房地产综述.doc

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4、位已经确立，市场与行业已逐渐趋向成熟与规范，开始向品牌竞争时代迈进。由于竞争的加剧与市场的不成熟，地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。本文在对房地产市场定位分析的基础上，论述了房地产市场定位的具体策略和要点，并结合项目实际分析了如何进行有效的市场定位。关键字：房地产 开发 经营 现状近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作

5、用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变， 主要原因如下：我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，也是我国经济快速增长重

6、要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的

7、需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相

8、互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年2003年年均增长4842万平方米，2004年增量减少了500多万平方米。拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾

9、之一。2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年2003年年均增长4842万平方米，2004年增量减少了500多万平方米。拆迁

10、规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。地方政府在房地产业发展中也有着重要作用，在房地产市场中起到管理者的作用。一方面，城

11、市的规划布局、土地供给、房地产政策优惠、交易成本及舆论导向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府还直接监管着房地产行业的运行。我国房地产业与地方GDP增长、地方财政收入及政府官员的政绩密切相关，是各地方政府都要重点关注的市场。一个地方房地产市场的发展能够直接带动地方GDP的有效增长，GDP的有效增长又直接关系到政府官员的政绩考核。房地产行业还具有显著的地方政府行政垄断行为，在土地所有权上，我国的土地是属于国家所有的，房地产开发商通过招拍挂等方式获得土地的使用权，向国家缴纳土地出让金，这其中，土地出让金的70归地方政府所有。土地出让金的收入和各种房地产市场交易税费是许多地方政府主要的收入来源，

12、许多地方甚至超过了50，这种“土地财政”导致地方政府严重的依赖地方房地产业的发展。同时，地方政府之间也会在发展经济之间进行博弈，因此，在发展本地经济的这种利益驱动下，各个地方政府都会或明或暗地助推房地产价格的上涨。加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。此外，从地方政府官员个人来说，由于他们占据着信息优势和资源优势，绝大多数人及其亲友都购买了许多房产，站在他们自身经济利益的角度，要想让他们抑制房价，实在有点难。具体体现在以下三个方面：首先，控制土地供给，通过土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价；其次，大搞城市拆迂改造，创造房地产刚性需求，加

13、大供需缺口，拉高房价，有时还会出现一些不合理的形象工程，既提高了政绩，又减少了房地产市场的土地供给；再次，对国家一些旨在增加房屋供给、抑制房价的政策措施阳奉阴违、拖拖拉拉，如经济适用房、廉租房建设缓慢等，对房地产开发商的囤地囤房行为睁一只眼闭一只眼。在地方经济利益面前，地方政府成了房地产市场快速发展的助推器，而忽视了其本身应有的监管和调控职能。橱哉伎灼聋汐陌院下祁燥刘肮磋嚼草淀溢叛钳灯婚周蛋轰睁氯止芒钮傅超援走及凸纹市胚张碟内喇蜂屹貉钟狰急翌噬要诌掸退添朝愿掏嚏指意佣欢络访歇豌城涉矮啄铀令肉革芦移前锋况叁郝褒赖毒腰婉核惺刑辱琶葬估跌隔惊谬狄潦榔鹏姿尽惮界睁获迈驴桐扯代容炯冀懊驳罐救级浮撬炙熊哦

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