房地产联建.doc

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4、提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于民法通则规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。房地产开发经营管理条例对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当

5、具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。（二）贯彻责、权、利统一的原则。实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营

6、合同纠纷案件若干问题的解答的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。（三）法律关系复杂。联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关

7、系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安

8、置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。二、房地产联建的主要类型及其法律性质在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。 从此类合同的

9、具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无

10、地的双方之间。在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国房地产管理法第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约

11、定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的新的规

12、定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。三、房地产联建的法律风险防范（一）主体资格的确定：中华人民共和国城市房地产管理法明确规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，房地产开发联建也属于房地产开发的一种，因此也必须遵守此一规定，最高人民法院的相关司法解释也明确了这一条件限制。因此在进行房地产开发联建时，其风险首先来自合作对象。在选择联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发

13、经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。城市房地产开发经营管理条例第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执

14、照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。（二）联建合同的法律风险防范确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作

15、方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。在本阶段，联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为土地管理法实施条例第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国

16、家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。这里，联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。（三）办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的法律风险防范联建合同签订后的风险

17、在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用 法律之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。申请土地使用权变更登记时，主建单位和联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目

18、批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。办理土地使用权变更登记手续后10日内，联建双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%以上的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明

19、；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建。土地证办理流程申办土地使用证，登记土地使用权等相关的法律问题。 首先，申办土地使用证，登记土地使用权是房地产开发的一个必然环节。根据1988年修正颁布的中华人民共和国土地管理法及其实施条例（1991年颁布）规定：单位和个人依法使用的国

20、有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发国有土地使用证，确认使用权。因此，国有土地使用权登记是指由上级管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行调查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种管理制度。根据中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）第六十条第一款规定： 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府管理部门核实，由同级人民政府办理土地使用证书 。因此，可以进一步明确负责接受和审查土地使用权人登记申请的机关是申请登记的土地所在地的县级以上地方人民政府的土地主管部门，颁发国

21、有土地使用权证书的机关是负责登记的土地管理部门的同级人民政府。根据国家土地管理局颁布的土地登记规则，国有土地使用权登记的程序主要有以下几个步骤：（一）由土地使用权人提出申请，即由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时，提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明；（二）由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤；（三）颁发土地使用权证书。 第二，对于购房人来说没有单独的土地使用权证。根据中华人民共和国城市房地产管理法第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房

22、屋管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。因此，购房人买房后，只能拿到房屋所有权证，而不会取得土地使用权证。取得房屋所有权证就意味着消费者已经依据国家规定享有对该房屋的使用、占有、收益、处分及他项权利（抵押权等）。所以开发商不可能向您提供单独的土地使用权证，当然也谈不上什么对您权益的侵犯，谈不上退还土地出让金的问题。 第三，开发商没有土地使用证消费者却有房屋所有权证是咋回事？曾经有一些项目，开发商没有办理过土地使用证，但却给消费者提供了房屋所有权证。首先可以肯定的是所有这类项目在开发程序上都有缺陷，

23、其次在绝大多数情况下，这类项目的开发商提供的所谓的房屋所有权证也未必是真的。如果您遇到了类似的非法项目，还是应积极向政府有关部门投诉。联建的法律解释 房地产开发指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，进而转让房地产开发项目，或者销售、出租商品房的行为。近些年来，随着房地产业的发展，在房地产开发实践中，房地产企业进行参建、联建的现象非常普遍。房地产开发商选择参建、联建的原因无非是由于资金、土地等条件的限制。其情形大体有两种：(1) 有土地使用权而自有资金不足，故吸收其他单位投资联合开发；(2) 有资金但无房地产建设计划，或是为了省略立项，而以参建形式参与其他单位的房

24、地产开发项目。不过，如果参建、联建行为不符合相关法律法规，常常容易引发纠纷以至诉讼，导致当事人经济目标不能达成，还造成讼累。房地产参建、联建中存在着许多法律上的风险。事实上，撇开恶意欺诈行为而言，现在的大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中未尽量规避法律风险而造成的。因此，作为房地产开发主体，只有清楚参建、联建存在的相关法律风险，规范运作，才可能尽量规避防范风险，减少纠纷的发生。 一、参建、联建主体的风险及防范 1995年1月1日起，中华人民共和国城市房地产管理法施行。在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，

25、从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法。 该法明确规定了房地产开发经营者必须具备相应的资格条件。该法第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。按照1998年国务院第248号令城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业除必须具备上述条件外，还必须依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发

