德置行2011年12月6日乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划（草案）.ppt

1、乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划（草案）乾润置业营销策划部2011.12.6,意在笔先。,1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉 、拳头一般大小的粗钻石 ，是迄今为止全世界所发现的最大的一颗天然钻石，取名库利南。,南非粗钻石,筛分钻石过程,库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约阿斯查尔手上。约并没有直接动手，而是花了很长时间来研究库利南，并按它的大小和形状造了玻璃模型，还为此设计了一套专用工具。经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。,钻石在质量检测之前接受化学处理,专家对钻石进行仔细检测,库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14

2、小时，琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石总重量106365克拉，为库利南原重量的 34.25。,1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日， 库利南被赠送给英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇冠和权杖上。,我们认为，在沈阳北部，我们的项目就是皇冠上的明珠。,我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。,沈阳金融科技产业园,我们的使命：雕琢：如何在众多同类产品中脱颖而出项目亮点打造准确：如何在市场竞争中立于不败之地项目准确定位精细：如何将项目价值推到最高高效营销执行,沈阳城市战略意义,在这部份里，我们主要明确沈阳对全国、对东北

3、、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。,沈阳产业地产扫描,本部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳既有工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业、产业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。,产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力

4、；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。,产业地产定义,产业地产提出背景,产业地产是作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。 在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源； 在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越； 伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。,产业地产发展

5、阶段,1、 企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。 这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。 2、 工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。 但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。 3、 产业地产现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010

6、年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。,1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分

7、布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域,北部片区工业园包括 中小企业园 光电产业园,南部片区典型项目新加坡工业园,西部片区工业园包括 台商工业园 美国工业村 日本产业园,从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部

8、片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。,东部片区工业园包括 致远工业园,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、南部区域典型项目：新加坡工业园,1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里 一期、二期占地面积2.6万平方公里 共分三期开发开 发 商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司 合作开发建设容 积 率：0.8项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号,2）产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、总体规划,4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立

9、信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物,总体布局总体概括为“三心、四带、九园”三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术 /高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（ 2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,

10、5、优惠政策提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于 40的比例缩短折旧年限。 缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于 40的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。 提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均 1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定 扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业

11、、农产品加工业等行业。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,新加坡工业园中入驻企业清华同方,新加坡工业园中入驻企业苏宁物流工厂,新加坡工业园中厂房立面,新加坡工业园中厂房绿化, 房市金碟,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、西部区域典型项目：美国工业村,1）各项基本数据占地面积：总占地面26万平方公里 厂房总占地面积16万平方公里 厂房总建筑面积15万平方公里 共分三期开发开 发 商：上海美东有限公司容 积 率：0.9,2）产品形式,项目鸟瞰图,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）相

12、关配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。,4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。,5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,美国工业村绿化图片,美国工业村厂房图片,美国工业村厂房图片,沈阳地区产业地产扫描,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、西部区域典型项

13、目：日本工业园,1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40 万平，另有30万平备用地容 积 率：0.8开 发 商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资 有限公司和沈阳经济技术开发区 合作开发建设,2）产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及研发中心。,4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工业株式会社、东京钢铁株式会社、日本鹿岛建设株式会社、富士PS株式会社、沈阳诺亚方舟资讯有限公司,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍

14、,沈阳工业地产小结,日本工业园园区绿化,日本工业园厂房立面,日本工业园厂房立面,沈阳地区产业地产扫描,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,4、西部区域典型项目：台商工业园,1）各项基本数据占地面积：4.6万平建筑面积：10万平开 发 商：裕景国际开发有限公司容 积 率：2,2、产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅，每套产品处在一个小院中，彼此相互独立。因此未进行整体的配套规划。,4、进驻企业目前进驻企业的行业较杂，同时受到面积的

