成本、管理费用和销售费用D. 售后利润(60)水利工程项目用地属于（）。 A. 城市基础设施用地B. 公益事业用地C. 法律、行政法规规定的其他用地D. 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)求取建筑物折旧的主要方法的是（）。A. 现值法B. 年限法C. 分解法 在线考试中心D. 市场提取法E. 估价法(2)可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是（）。A. 投资回收期B. 财务内部收益率C

16、. 财务净现值D. 成本利润率E. 资本金利润率(3)住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为（）。A. 性质和资金来源不同B. 贷款人和贷款风险不同C. 贷款对象不同D. 贷款条件不同E. 贷款目的不同(4)运用成本法估价的步骤包括（）。(5)房地产调研应遵循（）的原则。(6)房地产投资的基本报表包括（）。A. 现金流量表B. 资金来源与运用表 在线 考试中心C. 损益表D. 资产负债表E. 项目总投资估算表(7)物业服务企业的工商注册登记包括（）。A. 法人名称B. 公司章程C. 股东人数和法定代表人D. 公司人员中大网校在线*考试中心E. 企业名称的预先审核(8)房地产金融的主要业务种类

17、包括（）。(9)房地产开发经营的社会营销观念是要做到（）的统一。A. 企业利润B. 生态环境 在线 考试中心C. 消费需求D. 社会福利E. 产品质量(10)取得建设用地使用权的方式主要有（）。A. 征收集体土地B. 划拨国有建设用地所有权C. 国有土地租赁D. 国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营E. 国有建设用地使用权出让(11)房地产市场需求调研包括（）方面。(12)房地产投资的非系统风险包括（）。A. 收益现金流风险B. 资本价值风险C. 市场供求风险D. 周期风险E. 持有期风险(13)房地产证券化，利用证券市场的功能，吸引大众投资，实行专业理财，达到（）。A. 收益最大化B

18、. 风险分散化C. 资本大众化中大网校-在线考试中心TD. 经营专业化E. 规模扩大化(14)下列情况下可以收回农民集体的建设用地权的是（）。 A. 为乡村公共设施和公益事业建设的B. 不按照批准的用途使用土地的C. 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的D. 企业的破产和兼并E. 农民的住房建设用地(15)以下属于征用的特征的是（）A. 征用必须是因紧急需要B. 国家必须依法行使征用权C. 只适用于不动产D. 不转移所有权E. 征用权是专属政府的公权力(16)下列符合供地方案条件的是（）。A. 以无偿方式供地的，供地必须符合各项标准和规定B. 符合国家供地政策C. 申请用地面积符合建设用地标准和

19、集约用地要求D. 划拨方式供地的，符合法定划拨用地条件E. 占用集体未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确的要求(17)房地产市场营销的营销活动包括（）。 A. 市场营销分析B. 市场营销策划C. 市场营销实施D. 市场营销控制E. 市场营销调研(18)根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为（）。(19)杜能认为，现实存在的国家与“孤立国”的区别有（）。A. 现实存在的国家中，找不到与“孤立国”中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状完全相同的土地B. 在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流边，也不在通航的运河边C. 在现实国家中，找不到区域以城市为中心，围绕城市分布

20、的布局D. 在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地E. 现实中农业生产方式的配置与距离城市的远近没有关系(20)固定成本与变动成本的分解方法主要有（）。 A. 线性盈亏平衡分析法B. 费用分解法C. 高低点法D. 回归分析法E. 不确定性分析法三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)根据下列材料，请回答TSE题：某国有开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1 300万元。TS该项目的投资利润率为（）。A. 20%B. 40%C.

21、54%D. 63%(2)国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。A. 土地使用权转让B. 土地使用权出租C. 国有土地租赁D. 土地使用权抵押(3)资金具有时间价值的主要原因是（）。A. 通货膨胀B. 承担风险C. 税率变动D. 资产折旧(4)下列不属于房地产税收职责的是（）。A. 保障财政收入，筹集公共建设资金B. 发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展C. 抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序D. 调节收入水平，扩大贫富差距(5)房地产税收的特征有（）。A. 征税对象特定B. 税收体系复杂中大网校>在线考试中心C. 税源分布零散D. 收入主要归中央(6)根据下

22、列材料，请回答TSE题：(7)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。(8)物业管理招投标的原则包括（）。(9)物业管理进入评标程序后，评标由（）负责。(10)物业服务费的收费原则包括（）。(11)根据下列材料，请回答TSE题：物业承接查验办法的出台是物业管理行业的一剂良药，就是对物业管理条例有关规定的细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务