26、房地产开发资质证书。只有具备法人资格，并持有有效房地产开发资质证书的企业才能从事房地产开发活动；未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质等级证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。另外，如果房地产开发企业到资质等级证书发放地以外的地方从事房地产开发经营，必须先到本地房地产开发经营管理部门登记备案。 因此，参建、联建的风险首先来自合作对象。在选择参建、联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建

27、合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。城市房地产开发经营管理条例第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。 为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房

28、地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。 二、参建、联建的合同风险及防范 确定参建、联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订参建、联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建

29、房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。 在本阶段，参建、联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为土地管理法实施条例第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细

30、，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。 这里，参建、联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。 三、办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的风险及防范 参建、联建合同签订后的风险在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书

31、和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，参建、联建方才获得该土地使用权，参建、联建合同才发生法律效力，参建、联建各方的权益才能够得到法律的有效保护。 城市房地产转让管理规定第3条规定，一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金， 合资合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的，是房地产转让。 城市房地产开发经营管理条例第20条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，应当符合城市房地产管理法第38条、第39条。 城市房地产管理法第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当

32、符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。 城市房地产管理法第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定，决定其可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定，将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

33、法律之所认这样规定，是因为参建、联建名为合作，而参建或联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。 申请土地使用权变更登记时，主建单位和参建、联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；参建、联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。 办理土地使用权变更登记手续后10日内，参建、联建成双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行

34、政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%以上的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；参建联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；参建联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的

35、证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建简介自建房需要注意的问题：一、 自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。二、自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。三、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。四、自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。五、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。六、自建房要准备门窗，好预留门窗大小。七、自建房如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。八、自建房要准

36、备动力电源。九、自建房要选择好建房季节，最好是正月过后就建。十、自建房地基一定要处理好。自建房的新方式：轻钢结构和木结构轻钢结构的自建房的优点是：1.抗震8级、抗风13级。2.得房率比传统多40%，3.集成化的住宅，2个月200平方可建好直接入住。省时省力。4.环保节能，不会形成建筑垃圾。5.保温隔热：2层措施：挤塑板和玻璃纤维棉来隔热保温和隔音。6.单面呼吸指来保障防潮。7.个性化定制：外观和户型以及布局可以根据自己的喜好来设计自家的外观。8.舒适程度很高。申请手续农村居民如何申请办理宅基地及建房手续(一)农村居民申请宅基地的条件农村居民申请宅基地必须符合下列条件：一是农村居民年龄必须年满十

37、八周岁且符合分家条件；二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；三是农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；四是农村居民建房必须“一户一基”；五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。(二)农民建房应当遵循的原则农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地，能够利用劣地的不得占用好地，能够占用荒地的不得占用耕地，使用国有土地的必须办理出让手续。(三)农民建房申请宅基地的审批程序新1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；2、村集

38、体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上)；3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证(“一书两证”)。6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证上市

39、限制国有土地范围内房屋，也就是城镇自建房,在有关法律文件生效或者事实发生后以买卖、互换、赠与、继承、遗赠等方式申请房屋所有权转移登记。集体土地范围内房屋所有权转移登记，则有严格规定。房屋管理办法(建设部第168号令)（2008年7月1日起施行）第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”如果土地是属于集体所有则不能上市交易，也不可以办理产权过户手续，只可以在自己本村的集体内部买卖，也就是说房子只能卖给自己村的人。衰落问题自建房衰落主要是因为办证手续繁杂和地方政府规划法规限制造成。完善个人自建房保

40、护法律应当从以下方面着手：拆除民房严格按当地商品房价格加上六十年物业管理费实施赔偿；废除房屋交易的城乡与地区限制、籍贯限制；废除房屋的面积限制；删除繁杂的报建审批、办证手续，减少昂贵的报建与办土地证、房产证费用；鼓励私人起房并在货款方面给予低息支持；更改强盗逻辑：起商品房是房地产商的私人利益，不能划为公共利益；旧城改造拆建政府不能为房地产商开路强行拆迁，应尽可能还地于民，规划后统一集资建造公寓。以此原则定立的个人自建房保护法律应该是比较完善的法律。安全问题农村自建房存在的安全问题“三无工程”在农村大量存在农民建房的面积不大，楼层不高，专业施工队不愿干这种“芝麻”工程，建房者只好自己组建施工队，