15、限制，进驻企业的规模较小，档次较低。,5、优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,5、东部区域典型项目：致远工业园,1）各项基本数据一期面积：一期为标准厂房，占地面积为11 万平方米，建筑面积为7万平方米。二期面积：二期为定制厂房，占地面积为7 万平，建筑面积为4万平开 发 商：上海致远创业投资有限公司容 积 率：一期容积率为0.65，二期容积率为 0.6,2、产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套园区中规划一座综合楼，内有食堂及小型的休闲区域。,4、进驻

16、企业华晨宝马3系整车车间、中远物流等,5、优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,园区厂房立面,园区景观,园区进门处门岗,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、区域小结： 目前沈阳既有工业园项目，均为早期依靠政策及政府的大力引导所形成，浑南、铁西、东部三个片区的区域特征明显，因此其当前既有项目仍然以第二代产品形式为主，比较注重项目的生产功能，而对商务、展示等软环境的建设较为初级,各片区区域特征明显，浑南以高新技术为主导，形成高新技术区。铁西以宝马生产区为依托，形成以制造业为

17、主的现代建筑产业园，东部依托宝马的装配基地，形成欧盟经济区，,铁西、浑南、东部各经济技术开发区及下设产业园的形成，均主要依赖于政策的引导和政府大力度的招商引资行为。,形成依靠政策引导,各片区功能明确,各产业园依靠政策引导形成,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、项目小结： 目前沈阳既有的产业园区处于处于初级阶段。相关的功能结构、园区景观、配套服务均比较简单，已不能满足当前形势下的企业需求,整个全区的功能仅仅以生产为主，缺乏相关产业链条的扩展与创新。,大多数的园区内没有入口处的主景观，及相关景观带的规划。生态环境一片空白，商务环境无从谈起，不利于企业

18、形象建立,仅仅包括员工宿舍及小型的超市，缺少相关健身、娱乐等配套服务。,工业园内产品以厂房为主,园区内绿化面积较少,园区内配套设施不健全,项目所在区域概述,本部分针对本案所在的蒲河片区进行系统的介绍，包括蒲河片区的产业环境和区域规划，同时对蒲河片区内的重点项目进行详细的说明，以此总结出蒲河片区的工业地产独有的特征。,区域重点项目描述,区域既有项目描述,1、重点项目介绍：光电产业园,1）各项基本数据占地面积： 16万平。建筑面积：15万平容 积 率：0.9,2、产品形式,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业辽宁中卫医药食品、沈阳事远望科技、沈阳新锦

19、精密仪器仪表辽宁北海布伦特石油、沈阳科工测试设备、德信科技、步阳门业、沈阳西子航空、沈阳荣光机械制造,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解,区域既有项目描述,园区厂房,园区导视,园区绿化,区域既有项目描述,2、重点项目介绍：中小企业园,1）各项基本数据占地面积：5万平。开 发 商：沈北新区建设开发有限公司项目地址：辉山农业高新区耀阳路18号,2、产品形式,区域既有项目描述,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业沈阳电力设备有限公司 、沈阳天达航空科技有限公司、沈

20、阳飞驰科技有限公司、沈阳米旗食品有限公司、沈阳爱尔创新材料有限公司、沈阳王氏天兴蜂蜜有限公司,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解,区域既有项目描述,园区厂房,园区情况,进驻企业,区域既有项目描述,1、各项基本数据占地面积：100万平建筑面积：120万平容 积 率：1.2开 发 商：联东集团项目地址：沈北新区蒲河大道,2、产品形式,2、重点项目介绍：联东U谷,区域既有项目描述,3、相关规划计划于明年在规划大型的总部办公与文化创意产业工业园,4、进驻企业目前进驻企业有国际纸业、上海的汽车配套相关企业及北京生物

21、医药的相关产业,5、优惠政策结合国家、省、市有关扶持政策，沈北新区对符合条件的入区企业给予更多的优惠政策。除上述政策外，对于世界500强企业，联东U谷还根据实际情况给予更多的优惠政策,区域既有项目描述,百万平超大规模的大盘，使我们具备成为区域领跑者的先决条件，诸多企业的进入，有利于整个区域认知度的提升,在北京等地操作过多个大型工业地产地产项目，在操盘的过程中积累了丰富的经验。,北京联东投资（集团）有限公司,公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、地产开发、金融投资、物流贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、西安等地的子公司组成。,3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度,2

