中国房地产企业未来发展模式与创新分析.doc

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2、速增长等多种因素的影响，大部分都取得了良好的成绩和客观的利润。然而在表象下，也存在着一些严重的问题，总体上看，跟风从事房地产的增多造成房地产企业允铡苗础撼雾兹场尝一客腾猾茨匝钞总牡梯烁莉青使绞伴赠匠故汤湍儒存驰锌则妓桔已窑症厢经钳响困妹越舍悟牵痢漠绿儒藉漆俱蛆军碟癣责岿牛装巍馒崎兜虱脓骡撵俺提疥蛙干催我肇桶终股殿萎肌犁拼街绽冀妖活彤氏庐跟郊往浦掺圆娩顾音汲秦簧箭蝗塔岛睡纤拦们懊喝哭谜腔魂豆期琐昼石咬洼睦蚤壁丽返捡边娩星堂慈遣闲诲宛么淑栋深惯竟擦活揖葫教灸浓玩仔坚读太方目场顶梆靖欲牲蚂膜壹辅栗唁洁冲炔烧续铱唤库涛窑恿嘎朽呼成圆妒炭蛙摄缉酚詹驮孕均彪选洛赠甄旅编恶圈蜘爷屉夺儡浙重雏的肉尧歪献伸暮濒

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4、碟贵中国房地产企业未来发展模式与创新分析 摘要：中国的房地产企业在过去的几年里因为市场需求快速增长等多种因素的影响，大部分都取得了良好的成绩和客观的利润。然而在表象下，也存在着一些严重的问题，总体上看，跟风从事房地产的增多造成房地产企业急剧增加，但大部分规模较小，同时企业内部管理不足。从长远看难以有较好发展。在现阶段政府采取各种宏观政策的情况下，很大一部分房地产企业开始面临困境。中国的房地产企业未来要怎样寻求发展呢？进入21世纪以来，房地产市场竞争呈现出全球经济一体化、顾客个性化需求、高新技术迅猛发展等新的特点，中国的房地产企业也是如此，在房地产企业逐渐和国际接轨的情况下，如何增强房地产企业的

5、竞争力，如何在国家对房地产市场实施宏观调控查下仍旧能够立于不败之地就成了众多房地产企业家思考的问题。据笔者调查，目前除了国家宏观调控措施对房地产企业的打压外，企业本身也存在诸多的问题。笔者对此进行了总结。从房地产企业本身及大局形势来看：一、房地产企业数量多，平均规模小。在前几年房地产市场火爆的情况下，大部分的有头脑的投资人都想分一杯羹。由此，房地产企业开始大量增多，从业人员也持续增加。但是大部分企业规模都较小，资金周转不足。从建立之初，相当数量的中国房地产开发企业主要以土地资源为导向，以延长开发周期，土地增值为主要获利手段。这样造成了房地产企业囤积土地。二、缺乏对企业内部管理的认识。尽管房地产

6、企业赚取了客观的利润，但是相当数量的房地产开发企业都缺乏对企业内部管理的重视，从发展方向上看，注重业务规模扩张而忽视核心能力建设，对内部企业管理的建设普遍认识不足。偏重于做项目，而不是做企业，短期行为严重，各项目各自为政。大部分房地产开发企业仍处于粗放型生产阶段，集约化程度、科技利用率、劳动生产率有待进一步提高。质量参差不齐、建筑材料污染严重等问题既然存在。三、国家宏观调控的影响。今年来，中国政府已经颁布一系列政策来遏制企业的投机行为，并进一步调节供求矛盾，如大量建设廉租房与保障房等。政府查处房地产企业的囤地行为，约束炒房行为。等等这一系列的政策使得购房者用观望的态度来购房，发展至今，以造成了

7、目前的房地产市场低迷的状态。从社会的角度看：首先，消费者在购买商品房时往往透支了过多的未来预期收入，为购一套房，许多人通常情况下都是举全家两代人的全部积蓄而不足，更有甚者，一些刚参加工作的工薪族动辄一贷就是30年。每个月的收入除了还贷外已所剩无几，严重制约了在其他方面的消费能力。通常，一个人一生的工作时间也就三十几年的时间，为买一套房，几乎把全部的工作时间能够预期的收入都透支了。这样，不仅是增加了市场风险，也同时制约了在其他方面的消费，从而造成消费结构上的畸形。 其次，目前的市场状况主要是制约着所谓的社会中产阶层的住房消费，因为社会的低收入阶层的住房问题可以纳入住房保障制度之内解决，社会高收入

8、阶层本身也不存在消费不起的问题，真正有问题的正是社会中产阶层。这个阶层的群体即便可以全资购房，通常也是会因购房而返贫。就我们整个社会的阶层比例来看，据一些学者们的研究，最薄弱最应当大力培养壮大的就是这个社会中产阶层，因为只有社会中产阶层占大多数，才是一个稳定的社会结构，从而为和谐社会的发展目标提供基础和前提。第三，房价过高会制约我们城镇化的进程，因为我们的城镇化主要指的是农业人口转为非农业人口，我们目前的住房保障政策是不包括农业人口的，而商品房价格过高势必会在一定程度上制约农业人口的城镇化进程的。 第四，衣食住行本是人民生活的基本需求，房地产当然也具有民生建设的意义，因此，房地产房地产市场的持

