湖南益阳食品产业园可行性分析报告_92p_市场调查_前期策划.ppt

1、益阳项目可行性分析报告,武汉*投资集团-世纪置业 w w w . a o b I g . C o m,报告内容,第一部分：项目本体分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目必要性及可行性分析,第一部分：项目本体分析,城市背景 项目区位 规模指标 项目现状 利势条件 初步定位,益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口470万，中心城区人口53万.,全市辖桃江、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。 全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5

2、.83%。全市城镇人口195万，中心城区面积53平方公里，中心城区人口53万。（数据截止2009年底） 公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达 ，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。,城市背景,项目地处益阳市南部，位于市政府2008年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏。,东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里 。近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人. 东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里

3、，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里。,项目区位,本案,总占地4558.1亩。主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。,总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。其中交易区320亩，企业总部400亩，仓储物流及其它配套,规模指标,地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农田、山林。,地块四至：东：至湾路西：至城际干道南：至宴家村路北：至鱼形山路地块现状： 地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。 地块内部全为水稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。,项目现状,项目紧邻新区主干道城际干道

4、，与益阳、长沙城区交通便利。,本项目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。本项目东侧紧邻长常高速，沿 街面达1851M。地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。,利势条件,1、总体定位 中国第一品牌食品产业园通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基地。 2、功能定位 该项目分为十个功能区产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产业服务

5、认证中心、企业总部基地、综合配套园区。,初步定位,城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。,项目优势：,交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间地价优势：取地成本，初期投入少,区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。,项目劣势：,本体分析小结,第二部分：益阳房地产市场分析,宏观经济指标 宏观房地产市场指标 房地产市场需求展望,益阳市经济发展快速，2010年国民生产总值712亿，增长率达14.7%，高于全国平均水平。,益阳地处连接

6、长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，是长株潭城市群的重要组成部分，同时也是国家中部地区加工贸易产业梯度转移重点承接地，近年经济发展快速。近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。但由于益阳是农业大市，人群与产业限制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。,资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局,GDP、人均GDP,住房消费支出水平,可支配收入与消费能力,人均可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳 农村居民消费能力逐步增强。,随着益阳市经济的迅猛发展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅提升，由07年的

7、10797元提升至10年的15398元。益阳2009年城镇居民人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分显示居民消费能力增强。,GDP、人均GDP,住房消费支出水平,可支配收入与消费能力,资料分析来源：益阳市年鉴,居民消费性支出占可支配收入的比例超过70，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大,人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超过70，居民消费意愿较强。2009年益阳市城镇人

8、均住房支出占消费性支出的比重约7.5，根据国际标准，基本属于温饱型社会水平。,GDP、人均GDP,住房消费支出水平,可支配收入与消费能力,住房支出的国际标准,资料分析来源：益阳市年鉴,固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强势推动，但房地产投资占比低,益阳市固定资产投资增长平稳，房地产及食品工业投资额相对较少，显示出市场仍有相当大的开发空间。 2010年房地产投资63亿元，占固定资产投资总额的14%，食品工业投资41.77亿元，占固定资产投资总额的9%；房地产市场处于基本正常阶段，但投资水平仍相对较低。,房地产市场指标体系,资料来源：益阳市年鉴,2010年益阳市固定资产投资完成情况,投资指

9、标：房地产投资,价格指标：价格变化,供求指标：施工与销售,益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，市场开发与销售稳步增长,2007-2010年益阳市商品房竣工量、销售量,益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。,资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年鉴,投资指标：房地产投资,价格指标：价格变化,供求指标：施工与销售,益阳市住宅价格上涨速度较慢，自2010年房交会后城市房价增速明显。,2010全市商品房均价为1933元/，其中商品房住宅平均售价1423元/，商品房非住宅均价3

