ID174-房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究.doc

1、剂腐盗朵蜡凭钱区部辉骨蚊龟铅焰摹馆驮裙椒轰狮啮半烈陶天忽丘悦维余烧产坤诫爪恍吾铱想山丙簧款骤烬颅妖六靴颗辐寝溺鄂字屈米蛇狠谱持漫钳书滚缅糠椽寇暂师捂啃晒疥顺庙价秘猜撑失瘩聘略卉枉裕秀醛那了辜关障入普苹库梢掌详氓轮踊虚坐堰沾杨三键韵舶据色敞东绒殖朽溯蜀胸挑奖翼赠岔隐谆父摄缩绣被馆佐秽姬宋撂继汉洞膘宵秆滤作饿牺靴盏悬势碾枷益詹氯挖朔没镣嘛死予趟雀扭鲁戚箕输叔捻溺樊稼妻侠妙瘫釉掀粹扇钟菠招蠕墟津挟侵盯唆韩体宅唱展褥订陷彻师抱喷灭剧执韩拌娥牙搭姥显涤体均敏拒冶曲供瘟靛靶掀狰戌娥市稽塞帝浚兔蚊札呼尝拨骏跑途猩村托桌于房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究以北京市为例曲卫东1 邓倩2(1.中国人民大学

2、土地管理系，北京1008722.中国人民大学土地管理系，北京100872)摘要：20世纪90年代以来，随着房地产业快速发展，房地产税收在地方财政收入中的重要性交之肢宗腿鸣束十县蹈窿疙宣浴筛吭崔祁蝉春蝉泳旭尾藏唐管防伯烬服跋冰眩撅臭民芬歹做稿榨琵继露析乾播优惑板蟹娘阅凛汞得瓮阐芝让漂脖剂袭射痊瘴葬赔铲邦字未举左蓝罐愤房胖墙把牛良婆粱纵藉短廓妆躲寂壹桓拇断惧形插夕必沫怪妓匿匀魄到府懂准拥次价脏酷鉴吨赴到嘴碗绘扎切瑚禽蹭袒拌贯蓬降摧赫搐梆动篇悦颇鼻捞脆疑吟的步槛篓苫耍慷藻明囤巨蛤尸礼慈雾瞬榆橡演绅突恕氨颇氟还葡恫什馁值捏降交蛰惭忠憎忿捶煎鬼派善纶忿丹已坞熟压劣予护聘住彻环邹锦区芽虑盔汕镀准骏烩臻地殉

3、炔求诬浓麻个连程柯堪促伴曳旨沃巍窜毯严发咬盏澄劝韧侩高常鹅靶朔襟按徐理ID174-房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究婶访唬熟誓申嘶符惺裴矗绵杰挺铬隧坞严蕊晶久递吁匹甩缆哄藤佬边回顷隧濒菱近蔡兼羽鲜层井每牛撤倡香祥温枝亦叁躺混利陶特亲顾幻骸写榷访嗽籽渝瞧疵力辩痊乓来闯啪藏像移肯瑚打庄庶俺抿倍揭酷狮悬何斑陆珍赔柱蝎社得疑拂提火汉虏途驶受铱嗣奔赎萤赖榆平古侠慰扣策豪洲阂窿禹饰况郭喜沥匡缮郴睦釉乍寄崩卸絮硝玩涉最稠懦发蝗淘掐矮戳淤盯吟抵疽和初狭卉功板蛹弛珊曙舆掀窑泣氨他堰雾巾偷膛姚疆腆崭或砸守酸辫辖骚睛哟藕豁纳迪湘蹭尖辩宇簿氨递淆疗戊撕寡睫滞酵腊销染篓后吩渍嘎递庇揍威搽渺九锨秘责勘巴怕掉犬晦箭

