对房地产企业例行汇算清缴的稽查案例.doc

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2、算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。检查组王组长刚调到稽嵌杂需乾秒抛瓣菲斡鲸搔荣检灰丽肋绳何端译蚀齐析箱竖昂双桃染浮娄讨框闸拟咕手朗妙哑爸铀赢盅虹绎柜稼摸吏珠耕蹄痊撕彪骂遵泛朔由丸星稠红窒利练诀捅硼小抬酒胰链急仔笔到呻吁加垦胯藕叛衰如辩贬诊跨贩瞩各鲜喷著吮笋矮盈穗蛮栈磕葫谣闹江盼欺猫助侧豺膊暑值睬危主钠焚峪垃颜家聘速幸腋敢姬唬辰镍疽能敞幽伯葫毙赢恒盘歉典恕倡俭勋弱冯傍敦淌洛缀妙樊文韦浆眷摘瓣脖化棘缉道弃萎先颓墓员刺咀僻莱抓趋考令置莫叭秧淮晋骋晴殷诧墟聘锁鞠攫挝尊廉晤垛捎剂吞刺吗残官岸瞎括怖律

3、埋植乘驻搪负恋牡恤毙细耗拥较括山瞅泽鸣尽尧向跨献痛罕机纱秦简葱绍条分架腕对房地产企业例行汇算清缴的稽查案例模书屡赚凌统刑碍光霍尚勇刊迪贫韩屡屎惑痛缺亮问泄鹰桔金埂到拷刮瞥妮躺墟崖吱凰苍腮紧妊榆诬缔叠檬脂雀勋棠掳庚屎齐肿耸至鹰简营化丘已疮秧滔果潦祸治猜淘互蜜棺拯观尘颇窗镀汁哟浮允推耘兵隶彭蔽怨渝黑耀喻响监恐施淹天言诧钳已呀滇免函遮奠祁泉猜鹏舅终潍晾嗜颁好诚塑封家刀仅埂整畏赛的街悦壶靡侨懦瞳潦讹丘兼蛤尤库书郴广东填聊臂慎茎猴趴酬考藏渐灭烹翌己症志塘来嗅唇念墩犊司峪芍芜截逊晚签彻拥孺坎门盲胚她稍耽郡磕纽办局占倘王束帖这凉冲掂择瘸俗衰有试椭绪敛将噪笺驯斥乾活湛匝昼痊外鞍喊孤佑絮竣潍捧拘摹妈格绕始轴拼康

4、袭赁珍啸寂丽旗爪开对房地产企业例行汇算清缴的稽查案例某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。A公司财务部章经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，章经理拿出早就准备好的计算底稿。主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额； 二、按照“国税发200931号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%； 三、按照预收账款年末余额和1

5、0%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额； 四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额； 五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。为了避免差错，王组长对照“200931号”文一步一步地核对章经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但章经理立马拿出了早就准备好的“国税发200631号”文，王组长看后立马表示该文已废止，章经理解释说：该文虽已废止，但“200931号”文未能明确的内容可以借鉴“200631号”文的规定，如“200631号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月

6、）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“200931号”文对税金扣除问题就未能明确。另外，对是否按照“200931号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。章经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对章经理说，待检查组集体讨论后再定夺。 果不其然，当王组长将问题在检查小组的碰头会上提出后，大家围绕有关问题展开了热烈讨论。最终，大家达成共识：A公司2008年度汇算清缴时按照预收账款预缴的企业所得税仍属于预缴性质，应按照“200931

7、号”文规定的新预的计计税毛利率计算，但仅是对2008年末未申报的预收账款进行预缴，不对此前已经申报预缴企业所得税的预收账款按照新的预计计税毛利率重新计算。待有关预收账款的工程项目完工后，再按照200931号文件的规定，结算有关工程项目的计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业该项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。至此，王组长终于理清了上述问题，并向章经理指出了其计算过程中存在的两大错误： 一是在200931号文印发前，对A公司已经按照“国税函2008299号”文规定的“预计利润率”（15%）计算并预缴的企业所得税，在本次汇算清缴

8、时，不应按照200931号文规定的“预计计税毛利率”（10%）重新计算，200931号文规定的“预计计税毛利率”只适用于该文印发后申报预收账款而预缴的企业所得税，只有待相关开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二是按照“200931号”文第十二条的规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”所以，对未完工开发产品取得的预收账款按规定计算的预计毛利额可以扣除发生的期间费用（实际上期间费用也无法在已销和未消开发产品之间划分清楚），但不可以扣除相关的营业税金、附加及土地增值税。 但是，章经理又强调说：“200631号”文第一条不是允

9、许毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额吗？为什么“200931号”文就不允许呢？王组长自然不认同章经理的意见，立马举例说，如对开发项目位于其他地区的，“200931号”文已经将原来10%的预计利润率调低为5%的计税毛利率，如果再允许扣除相关的营业税金及附加，仅扣除5%的营业税后其计税所得额就变成为零，再扣除附加岂不是变成了负数？这时，章经理不得不承认了王组长观点的正确。 分析： 上述案例中问题的发现并不困难，难的是对税法新政的正确理解和运用。可想而知，如果稽查人员对“200931号”未能正确理解，就很可能发现不了A公司存在的两大错误，所以，税务稽查人员学好、学透新税

10、法非常重要，这是执行好税法的先决条件。另外，对新税法的学习还有一个及时性的问题，仅在本案例涉及的业务问题上，国家税总从2006年3月起到目前为止就下达了“国税发200631号”、“国税函2008299号”、“国税发200931号”三个非常重要的文件，税政变化之快可见一斑。实际上，税总每年出台的仅“国税函”编号的文件就有1000多，还有其他编号的文件，可谓面广量大。由于税务稽查人员可能接触到各行各业，所以，税务稽查人员对绝大多数新税政都需要及时学习和准确掌握，正如笔者经常讲的，一年365天，每天要学习的新税法文件就有好几个，可见税务稽查人员对新税政学习的及时性同样重要儒构智蓬俗黔讲稍狡落脐啡嘛零

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