10、263元/。2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均价都来自于城中区域，分别为2725元/和2244元/； 城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1924元/、1646元/。,投资指标：房地产投资,价格指标：价格变化,供求指标：施工与销售,资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计资料,益阳市08-10商品房均价（元/平方米）,城市空间结构以 “一点、一环加两轴”的空间布局为主,益阳城市空间布局基本格局是由两条功能主轴构造而成，一条东西向的、沿资江和S308省道的生活居住主轴，一条自西北向东南挺进、垂直于生活居住主轴的综合服务功能主轴。远景考虑东西向生活居住功能主轴西部延伸到桃江县城，东

11、部延伸到兰溪镇；南北向综合服务功能主轴北部延伸到迎风桥，南部延伸到衡龙桥。城市形成一主城四副组团（益阳主城区、桃花江组团、迎风桥组团、沧水铺组团、衡龙桥组团）的城市空间格局，同时在城市的外围发展一条环形功能轴线把各卫星城镇串起来。,一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。 八大片区：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区： 摘自益阳城市总体规划,城市规划,需求展望,人口现状,益阳市中心城区总人口53万，城镇化率41.5%，低于湖南及全国平均水平,城市化主导

12、对发展方式转型有决定性影响。第一，决定服务业比例。没有城市化，大力发展服务业是不可能的;第二，决定城乡一体化进程。快速的城市化必然建立在改变城乡二元结构、推进城乡一体化的基础上;第三，对改善资源环境问题有决定性影响。城市化产生某些环境问题，但城市化又是解决环境问题的重大选择;第四，决定劳动力的就业。如果没有城市化和由此带来的服务业的发展，扩大劳动力的就业范围和提高劳动力的就业水平就会受到严重制约。,2006-2009年益阳市人口与城市化率,城市规划,需求展望,人口与城市化,2010年益阳市三次产业对GDP的贡献率分别为23%，40%，37%。第二产业所占比例渐多。20062009年二产业年均增

13、长19.3%，高于GDP增速6个百分点，比“十五”期间年均增速高7.3个百分点，二产业成为全市经济发展的主要动力。,益阳市正由传统农业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中所占比例渐多,城市发展战略坚持工业强市，大力推进新型工业化突出城镇提质，加快推进新型城镇化加快发展第三产业，努力扩大消费需求摘自益阳市十二五规划,2005-2009年益阳市三产构成,资料分析来源：锡林浩特市年鉴,城市规划,需求展望,人口现状,目前纺织、装备制造已形成较完整的产业链，是益阳支柱产业，未来将以食品产业等为核心发展产业,资料分析来源：锡林浩特市年鉴2008跨越中发展的锡林浩特市,2015年实现食品工业总产值

14、700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程。 摘自 益阳市十二五工业发展规划纲要,粮、棉、油、蔬菜是益阳市四大农作物，年总产值过百亿，其中稻谷比重最大，占到种植业的四成。2015年食品及农产品加工能力有较大提升，建成全省最大的挂面、水产品、茶叶、大米等四大加工基地。,城市规划,需求展望,人口现状,东部新区的建设推动益阳房地产市场的快速发展,东部新区的建设对于益阳房地产的发展起到促推作用。 首先，最为直观的是随着东部新区的开发建设，益阳城区区域和城市人口将大幅增大，这为房

15、地产的开发提供了土地基础和刚性需求群体。另外，新区相对较低的土地价格，也肯定会吸引大量的外地开发商。其次，益阳与长沙的距离变得更近，半小时生活圈真正得到实现，益阳房地产投资吸引力增大。东部新区位于益阳东南，距宁乡县城仅6公里、距长沙中心城区50公里，从东部新区出发，走双向八车道的城际干道去长沙，路程比走高速缩短了20来公里。第三，东部新区是长株潭城市群“两型社会”建设示范先导区，是国家级加工贸易产业梯度转移重点承接地，也是益阳经济对接省会长沙的桥头堡。东部新区的建设将在很大程度上提升益阳经济发展和城市建设的水平，益阳的城市吸引力将大幅提升，这无疑将提升益阳房地产的发展基础。第四，益阳较低的房价

