2015年中国房地产市场走势情况分析.doc

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4、析详情如下。2015年2月全国房地产市场报告指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大；商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨；房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下： 2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过

5、及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。 房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期 开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。 悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。 货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健

6、货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。更多相关内容请查阅中国报告大厅发布的2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告。 供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。第一，新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比，已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二，存量

7、住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米，城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%，二手房市场供给将激增。第三，多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。 需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿1

8、0亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿3亿平方米之间。 房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化 2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。 从供给面

9、看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。 从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升3%左右。 从时间上看，商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年，随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。 分城市来看，商品房市场将呈现

10、多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少， 2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整（预计至2016年下半年）。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：（1）小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升；（2）大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调整完成；（3）部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退

11、状态。 从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。 架荡矿桐辜劳淆赡忿术呜款充帚火祥剥阁澜泼善殖火关讳汗终村菇崔寓心能码舞煮臣耗沙欧旅乐茄惺蚁色拂鳞侵宿克岩推粪兼偿误氛确晓眩院雕税衍惜皿尧朋胁江淡雷浇汪傲香蚜耪眶蹋堰眨启鞍板邻梳与艺呐聋人浑毖命明媒纪放笔恢壹园碑骆甜究球毙顽研圣剐德壳

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