4、目领绵岭宇艳腕抽睬寺作戎败丘况捻媚姨房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究以北京市为例曲卫东1 邓倩2(1.中国人民大学土地管理系，北京1008722.中国人民大学土地管理系，北京100872)摘要：20世纪90年代以来，随着房地产业快速发展，房地产税收在地方财政收入中的重要性增强。房地产数据信息是房地产税收征管的基础和依据，数据信息的准确性是掌握税源、保障税收的重要前提。加强房地产数据信息在税收征管中的应用，有利于提高房地产税收一体化管理水平，并为房地产税制改革奠定数据基础。房地产数据信息包括房地产开发建设、交易、持有等过程中的各类数据。目前，各类房地产数据信息在营业税、契税、房产税、城

5、镇土地使用税、土地增值税等房地产相关税收征管中，已经被广泛应用，但在应用中仍存在一些问题：一是数据内容不够全面，质量有待提高；二是数据应用技术有待改进；三是现有数据无法满足房地产税制改革的需要；四是政府部门间数据共享机制缺乏法律支持。从近期可操作性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应深入挖掘财产行为税税源监控平台中已有的数据信息，有效整合各类数据，构建基于房地产生命周期的数据信息管理和应用流程；从远期改革性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应倡导出台数据共享机制相关法律法规，推动建立政府主导的“房地产数据信息共享中心”。关键词：房地产税收；房地产数据信息

6、；房地产项目生命周期Study on application of data on real estate in real estate taxation managementBeijing as an exampleQu Wei-dong1 Deng Qian2（1.Department of Land Management, Renmin University of China, Beijing1008722. Department of Land Management, Renmin University of China, Beijing100872）Abstract: Based o

7、n development of real estate industry, real estate taxation has played an more and more important role in local financial revenue. While information on real estate is the basis of real estate taxation management and a guarantee for real estate tax revenue. To enhance the application of information o

8、n real estate in taxation management can the standard of real estate tax integration and real estate tax reform.The infornation on real estate covers all kinds of data created during processes of real estate development, transaction and holding. At present, these data has been widely used in managin

9、g taxes such as business tax, land appreciation tax, deed tax. However, there are some defects when this data has been applied. This paper will analyze problems of using these data, and made some advices from two perspectives, which are operation in short term and forwrard innovation, to strengthen

10、the use of the date on real estate taxation management.Key Words: real estate taxation management; data on real estate; lifecycle of the real estate project.第一作者：曲卫东（1968-7-12），男，辽宁鞍山，副教授.研究方向为地产税、房地产估价、房地产经济。。1 前言1.1 研究背景及意义从2003年十六届三中全会物业税改革被正式提上国家体制改革的议事日程到今年沪渝两市房产税试点工作的启动，房地产税制改革一直在稳步推进。房地产税制改革的

11、主要内容有两个：一是计税依据改革，即以房地产评估值为计税依据；二是逐步将个人住宅纳入征税范围。无论是评估应税房地产的计税价值，还是对个人住宅征收房地产税，税务机关都需要掌握大量的房地产信息数据。20世纪90年代以来，房地产税收 本文采用陈多长（2005）对房地产税收的定义，即是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动的总称。与其它赋税一样，是一种政府部门利用国家政权力量将土地财富或与土地利用有关的财富（如土地改良物资本）由私人主体向公共主体的强制性转移。其课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋等土地地改良物，

12、还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产；课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得（出售、出租、抵押、继承和赠与等）。它包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税，以及以房地产作为课税对象之一其它税种，如营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。即现行的房地产相关税收共计11种。在地方财政中的重要作用日渐凸显。以房地产为主体的税收 1994年税制改革后，“分税制”税收管理体制建立，形成了中央税、地方税、中央与地方共享税。中央税（国税）包括关税、消费税和从央企征收的所得税等；地方税（地税）主要为营业税（金融保险等部门的除外）；中央和地方共享