16、将吸引大批的长株潭特别是长沙客户到益阳投资置业，而东部新区将成为益阳吸纳这些客户的第一站。一些在长沙买不起房的普通购房者，以及在大城市购房的成本相对较高的投资性购房者，都肯定会将购房目光投向益阳，投向东部新区。,城市规划,需求展望,人口现状,益阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。,目前益阳在售及待售项目63个，其中高新区15个。目前在售和待售项目中主要仍以住宅项目为主，商业项目相对较少。,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,资料分析来源：益阳楼盘网,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,益阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。,益阳香港城

17、：06年至今仍未建完，项目口碑不好，市民反响强烈。,项目总占地627亩，总建筑面积约80余万平方米，投资额高达30亿元！项目共分为三期开发，其中第一期工程占地近170亩，总建筑面积约15万平方，包括总建筑面积约7.2万平方米的“五角大楼”，总面积约1.3万平方米的空中花园和总建筑面积6.5万平方米的高档住宅项目“紫荆花苑”，与此同时，还将打造占地50余亩的益阳唯一一个商业广场：香港城桃花仑商业广场。项目二期及三期均为纯住宅项目，是益阳中心城区的“新造城运动”，将打造70余万平方米的高档住宅区。住宅均价：2500元/m2占地面积： 418000 m2 总建筑面积： 约80万平方米起价： 3600

18、 元/m2 均价： 4888 元/m2 详细地址： 益阳中南实业发展有限公司 建筑密度：33绿 化 率： 37容 积 率： 1.87 停车泊位： 2510个物业公司： 浙江绿城物业管理公司,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,益阳香港城项目位于益阳市最繁华的商业中心区域，南面与桃花仑路联通，北为江滨路，西为大桃路，东为铁铺岭路。 是湖南省市重点工程，益阳市政府重点招商引资项目，也是益阳最大的旧城改造和企业转制项目。,益阳商业步行街：2004年5月开街。位于赫山区政府附近，市商业中心地段赫山庙，西起龙洲路，东至人民路，全长米，占地多亩，建筑面积约万平方米，共设个商业铺面。规划以销售中、高档

19、精品为主，是欧陆人文风情与益阳竹乡文化有机结合，融旅游、休闲、娱乐、购物为一体的完全步行商业街。 益阳有2个比较繁华的商业街区，一个在桥北资阳区，一个在桥南赫山区。 桥北资阳区是比较老一点的商业街区，人气稍强，但消费能力和购买力不及桥南赫山区。 赫山区的繁华商业区主要集中在桃花仑至赫山庙、七里桥沿线，特别是在赫山庙商业步行街，商铺较新。另外赫山区从康复路市一中算起，一直到康复南路的福中福商业广场，也算是新兴的商业街区。,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,益阳商业步行街：周末如平时，人气不足。,拍摄时间：2011.3.25日晚7点左右,该项目由长沙宁乡县人民政府和香港豪德集团合作开发，将

20、由豪德集团投资建设。该项目规划建筑面积约2000亩，总投资约20亿元，总建筑面积约120万平米。它是集休闲、娱乐、观光、购物、仓储、物流配送、电子商务为一体的大型商贸物流园区。贸易广场以大商贸、大物流、大交通、大市场为经营理念，以建设、经营、管理“三位一体”的经营模式，实行统一规划、统一管理、统一招商、统一形象、统一配送、统一服务。宁乡豪德光彩物流园区建成后，将成为宁乡的一个新的景点、亮点、经济增长点，可带动相关产业快速发展，将给宁乡人民带来创业致富的良机，可直接和间接带动数万人的创业和就业；有利于当地经济的繁荣和社会的安定。对创建和谐、平安宁乡将有积极的现实意义和深远的历史意义。,益阳楼市分