22、、经验优势：工业地产操盘经验丰富,1、企业优势：资金实力雄厚,在下半年，本案将陆续规划总部办公、文化创意产业等功能片区，在顺应整个沈北片区规划的同时，也利于园区内企业整合 不同行业的资源。,4、规划优势：多种规划整合不同行业资源,区域既有项目描述,2、重点项目介绍：总部基地,1）项目名称：东北总部办公基地 占地面积：24000亩 建筑面积：2010万平 规 划：分三期开发，西区为独栋总部楼区 中部生活区、东部蒲河区，首批承建 的总部基地西区占地月7000亩，建筑面 积为500万 西区容积率：1.1 西区绿化率：50% 地理位置：沈北新区蒲河大道888号,区域既有项目描述,2) 产品形式,3)

23、相关配套,五星级酒店、高档商业、娱乐、5A写字间、总裁官邸、总部小公寓,总体鸟瞰图,产品形态,配套规划图,区域既有项目描述,区域市场小结,1、区域小结： 沈北片区自身蕴含了巨大的发展潜力，但在发展过程中，依然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。,目前沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、中央商务区等新兴产业侧认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型商务产业园区给予有力的支撑。,产业园规模较小,新兴产业认知度抵,区域整体定位缺乏有力支撑,区域市场小结,区域市场小结,2、市场小结：沈北片区除总部基地与联东U谷外，其他产业园区园区与本案的竞争关系较弱,

24、经调研后了解发现，沈北片区内工业园项目大多已经投入使用，或者处于项目前期阶段，尚未开展招商工作，因此与本案的竞争关系较弱，除总部基地、联东U谷外，大多对我们不构成较大威胁，同时，经过上述两个项目的炒作，使得我们的区域在沈阳市场有了较高的认同度,3、项目小结：诸多项目中产品单一；配套、服务设施较差。,沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，忽视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法对产业链条上的高端客户进行吸纳。,整体的服务配套不完善。整个园区内大型的景观带，及供园区内人员使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。,本案面临竞争关系较弱,诸多项目产品类型单一,配套服务

25、意识较差,项目自身条件解读（卖点梳理）,项目自身条件解读,沈阳金融科技产业园是由沈阳乾润房地产开发有限公司在沈阳投资开发的第一个产业地产项目，公司资金实力雄厚，且具有多年的产业地产开发经营经验，项目位于沈阳市沈北新区中新国际城内，地理位置优越，发展前景广阔，是沈北新区的招商引资项目，其政策扶植力度较大，具备良好的开发氛围及条件。项目所倡导的花园式办公理念是当前世界较为先进的，在沈阳尚属首例，项目的成功开发，将带动全市的办公理念升级，为沈北新区增添一道靓丽的商务风景线。,项目总占地300亩。其中210亩为公建项目用地，90亩为配套用地，一期总建筑面积约50000平方米。建筑形式为欧式独栋办公楼，

26、一期总供应量18栋。预计2012年四月开始施工建设，力争年内竣工。,项目自身条件解读,区域价值,项目自身条件解读价值体系,城市大发展的风潮之于沈北关键词：人文/商脉,地脉：沈北新区（原新城子区）地处沈阳市区北郊，位于大连、沈阳、长春、哈尔滨“东北城市走廊”中部，南靠沈阳市区，北隔辽河、万泉河与铁岭、法库县相望，东与抚顺市、铁岭县毗邻，西接辽西走廊，与新民市、于洪区相连。是连接吉林、黑龙江和内蒙古三省区的黄金通道和东北城市走廊的枢纽重地。,文脉：在沈北新区道义经济开发区大学城内设有辽宁大学、沈阳航空航天大学、沈阳师范大学等重点名校。 在沈北新区虎石台设有多所全国知名专高职院校，其中辽宁省交通高等

