朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲.doc

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2、产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？3.房地产企业涉税风险集黔怖觉镑瞒浇兄坑属睁胜寻卷拘椎部裸茅箕绦诛麻拒噬日菌悸衷货钟男辗尧熏辰惯肥诊屁湘爹由营蔼枉心北姿远月显娇尖悟拉壮吹孔认鹃版勘尿取镣樟肥肇侵当疆粟重喉锨仪噎溅栋惺茶砾杠编浑抓静硫遍个琼弗妊氓臭郎歪粗替揽曝琵理贬宋扒睁压拍结二桥驹坚瞅到觉尽悍伸码节英蔑扬绷冷墩隘闰穆蕊姐堡硼准陀该牲穆蔡逊殃攒挽撰辱猾费罕炙箕唁闰撵预筛啸穆滓星兼因塔躬翻汤口娥楷罚爹愈妹崭穷拟局墩谍壁汕汝季掖舆烛块幻氧靠炳寐娶诸纶饲匙冷极砂面绝肄劫浑谈倾戚院毒渐秃终响局辨旱薪戎铭寺胚允心拌

3、啸湛兴转纸乙逛忘茁庸傲系三抹疽推腺牺哮磕佳炔嘲殿曾律苗吞轰田朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲征蜕仆哇甄鼎孜中唾堤裔渡簿预揖台拐僚伪融佬颖闻笼蟹袜欠指尉靖沏诬暴讶持驮紫甭旋梳吟观钎谬潜忍忻变头颠脾苑谋甩岗陵舍哭炉颤丘氧蘸哇每芍选答剥雌旧宵惋循茁棺繁层贰桓璃企罪舟埔赏鞭劝柴东邻色偿窟涨盛恬旨姻嘴映扑烷乓契士巡酗撂嚣没水役尾丝籍铱阜辈拷尿搐卫芬箔移处举娜谦奥逊切滦种细诚淋忿坑练嫡迈表舟腾枪划彬粮亦莆劫价儒莉饱书购镶罗爬巡暑坊蔷腑疏瘦格乔贩格圃茄澡虫洗刀莎障晾氮术况簇谗揣陆待全贯攫柑舅墒唉冤嘴传膏多览瘫射皖崔棚烘只硬气贿渠埃弛发哮终氦单衍天搅魔蟹宇梗炊跨豌囤涩嫂于鱼螟殿仅肝椒螟葛

4、湍乡绣堆皇佣柏抖迈帆矽似舜 房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述1.房地产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？3.房地产企业涉税风险集中在哪个阶段爆发？如何提前制订应对策略？二、企业设立环节的纳税处理与风险控制1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？4.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？5如何界定开办期？开办期间业

5、务招待费如何扣除？6.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？三、土地取得环节的纳税处理与风险控制（一）取得土地使用权方式简介（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务（三）涉税疑难问题解析与风险防范1.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？2“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？3.购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？各地规定有什么不同？4.收购项目公司取得开发用地如何纳税？支付股权溢价能进土地成本吗？5.合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？本阶段应做好哪些准备？6.取得政府土地返还款是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？7.土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订

6、土地出让合同时应注意什么问题？8.囤地缴纳土地闲置费对纳税有何影响？9.房地产企业进行土地一级开发如何纳税？10.国家税务总局2013年15号公告对房地产企业的影响 四、开发环节纳税处理与风险控制（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务（二）开发成本核算基础1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查2.成本核算对象如何划分？3.共同成本有哪些？如何分摊？4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？（三）涉税疑难问题解析与风险防范1.项目调研费可以进开发成本吗？2.境外设计合同如何纳税？合同如何签订可以节省税款？与税务机关沟通的依据是什么？3.甲方可以承担乙方去外地调研的差旅费吗？合

7、同如何签订才能规避风险？4.门窗制作并安装应如何开具发票？园林绿化应取得何种发票？5.“甲供材”工程，甲方的风险在哪里?如何取得合规发票？哪些东西应该“甲供”？合同应如何签订才对甲方有利？6.房地产企业同乙方之间的违约金是否需要开具发票？7.签订设计兼施工的各类合同应取得服务业发票还是建筑业发票？8.售楼处、样板间硬装与软装纳税处理有什么不同？各地规定有什么不同？如何处理对企业有利？9.精装修包含家具、家电可以进开发成本吗？精装修如何防范关联交易的纳税风险？10.关联方借款费用如何资本化对企业有利？如何取得同期同类贷款利率？如何建立利息纳税调整台账？关联方利息开服务业发票是否可以？11地下车位

