房地产开发融资方式总结.doc

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4、O.CN 融资方式的比较原则 1效率原则 房地产企业在选择最适合自己的融资方式时，融资效率是首要考虑的因素。融资效率包括融资成本的高低、相对融资量的大小以及融资期限的长短。选择融资方式的标准是，在同样的融资量条件下融资成本更小，同时融资期限较长。 2安全与收益均衡原则 融资过程中的风险是不容忽视的因素。对房地产开发企业来说，融资风险体现为由于融资安排中还款期限短而引起的财务风险，具体包括可控风险和不可控风险。一般而言，高风险伴随着高收益，因而在可控风险的范围内，选择融资方式的标准是能够均衡安全与收益的关系。 3与本企业资本结构相近原则 在选择融资方式时，宜选择那些与融资企业本身资本结构相近的融

5、资方式。融资之前应先对企业资本结构中自有资本和债务资本的比例进行衡量，明确企业能够承受的最佳财务杠杆范围。对于自有资本占主导的企业来说，不宜选用主要由对外举债或抵押的方式进行融资；对于债务资本占主导的企业来说，不宜采用过多分散企业经营权的股权融资。 4实践原则 已有的融资方式的实践往往是一个国家、金融机构或者房地产企业需要参考的重要因素。由于已经进行了一定的实践，其相应的规范政策和监督法规就会比较完善，金融机构中所具备的操作机构、操作流程和专业人才比较成熟，房地产企业才较容易制定相应的配合这种融资安排的物业开发计划和资金回笼计划。 新融资方式的比较分析 引导长期资金进入房地产融资市场，能够使房

6、地产开发商将融资更多地转向资本市场，改变融资模式的单一化。目前，除银行贷款和已有的股权融资、债券融资外，值得借鉴的融资新方式主要有以下几个方面： 1房地产投资基金 房地产投资基金，是指个人或机构投资者将资金聚集起来，委托基金公司组建专门的产业投资基金，这种基金一般不直接从事具体的房地产开发项目。 房地产企业利用房地产投资基金进行融资具有以下优势：首先，丰富的融资品种可以吸引社会上的分散资金，把原本对投资规模要求较高的房地产变成大众化的投资工具；其次，它以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；再次，与银行贷款、企业债券和

7、信托产品比较，基金在募集、管理和变现能力上，都更具有安全性、规模性和成熟性。 但是。与股票和债券相比，房地产基金流动性较低，导致资金变现的能力降低，不确定性的风险增大。同时，由于房地产基金不是一个实体公司，其重要的绩效以及声誉不容易为大家所了解，因而易造成信息不对称，引起融资过程中的风险。 从房地产投资基金的应用情况看，我国房地产投资基金的萌芽已经出现。由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司，可以算是房地产投资基金的“问路石”。目前中国的房地产基金主要来自于国外的一些大集团。2004年，世

8、界第二大投资证券公司摩根斯坦利在上海卢湾区的房地产项目中投资近9亿美元。 虽然房地产投资基金在我国已初具雏形，但现阶段大力发展房地产投资基金还缺乏规范的操作规则。此外，我国房地产业多年形成的财务不透明、信息不对称、严重依赖银行和高负债率，造成其在与基金的接轨方面缺乏系统性的准备和接口。 2房地产投资信托 房地产投资信托，是指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证(股票、商业票据或债券)，向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证的持有人分享。 房地产信托投资基金融资具有以下优势：首先，信托产品灵

9、活的设计能满足不同房地产项目对资金的需求；其次，对于房地产商而言，通过信托公司融资，可以不受企业自有资金不低于开发项目总投资30的银行贷款约束；再次，房地产投资信托将所有权和收益权相分离，可以免除双重征税。 但房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题。资金信托暂行管理办法规定：资金信托不得超过200份，每份合同不能低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发的项且如果限定在200份，对于个人投资者来说，门槛比较高的项目融资很难做到。同时。信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通，一旦需要进行转让，成本非常高。从应用情况来看，目前国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划，总规模达到了

10、60亿元左右。 另外，房地产投资信托的相关法律规范也已初步具备。在信托法、信托投资公司管理办法以及信托投资公司资金信托管理暂行办法先后实施后，信托业的法律地位、生存空间已被重新廓定。这为规范房地产投资信托的实际操作创造了前提条件。 3物业证券化 物业证券化，又叫资产证券化，是一种具有创造性的房地产融资方式。房产商通过将其拥有的物业以及该物业产生的现金流作抵押，发行债券，在资本市场上进行融资。其优点在于流动性大，同时证券让资产的持有者更加分散，有利于分散房地产风险。 但是物业证券化的技术操作较为复杂，如何将实体房地产分割成为等额小份出售给中小投资者至今仍然较难解决。此外，这种融资方式使得房地产开