27、专科学校，是全国首批国家高职示范校。 在沈北新区街道设有省级重点中学、省级示范性高中沈阳市第八十三中学。,人脉：沈北新区总面积1098平方千米。总人口319380人。 随着大学城、总部基地项目的陆续启动，区域内的商务环境也越发彰显出其不可比拟的优势，区域内高素质人口比重日益增多，其生活半径决定了未来沈北新区商务功能将会有长足发展,项目自身条件解读价值体系,天时： 沈北新区蕴含无限潜力，成为拉动沈阳经济的新极点。,项目自身条件解读价值体系,光电产业园（已投入使用）主体产业：电子产业,中小企业园(已投入使用)主体产业：食品加工, 房市金碟,地利： 片区内工业园产品与本案的竞争关较弱。,项目自身条件

28、解读,项目所在区域远期规关键词：商务大发展,中国新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为沈阳市的北金门，被规划为新型生态中心商务区。中新国际城规划面积10平方公里，位于沈阳市沈北新区，与东北总部基地、沈阳华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。沈北新区特别委托高水平规划建筑公司日本设计株式会社进行总体规划，以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业的城市核心和沈阳市的北金门。该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例不低于100亿美元。此外，国开行开发金融总公司已确定为该项目提供一期基础设施起步基金100亿元。今年年底，新区将全部完成中新国际城主干路网、地上和地下基础设

29、施规划设计，部分主干路网、标志性广场也同时开工建设。,政策指引：,人 群：,随着新兴的商务区逐渐形成，周边生活配套的不断升级，居住品质的大步跃升，将会有更多同样生活半径同样目的的人或团体集合在一起。,项目自身条件解读SWOT,优势,劣势,机会,威胁,1、项目产业优势2、政策扶植优势3、产品设计优势4、园区环境优势5、周边发展优势,1、项目开发规模2、区域产业破冰,1、沈北新区大力发展带来的机遇2、中小型企业大量进入沈北3、同类项目遍地开花，逐步形成商贸氛围4、区域价值持续凸显,1、总部基地带来的威胁产品线2、同类产品低价倾销带来的威胁3、政府主要负责人换届改选带来的威胁4、既有传统写字间的威胁

30、,项目自身条件解读SWOT分析小结,1、项目周边虽然存在大量以总部办公为卖点的项目，但是，纯粹以金融服务领域定位的园区较少，而金融企业对选择办公物业的要求较高，就本案定位来看，是未来市场的一个机遇点2、根据80/20法则，如项目招商与定位高度契合，则很容易形成类似于沈阳中山广场区域的金融中心，并形成新区80%的财富聚集在我们仅占有20%区域供应量的项目当中3、因项目主要面向金融、高科技类企业，如果招商成功，则我们将极大化的占有产业终端优势4、虽然区域内同类产品较多，但是，从战略高度来看，大家共同炒作更容易将区域炒作成熟5、周边及我们自身均为新区招商引资项目，如何能够最大化的得到政府政策天平的倾

31、斜是本项目成功的关键,项目综合定位建议（客群/形象）,项目综合定位建议客群,房地产、旅游、会展、商业等行业,工程咨询、装饰、动画及建筑设计产业3,投资、担保、小额贷款电子、动漫产业、网络,2,3,4,1,大型金融机构：银行、基金、保险、证券行业、通信网络供应商,企业总部,项目综合定位建议客群属性,第四维度客户：咨询类附属企业,第一维度客户：大型金融企业、国际化企业、行业终端企业,第三维度：成长型企业、知识密集型企业,第二维度客户：本土及东北区域内品牌企业、龙头企业,战略合作者,项目综合定位建议客户来源,项目综合定位建议客户选择写字间的偏好,项目综合定位建议不同客户的购买决策过程,项目综合定位建