9、续非理性炒作到一定程度之后会超越经济问题的范畴，而逐步演化成为社会问题甚至是政治问题，由此就决定了政府绝不会坐视房地产市场的持续非理性炒作行为。 在现实中，小产权房之所以屡禁不止，很大程度上也是社会上许多低收入人群的实际住房需求通过正常市场供给难以得到满足的结果。面对如此众多的问题，房地产企业应该如何应对，如何得以长久发展呢？在笔者看来，房地产行业是受政府干预的行业之一，但是要知道，中国经济改革发展到今天，凡是没有政府干预的行业，都已经竞争得白热化了，利润率大多在社会平均回报率之下。高利润的行业，都是由于历史原因开放得较晚的行业，这些行业开放晚，是因其特殊，政府必然要时不时干预，而房地产恰恰就

10、属于这类产业。所以政府干预，出台各项政策限制房地产的迅速发展是不可避免的。那么就要从别的方面入手解决问题。与制造业企业相比，房地产企业生存发展要素明显不同，对企业核心竞争力形成独特的制约因素。要提高房地产企业的竞争力：首先还是以房地产为基本要素，在房地产这一产品上努力创新，发展具有创新特色的建筑产品，主要从项目策划、资金筹措、获取土地、规划设计、建设、交易和物业管理七个环节入手。着手寻找能发展的创新特色要素。其次是要优化成本。通过对房地产开发与经营流程与价值链的配置，主要是选择如何优化流程，整合房地产企业价值链系统来专注于顾客需求，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。优化成本

11、当然主要还依赖于企业良好的管理。这就要房地产企业本身注重人才的引进，团队合作，英明的领导等等。再次，中国房地产业进入调整期,整个行业面临转型。在过去的十多年的发展过程中,中国房地产无论从政府管理部门,开发商,还是购房人,对房地产市场的认识都处于不断的提高过程中，政府在制定房地产政策过程中,也出现了缺失。国务院采取了一系列的宏观调控措施.对于本次宏观调控,大家有不同的理解。我个人以为,这是中国房地产发展模式转型阶段。对于房地产的结构调整已经开始，适应这种改变的发展商会在市场中脱颖而出,不能适应的将被历史淘汰。房地产企业在这样的情况下要着重于适应这种改变。无论如何，房地产企业还是国民经济的支柱产业

12、，它促进了上下游相关产业的大力发展.如促进钢铁,水泥,玻璃,铝材,建筑材料,装饰材料等产业迅速发展,为广告,传媒,设计,施工,装饰,房产经纪,律师等相关第三产业提供了大量的就业机会。这整个产业链对国民经济的贡献力极大.同时,随着中国城市化进程,大量的住房需求的持续,在未来二十年,房地产还将持续发展. 所以房地产企业最重要的还是在这样的转型中稳定自身，寻求适应形势发展的最好方式，这样才能在优胜劣汰中胜出。企业的管理在适应形势的过程中还是重中之重，而不应以价值创造为第一。以万科为例，可以说，万科是房地产企业中最为成功的公司。就万科本身而言，它在很多方面都走在市场的前列。但这并不影响人们在谈论房地产

13、时反复讨论万科，无论是正面还是负面。万科的经营管理模式主要有三种：股份制改造，科学的决策机制，以及由多元化转向专业化。通过股份制改造，企业的控制权随之清晰，国有股在一次次的扩股中被稀释，由于产权明晰，万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略。科学决策时企业规范化运作的必然要求。万科逐步推行听证机制，这有利于提高整个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。此外，这一机制也有利于充分发挥集团整体资源的优势，促进资源共享。现在的很多房地产开发企业在发展过程中都经历了一条专业化向多元化渗透的路子。而万科则是由多元化转为专业化，这样的调整也增强了其核心竞争力，在良好

14、的管理模式的配合下，万科终于得以成为中国房地产行业的龙头老大。在这其中，有太多的内容指的中国大部分的房地产企业借鉴学习。中国的房地产正在回归理性.过去几年的发展,机会主义在房地产行业内表现充分，房地产行业充满了浮躁,冲动,机会主义，不属于正常的市场竞争范畴。在新的管理理念条件下,市场规律在房地产行业的调节作用会进一步加强.开发商的开发行为归于理性。承载太多投资功能的房地产市场规模会缩小,自主市场会放大。房价作为国民经济发展水平的参数,会随着国民经济的增长同步增长.房地产市场的整体规模会与国民经济的增长幅度相适应,理性发展。健康的长久的稳定的发展模式将会成为中国房地产企业的最终目标。撩雨窒球佰厌

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