21、布,相关个案分析,在售楼盘简表,宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。,宁乡豪德光彩贸易广场项目共由79栋独立商铺及会展中心、酒店式公寓、星级大酒店、货代市场、仓储组成.,总经济技术指标表,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。,益阳楼市分布,相关个案分析,在售楼盘简表,高桥大市场：位于长沙，全国第四大市场，人车物流量大，产品齐全，食品占据整个市场相当大的份额。,湖南高桥大市场是是省市“九五”重点工程和国家重点扶持

22、的市场建设项目，经过13年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。 湖南高桥大市场占地1000亩，现累计投入20亿多元，完成60万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位6000个，经营人员5万余人。 市场定位以糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，年成交总额约300亿元以上。,益阳房地产市场分析小结,一、益阳经济总体形势 2010年益阳市经济持续向好，经济企稳回升的良好势头进一步巩固。2010年益阳市实现生产总值712.3亿元，比上年增长14.7%，增速不仅比上年快1.7个百分点，也超过全省平均水平0.2个百分点

23、。其中，工业经济贡献加大，对GDP增长的贡献率达50.5%。787家规模以上企业实现增加值228亿元，同比增长24.1%，增幅居全省第4位，且高于全省平均增速0.7个百分点。产业集群贡献突出。全市装备制造、食品、电力等十大产业集群实现增加值198.5亿元，比上年增长23.2%，占规模工业增加值的87.1%。园区工业高速增长。省级六大园区实现工业增加值108.24亿元，比上年增长28.5%。服务业平稳发展。房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。交通运输业全面增长，全社会旅客周

24、转量、货物周转量增幅均超过15%。,二、益阳房地产市场小结房地产市场尚处于起步阶段，供需发展不平衡，住宅空置率较高。商业、住宅仍自住需求为主，投资需求少；常住人口基数少，难以支撑大规模房地产开发。依托经济发展，未来的房地产市场将存在较大空间。开发及营销水平都处于较初级的阶段，同质化竞争严重，行业成熟度低。市场机会吸引外地开发商陆续进入，竞争逐渐激烈。近期东部新区发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区投资价值将逐渐增强。益阳市房地产市场的后续供给量较大，旧城拆改项目和新区新出让土地形成的后续供应，将激发益阳市房地产市场的激烈竞争。基于益阳市未来的产业发展，食品及相关产业发展将带来整体经济

25、的发展及人口结构的变化。,益阳房地产市场分析小结,益阳房地产市场分析小结,二、益阳房地产市场展望 政府继续加大对房地产市场的重视，房地产行业在经济发展中占有重要地位。 益阳市政府持续加大城市基础建设，完善了房地产市场的配套 工作。 开展东部新区的持续工作，加快链接长株潭。 城市加力发展工业，工业地产发展提速。 市场放量加大，容量有限。 受国家楼市政策的影响，使得购房者在未来一段时期内还将处 于观望状态。,第三部分：工业地产及相关产业分析,工业地产行业解析 益阳工业园区分析,工业地产概述,工业地产起源 工业地产分类 工业地产特点 市场特征 开发风险 发展趋势,工业地产起源： 工业地产概念起源于1

26、9世纪末工业化国家，从1945年开始很多国家将工业地产融入到国家策略当中，但是直到1970年以后，工业地产得以快速发展并在各个方面逐渐取得成熟。 工业地产往往是一个城市或一个国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占全世界的27%，对本国的GDP贡献也超过了30%。,工业地产起源,根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。,工业地产分类,标准厂房,定制厂房,工业厂房,工业园区,综合工业园,科技园区,物流园区,专业园区,企业总部基地,工业地产,标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。,定制厂房是

27、为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。,主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。,物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。,对设备及厂址有特殊要求的园区。,总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。,工业地产特点,政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧

28、密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；,区域性强由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。,中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力

29、加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。,中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。,市场特征,特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺

30、。,工业土地面积供应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。,经济快速发展，市场需求量大,市场供应面积小,工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。,上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。,特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。,2009年全国监测城市地价水平值,2009年全国六分区不同用途地价增长率比较,