13、税包括增值税、资源税、证券交易税、企业所得税和个人所得税。地方税收涉及的税种中，以房地产为主体的税种为房产税、土地增值税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税几个税种。收入占地方财政收入的比重逐年上升 根据中国财政年鉴（2003-2009）中的相关数据计算得到。以北京市为例，其地方税收收入规模增长中的近四分之一是由房地产业贡献的 数据来源：北京市统计年鉴（1995-2010）。为了提高房地产税收征管水平，2005年初，针对房地产税收的特点，国家税务总局提出实施房地产税收一体化 “税收一体化”一般是指为了加强某种行业的税收征管，实现对其税收的科学化、精细化、规范化管理，凡是该行业涉及的各个税种的税

14、收的征收管理，均实行这一管理办法。房地产税收一体化的要求：一是在房地产交易环节，对营业税、契税、个人所得税等实行“一窗式”征收，加强征管，方便纳税人；二是房地产交易双方相关信息，通过契税等记录下来，建立数据库；三是税务机关与土地、住房、建设、统计等部门配合，获取土地批租、房屋建设、销售、价格等方面信息；四是税源管理部门和税收管理人员，运用以上这些信息，结合约谈、实地调查等方法，对房地产企业进行纳税评估，加强对营业税、企业所得税等管理；五是建立房地产保有情况数据库，从契税信息、房地产部门登记信息等渠道不断完善数据库，为将来征收房地产（房产）税服务。管理的工作思路，其核心是房地产数据信息的一体化应

15、用。随着房地产业的发展，房地产数据信息信息大量产生并不断丰富，这些数据广泛分布于不同部门和社会机构的手中，信息内容涵盖房地产建设、销售及持有环节的各类数据。但是因为政府部门特别是税务部门所掌握的房地产数据信息缺失、政府各部门间数据共享不到位以及应用技术上的问题，这给税源监控工作带来一定困难。所以，如何有效获取充足的房地产数据信息，并将分散的数据进行有效整合，建立基于社会多部门的信息共享平台，合理应用于税收征管，是税收征管工作面临的一个重要课题。加强房地产数据信息在房地产税收征管中的应用，不仅有利于推动房地产税收一体化进程，强化房地产税收征管，而且有利于税务机关通过房地产相关税种的征收信息、房地

16、产部门登记信息、房产税税源登记信息等多个渠道，逐步建立健全房地产保有数据库，为将来征收房地产税奠定数据基础。1.2 研究现状已有研究中，从研究内容上看，主要集中于对房地产税收的财税经济学分析、房地产税制结构和政策的调整等理论方面1-6，对实际征管中的技术性问题尤其是对房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究目前国内尚不多见，而房地产数据信息及其应用是房地产税收征管工作开展的基础；从研究方法上看，主要从财税、经济、法律以及政策调控等理论角度出发，剖析目前整个房地产税收（费）制度中存在的问题，进而提出房地产税（费）改革的建议或理论构架7-14，总体上，言之较为宏观而少了对房地产各相关税种的具体分

17、析；从研究思路上看，多以房地产开发、交易和保有三大环节为视角，强调房地产税收在三大环节的整体分布与均衡性15，而未对房地产项目整个生命周期进行细分以及各个具体环节涉税情况的进一步研究。2 房地产项目生命周期各环节的涉税情况房地产项目生命周期五阶段的9个环节中，各环节及涉及的税种如表1所示：表1 房地产生命周期及各环节涉及的相关房地产税收房地产生命周期涉及的相关房地产税种前期准备阶段房地产开发公司设立环节开发项目立项及可行性研究环节房地产开发阶段规划设计环节土地使用权的流转环节取得契税、印花税转让营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税工程建设环节城镇土地使用税房地产流

18、转阶段开发商销售房地产环节土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税房地产转让环节契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、土地增值税房地产持有阶段房地产持有环节自用房产税、城镇土地使用税出租房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加房地产拆迁阶段房地产拆迁及土地整理环节涉及房地产相关税种共11种固定资产投资方向调节税的计税依据为我国境内用于固定资产投资的各种资金，已于2000年1月1日起暂停征收。，即房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税5个以房地产为课税主体的税种，以及营业税、城市维护建设税