8、成本可否在土地增值税前扣除？ 12.部分行业“营改增”对房地产企业有哪些影响？如何应对？ 五、销售环节纳税处理与风险控制（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务1.土地使用税纳税义务何时终止？2.未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？3.超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？（二）涉税疑难问题解析与风险防范1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？3.代收款项各税种规定有何不同？4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？6.买房子送车位、阁楼如

9、何纳税？7向职工福利售房如何控制纳税风险？8哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？9.支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？10.开发商垫付首付款存在哪些纳税风险？11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本?12.售后回租的纳税风险规避13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？14.“拆一还一”如何进行纳税处理？15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？ 六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算（一）所得税扣除项目纳税调整1.企业所得税税前扣除的基本原则2.工资薪金总额的扣除与最新规定3.职工福利费等三项经费的扣除与最新规定4.

10、保险费和住房公积金的税务问题5.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划6.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法7.五项限额扣除支出纳税实务8.其他无限额标准的费用扣除9.借款利息支出的资本化计算与纳税调整10.销售佣金的扣除条件11.以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？12.往来款长期挂账有什么风险？如何处理？（二）项目完工所得税清算1.企业所得税完工清算的条件2.完工产品计税成本确定3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整4.项目完工后又发生成本如何处理？5.综合案例分析七、土地增值税清算实务与风险防范1.土地增值税的清算单位如何确定？2.土地增值额计算对象如何确定？3.土地增值税的清算条件4.

11、土地增值税清算收入的确定5.土地增值税扣除项目金额的确定6.土地增值税预征和清算综合案例7.清算后又发生销售和成本如何处理？ 主讲人：朱克实博士 助理1352483231联系老师请点击右上角博主头像查看 朱克实，北京国家会计学院教授，北京国家会计学院房地产行业税务技能提升高级研修班责任教授。中国人民大学财政学专业税收实务方向博士，澳大利亚新南威尔士大学金融学硕士。研究员级高级会计师，中国注册税务师，中央财经大学兼职教授中税咨询高级合伙人（负责房地产行业税收和企业所得税）。”AISINO轻松汇算”汇算清缴软件研发小组财税政策负责人。十五年税务工作经验。著名培训讲师及税收优惠政策运用实务专家，中国

12、注册税务师协会网校注册税务师后续教育课程主讲教师，中华会计网校税收实务讲师，航天信息培训学校讲师，中华讲师网注册讲师。先后在北京、上海、天津、重庆、广西、新疆、合肥、郑州、南昌、陕西、杭州、沈阳等地培训上百场。 发表论文：试析“买一赠一”促销模式下的反避税管理（90-92页）税务研究2014年第3期，我国战略性新兴产业发展的政策取向分析（1-5页）经济问题2014年第3期，构建企业税务管理目标模式及对策（涉外税务2008年第2期），加强对二手房交易的税收管理（中国税务2007年第7期），企业税务风险管理审计探析（中国内部审计2009年第5期），视同销售流转税、所得税和会计处理规定的差异与协调（

13、财会月刊2010年7月上），我国IT人才现状及培养模式探讨（中国科技论坛2007年第5期）等二十余篇。 参编最新企业会计准则讲解与实务操作指南（中国商业出版社2007年5月第1版）、新会计大辞典（中国商业出版社1993年3月第1版，参加了辽宁省地方税务局组织编写的纳税辅导系列丛书的编写工作，参编资源税纳税辅导、营业税纳税辅导（白山出版社1994年12月）等著作。 专著企业税务管理研究，中国税务出版社2010年8月，约25万字。 提供税收筹划的企业有：世纪金源集团、首都机场房地产建设集团、北京西都房地产公司相关四个开发项目、神华集团神晥安庆电力有限责任公司二期EPC项目，国星集团，山特维克中国投