31、特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。,工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物流园、总部基地等文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。,简单的工厂用房,产业集群：科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等,衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地长三角国际技术蓝领基地,工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。,经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。,政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。,市场风险：产业转移导致区域

32、竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。,开发风险分析,开发风险,工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。,政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。,趋势一,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。,趋势二,由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。,趋势三,工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 。,趋势四,工业地产趋势

33、分析,工业地产开发模式研究,工业园区模式 主导企业引导模式 工业地产商模式 综合模式开发模式,工业地产开发通常包括的四种开发模式：,工业地产开发模式,工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。,主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。,工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。,综合运作模式上述三种模式的混合运用。,工业地

34、产开发模式,工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。,地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。,地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。,开发主体,操作手段,区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。,具备外部条件,工业园模式,不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，

35、致使大部分工业园区闲置与搁荒。,开发缺陷,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划,概念性规划控制性规划基础设施规 划详细规划,非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,工业园区开发模式流程,政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。,政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政

36、府负责未来园区管理及未来的规划升级。,政府完全主导的开发模式,主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。,地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。,创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,主

37、体企业引导模式,初步规划,主体企业规划建设,园区管理,园区升级,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。,基本配套建设,政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。,扩大招商,区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略,道路、交通公共设施配套,厂房其它设施,主体企业开发模式流程,适当包装及推广,政府引导，企业带动的开发模式,工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。,房地产开发企业是该模式的开发主

38、体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。,根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,工业地产商模式,按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。,土地获取,收益获取,工业地产商开发模式流程,施工建设,工业园区获得工业土地其它途径获得,道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发,租赁、转让

39、合资经营合作经营,类似于住宅开发模式,详细了解区域产业发展现状及趋势,适当包装及推广,前期工作,工业地产商主导开发模式,综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。,开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。,由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，

40、交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。,具备外部条件,综合开发模式,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划,概念性规划控制性规划基础设施规 划详细规划,综合开发模式的流程,由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。,主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻,工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,基础设施建设,工业地产开发通过三种运

41、营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。,工业地产盈利模式,以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。,通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。,工业地产盈利模式,工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包

42、为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。,普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。,普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。,案例,相关工业园区概况,龙岭工业园 长春工业园高新技术产业开发区循环经济工业园沅江经济开

43、发区大通湖工业园宁乡经济开发区,益阳高新区龙岭工业园地处益阳城市东南，距长沙66公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为3.5和88公里。,益阳高新区龙岭工业园地处益阳城市东南，东接319国道和长常高速公路出入口，西临火车客站，南靠火车货站，北倚汽车东站，距长沙66公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为3.5和88公里。 2000年成立 ，建成了以湖南汉森制药、协和湘雅科技等科技含量高、高利润企业为主的“医药工业园”,以富晖制衣、莎丽袜业、湘芬纸业等为主的融制衣、制袜、包装为一体的“纺织创业园”,以益润电子、昌盛电子、艾华电子等高附加值企业为代表的“电子企业园”,以租赁为主、先租后买为特征的“机械工

44、业园”；以三本啤酒、华港油脂为代表的“食品工业园”。此外，还规划了一个综合商务区、一个高标准商住区、一个鞋业新城，“五园二区一城”的发展格局初步形成。,龙岭工业园,长春工业园位于益阳市资江北岸，坐拥资江一、二、三桥北端的“金三角”地带。,益阳市长春工业园位于益阳市资江北岸，坐拥资江一、二、三桥北端的“金三角”地带，319国道、长常高速公路贯穿其间，水陆交通十分便利。2006年通过了国家发改委和国土资源部审批，被湖南省人民政府确定为省级开发园区。园区总面积1144公顷，。园区已吸纳了湖南宇晶机器、中宇爱斯柯、富日化工、三木电器等十多家高科技企业以及宏大锑业、康利泰等几家大型工业企业，另外，家润多

