外商投资房地产企业审批指南.doc

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4、国务院六部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号）2、商务部办公厅关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的意见有关问题的通知（商资字2006192号）3、商务部 “2007年全国外资工作指导意见”4、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产审批和监管的通知（商资函200750）（二）调控范围从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资企业。 注：不纳入调控和备案范围的： 1、房地产咨询、中介、经纪 2、物业管理、酒店管理 3、商业

5、企业自营的商业设施建设 4、仓储设施建设、出租（三）审批注意事项商业存在原则 项目公司原则 提高注册资本比例 限制外汇借款 提交履约承诺 返程投资 同一控制人投资 严禁固定回报 严禁规避审批 审批权限、程序 颁发外商投资企业批准证书商业存在原则1、境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（出租、出售），应在境内设立外商投资企业2、境外机构、个人将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应设立外商投资企业3、外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围注：境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列项目公司原则1、新设外商投资房地产企业，应先取得土地使用权、房地产建

6、筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议 (外国公司与土地部门签订土地预约协议 户头是外国公司)2、非房地产企业增加房地产经营范围，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议 (要求拿到土地证 符合规划) 3、已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议4、外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经

7、营的房地产项目。5、外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。6、房地产投资性公司，或以投资房地产为主业的外商设立投资性公司，原则上不予批准。注：1 、调控政策没有改变现行的外商投资房地产企业审批程序，没有要求先设立一年的空壳公司。 2、外商投资房地产企业没有充分理由，一般不批准其增加总投资提高注册资本比例 （投资总额50%以上的注册资本）1、外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50% 2、投资总额低于1000万美元的，其注册资本仍按现行规定执行 3、已设立的外商投资房地产增资，其增加

8、的注册资本不低于新增投资总额的50%限制外汇借款1、外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，不得办理境内外贷款2、在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。无法办理人民币借贷而申请境内外外汇借贷的企业，应向审批部门提供国内银行不予贷款的原因说明 （境外差额贷款必须为零）3、对项目核准部门已批准的可以境外借贷的外商投资房地产企业，商务部门仍应按上述原则办理。提交履约承诺1、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可

9、证的保证函 2、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明 3、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，或收购合资企业中方股权的，应向审批部门提交职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料。返程投资定义： 境内企业或个人以其在境外设立或控制的企业名义，对境内开展直接投资活动，包括但不限于以下方式：购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或控制境内其他企业的股权或资产、协议购买境内资产及以该资产投资设立外商投资企业、向境内企业增

10、资。突出问题：境内企业或个人控制的境外企业，以承诺分享所投资境内企业股权、或分享来源于境内企业的收益（包括上市）、或通过过桥贷款募得的资金，以及日后公开募集或私募获得的资金，以境外投资人的名义投资于境内（包括并购）。1、在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业2、国务院、国资委批准的国有企业向境外注资，及红筹股上市募集资金，投资于境内房地产，按国家有关规定办注：境内企业或个人在境外以绿地投资方式设立企业，以该企业在境外的经营利润（不是境内关联企业所转移的利润）或经营业绩募集的资金，投资境内房地产，不属于返程投资。同一控制人投资突出问题：-实际控制人为境内企业或个人的境外企业，以返程投资

11、或股权置换的方式并购境内该企业或个人名下企业的股权或资产；-实际控制人为境内企业或个人的境外企业，以该企业在境外的经营利润（不是境内关联企业所转移的利润）或经营业绩募集的资金，或股权置换的方式并购境内该企业或个人名下企业的股权或资产1、在宏观调控期间，原则上不予批准同一控制人投资，或以股权置换的方式投资房地产企业2、境外国有企业按照经国务院或国资委批准的重组方案，并购境内同一控制人名下房地产，按国家有关规定办严禁固定回报外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。严禁规避审批涉及房地产开发经营的外商投资企业的审批，必须严格按照外商投资投资法律、

12、法规和房地产宏观调控的规定办理，企业和审批机关不得以任何方式规避正当的审批。审批权限、程序房地产调控政策未改变现有的外商投资房地产企业的审批权限和审批程序 颁发外商投资企业批准证书批准设立外商投资房地产企业，审批部门按171号文要求，颁发一年期的外商投资企业批准证书，在外商投资企业批准证书备注栏内注明“有效期至*年*月*日”。二、报送备案注意事项利用现有外资统计系统报送备案材料1、按照要求填写相关内容，及时报送，2、“投资总额内境外借款栏”和“外方股东贷款栏”已设定为“必填项”，对于填写“零”的，视同没有境外借款。虚假填写引起的后果，由地方审批部门和企业自行承担，3、并购项目，应注明。未通过备

13、案的企业重新申请 未通过备案的企业，经投资者或企业同意并向审批部门做出书面说明，审批部门确认后以书面形式向我部申请重新备案。三、商务部备案审核审核要求1、依法对地方审批的项目进行备案2、注册资本是否达到总投资50%的要求3、没有境内外外汇借款，或有合理的说明4、目前关于核查房地产企业是否具有项目，及境内人民币和外汇借款的内容，统计存根上还没有规定，商务部将通过补充和调整存根内容加以规范。三、商务部备案审核结果告知1、通过备案：纳入外资统计的视同通过备案或外管局公布名单2、未通过备案：不纳入外资统计的视同通过备案或外管局公布名单没有该企业3、每月25日前，外资司以司函将上月通过备案的，以及重新备

14、案通过外商投资房地产企业名单，通告国家外管局，由外管局公布四、加强管理1、审批部门应督促检查外商投资房地产企业在证书一年有效期内交纳土地出让金，否则不予换发与经营年限一致的批准证书，2、审批部门应督促检查并购款（转让金）在外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付，不得延长，3、对未通过备案的企业，审批部门应及时与企业进行沟通协调，要求其进行调整直至符合备案要求，4、审批部门应督促外商投资房地产企业按时参加外商投资企业联合年检，未通过年检的企业外管局不予办理资本项目结汇手续。5、商务部将结合明年外商投资企业联合年检，对房地产领域外商投资做专项调研。遏六诺佛设锨隶侵啄酪鱼刀藻彻欣

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