32、议企业决策人分析,项目综合定位建议写字间市场描述,不容忽视的因素,基于本项目的产品属性以及前期定位“金融科技产业园区产业地产独栋办公楼”的角度考虑，如果仅仅针对区域内甚至沈阳市场上的同类产品进行市场策略布局，是十分不理智的。首先，由于沈阳城市自身发展较为缓慢，其CBD的建设方才刚刚兴起，大型的企事业单位尚停留在于市中心租赁写字间的时代，很难短期内使我们的目标客户群体自动转移方向其次，我们项目本身与传统写字间有异曲同工之处，通俗来说，我们的项目是将写字间受客观因素限制而无法实现的人文因素放大，从实用功能上来说，二者并无较大差别，因此，如果一定为我们项目寻找一个竞争对手的话，一定会是当前市场上的传

33、统写字间项目综上所述，本案将对目前项目目标客户群体普遍选择的写字间市场进行一个细致的分析，主要针对沈阳当前既有的以租赁为主的高端写字间项目,项目综合定位建议写字间市场描述,2010年4月至2011年4月沈阳市办公用房供求走势图,（数据来源：CRIC）,从目前整个沈阳办公市场的现状来看，办公市场整体结构比较合理，整体呈现平稳震荡趋势；随着2011年强销期的到来， 办公市场也会逐渐转热，成交量预计在后期将会逐渐放大。,2010年4月至2011年4月沈阳市办公用房供求情况比对,从目前来看，只有少数的开发商推出新产品，各个开发商仍以消化现有产品为主，去化积压的存量房源。由于2010年初的发行量偏大，后

34、期积压的存量没有完全消化，大部分开发商都处于规划准备阶段，新品上市应该会在近期有所释放；从整体来看办公市场的成交量还是比较平稳，预计未来几个月任然以平稳震荡的情况发展。,（数据来源：CRIC）,项目综合定位建议写字间市场描述,2011年4月沈阳办公用房成交均价为8747元/平方米，同比下降0.67%，环比上涨4.26%。从成交均价走势来看，近几个月的办公用房成交均价均在9000元/平方米浮动，价格曲线没有发生太大的变化，预计未来几个月走势还是会以平稳震荡的趋势发展。,2010年4月-2011年4月沈阳市办公用房成交均价走势图,（数据来源：CRIC）,项目综合定位建议写字间市场描述,项目综合定位

35、建议写字间市场描述,当前沈阳高档写字楼市场多数集中在和平大街、青年大街、北站、五里河地区,四大区域依然是甲级写字楼的集散地,项目综合定位建议写字间市场描述,由于20082010年度并无大量新增写字间项目上市，加之沈阳城市发展步伐日益加快，外地乃至境外企业纷纷来沈投资，导致沈阳近年来的写字间市场处于一个高速消化期，大量空置房源被租赁或购买此外，住房限购等调控政策因素也导致大量游资涌入写字间市场,项目综合定位建议写字间市场描述小结,从全市办公市场情况来看，新增供货量较少，大部分开发商在销售原有库存，但预计下半年会有较多新品上市；全市办公市场均价在9000元/上下浮动，但项目之间差距较大，除受地段、

36、交通等的影响外，项目自身差异化特点、科技含量也是影响价格差异的重要因素；和平区整体成交均价要高于同期全市水平，其中太原街商圈是和平区的重点商圈之一，交通条件及配套较为完备，写字楼较为集中。（金廊青年大街西侧也属和平区范围，因此拉动了其整体价格水平）,项目综合定位建议传统写字间与我们之间的差异对比,战局统计：两负两平五胜,项目综合定位建议传统写字间与我们之间的差异对比结论,有些过程可以省略，有些错误不需重复,虽然，很多城市很多国家都是在经历了几代失败的探索后，才能够总结研发出一套完善的，超前的模式，但是，沈阳，是一个刚刚准备起跑的城市，我们完全可以站在前人的经验上来完善自己。时代的进步是飞速的，

