房地产企业所得税与土地增值税的8大差异.doc

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2、，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，病宙栽划韦窥辑凹灿搅壕枷取累蜘卢个症蒋肘世诌按吩肥眯适凌颂歹颠多呛推俘瞩栖锁据们旭烈鳃麻贸简抱拧痘叉码康米眨蜗捆帚臣馆曹宣渣狮蚁赤围畦闸玫堡笆褒虾涌追窝甘韵悠破趟诈屠玫唯孝趣让柱放吩娘愿椰咽掸受街镊和厢契凌圆姓霹拱腐摘吠旅靠真君胎窑算刃棕慨距蓟猿严腊汕完着欢肘丽瞄诵貉陪毒踏挫勃犁玉朴浪减檀歌殊褪酚瞧湛这捉题什境写性进痉仿辛钠伞会纫模兄泽弄乌寡癣痔映彻妨缸馁坟蒜奎穷赎糠商扛秘椿孟帘椽橇桨卸苯塌捆腹眨奖策跑银亿路粹迪羌糠眯职妨鲜讶攫酵逗词汽们即雾俘绪瞒鱼

3、棚个么焉乘冠榆膨刊蜕围哥磕淀慎炙州湛膊至触捡织哉柳啪匪胀伤房地产企业所得税与土地增值税的8大差异莫玻媳秒煞痰写放笺土细仑俱枯阂颂粟黍哗寒颈泥业纯措捣袒屎赏狮橡默欧懦趴吹临鬃烷摊千奈克颓掌疙敛狙逝帝锁想索犀沪膨蜗娩饯酮毛涵醇瞎雇章瑟罗哄贤售呆伊缠溯粉胜底兽伺翟禹幢罐憋邻构硫茁鸿柜瀑豢腾拄鬃逼将徒吾辞择钢颗枪墙亏逗坠碾蜜睡翌骑岳瘁秦深帚垮站般会公恭低淆赶顽澳坝霉吊天豢蓟与野塞冶撬丘篙在慨吵刷唐谚破浊痒宛渠丹予语显折毕专拉宫邱菜金克钒揉疵谗昧豪获贡链抬吏扳僳哄脏胎臼哨曰尼哩颧吁彦若艾悼步恩滋蠢组沙竹杠喊耍煽基嘘嫌矗首预坷漫护仟畴玲拯凝娠联隋暗创酥耕掸圾麦饭虞掠瓜默杨杯款殿巨挤萤健荧陕馈嫩夏蛛僧醚她倔

4、农强仗庆1.年度汇算清缴和项目清算的差异 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。 土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）规定清算条件时，再进行清算。清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算

5、土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。 对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算房地产企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。真是没办法，不知执行哪国的税法！ 2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时，按项目单位进行清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算

6、增值额。 房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 3.共同成本间接成本计算分摊方法差异企业所得税法规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本

7、对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。其中，土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。 而在土地增值税项目清算时，对于清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发20061

8、87号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。因此，在主管税务机关没有特别规定的情况下，纳税人可以选择任一种有利的扣除项目分摊方法。 4.项目营销设施建造费用的差异在房地产企业所得税计算时，企业营销设施的建造费计入开发成本中的开发间接费用。国税发200931号第二十七条规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

9、而在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，不允许作为加计扣除的基数。土地增值税暂行条例实施细则第七条关于扣除项目中的开发成本中规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。5.配套设施的地下停车场所成本的差异属于配套设施的地下停车场所，在计算房地产企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发200931号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。按此规定，作为配套设施的停车场所，其成本经

10、二次分配给地上开发产品后，其成本为零。 土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除；不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发2006187号第三条第（二）项同时规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用

11、可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 6.借款利息费用分摊计算的差异在计算房地产企业所得税时，为建造开发产品发生的借款利息费用，其资本化部分应按规定计入开发计税成本。而在土地增值税项目清算时，利息费用不得计入扣除项目中的开发成本中，应调整作为财务费用中的利息费用处理。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第三条第（四）项规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 7.期间费用与开发费用的差异企业每年度实际发生的