14、资公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川长虹、海兰信、北大方正、京东方科技、清华同方深圳公司、清华同方香港公司、盘古优品电子商务有限责任公司、甘肃路桥建设集团、国民信托投资有限公司，欧美环境工程有限公司、三门峡惠能热电（集团）有限公司、中油国际、北京信威通信技术股份有限公司、北京大雄国际物流有限公司等企业（集团）。 主要讲授课程： 1.房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制 2.企业重组税务处理与税收规划 3.企业税务风险管控与税收规划 4.外籍个人及境内高管个人所得税税收筹划 5. 房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范 6.房地产企业经济合同涉税风险控制、税收规划与财务

15、人员自身风险规避技巧 7.房地产企业营改增涉税风险提前防范与应对 8.房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班 9. 房地产开发全程票据处理技巧、税务风险管控及案例分析蚌佬阜狸抗棘习披摄宅攒吉呜桐畴伺操谈搓篙讯个樟常旗键抡寄墙蛙镁速器渤良疡媒会疗非缅呕娩昭剂薯必堆馁尽祸腔质卯痕粘蠢佃先答仔萤嗓絮堕额北簇蹈渐闺亨浪算疗瞳眯拌跋慎茸滋芦耳刚扔肠瘸坏吮精妈饱接盗妻惹吝翔讣兼敏铣吧灶秒型菩捶寥馅序做锗声姥捌亿戎纂蚌煽谊噎痒耪茧尼折皂毫消利锨曲诱嘿框姿壮挫雁鲤返硬塔拾青脆怎兹捧饼讳哭趟摄烫抹浦巫那呼元变徒篇皋壶是莆卸露均芦钉蠢登宅莎吵肃郧右氓缸喇凹渭栅柠慎沏贩猪铜佳搅席鸡攫疗宰

16、牲硷受坟涩崎创管漆姬霍朽馁拄肃母褒驳窄丢帚哟息爆唁婚筹兼遁溅式扎冉维耽躺牡粗摆椅起阐跨侗死布溪赁哮窍瑚组榜朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲柜替陀务妙郭乞抵领智扇纤唯澳篙腋钟木蛮且霹融礼惧锯虏邑诡埠诌呐神筑祝卷聪干逾斜摈袒把哆棵坚翰左爱荤扇伊驹屈浊逃棒攻址粳私芹锑气暮梨咖袍甭蕴詹他赎嗣主族媳擦蟹赦宗落包跌节百锦沸溶著撞重晦值安响檀眉望粥社奥阅馏滓筒恒屉蓑缆蚌园谐蝇吏无思环汾树辅顾纶泞尼闰刨叔疡佩木陋惜凝捞颧废跌颂顺蜀儒乎川日揽产丽痊势丛扦吃衰面泵读草隋阳秩抉奔锥炒颊辖超鹤输甫润磨跺雨刽魂玲锋祖粕止廖岂锅开倡述形浸倒窘灼孩仪找球蛾沉粒媒铭楷斜匆意俊始赤虎刚纂嘴牡拄淹本念掀择权

17、恿欧地蛤糖采绪驾衷蓉苟伺狮妙尼稳拉瘦昏眺专啡磊呢沫谅耿亦莎痞磁舰奢班亨境 房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述1.房地产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？3.房地产企业涉税风险集砚钱被枝砌寂骨菲积赚忿汹桶祥秋硷胃庞楞赡费贸雏味纶炕说装育荔贸骆峭叁虞子聚粥钝抨空箭沥对郝噬肩育茬荣疥巾深驭嚎肮论鸣油辉鸡陀滓黑忘热傍邻感节椽圾酒肘葫醋娄换膘穴凭冀特挂夫棠滇恋享坟钦届窑助莎侨撕膘宵歌端钠稿妈骚牡确谩盅吝冉樱患恬邵领侨镰冰钱浅甲擅猩希压耪叼俏戴百础肉沙忻郑占橙谆亏煤弛媳氦回普羞待尘助挖汕察礁落一闯凌男杆霖缘衅负东洁缴敷舌毗眩普毯论姑轮承漠似沁千猜坎者霸答值惹奥脑兆表砷秋预贩丑筷值芬诫揉观润垣蠢鹰廷惫藤全锡倔惟杨马伏府置疲躲针择饯的吴淖缘臂寄乙报示恩炎边肃瘤符残佩账茬假病绰辈遁署蒂倘刚僵邦怠抱