37、有些过程，我们是可以不必经历的，时代要求我们一定要加速再加速，方能超越同质化竞争，走在行业的最前沿。因此，可以预见，乾润金融科技产业园项目的规划理念的提出，是完全符合市场需求，因应时代要求的产物，在沈阳经济大发展的今天，必将吸引更多人的关注，在沈阳腾飞的明天，也必将有我们异彩纷呈的身影。,项目综合定位建议市场形象,城市白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。这就是传统的产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工

38、作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰,关于产品的感性思考。,我们希望建设一种园区产品来改变这种城市现象,项目综合定位建议市场形象,在这里，是绿色环绕的独栋别墅；园区内外，咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成园区工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使城市不再独守夜的黑。在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、

39、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的“自给自足”；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。,乾润金融科技产业园,我们把这种产品称之为企业的家,项目综合定位建议核心价值提炼,项目综合定位建议定位思考,1、按本项目的供应量来看，本项目必须突破区域市场的限制，成为全市乃至辐射东北的项目，才能保持可持续性发展。这个性质决定了本项目必须走精品路线，建造精品产业社区。 2、如果我们仅从总部办公概念本身的要素出发，很难超越竞争对手，差异性不大。因此，必须结合项目自身的资源和所处的自然环境

40、、消费心理需求，从而提炼出休闲与商务文化、高端服务为主题，与办公相融合，形成项目独有的特色，超越同构竞争，使别人无法克隆。3、本项目所在区域虽然规划为新都心，但是，要完全彰显低端优势尚需时日，因此依托地区优势的想法可能落空，而独栋办公项目当前在沈阳销售通路尚未能完全打开，结合项目本身体量，只能借总部基地的势，同时充分发挥人的优势方能顺利进行4、产业园操作必需品牌先行，并强调概念，贯穿始终，项目须以一个较其他项目更为新颖、高度的概念，前期须以独特方式进行概念炒作 5、项目交通较差，而针对我们的客户群，交通是一个重要的因素，建议连合物业公司加设一定数量小区至市区的多路巴士，时间为上下班时间。6、由

41、于项目环境一般，而郊区办公对于休闲气氛的营造较之市区写字间更为重要，建议项目内部绿化园林设计过程中多考虑互动空间的营造，尽可能的使人融入到景观中，做出一个可以走入景色中的概念新商务区。并且建设一个较高档次，多服务的小区会所，尽可能的在园区内设置一些小型体育设施7、注重社区文化、园区商务平台的营造，多举行此类活动。,项目综合定位建议市场形象定位建议,沈阳首家金融科技主题商务花园沈阳新城市核心的企业扩张动力引擎,SLOGAN:为企业造家，为企业家圆梦,项目综合定位建议市场形象定位建议,对目标客群-我们是帮助企业发展腾飞的动力装置,对乾润金融科技产业园-我们的功能是帮助中小企业发展加速区域经济增长,

42、对区域版块-我们是助推区域新都心战略的主力推手,对乾润-帮助企业实现发展战略的同时，完成自身的发展,项目综合定位建议产品形象定位建议,生态与奢华的完美结合沈阳首家5O模式产业社区,5O”独栋办公楼，是指Oxygen（氧气）、Office Park （花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独立冠名权和私家电梯/空调）、Opportunity(发展前景)。科技、研发、文化创意及新兴产业等对于城市核心区依赖性较低的行业，在企业规模发展到一定程度之后，对于这类办公产品的需求日益突出。,项目综合定位建议发展战略建议,总战略：对目标市场进行细分，有步骤地打入市场，通过前期园区形象的建立和企业招商，奠

43、定项目高端客户群基础，提高后期的产品品位，最终通过项目的知名度打造企业的品牌。前期战略：高端定位、提高园区知名度、聚集高端企业、提升整体区域价值，为后期开发做好铺垫。后期战略：在前期基础上，进行产品升级，完善园区配套，提升居住和商业配套功能，形成独有的总部经济概念项目，提升项目的品位，增大利润。,项目招商销售计划,价格跨越6300元,对谁说 锁定我们的目标客群说什么 价值点的高度整合怎么说 有效传达到,项目招商销售计划,一年半完成一期销售，打造特色产品，预热二期项目。,12年2月至12年5月,12年6月至12年11月,12年11月至12年5月,项目招商销售计划,项目招商销售计划,项目招商销售计

