房地产法问答.doc

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4、 2房地产交易:是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。 3物业管理: 是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。4房地产税收：广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 5拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。 6房地产权：指房地产权利人对房地产享有的实际支配和控制的权利7房地产相邻权:即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、

5、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。8房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 9个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。10涉外房地产：广义的指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的是指房地产法律关系的客体房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。 11农村土地承包经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 12房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房

6、地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。13商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。14经济适用房开发贷款：是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。 15房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。16基本农田: 是指按照一定时期和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 19住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一

7、定比例（5%）逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。 20房地产违法行为：是指违法国家有关房地产管理法律、法规的行为。 21房产税：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 24房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二是房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房

8、地产法”命名的法律。所以，应把房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。25土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护和产生的各种经济关系。26经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。28房地产关系：人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。29国有土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。31土地使用权的划拨：

9、县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。31土地复垦：对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。32土地使用权：土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。33成片开发：范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。35房屋拆迁：根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。41.房地产：土地、房屋财产的总称。42.房地产权：包括房屋的所有权和该房屋占用范围内

10、的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。43.房地产市场：国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特征：1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。46.房地产法律关系：房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。48.土地法律关系：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系49.国有土地所有权：由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。50.土地使用权出让合同：土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的

11、协议。51.土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。52.土地使用权出租：土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。53.土地使用权抵押：土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。54.国有土地租赁：土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。55.国有土地使用权作价出资或入股：国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。56.土地使用权终止：土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。57.土地使用权划拨：县

12、级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。58.土地利用：人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。59.土地利用总体规划：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。61. 土地开发：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资

13、源。62.房屋所有权的：所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。63. 民事执行：依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。）64.建筑物区分所有权：由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。65. 住房部分产权：城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。66.房地产权属登记：房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。67.

14、城市居民私房：城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。68.私房继承：私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。69. 城市公房：座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。70.房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。71.房地产开发用地：即进行基础设施和房屋建设的用地。72.房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。73.房地产中介服务：为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。74.房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。75.房地产转让合同：房地产原受让人与

15、新受让人之间签订的转让房地产的协议。76.房屋预售：房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。77.房地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。78.房屋租赁：房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。79.房屋租赁合同：出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。80.房屋转租：是指房屋承租人将房屋再出租的行为。81.房屋租金：是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。82.房屋出典：承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的

16、行为。83.典权的设立：是指出典人和承典人通过房屋出典达成书面协议并履行登记手续的法律行为。84.房屋赠与：房屋所有权人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。85.房屋交换：房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。86.物业管理：业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。87.房屋修缮管理：物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。88.房屋设备管理：以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。89.业主：是指物业的所有人。90.业主大会：是由物业内的业主组成，决定物

17、业重大管理事项的业主自治管理组织。91.业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。92、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。93.物业管理公司：根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。94. 成片开发：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然

18、后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。95.涉外房产租赁：房产租赁必须签订房屋租赁合同。租赁期限，不得超过该房屋所占土地使用期限。96.建筑物区分所有权：建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。97. 涉外房地产关系的法律适用：是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所谓准据法。所适用的法律，是指现行实体法，而不是冲突规范和程序法。五房地产法简答题1我国现阶段土地使用制度的特点？答：国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行

19、政划拨；土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。3处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？答：有利生产。方便生活。团结互助。公平合理。 4在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？答：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例。5土地使用权终止的几种情况。答：出让合同到期因国家需要，提前收回并给予相应补偿。因土地使用者违反规定而被国家强制收回土地。土地的灭失。 6房产开发企业设立的条

20、件。答：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。7房地产法律关系的构成要素。答：1主体：参加房地产法律关系的当事人。2客体：房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，分为土地和房屋3内容：即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。 8房地产法的调整对象包括1土地房屋财产关系2 土地利用和管理关系3城市房地产开发经营关系4城市房地产管理关系5城市物业管理服务关系 9房地产法的体系：1、综合的法；2、专门的法；3、相关的法。10房地产法的基本原则：1、土地公有原则；2、土地有偿使用原则；3、十分珍惜、合理利用土地

21、和切实保护耕地的原则；4、房地产综合开发原则；5、城镇住房商品化原则；6、宏观调控与市场调节相结合的原则。14房产税收效益的主要内容 答：1、保护税本，培育税源。2、税率设计要适当。3、提高资源配置的效率。15我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？ 答1符合城市规划。2有利于城市旧区改造。3有利于生态环境改善。4保护文物古迹. 17处理涉外房地产关系应该遵循的原则。答：1维护国家主权原则2平等互利原则。3统一管理原则：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。 18个人住房贷款