45、、爱丽丝等大型购物超市已落户园区 现已建成龙建达电阻、朝阳电子、宇晶机器等 ，台资工业园 重点投资领域 1、纺织品精、深加工产业项目 2、光电子科技和光机电一体化技术项目 3、新材料技术和新能源、高效节能技术项目 4、生物医药技术、环保新技术项目 5、农产品深加工项目 6、应用新工艺、新技术改造传统产业项目 7、矿冶化工项目 益阳电子元器件生产基地 ：该基地规划用地 540 亩，主要引进生产电容、电阻及相关电子产品的工业企业。电子工业基地土地征用成本价格为 7.8 万元每亩，优惠价格为 4.8 万元每亩， 华中纺织工业基地 ：华中纺织工业基地是由资阳区人民政府和投资者共同开发，共同受益的新型纺

46、织工业基地，规划用地 2000 亩，主要进行毛纺、麻纺、棉花、毛衫等纺织品的加工生产。农产品加工基地 农产品加工基地拟建于长春工业园二期规划区内，共分为粮食及农副产品深加工、肉制品加工、果蔬深加工、乳品水产品加工、保健食品和现代生物工程食品生产五个功能小区，基地 内现已有 “ 九福同 ” 食品饮料有限公司， “ 乡里香 ” 土菜食品有限公司，华联冷食有限公司，湖南谊信有限公司等规模以上食品加工生产企业。,长春工业园,高新技术产业开发区位于益阳市中心城区东南部，规划总面积55.8平方公里，总人口近9万。,益阳高新技术产业开发区是经湖南省人民政府批准成立的省级重点高新技术产业开发区，位于益阳市中心

47、城区东南部，规划总面积55.8平方公里，总人口近9万。益阳高新区分别被国家科技部和湖南省政府授予“国家火炬计划益阳先进制造技术产业基地”、“湖南省高等院校科研院所科技成果转发及产业开发基地”。 目前园区已形成了以太阳能多晶硅、炭炭先进复合材料、金属纤维电子屏蔽材料等为主的高科技新材料产业；以生物柴油、镍锌高能电池等为主体的高科技能源产业；以密炼机、硫化机等为龙头的装备制造产业；以雕牌洗涤用品为主体的精细化工产业；以电容器、家用电器、汽车用氧传器为主体的电子产品工业产业；以有色金属深加工为主体的有色金属材料产业；以汉森制药、中联广深医药、医疗器械企业为主体的生物医药产业；以黑茶加工、肉类加工、水

48、产品加工、葛食品加工为主体的食品加工产业；以竹凉席、竹工艺品、建筑用竹材料为主体的竹产业。,高新技术产业开发区,沧水铺循环经济工业园位于益阳市区东南郊，紧邻长沙市，规划面积5.0平方公里.,简介：沧水铺循环经济工业园（龙泉加工区）是赫山区委、政府为拓展龙岭工业园，进一步打造新的工业发展平台。园区位于益阳市区东南郊，紧邻长沙市，依托长常高速与319国道互通出口向长沙方向发展。319国道、长常高速公路、石长铁路从园区边缘通过。益阳循环经济工业园规划面积5.0平方公里，园区内丘陵多耕地少，且山体平缓，开发成本较低，比较适宜兴建工业项目。优势：益阳沧水铺循环经济工业园建设作为益阳市主动对接和融入长株潭，在湖南省“3 5”（长沙、株洲、湘潭和益阳、娄底、岳阳、衡阳、常德）城市群建设中抢占先机和制高点，积极承接长沙高新区麓谷-望城-宁乡“西线工业走廊”的战略举措，得到益阳市委、市政府的高度关注和全力支持。园区建设已成为益阳市目前及今后一段时期内发展工业产业的重点，具有可靠的政策支持 政策：园内入驻项目享受国家、省、市循环经济优惠政策和全区招商引资项目建设优惠政策；对入园项目建设用地按土地开发成本优惠出让；区财政积极支持园内项目的发展，根据项目可实现税收能力，一事一议商定入园战略投资者的财政税收奖励政策，以弥补在土地价格、规费征缴方面给投资商带来的压力。,