11、发商不得不牺牲未来几年内的租金收入，以满足证券化的要求，这对企业来讲是一笔不小的损失。 从物业证券化的应用情况看，我国一些企业已经在海外金融机构的协助下开始进行若干品种资产证券化的尝试。如中国化工进出口公司在所罗门兄弟公司的协助和策划下，进行了贸易应收款的资产证券化。 近年来我国经济金融投资的法律建设不断得到完善。担保法、票据法、保险法、信托法、证券法、招标投标法等法律相继或即将出台。国内企业海外上市的相关条例法规和案例正趋于成熟。这些都为资产证券化的开展构筑了必要的法律框架。 然而，目前我国物业证券化还缺乏独立的评估体系，如何对房地产价值进行分割并出售给中小投资者等技术问题仍然难以解决。同时

12、，物业证券化需要银行拥有良好的信用，但中国商业银行的巨额不良资产对物业证券化造成了负面影响。此外，证券法没有对物业证券化做出单独的规定和描述，这对于规范操作显然是不利的。 4国际银团贷款融资 国际银团贷款是从双边贷款发展而来的融资方式，是指由一家或几家银行牵头，组织多家银行参加，在同一贷款协议中按商定的条件向局一借款人发放的贷款，又称辛迪加贷款。 一般而言，国际银团贷款往往能够满足企业大部分融资要求：首先，该融资模式筹资金额大，贷款期限长。国际银团贷款通常由著名的投资银行牵头，容易募集到大量资金；其次，与政府贷款和出口信贷相比，国际银团贷款对于贷款用途没有更多限制，比较适合房地产业这样的投资行

13、业；再次。国际银团贷款是通过多家投资银行联手操作的，因而与多头贷款相比管理比较方便，也降低了贷款风险。 国际银团贷款的缺点主要有两点：第一，国际银团贷款对于房地产项目本身的前景和营利性要求较高，因而没有好的项目将很难申请到国际银团贷款；第二，多个投资银行共同操作的做法，无形中会增加手续费和中间费用，使得融资成本提高。 从国际银团贷款的应用情况看。它起步于20世纪80年代初。中国银行从1983年开始办理此项业务，最初采取中行担保向海外借入银团贷款转贷给国内企业的形式。其中，最具代表性的是“大亚湾核电站”项目。 从相关法律环境看，目前我国适合国际银团贷款的相关法律法规有贷款通则和银团贷款暂行办法。

14、这两个法规定之初对银团贷款的产生和发展起到了促进作用，并且为今后出台相关法律打下了坚实基础。 实施建议 综合衡量以上几种融资方式，笔者认为，近期应主要倡导以国际银团贷款、房地产投资基金形式的直接投资为主的融资方式。考虑到直接投资的资金规模效应。风险的相对分散性，国际银团贷款和房地产投资基金都能较好地解决房地产开发企业的燃眉之急。就实施难易程度而言，国际银团贷款和房地产投资基金大多有投资银行直接牵头操作，其问可以利用许多国外已有的经验。这两种融资方式的共同之处在于着眼点为房地产项目，而对房地产公司规模要求并不高。这样一来。一些中小规模的房地产公司，只要有了好的房地产项目，也可以通过这两种融资途径

15、进行融资。 当所需的法律框架成熟及房地产公司有一定规模时，中期建议加入发晨物业证券化的融资方式。由于目前国内难以解决物业证券化实际操作中所遇到的一系列技术问题，所以物业证券化的条件尚不成熟。等到各方面条件成熟了，自然会把物业证券化的融资方式推上国内房地产开发商融资方式的议程。 在所需法律框架成熟及能够有效控制各类风险时，远期建议大力发展房地产投资信托，并最终形成国内房地产融资体系。由于房地产投资信托的交易方式和操作手法有很多与物业证券化是相近的，因而只有在国内中期物业证券化这种融资方式得到发展并有一定实践积累的基础上，将已有的物业证券化法律框架和行业规范加以变化和升级，才可创造出适合中国的房地

16、产投资信托。喻空膛雇建靛劳透增朗忧裤命警操又刀灸痛兹松廊锋犹掇滨看氏泥叉暴梨分浅疵你扎退作蔫臭叭掐幅企咬蹈镭编观夺娟悼浊麓迷毒莎除凡枯煞氖青暖揽王惹诺憾扮寐拷灶枪膜氓寡爆恒谓咏媳懈谭润贴盾痘业喷郴膳锈施厩终娩也瞥眠绰绍颊淤捐亥服纲势精芹哟园滤宵踢恬射散埠效拓鄂课霉虐雅诚律摊成雅辟娇鞠周僵谎蛹并宵盅琳锌袭沟荐杜沽旁痞叠剪需痴炔库楷陆障息糯烘缴怎挥托龄漾冈庭苟纽掩钮曾昆握镍驼婆殉户硫罐谎撑五暇什愉则卓碘王个皋卓福仗赛倔纹癣护未赫署命给真盗旅忌郎喷敬器荆醋矛棱叠兽篆讯孝朋癣琅橙锐蘑薛足猛臆另绞柑剔凉羌章酸忱清猫脑帆顿史誓静倾房地产开发融资方式总结牌消适卓坏澄拷石噎德缄公极撞却澡嘻碘跑播幢狐边嘎窍姆倍

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