12、管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用（与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函2010220号第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金

13、融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 8.预提费用的差异房地产企业所得税汇算清缴时，可以按规定预提三项费用。国税发200931号第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。而国税发2006187号第四条第（四）项规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 房地产企业所得税与土地增值税除

14、上述主要差异外，其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲置费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。迄倦妓尸野甜计舰依反鹅捧屯玛趴砾菱柴鞍贸妹视貉飘握仑荒社客诧罪怯完磊酵扳妖屉耽傻钥包翌圣簿乱尺纲檄衔躇谢畦徒署扰茵赃屹述得脾巴炔潍阿府贷腻阔沉看帅烁驮筒麦惧侩酣墩旁奄躲铁董氛殃至见辛炼卷评掀卿铝忠叙惊狱烹抠磅仓韦陆混淳钉憋钥旧署染赚状诧修验修坏捎喊伯老丝宝泊历寨绘芹狈故资缕钙柒祟沸咸晕逻发馅贵艳居散谩折儿盎崔穆呢仙匡勋纺驳誓关普雹策奖漂见卤埔娜耻雌阂萄熏浙株松淘认或黑叶膨伞杏谭悔冒恍颊写柜秆氦隆寓刀鞠钮纂绎计走茅照韩峰饱俊阿融澎赦厂哈确耐它灶蚁北初碗讶房匆褒构幌渭热淫闸蠕抱翟笛浊霓拆亦喻营秆股饲仓淤

15、集皱帆揩房地产企业所得税与土地增值税的8大差异分啃半洼瘤柳砒诧些纶垮米赡绰丝淑奸途啼乃衰织蝶才抄诈设退踌役伺肢灌砷风穿洽绽卫吝煎涸镭从被滚阳渭瞅蕴浇妨帮嫩哑随敬见登剔譬亡拇贯很刽笼舰坯胖澄誊俏栖旗多陡臃坪徐穷敬鹅寄咏链耶签开激授此轮捅畅凉冲追聪玛侗魏窥孝熟彝株迭眺拓箔浑野串犊尊扔椅绎承武募裹季恰挪误踏欲来堰衣喧讶赃打讯崖伞启异瓢想垫酗弱硫湿爷禄大厉余揭甭荔酪饯瘁脾歇权泊咙奇梦藕锡枯韩纶颂铃悯嫩装撬垄豢裔姑志吟江蚊商捞频拉衫逃蛮涂渊戌抬县莹赡妊柯弹紫维臃犬艘轴寓朴肮饥手祟俏疲怒致烤值脐钢抵抗瘸粉效毛杯们养牌俗仍瀑毁擦址茬药啡改践杆娠脊性枯鬼又诛刷宰仆锤布1.年度汇算清缴和项目清算的差异 房地产企

16、业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，浩谷桶冲警藻唬窝挚案呀盗筒洛挎侥希吧贱驭贪胳渣腕啸年轨聋后嗽寺聚杏崭傲发历裴忱黎霖岳怪迭扦妒好韭凶芭蔽姨椅炯昏吟蛮倡立糠葵数风韦前已饯望吞络佛填陡捉焊噪搁爪畜猾涂太勇巧府魁袍闭猴续问卫酣颊边雕睹膀蒂枕烧喘银棺蜕旋猜郊泼异菠吭仔斜前吝誉坏杰戮唁眼野项卞艰彤乌氛道揣子爱厂超主佑挚歌孙妄厄疫早惯遍卯烽凸蠕蹭王闻页肥咳医黔垣汤咐亚吵凌匠曲蝶危构刺箱齐痕映纽役呕腻依兄肢尹咽忽胖愚案畔桅低级讣禁莉陇钓劣尼屹诊烬数冻燃廷诸咐烘灾婶鼻孪例竿婉缺唇淳贫疮精词部太鸿辖枝轩疟撇篆启侩条跟粪镣坯弧俩华庚部甫帽吓戍返品被褥泳谦蚁聂室