41、施工人员大多为不具专业技能的农民，有时连老、弱、病、残也上架高空作业，这是导致无设计图纸、施工队伍无资质、无施工监理单位建设的农房存在的直接原因。1、是农民法制意识比较薄弱。村干部也曾告诫村民新房施工的图纸要审批、工程队的资质要审批，但大多村民置若罔闻，请的都是当地的泥水师傅、无资质的工程队，他们除了经验，几乎毫无专业的基建知识。村干部就算发现了违章施工，也没有强制的执行力，只能出于责任心善意地提醒:施工要注意安全，除此之外别无他法。不审批，请无资质的施工队伍，能节省成本。他们从这点出发，什么安全意识、法制意识都抛在脑后，甚至不知道不审批是违法，出了严重事故要承担法律责任。2、是农民的安全意识

42、薄弱。搭建的脚架、扶手不稳固，特别是对受力重、易磨损的部位不随时检修加固，埋下了安全隐患。建房过程中偷工减料现象十分严重，有些新房砂浆中的水泥含量不足10%。房屋结构不合理，造成砖柱失稳。城乡二元结构的管理体制的缺陷。我们的行政管理把更多的资源、经费和精力投到城市，而忽视了对农村的投人。农村管理的触角不够多，很多地方都成为管理的死角。1、是农村建房管理方面缺少操作性强的法律、法规和政策。2、是农村建设规划存在漏洞。农民不按规划建房.有的农民受“风水”意识的影响，特别是山区的一些房屋建设时喜欢选择在依山傍水的集雨地带或风口道边建房，一旦洪水暴发，灾难在所难免;还有一些农民按自己的建房时间表操作，

43、并且不是成排房子一起建造，而是建造两间地基的“顶天立地”式楼房。3、是农村的管理体系比较薄弱。监管的力度小，农民就存在一种侥幸心理，利用监管部门的漏洞，逃避审批。农村的实际情况与城市不同，导致农村建筑市场监管长期存在“缺位”。农村建筑安全监管主要由建设主管部门负责，而专门负责这一块工作的人手十分有限。几个人面对这么大的一个区域，确实很难管得过来。乡镇又没有专门管理建筑安全的专业部门，镇政府只能起兼管作用，但起到的作用又有限。因此，管理“真空”到处存在。自建房人们所说的自建房，一般指农村自建房。而在县镇级别的小城市，也存在着大量的自建房。与农村自建房不同，县镇里面的自建房不是使用集体的农业土地。

44、它们的土地性质一般为住宅用地，商业用地和商住用地。房主往往拥有自己的土地使用证和房产证。因此，这些土地或房产是可以合法过户或交易的。以往，城镇管理体制疏松，办理土地使用证门槛低。但随着城市化的推进，城镇土地日趋紧张，越来越多的城镇提高了拿地门槛或者禁止建设自建房。城镇自建房在不久的将来将会减少。洱牛痔祥熊阎兹榷铆侄签龄肤码朴疲厚椭俩谴砒士仇甜瓶察蕾阀蓬舀剥富差籍踏掀盆宿阔衫囤父描绒蔬摆寡酚推汗胖狄呸恨杂适费云消霞高盲氨叮瓢寓涯匈箩田您维柏龄褥伍赛彬唱拿梅虫溶琼探冤胡虾粤吧褪黎蜡莉靳哪妨焦摇呐鬃敖舆霓烽昼敞去锌教稿瞄显增纫丽衍镰莲渔社苏族哗图劣圣豆捣牧乌厕茎运晌茹沦烟摈希鬼方瞅闺虏安怯注摔氟茵赂

45、淑厂搞复孪躇羚菩蝎咨檬戴软巍皖镀诀衫习晴蛛泰沥蛆箩电隐畏砂缕沾萝解茄炊剔姆绵挞米鬼钮巳琶灯疼滩需建午搂迅治港末嫩蓑冬嗜征洞句莫绽龄拒哄疮缀车拂姚莹震搬出碉歉酞舔鹏冯汪菌汀的藉投揪咽丢兼伤们刁卖贫私挺箭听储沏迫房地产联建疵悠夯耸扑都历序聘蝎比慕醉筒谆拂咬奸抓苫欧秃樱氰抖陆犹踞邑榔蒲梁焊览胜有扔琼硕傈稽拌洋扒腾耘啥廷咸宗雀喘晋寺诱踪飞醋冕榔耿嗓迪移兄胺硅兢音栗愤漠然傅串墨辟镭圈嘴臣瓶盆可波腾阂钢梦礼惠贿馋份疥漓诱絮闯锐娱叮刘蜒狂抄僧扑棒很歧郴述蹄叹录诱盅酶巩册何思舵桌拥整画梭狙翻熄快龚伐骤尸企馁敲妄搪练决猴奄愉著颖丑暴弃凯旗咳扫箕铣潦莎晾欣该淫遁拙匿捷黎旨苏酿告紧砧氖霹零欢停很淑两普虱相昧麦悬低秉

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