22、的条件。答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以高于所购住房价款的30作为首付；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。19我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？答1国有房屋所有权。2集体房屋所有权。3私有房屋所有权。4外产房屋所有权。5中外合资房屋所有权。6其他性质的房产所有权。20我国对于外商投资成片土

23、地开发经营的限制？答：1土地所有权仍属于国家。2该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。3开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。4外商投资开发土地不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。5对涉及国家安全的基础设施，由国家有关主管部门负责管辖。21怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。2、先导性。为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。其地位表现在：为城市居民提供住房，已经成为国民经济的基础和支柱产业、直接决定着社会的消费结构、产业结构的调整、影响着社会就业以及金融、建

24、筑、建材、服务等行业的发展。23对房地产关系实行法律调整的必要性1）、规范房地产市场秩序的需要；2）、巩固和发展房地产改革成果的需要。24国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部门；d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。25对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较 答：房地两证合一的优点：是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。26土地管理法的基本内容：答：A土地基本制度的规范，B

25、土地所有权与使用权的规范；C有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；D土地纠纷的调解，E土地监察和处理违法行为等。27最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：答： A土地用途管制。B加强耕地保护。C上收审批权.D加大查处土地违法行为的力度.E调整土地收益分配办法。28土地所有权的概念、特征：土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。特征：1土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。2对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束3土地所有权的四项权能一般与所有权

26、人紧密结合，但也可以分离。29国有土地的范围：答：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。30国有土地的使用：（1）行政划拨；（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。31农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高

27、级合作社后逐步实现的。32农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；33集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。34土地使用权出让的概念、特征：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让的有期性和有限性。35土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）属

28、于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。(4)以行政划拨取得土地使用权的，须先报有批准权的人民政府批准,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。36土地使用权禁止转让：（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。37土地使用权出租的法律后果：（1）出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（2）其地上建筑物及其他附着物亦同时出

29、租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得用于抵押。（4）如发生转让，承租人有优先于他人接受转让的权利，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。38土地使用权抵押的生效要件：A抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，不得用于抵押；B设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；C抵押必须办理登记。39土地使用权抵押的法律后果：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；需要拍卖该房地产时，可以依法

30、将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。41土地使用权划拨的特征：土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。42划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑

31、物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。43划拨土地使用权收回的条件：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。具体的：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的

32、；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照城市房屋拆迁管理条例等法律规定予以适当补偿。44国有企业改革中划拨土地使用权的处理：根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。45有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（1）国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集

33、团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。46有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。47处置土地使用权的要求：（1）土地使用权必

34、须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估；（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。48土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开

35、发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。49土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。50土地利用总体规划的编制原则和内容：（

36、1）编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。（2）内容：土地利用现状分析；土地需求量预测；土地适宜性评价；确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；土地利用分区规划；制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。51土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。52土地利用

37、规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。53土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不

38、得随意修改，否则应承担相应的法律责任。54土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。55土地利用总体规划与城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。56土地利用总体规划与江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。57土地年度计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）

39、耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。58土地利用年度计划的编制：（1）国民经济和社会发展计划；（2）国家产业政策；（3）土地利用总体规划；（4）建设用地和土地利用的实际状况。59为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。60耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。61土地管理法中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管

40、制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲置和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。6

41、2基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。63哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。64基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。65基本农田的保护措

42、施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。66土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。67开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。68土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。69建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑

43、物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。70国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。71农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案

44、、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。72以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设

45、计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。73国家建设征用土地的特征：（1）征地主体的唯一性；（2）征地行为的行政性；（3）征地条件的补偿性。74征用土地的审批权：征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。75征用土地的补偿安置：贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则”。征地费用一般由以下几部分构成：（1）土地补

46、偿费（征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6至10倍）；（2）安置补助费（征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年的平均年产值的15倍）；（3）青苗补偿费（标准由省、自治区、直辖市规定）；（4）地上附着物补偿费；（5）新菜地开发建设基金；（6）土地复垦费或耕地开垦费。76临时用地的管理：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地

47、的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的期限一般不超过2年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。77乡（镇）建设用地的对象和范围：农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。78乡（镇）企业建设用地的管理：乡（镇）企业用地的审批权，在县级以上地方人民政府。79村民宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的范围。宅基地的使用，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。80集体土地使用权的转让及抵押问题：农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而导致土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制。81房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；（2）客体是同一项房产；（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有的形