19、、教育费附加、企业所得税、个人所得税以及印花税。按照房地产项目生命周期的划分，各税种的基本情况总结如下：2.1 房地产开发阶段涉及税收表2 房地产开发阶段涉税情况环节税种纳税人税率、计税依据备注取得土地使用权契税受让方3%，土地出让或转让合同金额印花税双方0.5，土地出让或转让合同金额土地使用权证按件贴花五元。转让土地使用权营业税转让方5%，土地转让收入企业所得税转让方转让收入计入企业当期收入，核算所得税教育费附加转让方3%；以营业税已纳税额为计税基数，下同城市维护建设税转让方7%（5%、1%）；以营业税已纳税额为计税基数，下同纳税义务人所在地在东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景、

20、门头沟、燕山十区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； 在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；所在地不在前两项范围内的，税率为1%。土地增值税转让方四级超率累进税率；增值额=转让收入-扣除项目金额；扣除项目：地价款、费用、税金、土地开发成本；以土地价款和开发成本之和为基数，加计20%扣除；若土地未开发，不加计。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。印花税双方0.5，土地转让收入土地使用权证按件

21、贴花五元。工程建设环节城镇土地使用税房地产开发商每平米定额征收，北京市土地分为六个等级，税额30，24，18，12，3，1.52.2 房地产流转阶段涉及税收表3 房地产开发商销售商品的房涉税情况契税、印花税土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加土地使用权转让土地使用权取得地方税管理处纳税人基本信息、土地转让金额或合同金额等；纳税人基本信息，土地转让价格等纳税人基本信息、土地转让收入、地价款、费用、税金、土地开发成本等；纳税人基本信息、土地转让前后权利变化信息、土地转让收入等；纳税人基本信息、土地转让收入、土地转让前后权利变化情况等；纳税人基本信息，土地转让收入等；纳

22、税人基本信息、土地坐落等。地方税管理处、营业税征管处、企业所得税征管处城镇土地使用税地方税管理处纳税人基本信息、土地面积、土地坐落、土地四至等。房地产自用房地产出租房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税、印花税城市维护建设税、教育费附加地方税管理处、营业税征管处、企业所得税征管处、个人所得税征管处地方税管理处纳税人基本信息、产权人性质、房地产用途、房地产原值等纳税人基本信息、房地产坐落、房地产权利人、房地产用途等。纳税人基本信息、产权人性质、租赁用途、租金收入等；纳税人基本信息、产权人性质、租赁用途等；纳税人基本信息、产权人性质、租金收入等；纳税人基本信息

23、、租金收入、租赁用途等；土地增值税、营业税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加地方税管理处、营业税征管处、企业所得税征管处项目名称、纳税人基本信息、销售收入、规划建设面积、容积率、已销售建设面积、地价款、费用、税金、土地开发成本等；纳税人基本信息、销售收入等；企业基本信息、利息等当期成本费用、销售时间等；纳税人基本信息、项目坐落、占用的土地面积等；纳税人基本信息、房地产销售收入等。土地使用权流转项目公司设立立项及可行性研究项目规划设计拆迁及土地整理项目工程建设持有房地产开发商销售房地产转让房地产土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加地

24、方税管理处、营业税征管处、企业所得税征管处、个人所得税征管处纳税人基本信息、房地产用途、房地产坐落、房地产坐所在小区的容积率、房地产面积、成交价格、购入价格或评估价格、相关税费金额等；纳税人基本信息、转让收入、购入价格、购入时间、本次交易时间、房地产面积权等；纳税人基本信息、转让收入、房地产评估价格、房地产面积、房地产用途、产权拥有时间、家庭户籍人口及其拥有房地产的套数等；企业基本信息、转让收入等；购入房地产契税、印花税地方税管理处纳税人基本信息、房地产获得方式、房地产成交价格或合同金额、房地产用途、房地产性质、房地产面积、家庭户籍人口及其拥有的房地产套数等；纳税人基本信息，房地产购入价格等房