44、划,核心战斗力市场攻击之目标我们的攻击目标一定是迅速扩大项目在区域内的整个市场影响，一定要项目所在城市及周边地区的消费群体家喻户晓，让目标消费者不得不看，让对手坐立不安！前期准备充分，企业品牌与项目概念炒作一定要有震撼性，务求轰动效应品牌效应，迅速建立起号召力。,项目招商销售计划,我们如何实现有效市场攻击,第一波重点客户引进,第二波高端圈层销售,第三波向心力营销,第四波培训+体验式销售,第五波定向深挖掘,人员素质,资源整合能力,项目招商销售计划,重点客户引进,产业地产能否成功，其主题定位及招商次序是非常重要的决定性因素，我们项目当前因种种因素作用下定位为金融科技产业园，那么，能否在前期招商过程

45、中建立起良好的金融氛围是至关重要的。因此，在整体招商推广未启动之前找到园区内的龙头企业是招商工作的中心也是未来打开市场局面的突破点。因此，我们将第一波招商攻势定位为重点客户引进，可根据重点客户诸如五大银行，民营、外资银行的需求特性为其定制式开发，提供优惠的入园条件，并与之达成战略合作协议从他们那里为未来的成长企业拿到相对优厚的融资条件。为后续旺销打下基础,项目招商销售计划,高端圈层销售,通过各种社会资源及关系，与社会高端团体，机构进行座谈、交流等活动的同时，迫使其参观我们的项目，并利用现场解说人员及销售现场的感染力促使其认知并接受我们的产品理念，并通过后续的跟踪促使其购买注：圈层活动或全层营销

46、近年来被许多项目许多策划人挂在嘴边，但是就观察来看，当前沈阳能够将圈层效应发挥到极致的项目少之又少，多数都处在赔本赚吆喝的尴尬状态下，这是与多方面原因密切相关的，诸如活动场地的选择，圈层人群是否与项目自身相契合，活动后续的客户跟踪工作是否到位等。因此，建议我们如果使用此手段，则一定要兼顾各种因素，其中最重要的是活动场所，必须跟项目密切相关，如项目营销中心（此为活动是否成功的根本因素）,项目招商销售计划,向心力销售,传统意义上的老带新，但是在我们的项目中，可以理解为既有客户的深挖掘工作。即：营销部的招商销售工作并不是在签约交款入住后就宣告终止，而是长期的持续的与既有客户展开联动，令其成为我们的义

47、务招商者。对外来讲，可以理解为品牌联合，可以在后续宣传推广中突出入园企业，从而对其他意向型企业起到带动作用,项目招商销售计划,培训+体验式销售,如前文所说，沈阳的办公写字间乃至产业地产市场发展较为迅速，可以说用了几年时间走完了别人几十年探索的路，所以，当前市场上尤其是东北区域的一些本土型企业，对办公理念和企业发展理念尚停留在一个较为初级的认识阶段，因此，如何引导、拉动最终使之思维高度与我们项目相契合，是较为关键的。因此，在后续销售过程中，我们的招商销售人员必须是一个企业发展的专才，是企业形象包装的专家，并以此形象进入市场接触客户，首先帮助其打造起先进的思维理念，并使之看到理念之下的成果（项目现场办公氛围）从而完成对其的销售动作,项目价格建议,（一）销售价格模拟因本项目土地成本等相关要件尚属未知，因此在这部份我们以联东U谷、总部基地这两个项目为基本对比，设定地区同类产品均价为5000元/平，采取市场认知定价法，预判本项目的基础销售价格。,根据对比推算，可得出三个项目的市场认知价格为：联东U谷：5000元/平总部基地：5700元/平本项目：5600元/平,