23、。TS管理规约的主要内容包括（）。A. 有关物业的使用、维护、管理B. 管理双方的权利C. 业主应当履行的义务D. 违反管理规约应承担的责任(12)临时管理规约包括（）。A. 管理双方的权利B. 管理双方的义务C. 业主有关物业的使用应当遵守的规则D. 物业的自然状况和权利状况(13)物业服务合同的特征不包括（）。A. 物业服务合同属于记名合同B. 物业服务合同既是双务合同又是有偿合同C. 物业服务合同属于劳务合同中大网校在线考试中心D. 物业合同通常属于集体合同(14)关于业主的权利，表述不正确的是（）。A. 业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利B. 权利主要由单个业主

24、享有和行使中大网校在线考试中心C. 业主有权选举业务委员会委员，并享有被选举权D. 业主有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见(15)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人可代理的内容包括（）。A. 投票B. 发表意见中大网校在线|考试中心C. 业主身份D. 参加表决(16)根据下列材料，请回答TSE题：(17)在房地产信托关系中，涉及的当事人不包括（）。 (18)房地产信托构成要素不包括（）。 (19)下列关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则，错误的是（）。 (20)房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中（）委托人合法拥有的资金，

25、按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :C房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润， 一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度的亏损；提取法定盈余公积金和公益金；向投资者 分配利润。 (2) :C供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格和市场供求都相互依存。 (3) :B多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定性因素同时变 化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度

26、，并找出其中关键的不确定性因素。 (4) :B房地产税收是国家财政收入的重要保障，这是房地产税收最基本的功能。 房地产既是生产资料，又是生活资料，它涉及各行各业及每个公民，以房地产为课税对象的税 收能保证税源充足稳定。故选B。 (5) :B学校用地属于教育用地，国务院按照土地的不同用途规定，建设用地使用 权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 (6) :C住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融 工具，它最初诞生于20世纪70年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资

27、产证券化的一 种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同 于传统证券化方式的新的金融工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物。 (7) :C租赁费收入是指出资方将自己的资产租赁给项目使用所获得的收入，此 时应将资产价值作为现金流出，列为租赁资产支出项目。 (8) :D有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见30日内审查 完毕。 (9) :A业主委员会应定时召开业主委员会会议，业主委员会会议的组织方式由 业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 (

28、10) :A市场提取法是通过搜集统一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益 等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。 (11) :C修正的方法主要有差额法和百分率法。采用百分率法进行交易情况修正 的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格；采用差额法 进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正金额一可比实例正常市 场价格。 (12) :B盈利的多少一方面与投资者自身能力有关，但如果抽象掉投资者自身的 因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。 (13) :A住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存 的公积金存款；个人住房

29、贷款属于商业银行自助发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各 类存款。故选A。 (14) :C房地产投资中的系统风险主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期 风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。 (15) :C国有企业破产或者出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式 处理，不实行租赁。(16) :D对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，要逐个分析所选择的不确 定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。 (17) :C摘要部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本 身的情况和特点等。摘要部分言简意赅，直截了当，字数不宜过多。必要时

30、还要编写外文 摘要。 (18) :C房地产市场营销过程的详细内容包括：市场细分、目标市场选择、市场定 位；设计产品、价格、分销、促销策略及其组合。 (19) :A我国土地不得买卖，因而通常所说的地价就是出让或者转让国有建设用 地的使用权价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国 有建设用地使用权所获得的收入，因此其本质是一次性收取的若干年地租。 (20) :A从国际上看，REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者 的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意

31、义上的REITs在性质上等 同于基金，少数属于私募，绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流 通。1960年，世界上第一支REITs在美国诞生。美国政府允许满足一定条件的REITs可免 征所得税和资本利得税，REITs是美国最重要的一种房地产金融方式。 (21) :AV=A/Y=10/0.1=100(万元)。 (22) :D房地产税收的特征为：征税对象特定、税收体系复杂、税源分布零散、税收 基础稳定、收入主要归地方。 (23) :A地方性的风土人情不属于可行性研究的主要依据。 (24) :C项目概括的具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项 目周围的主要建筑

32、物等；项目开发建设的社会意义、经济意义等。 (25) :C从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值 高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获得净收益期限的长短；(3)获得净收益 的可靠性。 (26) :B在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个方 案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验；二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效 果检验。 (27) :B项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，是以全部投资作为计 算基础，或者说不分资金来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得 税前及所得税后的内部收益率、净现值

33、及投资回收期等经济指标。 (28) :A当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于5家 资格预审合格的投标申请人。 (29) :B环境差价是由于景观因素，依据一定的原则、方法，合理地确定单元与单 元之间的加价额和减价额。 (30) :C盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析 投资项目的保本点，还可以用来分析预测投资项目在某一利润上的临界点；不仅可以对单个方 案进行分析，还可对多个方案进行比较。故C项错误。 (31) :B房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系 的协议。房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和

34、批单等，但以 保险单为主。 (32) :A招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条 款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包 括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文 件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。 (33) :B房地产拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使 用人。所有权人既包括公民也包括法人。 (34) :B供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下降。需求一定，供 给增加，则价格下降；供给减少，则价格上升。 (35) :D收益法