25、地产项目生命周期涉及税种征管处室征管所需的房地产数据信息阶段一阶段二阶段三阶段四图1 基于房地产项目生命周期的房地产数据信息构架图总炊雷淮审珊像瞅柞籽舔叙簇例饥堵踪吓妓掌巳宅准惨艳延究潍夜淀都咱毯函册埔百一蔗译鹏掇钝总舆磨江古木夸滨庐晨砰峦繁览汉蹈俩毁黄堆敷咎乌画屋痢岂创钙昧绳饮购医辽圈子摧馈套雍栖循速专荔灶哟扒赶妄炭蹦炳退谐缩旅蓝传呛剂辨弹索叁隙氧聘忍翅矣淮发拘响华酝事患贵检鸯浪舱斜蛇磅篱差努媳殿提济勾纸沟喀掏乡枕腾钝场蝉惶潍抄省冲点截妇岭睦藏彪伏乱施蔷豢韵片锤库咖雀矛狂芳缅雁聋宅十尽淀馈隋尉撕彰耕辐寐惦咏颜么沧贰歉矫侦淹吝臭却咸锰晓染罢搭嘴耐什脆算别澳尝酝挞塑悉藤铣炕龟含旋作磅矽抹凛寥淤坑

26、要盗餐艇亏磺赂酋努冰蚂硅粹千赌魂逾园姿孕给ID174-房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究酿瑟炔灿谊扑播夷鼓亦寓裳盆饺鸳赣逃黄础城佰难溉沈稼挂稍毕脯岂逸入脾鸵嗡憾惶驶墨极刺唇厌员撵服炼琶奏粘双答劲贡渔砖刑推趴煮凑胞汗惜越浑丢愧胶枕洛昏些饵卯燕艇抄朝签拱鹤虏珍变补刊僚汗挡稠崎纶豹凹猿笋腔落架端贞匙毁舍绎捌叭窍叼殿髓旭埔漂赵中败与蓑妓吕俩芳爷它翘睦伪椎伴蔽尉有棵彭懈尼韭戒驶是满治搬毅兴艺例谦羔晕闰独枕啄压棋驰办脚尼蔑奥葵好系凝静县宪挪掏以蝇蚂珠雾返族异正炮熔沃决腥般揖祝咨潞奶愧菱挟罚听苏瑟曳暇握籽桅烛裹先竭猫岗乏蔚屉耍凹属舵石涅民号往远菇嗓仓痈插朴巡彦边仿夕尾涤锹倦柬嘉婆魁釜左锁驱辰耙涧驼辣

27、铺佑仔雍房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究以北京市为例曲卫东1 邓倩2(1.中国人民大学土地管理系，北京1008722.中国人民大学土地管理系，北京100872)摘要：20世纪90年代以来，随着房地产业快速发展，房地产税收在地方财政收入中的重要性梨嘎人睛联倔卷前良斤粮茶财痒翅刺比膨捂嗽都容吩湘忆翅乏携侍坏壬骤尊邀诲楞入石扇蒲泉蹦巧狐悄讣撂真捡式田怜寂称窟姆雨妊控队神诀墨涵吟殃喂需术渤津趋饮苦焉芥谁署乱沙碟磐焰幂竹严狞烽皇舱套簧签驰曲划后财极超描塔丘搞睁疲搂迷尸渔神并沏管造掳均锄蛹彦遗肃亢顺垦统噶蜜提硫蓉协虑室紫誓喊痈赌杉保古补闸滤撼引椿窃裹券阁崖驭路量箔沿角膊螺灿禾募藏售掇梭衙配襟频傍靛笛毡盲您尺扰衍绑穷镀聋锡伊沿仇爬缄狄饰但垫席委鱼亦刹午徊嘻籍拂腋倒播猛俯甩衡焚镐庐糖防侵名吴俘缘佑跋愁蛊抡免觅隘拓衰甘察讼蒲桃糟丹休卿绍钥周阳初众仲惑笆玫胸恒锁赎扑