35、适用于评估收益性房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、加油站、餐 馆、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。 (36) :A住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融 工具，它最初诞生于20世纪70年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一 种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同 于传统证券化方式的新的金融工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展 的新产物。 (37) :C房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和房地产增值。 (38) :C房地产税收的特征

36、为：征税对象特定、税收体系复杂、税源分布零散、税收 基础稳定、收入主要归地方。 (39) :D征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要 返还，所有权不发生转移。 (40) :D房地产金融的特点包括：安全性、长期性、证券化、多样性、政策性。 (41) :B虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位 置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。 (42) :B级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率 不同而产生的超额利润所转化的地租形态。级差地租I是指等量资本和等量劳动投在等面积 不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差超额利润

37、的转化形态。绝对地租是指土地所 有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润 而转化成的地租。 (43) :D购买房地产的投资，在资金流出上主要包括两种类型：一是全部是投资者 的自有资金。在这种情况下，购买投资是现金流量系统中起始点的初始投资。二是一部分是 投资者的自有资金，一部分是金融机构的抵押贷款。在这种情况下，投资者的自有资金是现金 流量系统中起始点的初始投资，发生于现金流量系统的起始点，金融机构的抵押贷款部分表现 为在还款期内每期的还本付息额。 (44) :C耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过1宙的 地区，每平方米10-1

38、5元；人均耕地超过1亩、不超过2亩的地区，每平方米8-40元；人均耕地超过2亩、不超过3亩的地区，每平方米630元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米525元。 (45) :CABD三项是房屋拆迁补偿安置协议的三大特征。而C项表述错误。 (46) :D工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要 内容包括：确定项目活动之间的逻辑关系；根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的 持续时间；按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的 计算和优化。 (47) :B互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。 互斥方案按照服务寿命长短，

39、分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案；按 照规模，可分为相同规模和不同规模的方案。故选B。 (48) :B常见的营业推广的方法有：“噱头”促销、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。 其中，价格折扣是房地产营业推广中运用最多的方法，也是最好的方法。对于客户来说，价格折扣可以使房价降低很多，刺激了他们的购买欲。对于中间商来说，价格折扣可以让他们代理 时更有利可图，也使代理风险降低。故选B。 (49) :D年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧 求取方法，这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。故选D。 (50) :D房地产保险的作用主要体现在下列方面：

40、(1)抵御意外不幸，实现经济补 偿；(2)促进房地产业和保险业的发展；(3)增强投保人的信用，促进资金融通；(4)为抵押二级 市场的发展提供坚实的基础；(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。 (51) :A杜能区位理论的假设前提中，“孤立国”中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的市场价格都要由这个市场来决定，因此，在一定时期内，“孤立国”内同一种农产品的市场价格是相同的，且各地发展的农业生产条件完全相同，从而生产统一农产品的成本是相同的。所以选A(52) :D违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围。判断某一建筑是否属 于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具

41、证明，作为拆迁人和拆迁主管部门 都没有权利认定。 (53) :A房产税具有下列基本特点：(1)属于财产税，征税对象是房产；(2)按年征 收、分期缴纳；(3)区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值 计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳；(4)税率全国统一。(54) :B略 (55) :B建立价格可比基础主要包括：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统 一比重和货币单位；(4)统一面积单位；(5)统一面积内涵。 (56) :C业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无 权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。 (57) :C

42、根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为建设项目管理、设计项 目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理。 (58) :A净现值率说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比 较时，以净现值率较大的方案为优。 (59) :D在测算投资利息时需把握的应计息的项目包括：(1)未知、需要求取的待 开发房地产的价值；(2)取得待开发房地产的税费；(3)开发成本、管理费用和销售费用。 (60) :D国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地是指由中央投资，或由中央 与地方共同投资或者引进外资以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电 力等能源项目用地；铁路、港口、码头等交通项目用地

43、；水库、防洪、防渍、防碱、农田灌溉、水力 发电、江河治理、城市供水和排水等水利工程项目用地。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :B, C, D求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。 (2) :A,B,E对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。对于出售型房地产开发投资项目， 可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。 (3) :A, B, C, D住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于

44、：(1)性质和资金来 源不同；(2)贷款人和贷款风险不同；(3)贷款对象不同；(4)贷款条件不同。两者的目的均为购 房，故选项E错误。 (4) :A, B, D, E成本法是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求被估价房地产价值的方法。运用成本法估价一般分为以下四 个步骤：(1)搜集房地产价格构成等资料；(2)测算重新购建价格；(3)测算建筑物折旧；(4)求取 积算价格。故选ABDE。 (5) :B, C实用性、实践性和时效性属于房地产市场调研的特点，因而排除选项 ADE，选BC。 (6) :A, B, C, D房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主 要有现金流量表、资金来源与运用表、